Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11645252 \ CV EXPL 25-2316
Vonnis van 26 november 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] (Oostenrijk),
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.M. Schmidt,
tegen
1.
DE VENNOOTSCHAP OPGERICHT NAAR HET RECHT VAN HET VERENIGD KONINKRIJK, '' [gedaagde 1] LLP'',
DE VENNOOTSCHAP OPGERICHT NAAR HET RECHT VAN HET VERENIGD KONINKRIJK, '' [gedaagde 1] LLP'',
te [plaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
te [plaats 3] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats 3] ,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
te [plaats 3] ,
hierna te noemen: [gedaagden 1]
gemachtigde: mr. B.P. van Overeem,
gedaagde partijen,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte van 16 april 2025 met productie(s) en wijziging eis van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 22 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 22 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ter zitting bleek dat [gedaagde 1] en [gedaagden 1] het bericht van 16 april 2025 met producties van [eiser] niet hadden ontvangen. Zij zijn daarom in de gelegenheid gesteld om na de zitting nog een akte uitlating te nemen, wat zij hebben gedaan.
Op de bij die akte overgelegde producties heeft [eiser] gereageerd door een akte uitlating producties. Ten slotte is vonnis bepaald.
Op de bij die akte overgelegde producties heeft [eiser] gereageerd door een akte uitlating producties. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden 1] zijn eigenaren van de woning aan het adres [adres] te [plaats 4] (verder: de woning).
2.2.
[eiser] , die afkomstig is uit Oostenrijk, huurde in verband met haar werk in [plaats 2] de woning sinds 13 juli 2023 voor een periode van twee jaar en tegen betaling van een maandelijkse huurprijs van € 1.650,00. De door [eiser] betaalde waarborgsom bedroeg € 3.600,00. De huurovereenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van WE4EXPATS, voor welke bemiddeling [eiser] een bedrag van € 1.650,00 heeft betaald.
2.3.
In de huurovereenkomst staat:
“De ondergetekenden
[gedaagde 1] Vastgoed, vertegenwoordigd door de heer [bedrijf] , verhuurder
En
[eiser] , huurder
In aanmerking nemende:
a. Dat verhuurder hoofdhuurder is van de gemeubileerde woonruimte(n) op dederde verdiepinggelegen aan de[adres] te [plaats 4], hierna te noemen “het gehuurde”;
(…)
1.3
Het gehuurde
De gestoffeerde en gemeubileerde woonruimte op de derde verdieping (…)
2.4
Inventarislijst / Opnamerapport met woningbeschrijving
Indien roerende zaken, zoals meubilering en/of stoffering, zijn meeverhuurd is, zal dit in een digitaal checkin rapport wordt vastgelegd.
(…)
1.7
Beheerder
Als beheerder voor de verhuurder treedt op:
Naam: [gedaagde 1] Vastgoed
(…)”
2.4.
Op 11 januari 2024 heeft [eiser] een verzoek bij de Huurcommissie ingediend om de overeengekomen huurprijs te beoordelen. In de uitspraak van 12 maart 2024 is [gedaagde 1] Vastgoed als verhuurder genoemd. Verder staat in de uitspraak:
“
Verhuurder heeft wel gereageerd op het rapport. Hierin maakt hij bezwaar tegen een aantal zaken.
Verhuurder heeft wel gereageerd op het rapport. Hierin maakt hij bezwaar tegen een aantal zaken.
(…)
De voorzitter stelt dat de huurprijs per 13 juli 2023 vast op de maximaal redelijke huurprijs van € 639,68 per maand.
(…)
Aangezien verhuurder al eerder is veroordeeld tot het betalen van de leges in een procedure over de aanvangshuurprijs, moet hij nu € 700,00 betalen.”
2.5.
[eiser] heeft vervolgens [gedaagde 1] driemaal gesommeerd (laatstelijk op 23 augustus 2024) om tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur van € 11.732,75 (te vermeerderen met incassokosten) over te gaan.
2.6.
[eiser] was in de periode van eind juli tot eind augustus 2024 met vakantie. Op 21 augustus 2024 hebben [gedaagden 1] , althans mannen namens hen, de woning bezocht en zijn zij daar binnengetreden. Zij troffen een man aan die verklaarde dat [eiser] met vakantie was. De mannen hebben de woning geïnspecteerd en aangegeven dat zij nog terug zouden komen. [eiser] heeft diezelfde dag een klacht bij de politie over dit binnentreden ingediend.
2.7.
Op 26 augustus 2024 heeft [eiser] via het online portal van [gedaagde 1] gevraagd wie de mannen waren die in haar woning aanwezig waren. Op 28 augustus 2024 heeft [gedaagde 1] aan [eiser] bericht:
“
This is likely in response to your direct notice of lease termination tot the property-owner, as well as the fact that the property was not vacated, with someone else residing there. You can contact the owner directly to arrange a time to collect your belongings. His phone number is (…).”
