Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11099135 \ CV EXPL 24-1394
Vonnis van 22 januari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: Rechtsagent B.V.,
tegen
[gedaagde],
te wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse.
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de (sociale) verhuur van een zelfstandige woonruimte (appartement). De verhuurder heeft de huurprijs gewijzigd in overeenstemming met het overeengekomen huurprijswijzigingsbeding. De huurder moet de achterstallige huurverhogingen daarom betalen. De huurder hoeft het overeengekomen vaste bedrag voor servicekosten niet te betalen. Deze overeenkomst is in strijd met de dwingendrechtelijke regeling over servicekosten. De kantonrechter merkt het overeengekomen bedrag aan als een voorschot op de daadwerkelijke kosten. Dat voorschot moet elk jaar worden afgerekend volgens de wettelijke regeling. Ontbinding van de huurovereenkomst is niet aan de orde, omdat de betalingsachterstand van de huurverhoging onvoldoende ernstig is en het belang van de huurder zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder.
2.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 april 2024
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 24 juli 2024
- de producties 10 t/m 20 en de akte wijziging (vermeerdering) van eis van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 10 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De kantonrechter heeft op de zitting [eiser] bevolen een afschrift te verstrekken van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte waarnaar in de huurovereenkomst wordt verwezen (model ROZ 2003). [1] Om praktische redenen is afgesproken dat de kantonrechter de voorwaarden zal downloaden en in het dossier zal voegen
- de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (model ROZ 2003), waarvan een afschrift aan dit vonnis wordt gehecht.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt sinds 28 april 2012 de zelfstandige woonruimte (een appartement) aan [adres] te [plaats] van [eiser] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing (model ROZ juli 2003).
3.2.
De overleden heer [eiser] heeft in 2022 en 2023 een schriftelijk voorstel tot jaarlijkse huurverhoging per 1 september 2022 respectievelijk 1 september 2023 aan [gedaagde] verstrekt. [gedaagde] heeft de huurverhogingen niet (volledig) betaald.
3.3.
Naast de huurverhoging staan in de voorstellen van de overleden heer [eiser] oude en nieuwe voorschotbedragen voor servicekosten en nutsvoorzieningen vermeld. Het gaat om nieuwe bedragen van € 858,00 respectievelijk € 864,00. Dit komt neer op € 71,50 respectievelijk € 72,00 per maand. [gedaagde] heeft vanaf 1 september 2022 en vanaf 1 september 2023 € 71,50 per maand betaald.
3.4.
De brief van [eiser] aan [gedaagde] van 25 mei 2024 gaat over de huurverhoging per 1 augustus 2024. In de brief staat voor servicekosten € 134,00 vermeld (oud en nieuw). [gedaagde] heeft vanaf 1 augustus 2024 € 71,50 per maand betaald.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert - na wijziging van eis - ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van € 2.229,35 aan achterstallige huur en servicekosten tot en met december 2024. [eiser] vordert ook betaling van alle nog te verschijnen huurtermijnen plus servicekosten tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. [eiser] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.2.
[eiser] stelt, samengevat, dat [gedaagde] op basis van een afspraak van 27 april 2012 een vast bedrag van € 135,00 per maand aan servicekosten moet betalen zolang de huurovereenkomst voortduurt. [gedaagde] heeft vanaf september 2022 te weinig servicekosten en vanaf juli 2023 te weinig huur betaald (met uitzondering van de maanden april 2024 en mei 2024). De structurele wanbetaling is grond voor ontbinding van de huurovereenkomst.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen en wil dat [eiser] in de proceskosten wordt veroordeeld.
5.De beoordeling
5.1.
De kantonrechter moet beoordelen of [gedaagde] de huurprijsverhogingen en het vaste bedrag voor servicekosten verschuldigd is en of de huurovereenkomst wegens een structurele wanbetaling moet worden ontbonden.
De uitgangspunten
5.2.
