ECLI:NL:RBNHO:2025:12744

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/348116 / HA ZA 24-36

Vonnis van 15 oktober 2025

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats 1],

eisende partij,

advocaat: mr. S.P. Dalmolen,

tegen

1.[gedaagde 1],

wonende te [plaats 2],

niet verschenen,
2.
[gedaagde 2] B.V.,

gevestigd te [plaats 2],

niet verschenen,
3.
[gedaagde 3],

wonende te [plaats 1],

advocaat: mr. A.R. Gazibeyoglu,
4.
[gedaagde 4],

wonende te [plaats 1],

advocaat: mr. A.R. Gazibeyoglu,

gedaagde partijen,

Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (gezamenlijk: [gedaagden 1]) en [gedaagde 3] en [gedaagde 4] (gezamenlijk: [gedaagden 2]) genoemd worden.

De zaak in het kort

Nadat [gedaagden 2] (sloop)werkzaamheden aan hun woning hebben laten uitvoeren door [gedaagden 1] is aan/in de naastgelegen woning van [eiser] schade ontstaan bestaande uit scheurvorming en vocht- en schimmelvorming. Nadat [eiser] en [gedaagden 2] ter zitting tegenover elkaar de bereidheid hadden uitgesproken een deskundige aan te laten stellen heeft de rechtbank bij tussenvonnis een (bouw)deskundige benoemd om onderzoek te doen naar de gestelde schade, de oorza(a)k(en) daarvan, (voor het geval er een oorzakelijk verband kan zijn met de verbouwingswerkzaamheden) de voorzienbaarheid daarvan, (voor het geval er een oorzakelijk verband kan zijn met de verbouwingswerkzaamheden) de vraag of de schade voorkomen had kunnen worden, de benodigde herstelwerkzaamheden en de kosten van herstel.

Uit het deskundigenbericht blijkt dat een gedeelte van de geconstateerde scheurvorming en de vocht- en schimmelplekken in de uitbouw van de woning van [eiser] aannemelijk zijn ontstaan door de verbouwingswerkzaamheden die aan de woning van [gedaagden 2] zijn uitgevoerd. Volgens de deskundige was het voor een persoon zonder bijzondere kennis op bouwkundig gebied voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden niet voorzienbaar dat door deze werkzaamheden vocht- en schimmelschade en scheurvorming bij de aangrenzende woning zou kunnen ontstaan. Voor een deskundige aannemer was dit volgens de deskundige wel voorzienbaar. De deskundige begroot de totale herstelkosten op € 14.350,00 inclusief btw.

De rechtbank oordeelt dat van onrechtmatig handelen door [gedaagden 2] geen sprake is, omdat voor hen in de gegeven omstandigheden, waarbij zij een aannemer hadden ingeschakeld van wie ze mochten verwachten dat deze deskundig was, zonder bouwkundige kennis niet voorzienbaar was dat door de werkzaamheden bij een aangrenzende woning dit soort schade kon ontstaan. De rechtbank wijst de gevorderde verklaring voor recht tegenover [gedaagden 2] dus af. [gedaagden 1] zijn niet verschenen in de procedure. De rechtbank wijst de gevorderde verklaring voor recht tegenover [gedaagden 1] toe. Met inachtneming van de bevindingen van de deskundige oordeelt de rechtbank dat [gedaagden 1] de werkzaamheden onzorgvuldig hebben uitgevoerd en daarmee onrechtmatig hebben gehandeld ten opzichte van [eiser]. De vordering tot veroordeling van [gedaagden 1] tot betaling van de herstelkosten komt de rechtbank niet onrechtmatig of ongegrond voor. De rechtbank acht het niet nodig de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure omdat de schade op grond van het deskundigenrapport kan worden begroot. De bezwaren hiertegen van [eiser] gaan niet op. De rechtbank veroordeelt [gedaagden 1] tot betaling van de herstelkosten zoals door de deskundige begroot, namelijk € 14.350,00 inclusief btw. [gedaagden 1] moeten daarnaast de helft van de kosten van het deskundigenonderzoek en de proceskosten van [eiser] betalen. [eiser] moet de door [gedaagden 2] voorgeschoten andere helft van de kosten van het deskundigenonderzoek en de proceskosten van [gedaagden 2] betalen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 20 november 2024

- het deskundigenbericht van 24 april 2025

- de conclusie na deskundigenbericht van [eiser]

- de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden 2]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis van 20 november 2024 heeft de rechtbank een onderzoek door een deskundige bevolen ter beantwoording van twaalf vragen en ing. C. Hamelink, werkzaam bij Top Expertise in Rotterdam, tot deskundige benoemd. Het deskundigenbericht is op 24 april 2025 uitgebracht.

2.2.

De deskundige heeft de vragen als volgt beantwoord (waarbij de rechtbank de antwoorden van de deskundige samenvat):

Scheurvorming

2.3.

Vraag 1:
Kunt u een omschrijving geven van de scheurvorming in de woning van [eiser]?

