ECLI:NL:RBNHO:2025:9999

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/352728 / HA ZA 24-288

Vonnis van 3 september 2025

in de zaak van

1.[eiser 1],

te [plaats], gemeente [gemeente],
2.
[eiser 2],

te [plaats], gemeente [gemeente],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers],

advocaten: mr. L.E. de Geer en mr. L.B. Kamp,

tegen

GEMEENTE ZAANSTAD,

te Zaandam, gemeente Zaanstad,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaten: mr. M.W. Langhout en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen.

De zaak in het kort

In het geschil tussen [eisers], erfpachter van een perceel grond in [gemeente], en de Gemeente, bloot eigenaar van die grond, heeft de rechtbank op 9 april 2025 een tussenvonnis gewezen. Daarbij is de Gemeente in de gelegenheid gesteld om nog bepaalde gegevens te overleggen. Beide partijen hebben zich uitgelaten over de door de rechtbank gehanteerde uitgangspunten voor het vaststellen van de schade die [eisers] heeft geleden door het onrechtmatig handelen van de Gemeente bij het invoeren van en informeren over het Omzettingsbeleid 2007. Partijen hebben daarna nog op elkaar mogen reageren.

De rechtbank handhaaft de uitgangspunten voor het vaststellen van de schade zoals in het tussenvonnis geformuleerd met dien verstande dat:

het in 4.22 van het tussenvonnis geformuleerde uitgangspunt over financierbaarheid wordt verduidelijkt;
de correctiefactor van 75% of 40% bij reactie van de erfpachter in de tweede respectievelijk derde maand in 4.24 eerste alinea van het tussenvonnis komt te vervallen en het rekenvoorbeeld wordt dienovereenkomstig aangepast;
ter verduidelijking van het uitgangspunt in 4.26 van het tussenvonnis dat P1 afhankelijk is van de veronderstelde reactie van de erfpachter, in de hierna te noemen weergave van de regeling een extra zin wordt ingevoegd.

De rechtbank zal de uitgangspunten voor het vaststellen van de schade zoals deze in het tussenvonnis zijn opgenomen en in dit vonnis zijn heroverwogen samenvatten in een aan dit vonnis te hechten bijlage. Op grond van die uitgangspunten en een heroverweging van de in het tussenvonnis meegewogen contra-indicatie, begroot de rechtbank de schade die [eisers] heeft geleden op € 9.164,40 exclusief wettelijke rente.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 april 2025
- de akte van [eisers] van 21 mei 2025
- de akte van de Gemeente van 21 mei 2025 met producties

- de antwoordakte van [eisers] van 2 juli 2025

- de antwoordakte van de Gemeente van 2 juli 2025.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

Omdat dit vonnis voortbouwt op een tussenvonnis, verwijst de rechtbank naar het tussenvonnis van 9 april 2025 voor:

- de feiten

- het geschil

- de beoordeling, waarbij reeds uitdrukkelijk en zonder voorbehoud is beslist over de gevorderde verklaring voor recht, het beroep op verjaring, het beroep op schending van de klachtplicht of rechtsverwerking en het causaal verband

- de uitgangspunten voor het vaststellen van de schade in r.o. 4.16 tot en met 4.27 van het tussenvonnis, waar partijen zich over hebben uitgelaten.

2.De beoordeling

Omstandigheden die volgens partijen van belang zijn

2.1.

Beide partijen hebben, los van de door de rechtbank gehanteerde uitgangspunten voor het vaststellen van de schade, ook op andere omstandigheden gewezen, die in hun ogen voor de beoordeling van belang kunnen zijn.

2.2.

[eisers] wijst op de benadering van het hof Den Haag in de door hem (ten overvloede) voorgestelde overgangsregeling. [eisers] zet uiteen wat het financiële gevolg voor hem zou zijn geweest als de Gemeente dit voorstel zou hebben gevolgd. In dat geval zou de prijs voor de grond na vermindering met 25% op € 21.627,00 zijn uitgekomen en zou hij met een schadevergoeding van € 61.613,00 in de situatie zijn gebracht zoals door het hof voorgesteld, aldus [eisers]. De Gemeente betwist dat.

2.3.

