Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11459288 \ VV EXPL 24-108
Vonnis in kort geding van 23 januari 2025
in de zaak van
de stichting STICHTING WOONCOMPAGNIE,
te Hoorn,
eisende partij,
hierna te noemen: Wooncompagnie,
gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Maasdam.
De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om de vraag of een zoon zonder titel of recht verblijft in de woning die zijn overleden moeder huurde. Volgens de zoon heeft hij recht op voortzetting van de huurovereenkomst. De zoon heeft in deze procedure echter niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoet aan de wettelijke vereisten die daarvoor gelden. De vordering van de verhuurder dat de zoon de woning moet ontruimen, wordt daarom toegewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 december 2024 met producties
- de brief van 6 januari 2025 van de gemachtigde van [gedaagde] met een eis in reconventie en producties
- de brief van 6 januari 2025 van de gemachtigde van [gedaagde] met een eis in reconventie en producties
- de brief van 8 januari 2025 van Wooncompagnie met producties
- de mondelinge behandeling van 9 januari 2025.
- de mondelinge behandeling van 9 januari 2025.
2.De feiten
2.1.
Wooncompagnie is eigenaresse van de woning aan de [straat] [nummer] in [plaats] . Wooncompagnie verhuurde deze woning aan de moeder van [gedaagde] .
2.2.
[gedaagde] huurde van 1997 tot 2006 een woning van Wooncompagnie. Deze huurovereenkomst is beëindigd vanwege een in de woning aangetroffen hennepplantage.
2.3.
Daarna woonde [gedaagde] bij zijn moeder in de woning aan de [straat] [nummer] in [plaats] . In 2011 werd daar een hennepkwekerij aangetroffen, waarna de rechtsvoorganger van Wooncompagnie met de moeder van [gedaagde] onder andere de afspraak heeft gemaakt dat zij [gedaagde] geen toegang meer tot de woning zou verschaffen. De moeder van [gedaagde] heeft voor deze afspraak getekend.
2.4.
Op 25 juli 2013 huurde [gedaagde] opnieuw een woning van Wooncompagnie. In een vonnis van 21 juni 2018 van deze rechtbank is [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van deze woning vanwege een aangetroffen hennepkwekerij.
2.5.
Daarna huurde [gedaagde] een woning van een andere woningbouwcorporatie. Ook die woning moest [gedaagde] verlaten na een ontruimingsvonnis van 13 november 2023.
2.6.
Vanaf 1 februari 2024 woonde [gedaagde] opnieuw bij zijn moeder. De moeder van [gedaagde] overleed op 11 september 2024.
2.7.
Op 24 september 2024 verzocht Wooncompagnie aan de erfgenamen de huurovereenkomst op te zeggen. Op 29 oktober 2024 ontving Wooncompagnie een huuropzegging die was getekend door drie van de vier erfgenamen. De handtekening van [gedaagde] ontbrak.
2.8.
[gedaagde] verzocht vervolgens aan Wooncompagnie om voortzetting van de huurovereenkomst. Wooncompagnie wees dit verzoek af.
3.Het geschil
3.1.
Wooncompagnie vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de [straat] [nummer] te [plaats] .
3.2.
Wooncompagnie legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De huurovereenkomst is door het overlijden van de moeder van [gedaagde] twee maanden later, per 30 november 2024 geëindigd. [1] [gedaagde] heeft niet aangetoond dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. [gedaagde] bevindt zich daarom zonder recht of titel in de woning. Wooncompagnie is bevoegd de woning van iedereen die haar zonder recht of titel onder zich houdt op te eisen. [2] Wooncompagnie heeft vanwege het onrechtmatige gebruik van de woning door [gedaagde] en het grote tekort aan sociale huurwoningen een spoedeisend belang bij haar vordering.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van Wooncompagnie. [gedaagde] voert - samengevat - aan dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft en een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met zijn moeder. De huur is daarom na haar overlijden met zes maanden voortgezet. In een aanhangige bodemprocedure vordert [gedaagde] voortzetting van de huur na die periode.
