ECLI:NL:RBNHO:2025:7735 - Rechtbank Noord-Holland - Vermindering WOZ-waarde woning wegens niet aannemelijke o...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 24/6137

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2025 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 31 december 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat 1] [# 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.308.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: ozb) 2023 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 april 2024 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van woning verlaagd naar € 1.218.000.

Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2025 te Haarlem. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning uit 1890. De oppervlakte van het hoofdgebouw is 207 m2. De woning is voorzien van een dakkapel. De oppervlakte van het perceel is 307 m2.

Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van € 1.100.00 of zoveel lager dan € 1.218.000 als redelijk is. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – de volgende beroepsgronden aangevoerd:

hij is niet gehoord door verweerder, ondanks een schriftelijk verzoek daartoe;
hij heeft tevergeefs verzocht om het volledige taxatierapport; als dit bestaat dan wil hij alsnog een kopie ontvangen;
verweerder heeft geen onderbouwing van de KOUDV-factoren en de waarden van de deelobjecten verstrekt;
de WOZ-beschikking is gedateerd op 31 december 2023; nu deze datum zowel een feestdag als een zondag was, is wellicht sprake van antidateren;
door de WOZ-beschikking te dateren op 31 december 2023 is eiser benadeeld, omdat eiser een kortere termijn heeft gekregen voor de motivering van zijn bezwaar, namelijk minder dan twee weken in plaats van de gebruikelijke drie weken;
de foto op het taxatieverslag is niet van de woning en als de foto van de woning niet eens klopt, dan is het de vraag of de door verweerder gegeven onderbouwing van de waarde wel klopt;
het taxatieverslag vermeldt ten onrechte een dakopbouw, een dakkapel uit 1988 en een overkapping/veranda bij de woning; in de beslissing op bezwaar is dat weliswaar gecorrigeerd, maar de daarbij door verweerder gegeven conclusie, dat het “woonoppervlak van de woning hierdoor … groter wordt” is onbegrijpelijk en deze conclusie wordt door eiser bestreden;
het taxatieverslag vermeld ten onrechte 307 m² als grond bij de woning; de totale oppervlakte van het perceel is 307 m², maar dat is inclusief de grond waar de woning op is gesitueerd;
bij de waardebepaling is geen rekening gehouden met de ligging van de woning; deze ligging is niet gemiddeld;
de vergelijkingsobjecten worden met een standaardoverweging voldoende vergelijkbaar met de woning geacht, zonder verdere onderbouwing;
het is onduidelijk op welke manier rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten;
de vergelijkingsobjecten zijn te ver van de waardepeildatum verkocht;
er is onvoldoende onderbouwing gegeven van de indexering van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten;
de waarde van de woning is onvoldoende verminderd; de enige vermindering die verweerder heeft toegepast is “omdat er door haar onvoldoende rekening was gehouden met de staat van de woning”;
verweerder is ten onrechte niet ingegaan op het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel;
verweerder heeft onvoldoende verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten vermeld.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de (verkoop)gegevens vermeld van drie vergelijkingsobjecten, te weten [straat 2] [# 1] , [straat 3] [# 2] en [straat 2] [# 3] , alle te [woonplaats] .

Verweerder stelt dat eiser ondanks zijn schriftelijke verzoek daartoe  per abuis in de bezwaarfase niet is gehoord. Deze schending van de hoorplicht kan naar de mening van verweerder worden gepasseerd met de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Eiser is ook niet benadeeld nu hij zijn bezwaren in beroep schriftelijk uiteengezet heeft en hij deze alsnog mondeling kan toelichten.

Een taxatierapport is geen informatie die door verweerder moet worden verstrekt. Het door eiser op internet te raadplegen taxatieverslag voldoet aan de volgens de Wet WOZ te verstrekken gegevens.

Op 14 februari 2024 heeft verweerder het taxatieverslag en de KOUDV-factoren aan eiser toegezonden. Uit grief 11 van het beroepschrift blijkt dat eiser deze stukken ook heeft ontvangen. De stelling van eiser, dat geen inzicht wordt geboden in wijze waarop de waardebepaling van de woning tot stand is gekomen, is onjuist.

De WOZ-beschikking met de dagtekening van 31 december 2023 is op 20 december 2023 aan eiser verzonden. Eiser heeft deze beschikking dus eerder dan 31 december 2023 ontvangen.

Dat op het taxatieverslag een verkeerde foto staat, heeft op zich geen betekenis voor de waardebepaling van de woning. Bij de taxatie zijn de juiste objectkenmerken in de waardering betrokken.