Of de conclusies die [eisers] uit het voorstel van het hof trekt juist zijn, kan in het midden blijven. Het hof heeft het compensatievoorstel immers uitsluitend gedaan om te voorkomen dat iedere individuele erfpachter bij aparte procedure de door hem geleden schade moet laten vaststellen.^[1]Het hof heeft daarbij nadrukkelijk aangegeven dat dit een mogelijke praktisch uitvoerbare oplossing is, die partijen niet bindt. Voor zover [eisers] de uitgangspunten voor de schadebegroting vergelijkt met het compensatievoorstel van het hof, gaat de rechtbank daar dus aan voorbij. Dit is voor de schadebegroting niet relevant.

2.4.

De Gemeente zet van haar kant uiteen hoe het verloop is geweest van de intrekking van het Omzettingsbeleid 1995 en de vaststelling van het Omzettingsbeleid 2007. Volgens de Gemeente doet zij dit om goed te kunnen reageren op de door de rechtbank gehanteerde uitgangspunten en omdat die uitgangspunten ook in andere zaken bruikbaar zouden kunnen zijn. Voor zover niet specifiek bij één van de uitgangspunten aangevoerd, gaat de rechtbank hieraan voorbij, omdat het onrechtmatig handelen van de Gemeente bij het invoeren van en informeren over het Omzettingsbeleid 2007 vast staat (zie 4.4. van het tussenvonnis). In zijn algemeenheid valt – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet in te zien hoe het verloop van intrekking van oud en vaststelling van nieuw omzettingsbeleid een omstandigheid is die van belang is bij het begroten van de schade van [eisers] of andere erfpachters.

Uitgangspunten voor het vaststellen van de schade

2.5.

Voorafgaand aan de beoordeling van de opmerkingen die partijen hebben gemaakt over de in het tussenvonnis vastgestelde uitgangspunten, merkt de rechtbank in zijn algemeenheid het volgende op. De rechter heeft bij het begroten van schade ruime beoordelingsvrijheid en dat geldt zeker als het gaat om schade die het gevolg is van het missen van een kans. De omvang van die schade moet naar zijn aard met enige abstractie worden begroot.

De door de rechtbank in dit vonnis voor de schadevaststelling gekozen uitgangspunten zijn bedoeld om ook in andere gelijksoortige zaken te gebruiken en zo tot een redelijke en praktisch uitvoerbare afdoening te komen. Die redelijkheid houdt mede in dat de last voor de Gemeente draaglijk moet zijn. Daarom kennen de uitgangspunten twee parameters die temperend werken: de algemene correctiefactor van 60% en de keuze om de stand van de markt gedurende een tiental jaren als
herkansingte duiden. De keerzijde van die (rechtspolitieke) medaille is dat de Gemeente moet accepteren dat er ook elementen zijn waarbij abstractie van de werkelijkheid in individuele gevallen in haar nadeel kan werken.

De prijs van de betrokken grond in de jaren dat de markt laag was (P2)

2.6.

De Gemeente heeft de in 4.26 onder 3 van het tussenvonnis bedoelde gegevens overgelegd.^[2]Volgens de Gemeente volstaat de (primaire) berekeningsmethodiek van P2 echter niet, omdat in artikel 8 sub e van Pro het Omzettingsbeleid 2007 een ‘range’ / afgrenzing is opgenomen van minimaal € 350,00 en maximaal € 600,00 per m². Als de grondwaarde per m² volgens de omzettingsmethodiek van het Omzettingsbeleid 2007 één van die grenzen overschrijdt, wordt het bedrag van die grens aangehouden en dus niet de gemiddelde grondwaarde per m², aldus de Gemeente. Daarnaast heeft de rechtbank geen rekening gehouden met de overige in het Omzettingsbeleid 2007 genoemde parameters, aldus nog steeds de Gemeente.

2.7.

Voor zover nodig, verduidelijkt de rechtbank dat zij met verwijzing naar artikel 9 sub Pro e [bedoeld is inderdaad 8 sub e]^[3]van het Omzettingsbeleid 2007, deze ‘range’ wel degelijk onderdeel laat uitmaken van het bepalen van P2. In een voorkomend geval wordt voor P2 deze boven- of ondergrens aangehouden. Uit het door de Gemeente overgelegde overzicht van P2 voor het perceel van [eisers] volgt overigens dat in dit geval geen sprake is van overschrijding van bedoelde boven- en ondergrens.

Ook verduidelijkt de rechtbank dat bij de berekening van P2 zoals in het tussenvonnis bedoeld, rekening wordt gehouden met de overige in het Omzettingsbeleid 2007 genoemde parameters. Dit volgt uit de overweging in 4.26 dat P2 de prijs is waartegen de erfpachter de grond tijdens de jaren dat de markt laag was, had kunnen verwerven. Dat is (uiteraard) op basis van de methodiek zoals die uit het toen geldende Omzettingsbeleid 2007 volgt, dus inclusief de overige daarin genoemde parameters zoals grondquote, depreciatie, percentage waardevast maken en reken-/omslagrente. [eisers] heeft dit ook zo begrepen.