3.4.
[gedaagde] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening bepaalt dat hij na het overlijden van zijn moeder aanspraak kan maken op voorzetting van de huurovereenkomst, tenminste voor de duur van zes maanden.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
de vordering
4.1.
Het spoedeisend belang van Wooncompagnie vloeit voort uit de aard van de vordering. [gedaagde] betwist het spoedeisend belang ook niet.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat een vordering in kort geding, waar het treffen van een voorlopige voorziening aan de orde is, slechts toewijsbaar is als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering zal worden toegewezen. Dit betekent dat de vordering van Wooncompagnie alleen dan kan worden toegewezen, als in voldoende mate aannemelijk wordt dat geen sprake was van een duurzame geenschappelijke huishouding tussen [gedaagde] en zijn moeder en dat [gedaagde] op grond hiervan inmiddels zonder recht of titel in de woning verblijft.
4.3.
Vast staat dat [gedaagde] geen medehuurder van de woning is. De wet bepaalt dat de persoon die geen medehuurder is, maar wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met de overleden huurder, de huur soms na het overlijden van de huurder kan voortzetten. Hij moet binnen zes maanden een daartoe strekkende vordering bij de rechter instellen. [3] Dat heeft [gedaagde] met de dagvaarding van 19 december 2024 gedaan. Deze vordering van [gedaagde] kan alleen worden toegewezen als hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met zijn moeder en hij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor nakoming van de huur en – voor zover dat is vereist – een huisvestingsvergunning overlegt. [4] Naar verwachting zal in deze procedure worden geoordeeld dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding ontbreekt. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.4.
Voor beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste rechtsspraak zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Uitgangspunt is wel dat slechts onder bijzondere omstandigheden een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind kan worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding, ook als het gaat om een volwassen kind dat, na te zijn uitgevlogen, terugkeert naar de ouderlijke woning. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. [5] Of van een gemeenschappelijke huishouding sprake is, moet dus worden beoordeeld door waardering van alle omstandigheden van het geval in hun onderling verband bezien, zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder en de medebewoner, alsmede de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Voor degene die een beroep doet op voortzetting van de huur of dit vordert geldt een verzwaarde stelplicht. [6]
4.5.
[gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat hij per 1 februari 2024 bij zijn moeder is gaan wonen vanuit een zorgbehoefte van zijn moeder van 87 jaar, die ernstig ziek was en voor wie een euthanasie traject liep. Hieruit volgt dat de inwoning voornamelijk was bedoeld voor de zorgverlening. Dat er in overwegende mate sprake was van het verlenen van zorg, is een contra-indicatie voor het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Van wederkerigheid is dan immers in de regel geen sprake, terwijl de samenwoning in de regel ook niet op een duurzame gezamenlijke toekomst is gericht, maar samenhangt met de bestaande verzorgingsbehoefte van de huurder. [7]
4.6.
De samenwoning was ingegeven om zijn ernstig zieke moeder te verzorgen en zijn moeder overleed korte tijd later. Daarnaast was [gedaagde] kort daarvoor zijn huurwoning verloren door een uitgesproken ontruiming in een kort gedingprocedure. Volgens [gedaagde] zou zijn moeder herstellen en was de verwachting dat de samenleving niet op korte termijn zou eindigen. Hij onderbouwt dat echter verder niet. Ook maakt hij niet duidelijk wat zijn moeder mankeerde. Ook geeft [gedaagde] geen reactie op het standpunt van Wooncompagnie dat de reden van zijn intrek in de huurwoning van zijn moeder was dat hij per 1 februari 2024 geen vaste woon- of verblijfplaats had, wat blijkt uit de brief van 27 maart 2024 van de [gemeente] . [8] Deze omstandigheden maken het onaannemelijk dat de bedoeling van de samenleving was gericht op een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Daarbij hadden partijen een voorgeschiedenis, zoals weergegeven onder de feiten, en gold een afspraak tussen de rechtsvoorganger van Wooncompagnie en zijn moeder dat zij [gedaagde] nooit meer bij haar mocht laten inwonen vanwege een opnieuw aangetroffen hennepkwekerij. [gedaagde] was bekend met deze afspraak. Juist deze specifieke omstandigheden staan in weg aan het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
4.7.
