Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11693594 \ VV EXPL 25-63
Vonnis in kort geding van 2 juli 2025
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. E. IJpma,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. A.H. Videler.
De zaak in het kort[eiser] is ontvankelijk in haar vordering. Het beroep van [gedaagde] op artikel 2:203 BW slaagt niet, omdat uit de overgelegde stukken volgt dat zij de akte indeplaatsstelling heeft getekend in haar hoedanigheid van natuurlijk persoon. De rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn daarom overgegaan op [gedaagde]. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid en de omvang van de door [eiser] gevorderde huurachterstand berekend tot en met de maand mei 2025 verder niet betwist, zodat de hoofdsom in beginsel toewijsbaar is. Ook de gevorderde ontruiming is toewijsbaar. De kantonrechter ziet geen aanleiding de gevorderde boete te matigen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 18 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde].
- de producties van [eiser]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 18 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde].
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurde tot 1 juli 2023 de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het pand) aan [betrokkene 1].
2.2.
In de akte indeplaatsstelling van 30 juni 2023 staat:
“
De ondergetekenden1] [eiser](…)
hierna te noemen “verhuurder”EN2. Mevrouw [betrokkene 1](…)
hierna te noemen “ondergetekende sub I”EN3. Mevrouw [gedaagde](…)
hierna te noemen “ondergetekende sub II”
“
De ondergetekenden1] [eiser](…)
hierna te noemen “verhuurder”EN2. Mevrouw [betrokkene 1](…)
hierna te noemen “ondergetekende sub I”EN3. Mevrouw [gedaagde](…)
hierna te noemen “ondergetekende sub II”
(…)
VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:1. De ondergetekende sub I stelt de ondergetekende sub II per 1 juli 2023 als huurder van het gehuurde in zijn plaats, hetgeen de ondergetekende sub II en verhuurder aanvaarden.2. De ondergetekende sub II verklaart de aangehechte allonge en huurovereenkomst met bijlagen volledig te kennen en alle rechten en verplichtingen daaruit voortvloeiende te aanvaarden en na te zullen komen.(…)”
VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:1. De ondergetekende sub I stelt de ondergetekende sub II per 1 juli 2023 als huurder van het gehuurde in zijn plaats, hetgeen de ondergetekende sub II en verhuurder aanvaarden.2. De ondergetekende sub II verklaart de aangehechte allonge en huurovereenkomst met bijlagen volledig te kennen en alle rechten en verplichtingen daaruit voortvloeiende te aanvaarden en na te zullen komen.(…)”
2.3.
De huurprijs bedraagt thans € 4.218,00 per maand.
2.4.
De huurtermijnen van augustus 2023 tot en met februari 2024 zijn door Treetop House B.V. voldaan.
2.5.
In de huurovereenkomst staat:
“
4.10 De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.(…)”
“
4.10 De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.(…)”
2.6.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van 15 augustus 2008, (hierna: de algemene bepalingen), van overeenkomstige toepassing verklaard.
2.7.
In de algemene bepalingen staat:
“
26.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.(…)
Kosten, verzuim(…)
33.2 Huurder is in verzuim door het enkel verloop van een bepaalde termijn.”
“
26.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.(…)
Kosten, verzuim(…)
33.2 Huurder is in verzuim door het enkel verloop van een bepaalde termijn.”
2.8.
In het e-mailbericht van een medewerker van [bedrijf] B.V. aan een medewerker van [eiser] van 14 juni 2023 staat:
“
Goedemiddag [betrokkene 2],Nog ter aanvulling op onderstaande mail:De Koper zal de huurovereenkomst prive aangaan, dan is een uittreksel KvK wellicht niet nodig.(…)”
In de daaraan onderliggende mail tussen dezelfde partijen staat:
“
Een uittreksel KvK is nog niet mogelijk, omdat nog niet is bepaald wat de rechtsvorm gaat worden. Zodra dit bekend is en de inschrijving bij de KvK voltooid is, zullen wij het uittreksel toesturen.Er zijn geen recente jaarrekeningen, omdat het een startend bedrijf is.(…)”
“
Goedemiddag [betrokkene 2],Nog ter aanvulling op onderstaande mail:De Koper zal de huurovereenkomst prive aangaan, dan is een uittreksel KvK wellicht niet nodig.(…)”
In de daaraan onderliggende mail tussen dezelfde partijen staat:
“
Een uittreksel KvK is nog niet mogelijk, omdat nog niet is bepaald wat de rechtsvorm gaat worden. Zodra dit bekend is en de inschrijving bij de KvK voltooid is, zullen wij het uittreksel toesturen.Er zijn geen recente jaarrekeningen, omdat het een startend bedrijf is.(…)”
2.9.