De deskundige heeft in zijn rapport per verdieping en ruimte vermeld of scheurvorming in de woning van [eiser] is aangetroffen en zo ja, deze scheurvorming geclassificeerd in haarscheuren (< 0,5 mm), lichte scheuren (0,5 – 1,0 mm), matige scheuren (1,0 – 3,0 mm) en zware scheuren (> 3,0 mm), dan wel naad- of kiervorming. Van iedere waargenomen scheur heeft de deskundige een foto gemaakt die als bijlage aan het deskundigenrapport is gevoegd. Op de zolderverdieping is geen schade waargenomen. Op de eerste verdieping, de begane grond en in de achtergevel van de woning van [eiser] zijn diverse scheuren (naadvorming, haarscheuren, (lichte) scheuren, beschadiging stucwerk en ontbrekende/losse voegen) aangetroffen.

2.4.

Vraag 2:
Kunt u de oorza(a)k(en) van de vastgestelde scheurvorming vaststellen en zo ja wat is/zijn de oorza(a)k(en)? In hoeverre kan de scheurvorming (mede) veroorzaakt zijn door de verbouwingwerkzaamheden die [gedaagden 1] in opdracht van [gedaagden 2] hebben uitgevoerd in de woning van [gedaagden 2]?

De deskundige concludeert dat de oorzaken van de scheurvorming op basis van de beschikbare gegevens, waarnemingen, kennis en ervaring aannemelijk (plausibel) kunnen worden vastgesteld. De deskundige acht het aannemelijk dat nieuwe scheurvorming of verergering van scheuren of schade (mede) zijn veroorzaakt door trilling of zetting als gevolg van verbouwingswerkzaamheden die aan/in de woning van [gedaagden 2] zijn uitgevoerd. Voor de beoordeling van de oorzaken en of sprake is van bestaande, nieuwe of verergering van schadegevallen heeft de deskundige de omstandigheden, de kenmerken van de schade en scheurvorming (zoals scherpe randen en niet vervuilde en/of dicht geschilderde breukvlakken) afgewogen waarna hij tot een opsomming komt van scheurvorming en schadegevallen die naar zijn oordeel (mede) veroorzaakt zijn door de verbouwingswerkzaamheden die aan/in de woning van [gedaagden 2] zijn uitgevoerd:

- haarscheuren, naadvorming en lichte scheurvorming op de eerste verdieping in de slaapkamer linksachter, in de slaapkamer rechtsachter en op de overloop;

- naadvorming, haarscheuren, (lichte) scheurvorming en beschadiging van het stucwerk op de begane grond bij de trapopgang, in de woon-/eetkamer, in de keuken, in het portaal in de uitbouw, in de toiletruimte en in de bijkeuken;

- haarscheuren in het voegwerk van de achtergevel links naast het deurkozijn.

De deskundige schrijft dat op basis van de waarneming van de expert van het Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BvB) en een door [gedaagden 2] verstrekte foto voldoende is komen vast te staan dat tijdens de uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden een deugdelijke fundering en ondersteuning van de rechterzijgevel van de uitbouw van [nummer 1] (de woning van [eiser]) heeft ontbroken en dat zich als gevolg daarvan aannemelijk een zetting van de uitbouw van [nummer 1] heeft kunnen voordoen. Op basis van de beschikbare gegevens is de deskundige van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat de ondersteuning van de rechterzijgevel van de uitbouw van [nummer 1] ondeugdelijk is hersteld. Er is volgens de deskundige een verhoogd risico op zettingen van de rechterzijgevel van [nummer 1] met schade als gevolg.

Daarnaast heeft de deskundige tijdens de inspectie normaal voorkomende scheur- of naadvorming, ouderdomsverschijnselen of bestaande gebreken aangetroffen waarvan het causaal verband tussen de schade en verbouwingswerkzaamheden aan de woning van [gedaagden 2] niet en/of onvoldoende vast komen te staan. Deze schade staat ook opgenomen in het rapport.

2.5.

Vraag 3:
Indien de vastgestelde scheurvorming veroorzaakt (kan) zijn door de hiervoor genoemde verbouwingswerkzaamheden, hoe voorzienbaar was dit 1) voor een persoon zonder bijzondere kennis op het gebied van bouwkundige werkzaamheden 2) voor een deskundige aannemer? Waren er – indien de vastgestelde scheurvorming veroorzaakt (kan) zijn door de hiervoor genoemde verbouwingswerkzaamheden – maatregelen denkbaar geweest die de scheurvorming hadden kunnen voorkomen? Zo ja, welke maatregelen zouden dit zijn?

De deskundige stelt dat het voor een persoon zonder bijzondere kennis (en ervaring) op het gebied van bouwkundige werkzaamheden, voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden, niet voorzienbaar is dat er als gevolg van de (sloop)werkzaamheden schade en scheurvorming bij een aangrenzende woning zou kunnen ontstaan.

Volgens de deskundige is dit soort schade voor een deskundig aannemer wel voorzienbaar. De deskundige stelt verder dat er maatregelen denkbaar zijn die schade en scheurvorming kunnen voorkomen en/of het risico daarop aanzienlijk kunnen beperken. Voorafgaand aan de uitvoering van het sloopwerk is het mogelijk om risico’s voor mogelijke schade te inventariseren, het werk voor te bereiden en zich op de hoogte te stellen van de bestaande situatie (op basis van onder andere bestuderen van archieftekeningen en observatie ter plaatse). Als vastgesteld wordt dat vloeren, woning scheidende muren, gevels en daken met elkaar zijn verbonden moet daar bij de uitvoering rekening mee worden gehouden. Bij situaties waarbij de draagstructuur (deels) wordt verwijderd moet rekening worden gehouden met het tijdelijk opvangen van de bovengelegen constructie. Door het opstellen van een ondersteunings-/stempelplan en het uitvoeren daarvan kunnen zettingen worden voorkomen. Bij het uitvoeren van het sloopwerk van betonvloeren, binnenmuren en buitengevels kan door het inzagen van deze onderdelen het contact met de aangrenzende woning worden onderbroken. Hiermee wordt het risico op ontwrichting en het overbrengen van trillingen aanzienlijk beperkt. Door een vakbekwame inzet van sloophamers kan het risico op schade worden beperkt.