Bij de beoordeling van het bezwaar heeft een onderzoek plaatsgevonden, waarbij is geconcludeerd dat de aanwezige aanbouw, dakopbouw, dakkapel en overkapping correct in de waardering zijn betrokken. In het kader van de WOZ-waardering wordt alle woonruimte die niet onder kapconstructie valt, aangemerkt als aanbouw/dakopbouw. De totale oppervlakte van het perceel is 307 m². Anders dan eiser kennelijk meent, dient de oppervlakte van de kavel welke onder de opstal is gelegen bij de waardering meegenomen te worden.

Met de ligging van de woning is wel degelijk rekening gehouden. De ligging van de woning is als gemiddeld aangeduid. De door eiser genoemde liggingsfactoren hebben geen waardedrukkend effect. Zo daarvan wel sprake zou zijn, dan moet dit worden geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten en daarmee in de vastgestelde waarde van eisers woning.

In de matrix heeft verweerder andere vergelijkingsobjecten gekozen, maar ook daaruit blijkt dat de waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.

Dat het voor eiser onduidelijk is op welke manier rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, kan niet leiden tot een vermindering van de waarde. De vergelijkingsobjecten in de matrix zijn rond de waardepeildatum verkocht.

De verkoopcijfers van twee van de drie vergelijkingsobjecten in de matrix zijn niet geïndexeerd, omdat de verkopen van deze vergelijkingsobjecten niet ver van de waardepeildatum zijn gerealiseerd. In bijlage 6 bij het verweerschrift heeft verweerder de indexering van het derde vergelijkingsobject inzichtelijk gemaakt.

Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan niet slagen omdat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.

Naar de mening van verweerder zijn in deze zaak voldoende verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten vermeld.

Beoordeling van het geschil

Ingetrokken beroepsgronden

5. Tijdens het onderzoek ter zitting heeft eiser zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel en zijn aangevoerde gronden met betrekking tot artikel 40 van Pro de Wet WOZ ingetrokken, zodat de rechtbank op dat beroep en die gronden niet meer hoeft in te gaan.

Schending hoorplicht

6. Verweerder heeft erkend dat er ten onrechte geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. Op grond daarvan stelt de rechtbank vast dat verweerder zijn hoorplicht heeft geschonden.

7. Het is vaste rechtspraak (zie onder meer de uitspraken van de Hoge Raad van
15 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009: BI3751 en van 23 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2829) dat indien blijkt dat de rechtbank – indien zij tot het oordeel komt dat het bestuursorgaan de belanghebbende in de bezwaarfase niet (op de juiste wijze) heeft gehoord alvorens uitspraak op bezwaar te doen  in haar uitspraak met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb aan dat verzuim kan voorbijgaan mits de belanghebbende daardoor niet is benadeeld. Van een dergelijke benadeling zal in de regel geen sprake zijn wanneer het verzuim is hersteld doordat de belanghebbende zijn bezwaren in beroep en in hoger beroep schriftelijk heeft kunnen uiteenzetten en mondeling heeft kunnen toelichten, omtrent de van belang zijnde feiten en de waardering daarvan tussen het bestuursorgaan en de belanghebbende (uiteindelijk) geen verschil van mening bestaat, en het geschil betrekking heeft op een aangelegenheid waarbij het bestuursorgaan geen beleidsvrijheid toekomt. Reeds omdat er tussen eiser en verweerder wel verschil van mening bestaat over de relevante feiten en de waardering daarvan, kan aan de schending niet met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb voorbij worden gegaan.

8. Tijdens het onderzoek ter zitting heeft eiser, desgevraagd, verklaard dat hij er de voorkeur aangeeft dat de rechter gebruik maakt van de bevoegdheid om deze zaak in beroep zelf af te doen en liever niet ziet dat de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en verweerder hem dan alsnog in bezwaar zal moeten horen. Gelet hierop zal de rechtbank nu volstaan met de hiervoor geconstateerde schending en hierna ingaan op de overige beroepsgronden.

Antidateren WOZ-beschikking

9. Op grond van de reactie van verweerder op het door eiser gestelde antidateren is de rechtbank van oordeel dat van antidateren van de WOZ-beschikking geen sprake is geweest. De WOZ-beschikking is weliswaar op een andere datum gemaakt dan de datum van de dagtekening, maar aannemelijk is geworden dat verweerder deze beschikking heeft voorzien van een latere dagtekening en niet van een vroegere. De postbezorging van de WOZ-beschikking heeft volgens verweerder vóór 31 december plaatsgevonden en daarbij was het de bedoeling van verweerder dat eiser de beschikking uiterlijk op de dag van de dagtekening zou ontvangen.

Eiser heeft desondanks de beschikking op een latere datum ontvangen. Nu niet is gebleken dat eiser daardoor is benadeeld of dat hij een te korte termijn voor de motivering van zijn bezwaar heeft gekregen, zal de rechtbank hieraan voorbijgaan.