This is likely in response to your direct notice of lease termination tot the property-owner, as well as the fact that the property was not vacated, with someone else residing there. You can contact the owner directly to arrange a time to collect your belongings. His phone number is (…).”
2.8.
[eiser] heeft daarop aangegeven dat zij de huurovereenkomst niet heeft opgezegd waarop [gedaagde 1] heeft gereageerd:
“The owner received a signed lease termination from you and was under the impression that you would have left on the day written. However you subletted the house after your termination, which is not allowed, and left the owner with a lot of unwanted stuff. You can contact him where you can collect it, if your still living in the Netherlands.”
2.9.
Op 28 augustus hebben vrienden van [eiser] op haar verzoek de woning bezocht en geconstateerd dat de sloten waren veranderd zodat zij niet naar binnen konden. Naar aanleiding hiervan is [eiser] samen met haar vader op 29 augustus 2024 naar Nederland gevlogen om de situatie verder te onderzoeken. Haar spullen waren uit de woning gehaald en deze kon zij enkele dagen later elders ophalen.
2.10.
Bij e-mail van 5 september 2024 aan [gedaagde 1] heeft [eiser] opnieuw ontkend de huurovereenkomst te hebben opgezegd en heeft zij, tevergeefs, herhaaldelijk verzocht om bewijs hiervan. Ook heeft zij [gedaagde 1] verzocht om toegang tot de woning om de nog ontbrekende spullen op te mogen halen.
2.11.
[gedaagde 1] heeft [eiser] op 6 september 2024 bericht:
“
First and foremost, I must emphasize that your notice of termination was submitted directly to the owner of the property, Mr. [gedaagden 1] . While I signed the rental agreement on behalf of Mr. [gedaagden 1] , I do not hold the status of your landlord/owner. My involvement in the lease is limited to a small percentage interest, and my role has been primarily focused on the property management side in exchange for this participation.
First and foremost, I must emphasize that your notice of termination was submitted directly to the owner of the property, Mr. [gedaagden 1] . While I signed the rental agreement on behalf of Mr. [gedaagden 1] , I do not hold the status of your landlord/owner. My involvement in the lease is limited to a small percentage interest, and my role has been primarily focused on the property management side in exchange for this participation.
The termination of your rental contract, along with any related matters, was handled directly between you and the property owner. As such, any further discussion about the validity of the agreement or your rights under it should be addressed directly with him, as he is the owner.
Following your notice of termination, all keys of the apartment are with Mr. [gedaagden 1] , and he now holds full possession of the property. Consequently, if there are any remaining items of yours still in the apartment, you must contact Mr. [gedaagden 1] directly to arrange access for retrieval. As you have already indicated, Mr. [gedaagden 1] has returned most of your possessions, and any issues relating to missing or damaged items should be discussed directly with him.
Given that the keys are with the property owner and my/our involvement is limited, 1 am unable to assist with access to the apartment. 1 encourage you to reach out to Mr. [gedaagden 1] regarding any outstanding matters.”
2.12.
Op 3 oktober 2024 heeft [eiser] [gedaagde 1] aangeschreven dat zij toegestaan heeft, althans niet tegengehouden heeft, dat de woning ontruimd werd en geconcludeerd dat [gedaagde 1] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet meer nakomt. Zij heeft [gedaagde 1] aansprakelijk gesteld voor de gevolgen hiervan. Ook heeft zij [gedaagde 1] gesommeerd om tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur over te gaan.
2.13.
Op 25 oktober 2024 heeft [eiser] [gedaagde 1] gesommeerd om tot betaling van
€ 24.327,65 aan schadevergoeding en onverschuldigde huur over te gaan.
€ 24.327,65 aan schadevergoeding en onverschuldigde huur over te gaan.
2.14.
Opnieuw heeft [gedaagde 1] zich op het standpunt gesteld dat zij niet de verhuurder doch slechts de beheerder is en dat [eiser] zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd bij de eigenaren.
2.15.
Op 19 december 2024 heeft [eiser] [gedaagden 1] aangeschreven en gesommeerd om tot terugbetaling van de onverschuldigde huur en tot vergoeding van de geleden schade over te gaan.
2.16.
Op 2 januari 2025 hebben [gedaagden 1] aan [eiser] bericht:
“
Voor deze woning was een huurbedrag afgesproken, maar wij constateerden dat na enkele maanden zonder overleg een bedrag van circa € 1.000 minder werd betaald. Na overleg met uw cliënte heeft zij te kennen gegeven de huurovereenkomst willen beëindigen.
“
Voor deze woning was een huurbedrag afgesproken, maar wij constateerden dat na enkele maanden zonder overleg een bedrag van circa € 1.000 minder werd betaald. Na overleg met uw cliënte heeft zij te kennen gegeven de huurovereenkomst willen beëindigen.