2.6.

Vraag 4:
Indien de vastgestelde scheurvorming veroorzaakt (kan) zijn door de hiervoor genoemde verbouwingswerkzaamheden, kunt u aangeven of [gedaagden 1] bij de uitvoering van de werkzaamheden naar goed vakmanschap hebben gehandeld? Hebben zij maatregelen genomen om de scheurvorming te voorkomen? Hadden de werkzaamheden ook schadevrij kunnen worden uitgevoerd?

Volgens de deskundige hebben [gedaagden 1] bij de uitvoering van de werkzaamheden niet volledig naar goed vakmanschap gehandeld. De deskundige stelt dat voor een aannemer die regelmatig renovatie- of verbouwingswerkzaamheden uitvoert de onderhavige sloop- en bouwwerkzaamheden tot de gebruikelijke werkzaamheden behoren. [gedaagden 1] hebben volgens de deskundige onvoldoende maatregelen genomen om scheurvorming te voorkomen. Vast is komen te staan dat geen vooropname heeft plaatsgevonden. Door het niet uitvoeren van een vooropname van [nummer 1] is onvoldoende inzicht verkregen in de status en de conditie van de woning. Voor de deskundige is achteraf, op basis van het dossier, niet vast te stellen of [gedaagden 1] voorafgaand aan de aanvang van het sloopwerk een risicoanalyse heeft uitgevoerd of zich op andere wijze van de risico’s vooraf op de hoogte heeft gesteld. In de werkomschrijving zijn met de omschrijvingen zoals het uitvoeren van stempelwerk, het inzagen van gevels en vloeren, weliswaar niet volledig, maar wel juiste maatregelen omschreven. Tijdens de werkzaamheden is stempelwerk uitgevoerd, maar de wijze van uitvoering van het stempelwerk is onvoldoende vast komen te staan. In de uitvoering is gebleken dat de betonnen vloer, ter plaatse van de scheidingsmuur met [nummer 1], niet en/of onvoldoende is ingezaagd als gevolg waarvan zich aannemelijk trillingen in de woning van [nummer 1] voor hebben kunnen doen. De woning scheidende muur is na het sloopwerk van de rechterzijgevel van de uitbouw achter de keuken van [nummer 1] een periode niet en/of onvoldoende ondersteund als gevolg waarvan zich aannemelijk een zetting van de uitbouw van [nummer 1] heeft voor kunnen doen.

Volgens de deskundige wordt met een deugdelijke risicoanalyse, voorbereiding, vooropname, een zorgvuldige uitvoering en monitoring tijdens de uitvoering het risico op schade aanzienlijk beperkt en hadden de werkzaamheden redelijkerwijs schadevrij uitgevoerd kunnen worden.

2.7.

Vraag 5:
Welke werkzaamheden moeten (minimaal) uitgevoerd worden voor het herstel van de scheurvorming? Wat zijn de kosten gemoeid met deze herstelwerkzaamheden?

De deskundige is bij de beantwoording van deze vraag alleen ingegaan op werkzaamheden die nodig zijn voor het herstel van schade en scheurvorming die (mede) veroorzaakt kunnen zijn door verbouwingswerkzaamheden aan/in de woning van [gedaagden 2]:

- op de eerste verdieping moeten haarscheuren en naadvorming worden hersteld;

- op de begane grond moeten (naad- en scheurvorming van) de aansluitingen met plafonds, de trapbomen, achterwanden, een kozijn en inwendige hoeken van de rechter- en linkerzijgevel worden hersteld. Verder moet het beschadigde stucwerk worden hersteld. In de achtergevel moeten haarscheuren in het voegwerk worden hersteld en in de rechterzijgevel moet herstel aan de afgebrokkelde rand van de vloer en aan de ondersteuning van de rechterzijgevel van de uitbouw van [nummer 1] plaatsvinden.

De herstelwerkzaamheden moeten er op zijn gericht dat het resultaat voldoet aan een afwerkingsniveau gelijkwaardig aan de situatie van het huidige afwerkingsniveau (zonder schade) en de maatstaf van goed en deugdelijk werk. In het deskundigenrapport staat de wijze waarop het herstel moeten worden uitgevoerd per schadepost uitvoerig omschreven. De deskundige raamt de kosten voor herstel van schade en scheurvorming op een bedrag van € 11.000,00 inclusief btw. Een specificatie van de opbouw van dit bedrag is per verdieping en gevel in het deskundigenrapport opgenomen.

Vocht- en schimmel plekken in de uitbouw van de woning van [eiser]

2.8.

Vraag 6:
Kunt u een omschrijving geven van de vocht- en schimmelplekken in de uitbouw van de woning van [eiser]?