Partijen hebben in 2012 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. [2] Daarin staat een huurprijs van € 664,00 per maand vanaf 1 mei 2012. De kantonrechter stelt vast dat de huurliberalisatiegrens in 2012 € 664,66 was. Er is dus sprake van sociale (niet-geliberaliseerde) huur. Partijen hebben op de zitting gezegd daar ook van uit te gaan. De kantonrechter neemt aan dat geen sprake is van een zakelijke verhuur, omdat de huurovereenkomst op naam van [eiser] als particulier staat en gesteld noch gebleken is dat [eiser] beroeps- of bedrijfsmatig heeft gehandeld.
5.3.
De huurovereenkomst bevat een huurprijswijzigingsbeding. Dat komt erop neer dat de huurprijs op voorstel van [eiser] jaarlijks (eenzijdig) kan worden gewijzigd met het wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. [3]
5.4.
Daarnaast hebben partijen op 27 april 2012 afgesproken dat [gedaagde] naast de huurprijs elke maand € 135,00 aan servicekosten betaalt zolang zij het appartement huurt. [gedaagde] heeft dit bedrag steeds betaald tot en met augustus 2022.
De huurprijsverhogingen
5.5.
In het voorstel tot jaarlijkse huurverhoging per 1 september 2022 staat € 16,00 aan huurverhoging (2,3 procent) en € 722,00 aan kale huurprijs per maand (€ 706 + € 16) vermeld. Hiermee is de huurprijs per 1 september 2022 eenzijdig gewijzigd in overeenstemming met het huurprijswijzigingsbeding. [gedaagde] is daaraan gebonden en de verhoogde huurprijs dus verschuldigd. Zij heeft dit bedrag vanaf 1 september 2022 ook betaald. Er is in zoverre geen sprake van een huurachterstand.
5.6.
In het voorstel tot jaarlijkse huurverhoging per 1 september 2023 staat € 22,00 aan huurverhoging (3,1 procent) en € 744,00 aan kale huurprijs per maand (€ 722 + € 22) vermeld. Hiermee is de huurprijs per 1 september 2023 eenzijdig gewijzigd in overeenstemming met het huurprijswijzigingsbeding. [gedaagde] is daaraan gebonden en is de verhoogde huurprijs dus verschuldigd. Zij heeft vanaf 1 september 2023 € 722,00 per maand betaald met uitzondering van april en mei 2024. Voor die maanden heeft [gedaagde] € 744,00 betaald. De huurachterstand bedraagt voor dit huurprijsjaar dus € 220,00 (10 x 22,00). De kantonrechter zal dit bedrag toewijzen, zoals gevorderd.
5.7.
In de brief over de huuraanpassing per 1 augustus 2024 staat € 722,00 aan oude netto huur en € 41,87 aan verhoging (5,8 procent) zijnde € 763,87 aan nieuwe netto huur vermeld. De huur kan op zich maar een keer per jaar worden gewijzigd. [4] [gedaagde] is de verhoging voor augustus 2024 daarom niet verschuldigd. De huurverhoging vanaf 1 september 2024 is eenzijdig gewijzigd in overeenstemming met het huurprijswijzigingsbeding. [gedaagde] is daaraan gebonden en de verhoogde huurprijs dus verschuldigd. Zij heeft vanaf 1 september 2024 € 722,00 per maand betaald. Dat betekent dat [gedaagde] voor 1 september 2024 tot 1 januari 2025 nog € 167,48 aan huur moet betalen (4 x € 41,87). De kantonrechter zal dit bedrag toewijzen, zoals gevorderd. De kantonrechter zal de gevorderde toekomstige huur afwijzen, omdat die nog niet verschuldigd is.
De servicekosten
5.8.
[eiser] vordert betaling van (het restant van) de op 27 april 2012 overeengekomen vaste vergoeding voor de servicekosten van € 135,00 [5] . De kantonrechter zal deze vordering afwijzen en legt hieronder uit waarom.
5.9.
Bij servicekosten is het uitgangspunt dat alleen betaald moet worden voor de werkelijk gemaakte kosten. Welke kosten daadwerkelijk voor rekening van een huurder komen, wordt bepaald overeenkomstig artikel 7:259 BW. De verhuurder moet elk jaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat jaar in rekening gebrachte kosten voor servicekosten verstrekken. Daarin moet ook de wijze van berekening worden vermeld. Het gaat om dwingend recht. Daarvan kan niet worden afgeweken. [6]
5.10.