De opzegging van de huurovereenkomst is door uw cliënte ondertekend, waarbij is afgesproken dat zij de woning zou achterlaten in de oorspronkelijke staat zoals deze bij aanvang van de huur werd opgeleverd. Echter, bij controle enkele dagen na de opzegdatum bleek dat de woning volledig ingericht was achtergelaten en dat er geen enkele herstelwerkzaamheden waren uitgevoerd.
Wij hebben hierop een gespecialiseerd bedrijf moeten inschakelen om de woning op te ruimen en de inboedel op te slaan ten behoeve van uw cliënte. (…)
Gezien de situatie en de aanzienlijke kosten die wij hebben moeten maken, zijn wij onaangenaam verrast door uw brief. Wij stellen voor om de kwestie af te sluiten door enkel de borg aan uw cliënte terug te storten. (…)”
2.17.
Naar aanleiding van nadere vragen van [eiser] hebben [gedaagden 1] op 28 januari 2025 bericht:
“
U geeft aan dat cliënte bestrijdt de huur te hebben beëindigd en verzoekt om een kopie van de ondertekende opzegging van de huurovereenkomst. Zoals u weet, heeft Cliënte zelf de opzegging ondertekend. Het lijkt mij dan ook het meest logisch dat zij deze zelf kan overleggen.”
U geeft aan dat cliënte bestrijdt de huur te hebben beëindigd en verzoekt om een kopie van de ondertekende opzegging van de huurovereenkomst. Zoals u weet, heeft Cliënte zelf de opzegging ondertekend. Het lijkt mij dan ook het meest logisch dat zij deze zelf kan overleggen.”
2.18.
Partijen hebben vervolgens hun standpunten in de verdere correspondentie herhaald.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat –:
inzake [gedaagde 1] :
te verklaren voor recht:
i) primair dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door te (doen) bewerkstelligen of na te laten te verhinderen dat [eiser] zonder recht of titel is ontruimd en aansprakelijk is voor de geleden schade;
i) primair dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door te (doen) bewerkstelligen of na te laten te verhinderen dat [eiser] zonder recht of titel is ontruimd en aansprakelijk is voor de geleden schade;
ii) subsidiair dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld door te (doen) bewerkstelligen of na te laten te verhinderen dat [eiser] zonder recht of titel is ontruimd en aansprakelijk is voor de geleden schade;
en
en
iii) [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van € 11.732,75 aan onverschuldigd betaalde huur en € 3.600,00 aan waarborgsom;
iv) [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten;
v) [gedaagde 1] hoofdelijk dan wel gezamenlijk met [gedaagden 1] te veroordelen tot betaling van de schadevergoedingen zoals verwoord onder vii);
inzake [gedaagden 1] :
te verklaren voor recht:
vi) dat [gedaagden 1] als eigenaars onrechtmatig hebben gehandeld door te (doen) bewerkstelligen of na te laten te verhinderen dat [eiser] zonder recht of titel is ontruimd en inbreuk hebben gemaakt op haar persoonlijke levenssfeer door haar eigendommen te beschadigen en vervreemden en aansprakelijk is voor de geleden schade;
vii) [gedaagden 1] te veroordelen tot betaling van € 5.580,03 aan reis- en verblijfkosten,
€ 2.962,98 aan schadevergoeding, € 1.650,00 aan ten onrechte betaalde bemiddelingsvergoeding en € 5.000,00 aan (im)materiële schade, te vermeerderen met wettelijke rente en kosten;
€ 2.962,98 aan schadevergoeding, € 1.650,00 aan ten onrechte betaalde bemiddelingsvergoeding en € 5.000,00 aan (im)materiële schade, te vermeerderen met wettelijke rente en kosten;
en in alle gevallen:
viii) te bepalen dat de overige door [gedaagde 1] en [gedaagden 1] veroorzaakte en geleden schade nader zal worden opgemaakt bij staat en voor voldoening ervan hoofdelijk aansprakelijk zijn en te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] is blijkens de huurovereenkomst verhuurder en heeft als zodanig niet voldaan aan haar verplichting om het gehuurde aan [eiser] ter beschikking te stellen en te houden. De wederrechtelijke ontruiming van het gehuurde door [gedaagden 1] die [gedaagde 1] niet heeft tegengehouden, levert een gebrek op. Door zich niet als goed verhuurder te gedragen en door het gebrek niet te herstellen, is [gedaagde 1] tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarmee is zij aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade. Voor zover geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming, heeft [gedaagde 1] jegens [eiser] onrechtmatig gehandeld. Haar gedragingen zijn in strijd met de Wet goed verhuurderschap. Zij trekt zich van de belangen van haar huurder niets aan, maar verschuilt zich achter de eigenaar van het gehuurde, hetgeen maatschappelijk onbetamelijk is.
3.3.
Voor wat betreft [gedaagden 1] stelt [eiser] dat zij onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld door haar woning zonder toestemming te betreden, haar spullen te verwijderen, de sloten van het gehuurde te vervangen en (een deel van) haar spullen te beschadigen of zich toe te eigenen. Dit is zowel in strijd met de wet als maatschappelijk onbetamelijk. De schade die voortvloeit uit dit onrechtmatig handelen, komt voor rekening van [gedaagden 1]
3.4.