De deskundige heeft in de uitbouw van de woning van [eiser] in de bijkeuken over de gehele lengte van de rechterzijgevel, tot een hoogte van ongeveer 0,50 meter, en aan de achterzijde, tot een hoogte van ongeveer 1 meter, boven de afgewerkte vloer vocht- en schimmelplekken aangetroffen. De deskundige constateert dat sprake is van afbladdering en verpoedering van de afwerklaag en dat er aannemelijk sprake is van zwarte schimmelvorming.

2.9.

Vraag 7:
Wat is de oorzaak van de vocht- en schimmelplekken? Kunnen deze veroorzaakt zijn door het verwijderen van de uitbouw van de woning van [gedaagden 2] of hebben deze gebreken (mede) een andere oorzaak?

De deskundige stelt dat de vochtproblemen in de rechterzijgevel van de uitbouw van [nummer 1] aannemelijk zijn ontstaan nadat de uitbouw van [nummer 2] (de woning van [gedaagden 2]) is verwijderd en voordat de beplating tegen de rechterzijgevel van [nummer 1] is aangebracht en de bestrating van het terrein van [nummer 2] is verlaagd. In deze periode was de rechterzijgevel onvoldoende beschermd tegen weersinvloeden. Hemel- en oppervlaktewater kon in de gevel dringen en aan de binnenzijde kon condensvorming ontstaan. De deskundige heeft daarnaast geconstateerd dat er gezien de ongeïsoleerde vloer, de aanwezigheid van koudebruggen en de ongunstige ligging van de bestrating aan de achterzijde van de woning van [eiser] een verhoogd risico op vocht- en schimmelproblemen ter plaatse van de linkerzij- en achtergevel bestaat, maar dat deze omstandigheden niet van invloed zijn op de vocht- en schimmelproblemen van de rechterzijgevel van de uitbouw van [nummer 1].

Met het uitgevoerde herstel, het aanbrengen van beplating, is de isolatiewaarde van en de bescherming tegen het optrekken van vocht in de rechterzijgevel volgens de deskundige niet verbeterd. Onder andere ontbreekt de strook loodvervanger, die wel was opgenomen in de tekeningen, moet een opening aan de kopse kant van de waterslag worden afgedicht, ontbreken voldoende en deugdelijke openingen voor ventilatie en is de aanwezigheid van een vochtscherm langs de rechterzijgevel niet komen vast te staan.

2.10.

Vraag 8:
Indien de vocht- en schimmelvorming veroorzaakt (kunnen) zijn door het verwijderen van de uitbouw van de woning van [gedaagden 2], hoe voorzienbaar was dit 1) voor een persoon zonder bijzondere kennis op het gebied van bouwkundige werkzaamheden 2) voor een deskundige aannemer? Waren er – indien de vocht- en schimmelvorming veroorzaakt (kan) zijn door de hiervoor genoemde verbouwingswerkzaamheden – maatregelen denkbaar geweest die de vocht- en schimmelvorming hadden kunnen voorkomen? Zo ja, Zo ja, welke maatregelen zouden dit zijn?

Volgens de deskundige is het voor een persoon zonder bijzondere kennis op het gebied van bouwkundige werkzaamheden, voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden, niet voorzienbaar dat het verwijderen van de uitbouw van de woning van [nummer 2] vocht- en schimmelvorming zou kunnen veroorzaken in de aangrenzende uitbouw van [nummer 1]. Volgens de deskundige is dit soort schade voor een deskundig aannemer wel voorzienbaar.

De deskundige stelt verder dat er maatregelen denkbaar zijn die vocht- en schimmelvorming kunnen voorkomen en/of het risico daarop aanzienlijk kunnen beperken. Voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden is het mogelijk om de risico’s voor mogelijke vochtproblemen te analyseren, het werk voor te bereiden en zich op de hoogte te stellen van de bestaande situatie (door bestuderen van archieftekeningen en observatie ter plaatse). Op deze wijze kon worden vastgesteld dat een halfsteens woning scheidende muur na de verbouwing een ongeïsoleerde buitengevel zou worden, dat een halfsteens muur onvoldoende bescherming biedt tegen weersinvloeden, dat de gevels en het dak van de uitbouw van [nummer 1] waren geïsoleerd en kon de hoogte van het terrein achter de woning van [nummer 2] ten opzichte van de afgewerkte vloer van de uitbouw van [nummer 2] worden vastgesteld. Ten tijde van de uitvoering was het volgens de deskundige denkbaar geweest de rechterzijgvel, ter bescherming tegen weersinvloeden, (direct) te voorzien van een afwerking/beplating, te isoleren en een voorziening aan te brengen om te voorkomen dat het oppervlaktewater tegen de rechterzijgevel van [nummer 1] terecht komt en de gevel binnendringt.

2.11.

Vraag 9:
Indien de vocht- en schimmelvorming veroorzaakt (kunnen) zijn door de hiervoor genoemde verbouwingswerkzaamheden, kunt u aangeven of [gedaagden 1] bij de uitvoering van de werkzaamheden naar goed vakmanschap hebben gehandeld?