[gedaagde] heeft in de maanden november 2024 tot en met mei 2025 meerdere huurtermijnen niet voldaan. Er is daardoor een huurachterstand van € 25.157,92 ontstaan. [eiser] heeft [gedaagde] meermaals gesommeerd tot betaling over te gaan. [gedaagde] heeft niet betaald.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - ontruiming van het pand, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 25.157,92, vermeerderd met de contractuele boete en kosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Door de akte van indeplaatsstelling heeft [gedaagde] de (rechten en) verplichtingen uit de huurovereenkomst op zich genomen. Daarom is zij gehouden tot betaling van de maandelijkse huurprijs. [gedaagde] heeft de huurprijs voor de maanden november 2024 tot en met mei 2025 – ondanks herhaalde aanmaningen daartoe – niet voldaan. [eiser] vordert daarom ontruiming van het pand, betaling van de huurachterstand en betaling van de op grond van artikel 26.2 van de algemene bepalingen verbeurde boetes.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hoewel zij de indeplaatsstelling in de hoedanigheid van natuurlijk persoon heeft getekend, voert [gedaagde] aan dat niet zij, maar Treehop House B.V. huurder is geworden van het pand. [eiser] was ervan op de hoogte dat [gedaagde] bezig was met de oprichting van deze B.V. en – vooruitlopend daarop – de indeplaatsstelling daarom in haar hoedanigheid van natuurlijk persoon heeft getekend. De maandelijkse huur is echter vanaf augustus 2023 door Treetop House B.V. voldaan. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid
4.1.
[gedaagde] voert aan dat niet zij, maar Treetop House B.V. aansprakelijk moet worden gehouden voor de huurachterstand. In dat kader doet zij een beroep op artikel 2:203 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en voert zij aan dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
4.2.
Artikel 2:203 BW geeft een aansprakelijkheidsregeling voor het geval dat een rechtshandeling verricht wordt namens een nog op te richten vennootschap. De regeling houdt onder meer in dat degenen die een rechtshandeling verrichten namens een op te richten vennootschap, in beginsel hoofdelijk verbonden zijn totdat de vennootschap na haar oprichting de rechtshandeling bekrachtigd heeft (artikel 2:203 lid 2 BW).
4.3.
Het beroep van [gedaagde] op artikel 2:203 BW slaagt niet. Uit de overgelegde stukken volgt dat [gedaagde] [eiser] – via bemiddelaar Hopmans Project B.V. – op de hoogte heeft gesteld van het feit dat zij “
de huurovereenkomst prive[zal]
aangaan”, wat vervolgens ook is gebeurd. In de akte indeplaatsstelling is geen beding opgenomen waaruit volgt dat (de destijds op te richten) Treetop House B.V. de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft willen overnemen. Dat [gedaagde] in de onderhandelingen met [eiser] - via [bedrijf] B.V. - aan [eiser] heeft medegedeeld dat zij de akte indeplaatsstelling namens de op te richten B.V. heeft getekend, volgt evenmin uit de overgelegde stukken. Dat [gedaagde] bankafschriften van Treetop House B.V. heeft overgelegd waaruit volgt dat Treetop House B.V. de huurtermijnen voor de maanden augustus 2023 tot en met februari 2024 aan [eiser] heeft voldaan, leidt niet tot een ander oordeel. [eiser] is dus ontvankelijk in haar vordering.