Verder voert [eiser] aan dat de Huurcommissie de huur op een lager bedrag heeft vastgesteld en zij daarom gedurende langere tijd te veel huur heeft betaald. Hetgeen zij aldus onverschuldigd heeft betaald, moet worden terugbetaald. Ten slotte stelt [eiser] dat de door haar betaalde waarborgsom bij het einde van de huur aan haar moet worden geretourneerd.
3.5.
[gedaagde 1] voert aan dat zij ten onrechte als verhuurder wordt aangemerkt: zij is slechts tussenpersoon geweest. Zij is dus niet aansprakelijk.
[gedaagden 1] erkennen dat zij er beter aan hadden gedaan om een ontruimingstitel te halen maar ontkennen onrechtmatig te hebben gehandeld. [gedaagden 1] voeren aan dat [eiser] de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd en de woning niet heeft opgeleverd op de overeengekomen datum. [gedaagden 1] ontkennen dat sprake is geweest van beschadiging en/of vermissing van zaken van [eiser] . Zij betwisten verder het bestaan en de hoogte van de gestelde schade. Voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten is geen reden omdat deze niet op de juiste wijze zijn aangezegd en zien op toekomstige vorderingen.
[gedaagden 1] erkennen dat zij er beter aan hadden gedaan om een ontruimingstitel te halen maar ontkennen onrechtmatig te hebben gehandeld. [gedaagden 1] voeren aan dat [eiser] de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd en de woning niet heeft opgeleverd op de overeengekomen datum. [gedaagden 1] ontkennen dat sprake is geweest van beschadiging en/of vermissing van zaken van [eiser] . Zij betwisten verder het bestaan en de hoogte van de gestelde schade. Voor toewijzing van buitengerechtelijke kosten is geen reden omdat deze niet op de juiste wijze zijn aangezegd en zien op toekomstige vorderingen.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Wie is verhuurder?
4.1.
[gedaagde 1] heeft aangevoerd dat de vorderingen tegen haar hoe dan ook moeten worden afgewezen omdat zij slechts als beheerder en dus niet als verhuurder optrad. [gedaagde 1] is makelaar en algemeen wordt aangenomen dat een makelaar altijd optreedt namens een eigenaar en huuroverkomsten niet in eigen naam sluit. [eiser] had dat, in ieder geval vanaf het moment dat zij door haar gemachtigde werd bijgestaan, moeten en kunnen weten. Volgens [eiser] is [gedaagde 1] in deze wel degelijk de verhuurder. [gedaagde 1] is als zodanig in het huurcontract vermeld en ook in de procedure bij de Huurcommissie is [gedaagde 1] als verhuurder opgetreden.
4.2.
Voor de vraag wie partij is bij een overeenkomst is bepalend is wat partijen hebben besproken en gedaan en wat zij daaruit over en weer hebben afgeleid en mochten afleiden.
Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden.
Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn [1] . Weliswaar is [gedaagden 1] eigenaar van de woning in kwestie, maar [gedaagde 1] is degene die in de huurovereenkomst als verhuurder is vermeld en die de overeenkomst als zodanig heeft ondertekend. Bovendien staat daarin dat [gedaagde 1] hoofdhuurder is en de ruimte wenst (onder) te verhuren aan [eiser] . Op geen enkele manier blijkt uit de huurovereenkomst dat [gedaagde 1] deze heeft gesloten in naam van [gedaagden 1] [gedaagde 1] (namens wie geen afgevaardigde ter zitting is verschenen behoudens haar gemachtigde) heeft geen verdere toelichting gegeven waarom of hoe [eiser] had moeten weten of begrijpen dat [gedaagde 1] uitsluitend als beheerder optrad en dat [gedaagden 1] de eigenaar is. Daarnaast is [gedaagde 1] in de procedure bij de Huurcommissie als verhuurder opgetreden. Tot slot is het, in tegenstelling tot wat [gedaagde 1] heeft betoogd, geen feit van algemene bekendheid dat makelaars nooit op eigen naam huurovereenkomsten sluiten. De conclusie is dus dat [eiser] [gedaagde 1] terecht als verhuurder heeft aangesproken op nakoming van de tussen hen gesloten huurovereenkomst.
Is de huurovereenkomst opgezegd?
4.3.
De belangrijkste verplichting van een verhuurder is het ter beschikking stellen van het gehuurde aan de huurder [2] . Vast staat dat het gehuurde tijdens de vakantie van [eiser] door of namens [gedaagden 1] is ontruimd en dat [gedaagde 1] dat niet heeft verhinderd. Volgens [gedaagde 1] wordt die ontruiming gerechtvaardigd doordat [eiser] zelf de huur had opgezegd. [gedaagde 1] en [gedaagden 1] voeren daartoe aan dat [gedaagden 1] een ondertekende opzegging van de huurovereenkomst hebben ontvangen van [eiser] . [eiser] heeft uitdrukkelijk betwist dat zij de huur heeft opgezegd: zij had daarvoor ook geen enkele reden omdat de woning haar beviel en zij een leuke baan in [plaats 2] had. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagden 1] zich beroepen op het rechtsgevolg hiervan (rechtmatig ontruimen) ligt op hen de bewijslast hiervoor. [3]
4.4.