Volgens de deskundige hebben [gedaagden 1] op basis van de bouwkundige beoordeling bij de uitvoering van de werkzaamheden niet naar goed vakmanschap gehandeld. In de voorbereiding, bij het opstellen van de tekeningen en in de uitvoering hadden [gedaagden 1] volgens de deskundige rekening kunnen houden met de omstandigheden die vocht- en schimmelvorming kunnen veroorzaken en hiertoe de benodigde maatregelen kunnen treffen. Voor het verwijderen van de uitbouw van [nummer 2] was aannemelijk sprake van een mandelige muur, die na het verwijderen van de uitbouw de rechterzijgevel van de uitbouw van [nummer 1] is geworden. [gedaagden 1] hadden volgens de deskundige, in hun deskundigheid, [eiser] op de gewijzigde situatie en de eventueel te nemen maatregelen moeten attenderen. De deskundige is niet ingegaan op de beoordeling over de wijziging van de eigendom van de muur (van mandelig naar rechterzijgevel van [nummer 1]), de eventuele waarschuwingsplicht van [gedaagden 1] en de vraag welke partij de gevel geschikt moet maken als buitenmuur, omdat dit juridische vraagstukken zijn.

2.12.

Vraag 10:
Is de oorzaak van de vocht- en schimmelvorming volledig verholpen door de cementgebonden vezelplaat die aan de buitenzijde van de voormalige binnenmuur is aangebracht of zijn er nog aanvullende voorzieningen noodzakelijk, en zo ja: welke?

De deskundige stelt dat na het aanbrengen van de beplating en de verdiepte strook tegen de rechterzijgevel van [nummer 1] geen verhoogd vochtgehalte in die zijgevel van de uitbouw meer is aangetroffen. De feitelijke vochtvorming heeft zich niet meer voorgedaan en is vooralsnog verholpen. De (restanten van) schimmels zijn nog aanwezig. Wel constateert de deskundige dat als gevolg van het ontbreken van isolatie van de rechterzijgevel en de beperkte bescherming van de rechterzijgevel tegen het, vanaf het terrein van [nummer 2] afkomstig, oppervlaktewater er aannemelijk een verhoogd risico is dat de vocht- en schimmelvorming terug kunnen komen en dat er aanvullende voorzieningen moeten worden aangebracht.

2.13.

Vraag 11:
Kun u een indicatie geven welke werkzaamheden (minimaal) uitgevoerd moeten worden voor het herstel van de vocht- en schimmelvorming? Wat zijn de kosten gemoeid met deze herstelwerkzaamheden?

De deskundige stelt dat de rechterzijgevel van de uitbouw van [nummer 1] moet worden geïsoleerd. Aan de onderzijde moet een vochtscherm en een bredere en diepere strook met split worden aangebracht. Het straatwerk moet voor de verbreding van de strook met split worden aangepast. De opening aan de kopse zijde van de waterslag moet, ter voorkoming van regeninslag, worden afgedicht. In de (aansluiting van de) beplating moeten voldoende openingen voor ventilatie en luchtcirculatie achter de beplating worden aangebracht. De openingen moeten, ter voorkoming van het indringen van ongedierte, worden voorzien van een rooster en/of (muggen)gaas. De werkzaamheden zijn gericht op het herstel van de vocht- en schimmelvorming en dat het resultaat ervan moet voldoen aan de maatstaf van goed en deugdelijk werk.

De kosten voor herstel van de vocht- en schimmelvorming raamt de deskundige op € 3.350,00 inclusief btw. Een specificatie van de opbouw van dit bedrag is in het deskundigenrapport opgenomen. Voor de raming van de herstelkosten is er rekening mee gehouden dat het afwerken van de rechterzijgevel al is opgenomen bij de raming van de herstelkosten bij het antwoord op onderzoeksvraag 5. Voor de raming van de kosten voor herstel van de vocht- en schimmelvorming is de deskundige ervan uitgegaan dat deze werkzaamheden kunnen worden gecombineerd met de uitvoering van het herstel van de schade en scheurvorming zoals omschreven bij het antwoord op onderzoeksvraag 5.

2.14.

In antwoord op vraag 12,
Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?, heeft de deskundige geantwoord dat dit niet van toepassing is.

Uitgangspunten beoordelen deskundigenbericht en bezwaren op het deskundigenbericht

2.15.

Uitgangspunt bij de rechterlijke beoordeling van een deskundigenrapport is dat de rechter (die immers zelf niet over de benodigde specialistische kennis beschikt) in beginsel de bevindingen van de deskundige overneemt, en dat partijen dus zijn gebonden aan de inhoud van een deskundigenbericht dat op verzoek van de rechter is opgesteld. Dit zou anders kunnen zijn als het rapport wat betreft de inhoud of de manier waarop het tot stand is gekomen niet voldoet aan de eisen die daaraan mogen worden gesteld. Zo mag van een rapport van een deskundige worden verwacht dat het onpartijdig, relevant, consistent, coherent, logisch en inzichtelijk is. Ook de manier waarop een deskundige zijn werkzaamheden heeft verricht, kan afbreuk doen aan de waarde van een rapport. Er moeten zwaarwegende en steekhoudende bezwaren zijn in te brengen tegen het rapport, voordat de rechter beslist het rapport niet te gebruiken. De partij die kritiek op het rapport heeft, moet de stellingen deugdelijk onderbouwen.

2.16.

[gedaagden 2] hebben in hun conclusie na deskundigenbericht geen bezwaren geuit op de constateringen van de deskundige.