Als partijen (na verstrekking van dat overzicht) niet tot overeenstemming komen over de betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten, mag de rechter de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met wat als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. De betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten moet dus in relatie staan tot de werkelijke kosten. In dit stelsel past niet dat het bedrag van de servicekosten voor de hele huurperiode wordt gefixeerd op een vast bedrag. Dit betekent dat - ook als een vaste vergoeding voor de servicekosten is overeengekomen - de huurder om vaststelling van de servicekostenvergoeding kan verzoeken.
5.11.
Als het gaat om een VvE-bijdrage moet worden onderzocht of, en zo ja, tot welke hoogte de VvE-bijdrage een vergoeding inhoudt voor geleverde zaken en diensten die met de bewoning van de verhuurde woonruimte verband houden.
Als de VvE-bijdrage ziet op dergelijke servicekosten moet de verschuldigdheid en hoogte worden vastgesteld met inachtneming van artikel 7:259 BW.
In de situatie waarin de huurder en verhuurder overeenkomen dat de VvE-bijdrage voor zover deze niet bestaat uit servicekosten, aan de huurder wordt doorbelast, is artikel 7:259 BW niet van toepassing. In dat geval moet de rechter onderzoeken of de regeling over onredelijk voordeel [7] moet worden toegepast. [8]
Als de VvE-bijdrage ziet op dergelijke servicekosten moet de verschuldigdheid en hoogte worden vastgesteld met inachtneming van artikel 7:259 BW.
In de situatie waarin de huurder en verhuurder overeenkomen dat de VvE-bijdrage voor zover deze niet bestaat uit servicekosten, aan de huurder wordt doorbelast, is artikel 7:259 BW niet van toepassing. In dat geval moet de rechter onderzoeken of de regeling over onredelijk voordeel [7] moet worden toegepast. [8]
5.12.
[eiser] heeft - ondanks het verweer en de eerdere verzoeken van [gedaagde] - niet voldoende gespecificeerd en niet onderbouwd welke kosten, leveringen of diensten onder het bedrag van € 135,00 vallen. Dat had zij in verband met de hiervoor genoemde uitgangspunten wel moeten doen.
Het staat vast dat er sinds 2012 nooit een overzicht of afrekening van de servicekosten aan [gedaagde] is verstrekt. De gemachtigde van [eiser] heeft op de zitting gesteld dat de vergoeding van € 135,00 ziet op onder andere stoffering, tuinonderhoud en ‘de normale dingen die bij het appartement horen zoals de liftvoorziening en dergelijke’. Volgens de zoon van [eiser] ( [naam] ) gaat het om ‘van alles’, zoals onderhoud ketel, liftonderhoud en onderhoud van het appartement. Deze stellingen zijn - zonder nadere concretisering, specificatie en onderbouwing - te vaag. Daaruit kan namelijk niet worden opgemaakt wat de samenstelling van het bedrag is en hoe hoog de kosten voor welke post zijn.
[eiser] heeft ook niets gesteld over de mate waarin de kennelijk doorberekende VvE-bijdrage ziet op de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte. Daarom kan ook niet worden vastgesteld of, en in welke mate, de doorberekening van de VvE-bijdrage aan [gedaagde] in overeenstemming met de wet en dus toelaatbaar is.
Het staat vast dat er sinds 2012 nooit een overzicht of afrekening van de servicekosten aan [gedaagde] is verstrekt. De gemachtigde van [eiser] heeft op de zitting gesteld dat de vergoeding van € 135,00 ziet op onder andere stoffering, tuinonderhoud en ‘de normale dingen die bij het appartement horen zoals de liftvoorziening en dergelijke’. Volgens de zoon van [eiser] ( [naam] ) gaat het om ‘van alles’, zoals onderhoud ketel, liftonderhoud en onderhoud van het appartement. Deze stellingen zijn - zonder nadere concretisering, specificatie en onderbouwing - te vaag. Daaruit kan namelijk niet worden opgemaakt wat de samenstelling van het bedrag is en hoe hoog de kosten voor welke post zijn.