[gedaagde 1] en [gedaagden 1] hebben ondanks eerdere herhaaldelijke verzoeken daartoe en zelfs ter zitting geen ondertekende opzegging van [eiser] kunnen laten zien. Het (eerder ingenomen) standpunt van [gedaagden 1] dat [eiser] de opzegging moet reproduceren omdat het haar eigen opzegging is, is onjuist omdat [gedaagde 1] en [gedaagden 1] zich beroepen op die opzegging. Verder zijn [gedaagde 1] en [gedaagden 1] niet in staat gebleken aan te geven wanneer precies is opgezegd en tegen welke datum. De enkele stelling ter zitting dat dit ergens in juli 2024 is geweest tijdens een toevallig bezoek van een van de eigenaren (niet degene die ter zitting aanwezig was) aan de woning, is dusdanig vaag dat hieraan geen waarde of geloof kan worden gehecht. Daarnaast is ook niet aannemelijk dat [eiser] heeft opgezegd bij [gedaagden 1] omdat zij pas na de ontruiming van [gedaagde 1] heeft vernomen wie de eigenaren precies waren. Zij had ook helemaal geen reden om op te zeggen. Ter zitting hebben [gedaagden 1] nog beweerd dat [eiser] de opzegging (ook) aan [gedaagde 1] heeft gericht. Dit is echter in strijd met alle verklaringen van [gedaagde 1] die van meet af aan heeft aangegeven dat [gedaagden 1] zelf de opzegging hebben ontvangen. Ook dit betoog is daarom niet geloofwaardig.
4.5.
De conclusie is dat [eiser] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd. Dit heeft tot gevolg dat de woning ten onrechte is ontruimd, nog daargelaten dat ook als [eiser] wel zou hebben opgezegd, het de verhuurder ook niet had vrij gestaan om eigenhandig en zelfs zonder [eiser] daarover ook maar te informeren, het gehuurde te ontruimen. Gelet op het voorgaande is de primair onder i gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar.
4.6.
Uit het voorgaande volgt ook dat [gedaagde 1] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen door te bewerkstelligen althans niet te verhinderen dat [gedaagden 1] de woning zonder recht of titel hebben ontruimd. [eiser] was gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. [gedaagden 1] hebben onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld door zonder recht of titel het gehuurde te ontruimen waardoor zij een inbreuk hebben gemaakt op de persoonlijke levenssfeer van [eiser] . De onder i en vi. gevorderde verklaringen voor recht zullen daarom worden toegewezen.
Te veel betaalde huur
4.7.
Ook de onder iii gevorderde terugbetaling uit hoofde van onverschuldigd betaalde huur is toewijsbaar. De Huurcommissie heeft immers de huurprijs per 13 juli 2023 vastgesteld op € 639,68 per maand. Omdat geen van de partijen binnen acht weken na de betreffende uitspraak een procedure bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld. [4] Hiermee staat de hoogte van de huur zoals door de Huurcommissie is bepaald, tussen [gedaagde 1] en [eiser] vast en is het meerdere door [eiser] onverschuldigd betaald. [gedaagde 1] moet een bedrag van € 10.103,20 te vermeerderen met de daarover gevorderde en niet weersproken wettelijke rente terugbetalen.
De waarborgsom
4.8.
Verder is [gedaagde 1] als verhuurder verplicht de waarborgsom binnen veertien dagen na het beëindigen van de huurovereenkomst te restitueren, tenzij is gebleken dat sprake is van schade of de huurder verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen, bijvoorbeeld betaling van de huur of servicekosten [5] . [gedaagde 1] heeft niets gesteld hieromtrent. Indien en voor zover uit hetgeen namens [gedaagden 1] is gesteld moet worden afgeleid dat [eiser] haar verplichtingen betreffende de ontruiming niet is nagekomen, is dat op onvoldoende onderbouwd. Uit de foto’s die [gedaagde 1] en [gedaagden 1] nog hebben overgelegd, kan niet worden afgeleid dat [eiser] de woning in een andere staat heeft achtergelaten dan waarin de woning verkeerde bij aanvang van de huur, alleen al omdat een beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, ontbreekt. Hierbij laat de kantonrechter dan nog buiten beschouwing dat [eiser] door de eigenmachtige ontruiming door of namens [gedaagden 1] ook niet eens de kans heeft gekregen om deugdelijk op te leveren. De vordering tot terugbetaling van waarborgsom door [gedaagde 1] zal worden toegewezen.
Schadevergoeding
4.9.