2.8.

Volgens de Gemeente is het tijdstip waarop de prijs voor de grond weer is aangekomen op het niveau waarop het op 1 januari 2008 lag (t2) gelegen op 1 januari 2018. [eisers] meent echter dat dit 1 april 2017 is en verwijst daarbij naar bijlage II bij het eindarrest van het hof, volgens welke bijlage de prijs per die datum € 34.596,00 is. Uit de door de Gemeente overgelegde gegevens, volgt dat de prijs voor de bloot eigendom op 1 januari 2008 € 31.620,00 was en op 1 januari 2018 € 37.340,00. De Gemeente heeft in het overzicht alleen de prijzen per 1 januari opgenomen. Omdat de Gemeente kennelijk bereid is om van (de hogere prijs per) 1 januari 2018 uit te gaan, is die datum in dit geval t2 als bedoeld in 4.26 onder 2 van het tussenvonnis.

Omdat partijen het in dit geval niet oneens zijn over de berekening van P2 (zie hierna 2.35), kan het antwoord op de vraag of t2 1 april 2017 of 1 januari 2018 was, in het geval van [eisers] in het midden blijven. Gelet op bijlage II bij het eindarrest van het hof, ligt het voor de hand dat in andere gelijksoortige zaken t2 wordt bepaald op 1 april 2017.

De overgangsregeling

a.
overgangstermijn:

2.9.

De Gemeente kan zich vinden in het uitgangspunt dat een overgangstermijn zou zijn gehanteerd van drie maanden, dus van 1 oktober 2007 tot en met 31 december 2007. [eisers] heeft dit uitgangspunt (ook) niet betwist.

b.
communicatie

2.10.

De Gemeente betwist dat zij de erfpachter in een informatiebrief zou hebben gewaarschuwd dat hij onder het Omzettingsbeleid 2007 een hogere (namelijk marktconforme) prijs zou moeten gaan betalen dan onder het oude beleid. De Gemeente meent dat zij de erfpachters in voorkomend geval hooguit had moeten informeren. Zij wijst erop dat Hof Den Haag het in r.o. 12.1 van het tussenarrest heeft over informeren en niet over waarschuwen. Omdat de Gemeente toelicht dat dit informeren er in had kunnen bestaan dat zij een erfpachter had geïnformeerd over het nieuwe omzettingsbeleid en de wens van de Gemeente om vanaf 1 januari 2008 (anders dan onder het oude beleid hogere, namelijk) marktconforme prijzen te vragen bij verkoop, ziet de rechtbank geen aanleiding voor herformulering van dit uitgangspunt. Door deze informatie zou een erfpachter immers zijn gewaarschuwd. Bovendien heeft de Gemeente op de zitting weliswaar betwist dat in de brief voor elke erfpachter een afzonderlijke berekening zou zijn gemaakt, maar zou de brief volgens haar wel een waarschuwing hebben bevat dat het beleid zou worden gewijzigd met een overgangstermijn van drie maanden. [eisers] kan zich, zo begrijpt de rechtbank uit zijn reactie op het standpunt van de Gemeente, in het door de rechtbank geformuleerde uitgangspunt vinden.

c.
koopprijs

2.11.

De Gemeente kan zich vinden in het uitgangspunt dat de overgangsregeling een in drie maandelijkse termijnen aflopend voordeel zou hebben bevat naar een marktconforme prijs per 1 januari 2008. De Gemeente heeft echter aangevoerd dat dit volgens haar inhoudt dat de prijs op basis van het Omzettingsbeleid 2006 per 1 oktober 2007, 1 november 2007 respectievelijk 1 december 2007, wordt vermeerderd met respectievelijk 25%, 50% en 75% van het verschil tussen de prijs onder het oude en het nieuwe beleid. Per 1 januari 2008 zou dan de (marktconforme) prijs op basis van het Omzettingsbeleid 2007 verschuldigd zijn. [eisers] betwist dat de Gemeente al in de eerste maand een prijs zou hebben gehanteerd met een verhoging van 25%. Dat is niet aannemelijk, omdat er bij de overgangsregeling van 2006 ook eerst een periode was waarin voor de oude prijs kon worden gekocht, aldus [eisers].

