Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11453497 \ VV EXPL 24-202
Vonnis in kort geding van 25 februari 2025
in de zaak van
STICHTING YMERE,
gevestigd te [plaats 2],
eisende partij,
hierna te noemen: Ymere,
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 1],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. A.J. Engelsma.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de vrijwillige verschijning van [gedaagde],
- de vrijwillige verschijning van [gedaagde],
- akte met nadere producties van Ymere,
- akte met nadere producties van [gedaagde],
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2025,
- de pleitnota van Ymere,
- de pleitnota van [gedaagde].
- de pleitnota van Ymere,
- de pleitnota van [gedaagde].
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 22 september 2010 van Ymere de woning aan het adres [adres] te [plaats 1] (verder: het gehuurde). Het betreft een sociale huurwoning met een laatstelijk huur van € 622,28 per maand.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. Daarin staat:
“Artikel 6 lid Pro 2:
De woning moet worden gebruikt als woonruimte door de huurder en degene(n) met wie hij een huishouden deelt. De huurder is verplicht de woning zelf te bewonen en tot zijn hoofdverblijf te maken en te houden. (...)
Artikel 6 lid Pro 4:
Als de huurder langer dan twee maanden afwezig zal zijn, is hij verplicht dit aan Ymere mede te delen met vermelding van een gemachtigde die hem kan vertegenwoordigen voor deze overeenkomst.”
2.3.
Op 11 maart 2023 ontvangt Ymere een melding dat [gedaagde] enkel af en toe langs het gehuurde gaat om de brievenbus te legen. Ymere legt diverse huisbezoeken af maar treft [gedaagde] niet aan.
2.4.
Op 11 mei 2023 hebben partijen een gesprek op het kantoor van Ymere. [gedaagde] erkent veel in [plaats 2] te zijn en dat zij wegens persoonlijke omstandigheden niet in het gehuurde verblijft. Op 22 juni 2023 vindt een telefoongesprek plaats met de maatschappelijk werker van [gedaagde]. Daarbij is tevens een laatste kans verklaring aangeboden. [gedaagde] heeft de verklaring niet ondertekend.
2.5.
Op 22 augustus 2024 vindt een gesprek plaats in aanwezigheid van de maatschappelijk werker van [gedaagde]. [gedaagde] geeft aan met woningruil bezig te zijn geweest maar dit niet gelukt is. Aan [gedaagde] wordt opnieuw aangegeven dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben en zij wordt in de gelegenheid gesteld documenten aan te leveren waaruit zulks blijkt.
2.6.
Tijdens het vervolggesprek tussen Ymere, [gedaagde] en haar maatschappelijk werker op 5 november 2024 levert [gedaagde] geen documenten waaruit haar hoofdverblijf blijkt. [gedaagde] verlaat boos het gesprek en reageert daarna niet op herhaaldelijke verzoeken de huur op te zeggen.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert – samengevat – ontruiming van het pand aan [adres] te [plaats 1]. Ymere stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen door haar hoofdverblijf niet in het gehuurde te hebben. Die tekortkoming rechtvaardigt de gevorderde ontruiming.
3.2.
[gedaagde] betwist dat zij haar hoofdverblijf niet in het gehuurde zou hebben. Ymere levert onvoldoende bewijs hieromtrent. Zij erkent veel in [plaats 2] te zijn maar dit komt door haar persoonlijke omstandigheden. Zo werkt zij grotendeels in het nachtleven en slaapt zij overdag en doet zij haar boodschappen in [plaats 2]. Zij voelt zich verder niet thuis in en om het gehuurde en zij probeert – als zij er wel is – daarom zoveel mogelijk niet op te vallen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een schaarse sociale huurwoning. Ymere heeft spoedeisend belang om de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van een andere huurder in die sector.
4.3.
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt [1] .
4.4.
Het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is voor een huurder één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat geldt zeker voor een sociale huurwoning als het gehuurde, die speciaal bedoeld is voor een huurder met een relatief smalle beurs, waar veel vraag naar is en waarvoor dus lange wachtlijsten bestaan. Als uitgangspunt voor de beoordeling geldt daarom dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg is om tot ontruiming over te gaan. De bewijslast hiervan rust bij de verhuurder. Bij de beoordeling moet verder rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval en de belangen van verhuurder en huurder.