Zoals hiervoor al is overwogen en beslist, levert de ontruiming van het gehuurde wanprestatie van [gedaagde 1] en onrechtmatig handelen van [gedaagden 1] op. Zij zijn daarom beiden voor de daaruit voortvloeiende schade aansprakelijk. Die schade heeft [eiser] begroot op:
- € 5.567,12 aan reis- en hotelkosten en opslagkosten;
- € 2.962,98 aan schade door beschadiging aan en ontvreemding van eigendommen;
- € 1.650,00 aan ten onrechte betaalde bemiddelingsvergoeding;
- € 5.000,00 aan immateriële schadevergoeding.
- € 5.567,12 aan reis- en hotelkosten en opslagkosten;
- € 2.962,98 aan schade door beschadiging aan en ontvreemding van eigendommen;
- € 1.650,00 aan ten onrechte betaalde bemiddelingsvergoeding;
- € 5.000,00 aan immateriële schadevergoeding.
[eiser] heeft deze schade bij haar akte van 16 april 2025 onder overlegging van bewijsstukken (aankoopbonnen, betaalbewijzen, foto’s) nader onderbouwd. In de akte die [gedaagde 1] en [gedaagden 1] naar aanleiding daarvan hebben mogen nemen, hebben zij verzocht om een nieuwe mondelinge behandeling omdat zij tijdens de gehouden mondelinge behandeling niet beschikten over deze stukken en [eiser] en de kantonrechter wel.
4.10.
Het verzoek wordt afgewezen. De stukken zijn tijdens de mondelinge behandeling nauwelijks besproken, juist omdat [gedaagde 1] en [gedaagden 1] daarover niet beschikten en van hen dus niet kon worden verlangd dat zij daarop ter plekke een reactie formuleerden. Zij hebben vervolgens vier weken de tijd gekregen om schriftelijk te reageren. Waarom dat onvoldoende en in strijd met een goede procesorde zou zijn, valt zonder toelichting die ontbreekt, niet in te zien.
4.11.
[gedaagde 1] en [gedaagden 1] hebben naar aanleiding van de door [eiser] ter onderbouwing van haar schade overgelegde stukken, aangevoerd dat er geen spullen zijn ontvreemd omdat het gehuurde gemeubileerd was verhuurd en de meeste inventaris aan [gedaagden 1] toebehoorde. Zaken die van [eiser] zijn, waren opgeslagen en zijn aan haar teruggegeven. Ter ondersteuning van hun betoog hebben zij foto’s overgelegd van de toestand van het gehuurde vlak voor het moment van ontruiming, waaruit volgt wat daar toen aan zaken aanwezig was. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagden 1] volgt daaruit ook dat het gehuurde en de inventaris beschadigd waren. Verder betogen zij dat [eiser] haar schade, en met name de immateriële schade, onvoldoende heeft onderbouwd. De vorderingen moeten dan ook worden afgewezen, te meer omdat [eiser] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst had onderverhuurd, waarvoor [gedaagde 1] en [gedaagden 1] verwijzen naar een handgeschreven briefje dat [gedaagden 1] bij de ontruiming in het gehuurde hebben aangetroffen.
Reis- en hotelkosten en opslagkosten
4.12.
[gedaagde 1] en [gedaagden 1] hebben voor wat betreft de gevorderde reis-, verblijf- en opslagkosten alleen aangevoerd dat daarvoor geen noodzaak bestond. Dat verweer slaagt niet: [eiser] stond van de ene op de andere dag op straat in een land waar zij geen familie heeft. Het was daarom noodzakelijk om kosten voor verblijf te maken. Dat zij er in de gegeven situatie waarin totaal onduidelijk was wat er met haar woning en haar spullen was gebeurd, ervoor heeft gekozen om hals over kop en samen met haar vader naar Nederland te komen, is logisch en begrijpelijk. Dat betekent dat niet alleen de reis- en verblijfkosten van [eiser] zelf maar ook die van haar vader rechtstreeks voortvloeien uit de onrechtmatige ontruiming.
Deze komen daarom voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagden 1] [eiser] heeft alle door haar ter zake gemaakte kosten in een overzicht gespecificeerd en voorzien van betaalbewijzen. De in dit verband gevorderde bedragen komen de kantonrechter niet onredelijk voor. Dat [eiser] haar spullen nog enige tijd moest opslaan omdat zij niet meteen andere woonruimte had gevonden, is, gelet op de huidige woningmarkt, eveneens logisch en begrijpelijk. Ook die kosten, die [eiser] heeft gespecificeerd en waarvan zij betaalbewijzen heeft overgelegd, had zij zonder de onrechtmatige ontruiming niet hoeven maken, zodat [gedaagde 1] en [gedaagden 1] daarvoor aansprakelijk zijn.
Schade door beschadiging aan en ontvreemding van eigendommen;
4.13.