2.12.

De rechtbank volgt [eisers] in zijn betoog. De uitleg die de Gemeente aan het aflopende voordeel geeft, is niet aannemelijk en ook niet zo op zitting besproken. Daar heeft de Gemeente namelijk gesteld dat in dit scenario de prijs elke maand met 1/3e zou worden verhoogd. Een redelijke overgangsregeling moet de mogelijkheid insluiten dat na kenbaar maken van de voorgenomen beleidswijziging, er nog een gelegenheid is om tegen de oude prijs te kopen. Dat betekent, en zo heeft de rechtbank het uitgangspunt ook geformuleerd, dat de overgangsregeling er als volgt moet uitzien:

per 1 oktober 2007: oude prijs (het hoogste bedrag van de overgangsregeling van het Omzettingsbeleid 2006);
per 1 november 2007: oude prijs + 33%;
per 1 december 2007: oude prijs + 66%;
per 1 januari 2008: nieuwe prijs:de (marktconforme) prijs op basis van het Omzettingsbeleid 2007 per 1 januari 2008.

Wijze van omgang erfpachter

d.
reactie

2.13.

De Gemeente betwist dat het aannemelijk is dat een erfpachter binnen een maand zou hebben gereageerd. Zij voert aan dat er sinds de ontwikkeling van het omzettingsbeleid slechts een beperkte interesse is geweest voor omzetting. Zij legt ter onderbouwing twee grafieken over. Eén met het aantal omzettingen per jaar van 2003 tot en met 2013 en één met het aantal omzettingen per maand van januari 2006 tot en met april 2007. Volgens de Gemeente laat de eerste grafiek zien dat er van 2003 tot en met 2005 jaarlijks maar zo’n 80 omzettingen plaatsvonden, wat maar 2,5 % is van het totaal aantal particuliere erfpachters.

Het is volgens de Gemeente redelijker om ervan uit te gaan dat een ‘gemiddelde’ erfpachter in de tweede maand een offerte zou hebben opgevraagd, tenzij een erfpachter aantoont dat hij dit in zijn individuele geval eerder zou hebben gedaan en/of de Gemeente in een individueel geval zou aantonen dat een erfpachter dat pas in de derde maand (of niet) zou hebben gedaan. Zij meent dat het risico van dit uitgangspunt ten onrechte bij haar wordt neergelegd, omdat zij veelal niet zal kunnen aantonen dat sprake is van concrete omstandigheden aan de kant van de erfpachter waaruit volgt dat hij pas later of niet een offerte zou hebben opgevraagd. [eisers] betwist het standpunt van de Gemeente. De grafieken betreffen feitelijke transacties en niet het aanvragen van een offerte. De offertes in die periode bevatten geen informatie over een gewijzigde prijs en dus was er voor de erfpachters geen bijzondere aanleiding om op dat moment de bloot eigendom van de grond te kopen, aldus [eisers].

2.14.

De rechtbank ziet in het betoog van de Gemeente geen reden om terug te komen op het in 4.21 van het tussenvonnis geformuleerde uitgangspunt over de reactietermijn van de erfpachter. Zij verwijst naar haar overweging hiervoor in 2.5.

e.
financierbaarheid en correctiefactor voor waarschijnlijkheid

2.15.

De Gemeente refereert zich aan het oordeel van de rechtbank wat betreft de correctiefactor (e) voor de financierbaarheid van 100% als vast komt te staan dat de erfpachter kon financieren, 50% als dat niet komt vast te staan maar zijn stellingen op dat punt niet onaannemelijk zijn en 0% als onaannemelijk of uitgesloten is dat de erfpachter kon financieren. De Gemeente meent echter dat de parameter financierbaarheid aanpassing behoeft om te voorkomen dat vrijwel alle erfpachters in de eerste categorie terecht komen, hetgeen niet reëel en onredelijk zou zijn, omdat de erfpachters eenvoudig kunnen stellen dat zij de financiering rond zouden hebben gekregen en dus in categorie (e)1 terecht komen, waartegen de Gemeente vrijwel onmogelijk tegenbewijs zal kunnen leveren. Een erfpachter moet in categorie (e)2 (of (e)3 komen, tenzij hij kan bewijzen dat hij zélf over voldoende financiële middelen beschikte, aldus de Gemeente.