[eiser] heeft ook niets gesteld over de mate waarin de kennelijk doorberekende VvE-bijdrage ziet op de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte. Daarom kan ook niet worden vastgesteld of, en in welke mate, de doorberekening van de VvE-bijdrage aan [gedaagde] in overeenstemming met de wet en dus toelaatbaar is.
Omdat [eiser] niet aan haar stelplicht heeft voldaan, is bewijslevering niet aan de orde.
5.13.
Dit alles betekent dat de overeenkomst over de servicekosten van 27 april 2012 geen grondslag kan bieden voor de vordering van [eiser] tot betaling van € 135,00 per maand. De beweegredenen van partijen bij de gemaakte afspraak, zijn niet relevant. [eiser] kan [gedaagde] ook niet slecht huurdersgedrag of misbruik van omstandigheden verwijten, omdat zij zich terecht op de wet beroept. De kantonrechter zal dit deel van de vordering van [eiser] daarom afwijzen.
5.14.
Dit alles betekent ook dat het bedrag van € 135,00 moet worden aangemerkt als een voorschot op de daadwerkelijke kosten en dat dit voorschot elk jaar moet worden afgerekend volgens de wettelijke regeling. De kantonrechter hoeft daarover niet verder te oordelen, omdat de vordering daar niet op ziet en [gedaagde] daar ook niet om heeft gevraagd. Het dossier bevat ook te weinig aanknopingspunten om daarover te oordelen.
Tussenconclusie
5.15.
De tussenconclusie is dat de kantonrechter de vordering in hoofdsom zal toewijzen tot € 387,48 (€ 220,00 + € 167,48).
De wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten
5.16.
[gedaagde] moet de huur bij vooruitbetaling voor of op de eerste van de betaalperiode betalen en is na het verstrijken van die termijn automatisch in verzuim. Zij is de wettelijke rente over de niet betaalde huurverhogingen daarom verschuldigd, steeds vanaf de tweede dag van de maand tot de dag van volledige betaling. De kantonrechter zal dit deel van de vordering toewijzen zoals hieronder nader is bepaald.
5.17.
De kantonrechter zal de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afwijzen, omdat gesteld noch gebleken is dat een kosteloze aanmaning heeft plaatsgevonden. [9]
Geen ontbinding en ontruiming
5.18.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] is tekortgeschoten in haar verplichting om de huurverhoging per 1 september 2023 en per 1 september 2024 (volledig) te betalen. Deze tekortkoming is onvoldoende ernstig om de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Hierbij speelt mee dat [eiser] zelf onduidelijkheid heeft geschapen door herhaaldelijk aanspraak te maken op een huurverhoging gebaseerd op de oude huurprijs van € 722,00 en eenmaal te vroeg de huur te verhogen. Ook speelt mee dat [eiser] in strijd met de wet handelt door vast te houden aan een vast bedrag voor servicekosten, zonder inzicht te geven in de samenstelling en hoogte van de kosten en/of VvE-bijdrage. In deze omstandigheden weegt het woonbelang van [gedaagde] zwaarder dan het gestelde belang van [eiser] bij een huurder die wel tijdig de huurbetalingen nakomt. Een ander belang heeft [eiser] niet gesteld.
5.19.
De kantonrechter zal dit deel van de vordering daarom afwijzen.
Tot slot
5.20.
Beide partijen zijn voor een belangrijk deel in het ongelijk gesteld. De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
vero
ordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 387,48, te vermeerderen met de wettelijke rente over:
- € 22,00 vanaf 2 september 2023,
- € 22,00 vanaf 2 oktober 2023,
- € 22,00 vanaf 2 november 2023,
- € 22,00 vanaf 2 december 2023,
- € 22,00 vanaf 2 januari 2024,
- € 22,00 vanaf 2 februari 2024,
- € 22,00 vanaf 2 maart 2024,
- € 22,00 vanaf 2 juni 2024,
- € 22,00 vanaf 2 juli 2024,
- € 22,00 vanaf 2 augustus 2024,
- € 41,87 vanaf 2 september 2024,
- € 41,87 vanaf 2 oktober 2024,
- € 41,87 vanaf 2 november 2024 en
- € 41,87 vanaf 2 december 2024,
steeds tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2025.