Voor wat betreft de beschadigde en ontvreemde spullen heeft [eiser] aan de hand van aankoopbonnen aangetoond welke bezittingen zij in Nederland had. Het met foto’s ondersteunde betoog van [gedaagde 1] en [gedaagden 1] dat de woning gemeubileerd was verhuurd, doet daar niet aan af. De spullen die [eiser] in Nederland had, waren een aanvulling op de door [gedaagden 1] in de woning geplaatste zaken. Uit de door [eiser] overgelegde foto’s blijkt ook dat de woning na de ontruiming opnieuw te huur is aangeboden met enkele van haar spullen daarin. Die zaken heeft zij in een overzicht gespecificeerd, waarbij aankoopbonnen (voor zover aanwezig) zijn gevoegd. Verder heeft [eiser] aan de hand van foto’s die zijn gemaakt op de dag dat zij haar spullen van [gedaagden 1] terugkreeg, aangetoond dat en hoe verschillende zaken beschadigd zijn. Dat spullen van [eiser] zijn beschadigd bij de ontruiming komt de kantonrechter, gelet op de wijze van ontruiming (in vuilniszakken) en de staat waarin [eiser] haar spullen blijkens de door haar overgelegde foto’s heeft aangetroffen, aannemelijk voor. Ook deze kosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagden 1]
Ten onrechte betaalde bemiddelingsvergoeding
4.14.
De ten onrechte betaalde bemiddelingsvergoeding zal eveneens worden toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagden 1] hebben tegen deze schadepost geen (specifiek) verweer gevoerd. Hoewel [eiser] de bemiddelingsvergoeding ook betaald zou hebben als het onrechtmatig handelen van [gedaagde 1] en [gedaagden 1] wordt weggedacht, geldt dat die vergoeding uiteindelijk voor niets is betaald: [eiser] heeft wel een woning kunnen huren, maar die huur is door toedoen van [gedaagde 1] en [gedaagden 1] tot een voortijdig einde gekomen omdat [eiser] er op grond van de overeengekomen tijdsduur vanuit mocht gaan dat zij de woning tenminste twee jaar had kunnen huren. In die zin is de vergoeding dus ten onrechte betaald en de schade die [eiser] hierdoor lijdt, komt voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagden 1]
Immateriële schadevergoeding
4.15.
[eiser] heeft recht op vergoeding van immateriële schade als zij lichamelijk letsel heeft opgelopen, in haar eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in haar persoon is aangetast [6] . De aard en de ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor [eiser] kunnen meebrengen dat van bedoelde aantasting in haar persoon sprake is.
Het is aan [eiser] om met voldoende concrete feiten en omstandigheden te onderbouwen dat een dergelijke situatie aan de orde is [7] . In het algemeen is voldoende dat [eiser] feiten stelt waaruit kan worden afgeleid dat zij schade heeft geleden. Indien de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, moet de rechter de omvang van de schade op de voet van artikel 6:97 BW te schatten [8] .
4.16.
Het gevorderde bedrag aan immateriële schadevergoeding is toewijsbaar. [gedaagden 1] hebben de woning niet alleen ontruimd zonder een opzegging van [eiser] maar ook zonder in het bezit te zijn van een ontruimingstitel. [gedaagden 1] hebben zonder [eiser] hierover te informeren, de woning ontruimd en de sloten vervangen tijdens haar vakantie. Ook is tijdens haar vakantie een deel van haar eigendommen in vuilniszakken opgeslagen, een deel in de woning achtergelaten en heeft zij een deel is niet meer terug gekregen. Van de een op de andere dag en zonder dat haar hiervan enig verwijt kan worden gemaakt, stond zij in een land waarin zij geen familie heeft, op straat. De gedragingen van [gedaagden 1] hebben dusdanig ernstig normschendingen opgeleverd [9] dat het aannemelijk is dat [eiser] geestelijk leed is aangedaan. Ook [gedaagde 1] is aansprakelijk voor die schade omdat zij niets heeft gedaan om de ontruiming te verhinderen of de gevolgen daarvan te herstellen, maar zich uitsluitend heeft verscholen achter de eigenaren.
Afdracht winst
4.17.
[eiser] heeft bij dagvaarding verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd, maar ter zitting een beroep gedaan op begroting van de schade door middel van winstafdracht ex artikel 6:104 BW. Daarbij heeft zij die schade berekend op € 10.103,20, zijnde het totaal van de huurinkomsten (€1.650,00 per maand) vanaf oktober 2024 tot 1 juli 2025 boven de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs (€ 639,68). Deze vordering, die door [gedaagde 1] en [gedaagden 1] in algemene termen is weersproke, zal worden afgewezen vanwege het volgende.
4.18.