2.17.

[eiser] kan zich grotendeels vinden in de constateringen van de deskundige, maar stelt dat de standpunten van de deskundige op pagina’s 18 en 31, dat het voor een persoon zonder bijzondere kennis op het gebied van bouwkundige werkzaamheden, voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden, niet voorzienbaar is dat (sloop)werkzaamheden schade en scheurvorming respectievelijk vocht- en schimmelvorming zouden kunnen veroorzaken in de aangrenzende woning, zonder nadere toelichting onaannemelijk zijn, niet onderbouwd zijn en bovenal juridisch niet relevant zijn voor de vraag of [gedaagden 2] aansprakelijk gesteld kunnen worden. [eiser] voert in dit verband aan dat het gaat om de sloop van een uitbouw die één bouwkundig geheel vormde met de naastgelegen uitbouw en dat ook zonder deskundige kennis duidelijk geweest moet zijn dat er een risico op schade bestaat omdat een voormalige binnenmuur verandert in een onbeschermde buitenmuur. Volgens [eiser] is algemeen bekend dat ingrijpende sloopwerkzaamheden aan een tussenwoning uit 1935 zoals hier aan de orde (waarbij de gehele binnenkant van de woning is gesloopt tot diep onder het maaiveld en daarnaast ook nog de hele achtergevel is gesloopt) schade kunnen veroorzaken aan omliggende woningen. Bovendien moet de woningeigenaar volgens [eiser]
altijdrekening houden met de mogelijkheid van schade, daarnaar onderzoek doen en indien nodig voorzorgsmaatregelen treffen. De rechtbank zal in haar beoordeling ingaan op deze bezwaren.

Tot slot maakt [eiser] bezwaar tegen de schadebegroting door de deskundige. Zij voert in dit verband aan dat de offertes die zij inmiddels informeel heeft opgevraagd substantieel afwijken van de schadebegroting door de deskundige. Ook op dit bezwaar gaat de rechtbank in bij haar beoordeling.

Schade en causaal verband

2.18.

Voor zover [gedaagden 2] hun verweer handhaven dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden en dat zij niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze schade is veroorzaakt door de door [gedaagden 1] uitgevoerde sloop- en bouwwerkzaamheden, gaat de rechtbank aan dit verweer voorbij. De deskundige heeft in zijn rapport immers gemotiveerd en op begrijpelijke wijze uiteengezet dat sprake is van schade aan de woning van [eiser] (scheurvorming en daaraan verwante schade en vocht- en schimmelvorming), dat deze schade is veroorzaakt door de door [gedaagden 1] uitgevoerde sloop- en bouwwerkzaamheden en dat deze schade nog (deels) aanwezig is. De rechtbank heeft geen reden aan de bevindingen van de deskundige te twijfelen en partijen hebben het deskundigenrapport op deze punten ook niet bestreden, zodat de rechtbank daar ook vanuit zal gaan.

[gedaagden 2] hebben niet onrechtmatig gehandeld ten opzichte van [eiser]

2.19.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden 2] niet onrechtmatig hebben gehandeld ten opzichte van [eiser] en legt dit hieronder uit.

2.20.

Uitgangspunt is dat activiteiten die niet bij wettelijk voorschrift verboden zijn, mogen worden verricht en dat het een eigenaar in beginsel vrijstaat een bouwwerk op eigen terrein te slopen. De vrijheid daartoe wordt echter beperkt indien daardoor schade kan ontstaan aan naburige panden. Bij (het laten uitvoeren van) de werkzaamheden moet men rekening houden met de belangen van anderen, door voldoende voorzorgsmaatregelen te (laten) nemen bij het verrichten van de activiteit(en) om schade te voorkomen. Welke voorzorgsmaatregelen men moet (laten) nemen hangt af van de omstandigheden van het geval. Nagegaan moet worden of degene die de bouwwerkzaamheden heeft verricht of laten verrichten de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van hem in de gegeven omstandigheden kan worden verlangd. Dat een gedraging tot (grote) schade leidt, betekent op zichzelf nog niet dat die gedraging onzorgvuldig is en dat sprake is van een op onrechtmatige daad gegronde aanspraak op schadevergoeding. De rechtbank moet beoordelen welke mate van zorgvuldigheid vooraf kon worden verlangd. Bepalend daarbij kunnen zijn: de waarschijnlijkheid en voorzienbaarheid dat de zaak van een ander wordt beschadigd, de te verwachten ernst van (de gevolgen van) de beschadiging en de kosten die gemoeid zijn met het nemen van voorzorgsmaatregelen.

2.21.

Zoals uit het bovenstaande volgt stond het [gedaagden 2] in beginsel vrij om de uitbouw achter hun woning te laten slopen. Uit het deskundigenrapport volgt evenwel dat bij de uitvoering van de werkzaamheden niet volledig naar goed vakmanschap is gehandeld. Er zijn onvoldoende maatregelen genomen om scheurvorming, schade en vocht- en schimmelvorming te voorkomen. Vast staat dat geen vooropname is uitgevoerd, waardoor onvoldoende inzicht is verkregen in de status en de conditie van de woning van [eiser] voorafgaand aan het uitvoeren van de (bouw-/sloop)werkzaamheden. De deskundige kon verder niet vaststellen of voorafgaand aan het sloopwerk een risicoanalyse is uitgevoerd. In de werkomschrijving zijn, weliswaar niet volledig, maar wel juiste maatregelen omschreven. De wijze van uitvoering van het stempelwerk is onvoldoende vast komen te staan. In de uitvoering is gebleken dat de betonnen vloer niet is ingezaagd als gevolg waarvan zich aannemelijk trillingen in de woning van [eiser] hebben kunnen voordoen. Verder is de woning scheidende muur, na het sloopwerk, een periode niet en/of onvoldoende ondersteund geweest.