4.5.
Waar iemand hoofdverblijf houdt, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Het gaat erom of het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt, in de zin van waar iemand regelmatig slaapt en van waar hij werkt en/of zijn zaken behartigt en zijn goederen en eigendommen beheert [2] .
4.6.
Als Ymere gemotiveerd stelt dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde, mag van [gedaagde] worden verlangd dat zij voldoende feitelijke gegevens verstrekt om haar verweer dat zij wel in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft met concrete feiten te onderbouwen en daartoe bewijzen overlegt; de zogeheten verzwaarde motiveringsplicht. Als [gedaagde] hier niet aan voldoet kan de kantonrechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen.
4.7.
Ymere onderbouwt haar stelling dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft met diverse meldingen van buurtbewoners, de vele huisbezoeken waarbij [gedaagde] niet werd aangetroffen en de verklaringen van [gedaagde] zelf dat zij voornamelijk in [plaats 2] is en daar het liefst wil wonen.
4.8.
[gedaagde] stelt daar onvoldoende tegenover om te kunnen concluderen dat haar hoofdverblijf nog wel in het gehuurde is. Het enkel af en toe aanwezig zijn in het gehuurde (ook als zij er soms slaapt) en de post ophalen en verwerken is hiervoor niet voldoende. Verder voert zij aan goede redenen te hebben om
nietin het gehuurde te zijn. Zo werkt zij ‘s nachts en is het lastig om met het openbaar vervoer terug naar [plaats 1] te keren na haar werk. [gedaagde] geeft aan dat zij het liefst in [plaats 2] verblijft en daar boodschappen doet omdat zij door de buren maar ook door Ymere niet wordt begrepen. Zij kiest er daarom voor zo onopvallend mogelijk in het gehuurde te blijven. Hoewel een en ander op zich begrijpelijk is, kan hieruit niet worden afgeleid dat zij haar hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft. Wat zij zelf aanvoert, bevestigt immers alleen maar het beeld dat het leven van [gedaagde] zich niet of slechts in zeer beperkte mate in of rondom het gehuurde afspeelt.
nietin het gehuurde te zijn. Zo werkt zij ‘s nachts en is het lastig om met het openbaar vervoer terug naar [plaats 1] te keren na haar werk. [gedaagde] geeft aan dat zij het liefst in [plaats 2] verblijft en daar boodschappen doet omdat zij door de buren maar ook door Ymere niet wordt begrepen. Zij kiest er daarom voor zo onopvallend mogelijk in het gehuurde te blijven. Hoewel een en ander op zich begrijpelijk is, kan hieruit niet worden afgeleid dat zij haar hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft. Wat zij zelf aanvoert, bevestigt immers alleen maar het beeld dat het leven van [gedaagde] zich niet of slechts in zeer beperkte mate in of rondom het gehuurde afspeelt.
4.9.
[gedaagde] heeft hiermee dan ook niet voldaan aan de op haar rustende verzwaarde motiveringsplicht. Daarbij weegt ook mee dat [gedaagde] er herhaaldelijk op is gewezen dat zij verplicht is haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, maar dat zij er desondanks voor heeft gekozen niet vaker en zichtbaarder in het gehuurde te verblijven en geen gegevens over te leggen waaruit haar hoofdverblijf in het gehuurde volgt. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Zij schiet hiermee ernstig tekort, wat ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] maken dit niet anders. Het is immers niet gebleken dat behandeling van de psychische problemen van [gedaagde] afhankelijk is van het gehuurde. Het belang van Ymere om de schaarse sociale woningen beschikbaar te krijgen weegt daarom zwaarder dan het belang van [gedaagde].
4.10.
Vooruitlopend op een bodemprocedure wordt de vordering tot ontruiming dan ook toegewezen. Gezien de ingrijpende gevolgen hiervan wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
920,37
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te [plaats 1] met alle daarin aanwezige personen te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 920,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025.