Art. 6:104 BW geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid om schadevergoeding te begroten aan de hand van de met een tekortkoming of onrechtmatige daad genoten winst. Echter, artikel 6:104 BW heeft geen punitief karakter en kan dus niet als sanctie worden opgelegd. De gedachte achter de bepaling is volgens de wetsgeschiedenis dat het onredelijk wordt geacht om ongeoorloofd ten koste van een ander verkregen winst aan de verkrijger te laten, waar vermoedelijk wel schade is geleden maar deze naar haar aard niet goed bewijsbaar is. De schade die [eiser] heeft geleden, heeft zij gespecificeerd en onderbouwd en deze schadeposten worden ook toegewezen. Dat [eiser] daarnaast nog schade heeft geleden, bijvoorbeeld omdat haar nieuwe huisvesting duurder was, heeft zij niet gemotiveerd gesteld of onderbouwd. Gelet hierop is begroting van schade op de voet van artikel 6:104 BW niet aan de orde. [10]
Schuldeisersverzuim of eigen schuld.
4.19.
Het betoog van [gedaagde 1] en [gedaagden 1] dat sprake is van schuldeisersverzuim of eigen schuld van [eiser] omdat zij het appartement aan een derde ter beschikking had gesteld, kan niet slagen. [gedaagde 1] en [gedaagden 1] beroepen zich ter onderbouwing van dit betoog op een handgeschreven briefje van een vriend van [eiser] dat bij de ontruiming in de woning is aangetroffen. Dit briefje was niet aan hen gericht (schending briefgeheim) en hadden zij zonder de onrechtmatige ontruiming ook nooit in handen gehad. De kantonrechter laat het daarom als onrechtmatig verkregen bewijs buiten beschouwing [11] (nog daargelaten dat daaruit slechts blijkt dat de betreffende vriend alleen tijdens de vakantie in de woning heeft verbleven, hetgeen niet kan worden gekwalificeerd als onderverhuur of ingebruikgeving). Daarnaast staat het iemand eventueel laten verblijven in de woning geheel los van de door [eiser] geleden schade als gevolg van het onrechtmatig handelen door [gedaagden 1]
Buitengerechtelijke incassokosten
4.20. .
[eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden [12] . Daarom zal een bedrag van € 928,32 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden toegewezen.
Conclusie
4.21.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering voor een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten en [gedaagden 1] onrechtmatig hebben gehandeld, zullen worden toegewezen. [gedaagde 1] zal worden veroordeeld tot betaling van de onverschuldigde betaald huur, waarborgsom en incassokosten. [gedaagde 1] en [gedaagden 1] worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de reis- en verblijfkosten, en tot vergoeding van de schade aan de inboedel en de immateriële schade van [eiser] .
4.22.
[gedaagde 1] en [gedaagden 1] zijn in het ongelijk gesteld en worden daarom hoofdelijk in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
732,00
- salaris gemachtigde
€
1.086,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.097,47
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, door te bewerkstelligen, althans te doen bewerkstelligen of het te billijken, dat [eiser] zonder recht of titel uit haar woning is ontruimd, althans door na te laten dit te verhinderen, de gevolgen daarvan te beperken of te herstellen, op grond waarvan [eiser] gerechtigd was de huurovereenkomst buitengerechtelijke te ontbinden en waardoor Hamberder schade heeft geleden, welke schade [gedaagde 1] jegens [eiser] dient te vergoeden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van
- € 11.732,75 uit hoofde van onverschuldigde betaling, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 29 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling,
- € 3.600,00 aan waarborgsom, te vermeerderen met wettelijke rente van vanaf 15 september 2024 tot de dag van volledige betaling,
- € 928,32 aan incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente van vanaf 29 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart voor recht dat [gedaagden 1] als eigenaars van de gehuurde woning, jegens [eiser] onrechtmatig hebben gehandeld door te bewerkstelligen, althans te doen bewerkstelligen dat [eiser] zonder recht of titel uit het gehuurde is ontruimd, dat [gedaagden 1] hierbij ernstig inbreuk hebben gemaakt op de persoonlijke levenssfeer en het intieme woondomein van [eiser] door zich toegang te verschaffen tot de door haar exclusief bewoonde woning, door (zonder toestemming) kennis te nemen van en zich bezit te verschaffen over de eigendommen van [eiser] en door de eigendommen en zaken van [eiser] daarbij te beschadigen en te ontvreemden of zoek te maken, op grond waarvan [eiser] schade heeft geleden, welke schade [gedaagden 1] aan [eiser] dienen te vergoeden;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagden 1] hoofdelijk, in de zin dat de een betalende de ander zal zijn gekweten tot betaling van:
- € 5.580,03 aan reis- en hotelkosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 9 november 2024 tot de dag van volledige betaling,
- € 2.962,98 aan schade uit beschadiging en vervreemding van eigendom, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 9 november 2024 tot de dag van volledige betaling,
- € 1.650,00 aan ten onrechte betaalde bemiddelingsvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf datum dagvaarding en
- € 1.650,00 aan ten onrechte betaalde bemiddelingsvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf datum dagvaarding en
- € 5.000,00 aan immateriële schade te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagden 1] hoofdelijk, in de zin dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, in de proceskosten van € 2.097,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en/of [gedaagden 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2025.