2.22.

De deskundige concludeert dat het voor een persoon zonder bijzondere kennis op het gebied van bouwkundige werkzaamheden, voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden, niet voorzienbaar is dat het verwijderen van de uitbouw achter de woning van [gedaagden 2] vocht- en schimmelvorming en scheurvorming zou kunnen veroorzaken in de woning en aangrenzende uitbouw van [eiser]. De rechtbank volgt de deskundige in dit oordeel. Dat, zoals [eiser] stelt, het gaat om de sloop van een uitbouw die één bouwkundig geheel vormde met de naastgelegen uitbouw waarbij een voormalige binnenmuur verandert in een onbeschermde buitenmuur en dat volgens haar algemeen bekend is dat ingrijpende sloopwerkzaamheden schade kunnen veroorzaken aan omliggende woningen en de eigenaar daarom onderzoek moet (laten) doen naar de mogelijkheid van schade en voorzorgsmaatregelen moet treffen, betekent in de gegeven omstandigheden niet dat [gedaagden 2] onvoldoende zorgvuldig hebben gehandeld ten opzichte van [eiser]. [gedaagden 2] hebben namelijk [gedaagden 1] ingeschakeld om de werkzaamheden te verrichten en mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [gedaagden 1] de door hen gegeven opdracht zorgvuldig zouden uitvoeren. [gedaagden 2] mochten er als particuliere opdrachtgevers met het inschakelen van [gedaagden 1], die professioneel aannemer is, namelijk vanuit gaan dat voor en tijdens de verbouwingswerkzaamheden de vereiste voorzorgsmaatregelen getroffen zouden worden. In dit verband merkt de rechtbank op dat voorafgaand aan de verbouwing tekeningen en een statische berekening zijn gemaakt en dat in de werkomschrijving omschrijvingen, zoals het uitvoeren van stempelwerk en inzagen van gevels en vloeren, zijn omschreven. De deskundige heeft opgemerkt dat dit weliswaar niet volledige, maar wel juiste maatregelen waren. In deze omstandigheden valt niet in te zien dat [gedaagden 2], die zelf niet beschikken over de vereiste (bouwkundige) deskundigheid, konden voorzien dat onvoldoende schadebeperkende maatregelen waren genomen. Dat [gedaagden 1] geen professionele aannemer zou zijn, is door [eiser] onvoldoende onderbouwd in het licht van de stellingen van [gedaagden 2] (die onder andere hebben aangevoerd dat [gedaagde 1] bestuurder is van de Aannemersvereniging Hollands Midden). De rechtbank gaat dus ook voorbij aan de stelling dat [gedaagden 2] te kort zijn geschoten in de keuze van de aannemer.

2.23.

Gelet op het voorgaande is van onrechtmatig handelen door [gedaagden 2] geen sprake. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagden 2] niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de schade. Zij hoeven daarom ook geen schadevergoeding aan [eiser] te betalen. De overige verweren van [gedaagden 2] kunnen onbesproken blijven.

Aansprakelijkheid [gedaagden 1]

2.24.

[gedaagden 1] hebben verstek laten gaan. Gelet op de constateringen van de deskundige, komt de gevorderde verklaring voor recht tegenover [gedaagde 1] en [gedaagde 2], die beiden betrokken waren bij de verbouwing, niet onrechtmatig of ongegrond voor. De deskundige heeft namelijk geconstateerd dat het voor een deskundige aannemer, voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden, voorzienbaar was dat het verwijderen van de uitbouw van de woning van [gedaagden 2] vocht- en schimmelvorming en scheurvorming zou kunnen veroorzaken in de woning en aangrenzende uitbouw van [eiser] en dat maatregelen getroffen hadden kunnen worden die deze schade hadden kunnen voorkomen en/of het risico daarop aanzienlijk hadden kunnen beperken. De rechtbank zal de gevorderde verklaringen voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tegenover [eiser] onrechtmatig hebben gehandeld door werkzaamheden uit te voeren op een wijze waardoor schade is ontstaan aan en in de woning van [eiser] daarom toewijzen.

Schadevergoeding

2.25.

[eiser] vordert verder veroordeling tot betaling van schade, nader op te maken bij staat. Het wettelijke uitgangspunt is dat de schade direct (al in de hoofdprocedure) wordt begroot. De rechter moet, als hij een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, beoordelen of de schadeomvang direct in de uitspraak kan worden vastgelegd dan wel of moet worden volstaan met een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat.^[1]Dit geldt ook als slechts schadevergoeding nader op te maken bij staat is gevorderd. Het oordeel of begroting van de schade mogelijk is, is volgens de Hoge Raad in beginsel van feitelijke aard en dus overgelaten aan de feitenrechter. Tot verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt pas overgegaan als begroting in het vonnis niet mogelijk is.