de huurovereenkomst prive[zal]
aangaan”, wat vervolgens ook is gebeurd. In de akte indeplaatsstelling is geen beding opgenomen waaruit volgt dat (de destijds op te richten) Treetop House B.V. de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft willen overnemen. Dat [gedaagde] in de onderhandelingen met [eiser] - via [bedrijf] B.V. - aan [eiser] heeft medegedeeld dat zij de akte indeplaatsstelling namens de op te richten B.V. heeft getekend, volgt evenmin uit de overgelegde stukken. Dat [gedaagde] bankafschriften van Treetop House B.V. heeft overgelegd waaruit volgt dat Treetop House B.V. de huurtermijnen voor de maanden augustus 2023 tot en met februari 2024 aan [eiser] heeft voldaan, leidt niet tot een ander oordeel. [eiser] is dus ontvankelijk in haar vordering.
[eiser] heeft een spoedeisend belang4.4. In beginsel kan een achterstand in de huurbetaling een spoedeisend belang opleveren, met name als de huurachterstand zodanig hoog is opgelopen dat twijfels kunnen ontstaan of de huurder de achterstallige huur nog wel zal kunnen voldoen en/of in het geval dat als gevolg van de huurachterstand de verhuurder in zodanige liquiditeitsproblemen komt dat zijn eigen bedrijfsvoering in gevaar komt. Gezien de hoogte van de huurachterstand en de financiële positie waarin [gedaagde] kennelijk verkeert, heeft [eiser] een voldoende spoedeisend belang bij de ontruiming van het pand, opdat zij ter schadebeperking een nieuwe huurder kan aantrekken die wel in staat is tijdig de verschuldigde huurpenningen te voldoen. In zoverre is [eiser] dan ook ontvankelijk in haar vordering.
[gedaagde] moet de huurachterstand betalen en het pand ontruimen
4.5.
[gedaagde] heeft de verschuldigdheid en de omvang van de door [eiser] gevorderde huurachterstand berekend tot en met de maand mei 2025 niet betwist, zodat de hoofdsom in beginsel toewijsbaar is.
4.6.
De kantonrechter stelt ten aanzien van de bij voorlopige voorziening gevorderde ontruiming voorop dat dit een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding.
4.7.
Uit overweging 4.5. volgt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen jegens [eiser]. Ten tijde van de dagvaarding bestond er een huurachterstand van meer dan drie maanden. Gesteld noch gebleken is dat de tekortkoming van bijzondere aard is. De door [gedaagde] aangevoerde financiële en persoonlijke omstandigheden, hoe vervelend ook, komen voor haar rekening en risico en doen niet af aan de belangen van [eiser] bij een huurster die (tijdig) aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. De vordering tot ontruiming van het pand is dan ook toewijsbaar. De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis.
4.8.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
[gedaagde] is de contractuele boete verschuldigd4.9. [eiser] heeft over de maanden waarin zij geen huur heeft ontvangen, een boete van 2% per maand, met een minimum van € 300,00, gevorderd op grond van artikel 26.2 van de algemene bepalingen. [gedaagde] doet een beroep op matiging van deze contractuele boete tot nihil.
4.10.
Vooropgesteld wordt dat de rechter zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend moet hanteren: voor matiging is slechts plaats als toepassing van een boetebepaling in een overeenkomst in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [1] De kantonrechter ziet in dit geval geen aanleiding om de boete te matigen. De vordering is toewijsbaar.
[gedaagde] moet de kosten betalen
4.11.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. [eiser] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. De gevorderde btw zal worden afgewezen, omdat hiervoor niet is aangemaand als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal een bedrag van € 1.026,57 worden toegewezen.
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
119,40
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.258,40
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te Haarlem te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser],
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser]:
a. a) € 25.157,92 aan achterstallige huur tot en met 28 mei 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
b) € 4.218,00 per maand vanaf 1 juni 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
c) de contractuele boete op grond van artikel 26.2 per huurtermijn vanaf het moment van opeisbaarheid van de huurfacturen vanaf november 2024 tot de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.026,57 aan buitengerechtelijke kosten,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.258,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.