Dat toch sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, heeft [gedaagde] , tegenover de betwisting daarvan door Wooncompagnie, onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat hij boodschappen deed en betaalde en heeft ter onderbouwing bankafschriften waar dit uit blijkt overgelegd, maar Wooncompagnie heeft daartegenin gebracht dat deze uitgaven de helft zijn van de minimale uitgaven voor voeding voor één persoon volgens het Nibud. De gestelde contante betalingen en andere financiële bijdragen aan de huishouding heeft [gedaagde] niet onderbouwd. Daarom kan niet worden vastgesteld dat de kosten van de huishouding werden gedeeld. De samenleving bestond volgens [gedaagde] verder uit koken voor zijn moeder, het vervoer naar doktersafspraken en een zorgverblijf. Maar dit moet worden gezien in het licht van de mantelzorg die [gedaagde] aan zijn moeder verleende. Waar de samenleving en gezamenlijke activiteiten anders dan het verlenen van mantelzorg uit bestonden, heeft [gedaagde] niet concreet en feitelijk toegelicht.
4.8.
De kantonrechter komt daarom tot de conclusie dat niet vast is komen te staan dat een gemeenschappelijke duurzame huishouding tussen [gedaagde] en zijn moeder heeft bestaan. Dit brengt mee dat het aannemelijk is dat een bodemrechter de ingestelde vordering van [gedaagde] tot voortzetting van de huurovereenkomst zal afwijzen dan wel een eventuele vordering van Wooncompagnie tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal toewijzen en [gedaagde] dus zonder recht of titel in de woning verblijft. De gevorderde ontruiming is dan ook toewijsbaar. Vanwege de ingrijpende gevolgen die deze beslissing voor [gedaagde] heeft, stelt de kantonrechter de ontruimingstermijn op één maand.
4.9.
Wooncompagnie heeft de kantonrechter gevraagd de beslissing uitvoerbaar bij vooraard te verklaren. Dit vonnis kan uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, tenzij uit de wet of de aard van de zaak anders voortvloeit. [9] Deze vordering is gebaseerd op een verblijf van [gedaagde] in de woning zonder recht of titel en niet op een vordering van [gedaagde] tot voortzetting van de huur. In dat laatste geval verzet de wet zich tegen uitvoerbaarheid bij voorraad, omdat de huur in dat geval wordt voorgezet totdat onherroepelijk op de vordering is beslist. [10] Dit kan anders zijn wanneer sprake is van misbruik van rechtsmiddelen of andere voor verhuurder zwaarwegende omstandigheden/onevenredigheid in wederzijdse belangen. [11] Deze uitzondering doet zich hier voor, omdat de verweren van [gedaagde] die zijn gebaseerd op een duurzame gemeenschappelijke samenleving geen reële kans van slagen hebben en Wooncompagnie een groot belang heeft bij de door haar gevraagde ontruiming. De beslissing wordt om die reden uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wooncompagnie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
882,22
de tegenvordering
4.11.
De vordering van [gedaagde] wordt afgewezen, omdat hiervoor is geoordeeld dat tussen hem en zijn moeder geen duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft bestaan. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] . Vanwege de samenhang tussen de vordering van Wooncompagnie en de tegenvordering van [gedaagde] worden deze op nihil vastgesteld.
5.De beslissing
De kantonrechter
de vordering
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na betekening van dit vonnis de woning aan [straat] [nummer] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Wooncompagnie zijn, en de sleutels af te geven aan Wooncompagnie,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 882,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
de tegenvordering
5.4.
wijst de vordering af,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Wooncompagnie worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2025.