2.26.

In het deskundigenrapport heeft de deskundige – desgevraagd – een indicatie gegeven van de werkzaamheden die (minimaal) uitgevoerd moeten worden voor herstel van de vocht- en schimmelvorming en de scheurvorming. Daarbij heeft de deskundige de kosten die gemoeid zijn met de benodigde herstelwerkzaamheden geraamd. De deskundige heeft de herstelkosten voor de schade- en scheurvorming begroot op een bedrag van € 11.000,00 inclusief btw. De kosten voor herstel van de vocht- en schimmelvorming zijn begroot op een bedrag van € 3.350,00 inclusief btw. De totaal begrote herstelkosten bedragen daarmee € 14.350,00 inclusief btw.

2.27.

[eiser] stelt dat de exacte omvang van de schade onvoldoende vaststaat omdat de herstelwerkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd en zij wenst – nadat schadeherstel heeft plaatsgevonden – de werkelijke kosten daarvan te verhalen. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van de door de deskundige begrote herstelkosten. Naar aanleiding van de opmerking van [eiser] op het concept deskundigenrapport dat de herstelkosten haar bijzonder laag voorkomen, heeft de deskundige de raming van de kosten nader uiteengezet en is hij ingegaan op de bezwaren van [eiser]. Deze uitleg komt de rechtbank coherent, logisch en inzichtelijk voor. Bij begroting van schade is bovendien altijd sprake van een schatting van de kosten. Het had op de weg van [eiser] gelegen haar stelling dat de werkelijke kosten voor schadeherstel substantieel hoger zullen uitvallen dan in het deskundigenrapport begroot in dit stadium van de procedure nader te onderbouwen. Dit heeft zij nagelaten. Zij heeft enkel verwezen naar ‘informeel opgevraagde offertes’, zonder daarvan nadere gegevens over te leggen. De rechtbank gaat daarom aan die stelling voorbij en zal de schadebegroting van de deskundige volgen.

2.28.

Aan de hand van de berekening van de deskundige stelt de rechtbank de kosten van herstel vast op een bedrag van € 14.350,00 (inclusief btw). [gedaagden 1] moeten dit bedrag aan [eiser] betalen als schadevergoeding. Zij worden hiertoe hoofdelijk veroordeeld.

De kosten van het deskundigenbericht

2.29.

De kosten van het deskundigenbericht bedragen € 7.986,00 inclusief btw. Het voorschot van € 7.986,00 is voldaan door [eiser] en [gedaagden 2] ieder voor de helft. In de rechtsverhouding tussen [eiser] en [gedaagden 2] zal [eiser] als de in het ongelijke gestelde partij worden veroordeeld in de helft van de deskundigenkosten. De rechtbank zal [eiser] daarom veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.993,00 aan [gedaagden 2] In de rechtsverhouding [eiser] en [gedaagden 1] zullen [gedaagden 1] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de andere helft van de deskundigenkosten. De rechtbank zal [gedaagden 1] veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.993,00 aan [eiser].

Naheffing griffierecht

2.30.

De rechtbank wijst partijen erop dat de griffier griffierecht kan naheffen, indien – zoals in het onderhavige geval – veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat is gevorderd maar de rechtbank de schade direct begroot. Het door [eiser] bij te betalen griffierecht valt onder de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv Pro en komt dus ook ten laste van [gedaagden 1] Het door [gedaagden 2] bij te betalen griffierecht valt ook onder de nakosten en komt ten laste van [eiser].

Proceskosten

2.31.

[gedaagden 1] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiser] betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

134,55

- griffierecht

€

320,00

- kosten deskundigen

€

3.993,00

- salaris advocaat

€

614,00

(1 punt × € 614,00)

- nakosten

€

1.183,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

6.244,55

2.32.

[eiser] wordt in de proceskosten van [gedaagden 2] worden begroot op:

- griffierecht

€

320,00

- kosten deskundigen

€

3.993,00

- salaris advocaat

€

1.535,00

(2,5 punten × € 614,00)

- nakosten

€

1.183,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

7.031,00

2.33.

De veroordeling wordt voor [gedaagden 1] hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde 1] onrechtmatig tegenover [eiser] heeft gehandeld door werkzaamheden uit te voeren op een wijze waardoor schade is ontstaan aan en in de woning van [eiser],

3.2.

verklaart voor recht dat [gedaagde 2] B.V. onrechtmatig tegenover [eiser] heeft gehandeld door werkzaamheden uit te (laten) voeren op een wijze waardoor schade is ontstaan aan en in de woning van [eiser],

3.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en H.P.M. [gedaagde 2] B.V. hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 14.350,00,

3.4.

veroordeelt [gedaagde 1] en H.P.M. [gedaagde 2] B.V. hoofdelijk in de proceskosten van [eiser] van € 6.244,55, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] en H.P.M. [gedaagde 2] B.V. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

3.5.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagden 2] van € 7.031,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis wordt betekend,

3.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.3 tot en met 3.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

3.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M Wamsteker en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.

1589

Aansprakelijkheid aannemer voor schade door onzorgvuldige sloopwerkzaamheden aan aangrenzende woning

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

1.[gedaagde 1],

1.De procedure

2.De verdere beoordeling

3.De beslissing

Voetnoten