Uitgangspunten waardebepaling woning

10. Tussen partijen is niet langer in geschil dat de totale oppervlakte van het perceel 307 m² bedraagt.

11. Vast is komen te staan dat verweerder in de bezwaarfase gebruik heeft gemaakt van een taxatieverslag, waarvan eiser ook kennis heeft kunnen nemen. Van het bestaan van een taxatierapport in de bezwaarfase is niet gebleken. Bij de waardebepaling van de woning zal de rechtbank zich baseren op de door verweerder als bijlage 1 bij het verweerschrift overgelegde matrix.

12. Vast is komen te staan dat de foto op het taxatieverslag niet de woning betreft en dat deze omstandigheid voor de onderbouwing van de waarde geen gevolgen heeft gehad.

13. Bij het bepalen van de waarde van de woning dient te worden uitgegaan van de door verweerder in de matrix verstrekte KOUDV-factoren.

De waarde van de woning

14. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

15. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

16. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer een matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning.

17. Anders dan eiser stelt, zijn de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn alle in de omgeving van de woning gelegen. Ook wat bouwjaar en omvang betreft zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.

18. Het is vervolgens de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarover oordeelt de rechtbank als volgt.

19. Vast is komen te staan dat de woning wel over een dakkapel beschikt en dat verweerder terecht voor de aanwezigheid daarvan een bedrag in de matrix heeft opgenomen.

20. Verweerder heeft – na de gemotiveerde betwisting door eiser  de door hem gestelde aanwezigheid van een overkapping (waarde: € 5.000), een aanbouw (waarde: 4 m² x € 3.717 = € 14.868) en een dakopbouw (waarde: 4 m² x € 3.717 = € 14.868) niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal deze elementen uit de matrix halen en de door verweerder berekende waarde van de woning met afgerond € 35.000 verminderen.

21. Verweerder heeft in zijn onderbouwing van de waarde van de woning in de matrix bij het verweerschrift rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud. Hij heeft daarbij – rekening houdend met die verschillen – de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [straat 2] [# 1] , [straat 3] [# 2] , [straat 2] [# 3] teruggerekend in prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van respectievelijk
€ 5.671, € 5.285 en € 5.840. Voor de woning heeft dit geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.717, waarbij de kwaliteit van de woning als matig is aangeduid. De voor de woning gehanteerde vierkantemeterprijs is aanzienlijk lager dan de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het voorgaande aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met deze verschillen tussen de woning ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten.

22. Eiser stelt dat de ligging van de woning verkeerd is beoordeeld en voert daartoe het volgende aan:

de woning grenst aan de voorzijde aan een groot parkeerterrein van een kantoor met alle overlast van dien;
voor de bewoners is weinig tot geen parkeergelegenheid;
de woning is vanaf de openbare weg slechts aan de voorzijde bereikbaar via een smal grindpad en aan de achterzijde helemaal niet ontsloten;
aan de achterzijde staat de bebouwing van de [straat 4] en deze geeft inkijk in de woning en belemmert intreden van zonlicht en vrij uitzicht;
er wordt overlast ervaren van een naast gelegen verzorgingshuis en verkeersoverlast van een verderop gelegen kinderopvang.

23. De rechtbank zal met deze door eiser aangevoerde omstandigheden geen rekening houden. De weinige of ontbrekende parkeergelegenheid is naar het oordeel van de rechtbank inherent aan het deel van [woonplaats] waarin de woning en de vergelijkingsobjecten gelegen zijn. De overige gestelde omstandigheden zijn door de eiser onvoldoende onderbouwd.

24. De betwisting door eiser van het in de matrix opgenomen niveau van het onderhoud van de woning wordt door de rechtbank gepasseerd. Eiser heeft zijn stelling dat het onderhoud niet gemiddeld is door onder meer schimmelvorming in de badkamer en een niet volledig ontwikkelde zolderverdieping – na de gemotiveerde betwisting door verweerder – niet aannemelijk gemaakt.

Slotsom

25. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal de waarde voor het kalenderjaar 2023 vaststellen op
€ 1.183.000 en het beroep gegrond verklaren.

Proceskosten en griffierecht

26. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Wel zal de rechtbank bepalen dat verweerder het griffierecht aan eiser dient te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

 verklaart het beroep gegrond;

 vernietigt de uitspraak op bezwaar;

 vermindert de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023 tot € 1.183.000;

 vermindert de aanslag ozb 2023 dienovereenkomstig;

 bepaalt dat deze uitspraak in de plaatst treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

 draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
8 juli 2025.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).