[eisers] bestrijdt dit, omdat het aan het eigen onrechtmatig handelen van de Gemeente is te wijten dat zij minder goed in staat is aan te tonen dat er ook bij rechtmatig handelen geen schade zou zijn ontstaan. Van de erfpachter kan niet gevergd worden dat hij moet aantonen dat hij de aankoop zou hebben kunnen financieren. Dan komt hij in de ingewikkelde en kostbare situatie terecht dat hij een expert moet inschakelen die verklaart dat er ten minste één bank zou zijn geweest die de aankoop zou hebben willen financieren. Daarnaast is het volgens [eisers] zeer aannemelijk dat de banken die eerder aan de erfpachters een hypotheeklening hebben verstrekt, ook de aankoop van de bloot eigendom zouden willen financieren. Anders zou, door de stijging van de waarde van het bloot-eigendom, hun zekerheid, het erfpachtrecht, worden uitgehold en niet voldoende zekerheid meer geven voor de verstrekte lening. [eisers] heeft het uitgangspunt voor wat betreft de correctiefactor (e) voor de financierbaarheid niet betwist.

2.16.

De rechtbank ziet naar aanleiding van de opmerkingen van partijen geen reden om terug te komen op het in 4.22 van het tussenvonnis geformuleerde uitgangspunt (zie 2.5). Ter verduidelijking merkt de rechtbank wel op dat een erfpachter niet kan volstaan met de enkele stelling dat hij had kunnen financieren. Om in categorie (e)2 te komen, zal hij tenminste iets moeten stellen over zijn financiële situatie destijds en moeten toelichten dat en waarom hij kon financieren. Voor categorie (e)1 zal hij zijn stellingen bovendien moeten onderbouwen met stukken of verklaringen waaruit volgt dat hij kon financieren. Bijvoorbeeld door stukken te overleggen waaruit blijkt dat hij voldoende vrij beschikbaar spaargeld had of een lage hypotheek ten opzichte van de waarde van het erfpachtrecht en/of een hoog gezinsinkomen. Het uitgangspunt (e) van financierbaarheid in 4.22 van het tussenvonnis zal met deze toelichting worden aangevuld.

f.
contra-indicaties: overige factoren die acceptatie in het concrete geval minder

waarschijnlijk maken

2.17.

De Gemeente deelt het oordeel van de rechtbank dat er ook andere omstandigheden kunnen zijn die grond kunnen vormen voor de aanname dat de betrokken erfpachter niet van de overgangsregeling gebruik zou hebben gemaakt. Zij meent echter dat de correctiefactor van 60% buitenproportioneel (hoog) is. De Gemeente betwist (in algemene zin) dat een erfpachter een kans van 60% toegekend zou moeten krijgen dat hij onder de fictieve overgangsregeling een offerte zou hebben geaccepteerd. De Gemeente wijst er nogmaals op dat er voor 2006 slechts zo’n 80 omzettingen per jaar plaatsvonden, dus maar een klein percentage van de ongeveer 3.000 particuliere erfpachters. Ook wijst zij erop dat de wijziging in het Omzettingsbeleid 2006 geleidelijk leidde tot een verdubbeling van de prijzen, maar tot slechts 153 omzettingen wat ongeveer 5% is van het totaal. Daarnaast wijst de Gemeente erop dat het omzettingsbeleid eind januari 2007 is ingetrokken (met een hardheidsclausule) en de bewoners van de Gemeente via regionale media daar kennis van hebben kunnen nemen. Desondanks is geen of nauwelijks beroep op de hardheidsclausule gedaan. Ook na invoering van het Omzettingsbeleid 2007 is geen of nauwelijks beroep gedaan op de daarin opgenomen hardheidsclausule. Ook in de periode na 2008, tijdens de kredietcrisis waarin de huizenprijzen en ook de prijs voor omzetten daalden, steeg het aantal omzettingen nauwelijks. De Gemeente acht het ondenkbaar dat, als zij de erfpachters individueel zou hebben geïnformeerd, ineens 60% van hen van een (fictieve) overgangsregeling gebruik zou hebben gemaakt. Het lijkt haar reëler om uit te gaan van een percentage van 10% of hooguit 20%.

2.18.

[eisers] is juist van mening dat de overige factoren zwaar in het voordeel van de Gemeente worden gewogen, ervan uitgaande dat de correctiefactor van 60% wordt toegepast op een erfpachter die in beginsel zou hebben kunnen financieren. Het is volgens hem de vraag of de omstandigheden die de rechtbank noemt in de weg staan aan het aanbod van koop, als dat een gunstig aanbod is. Hij wijst erop dat in Amsterdam bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht veel erfpachters die niet in de woning wonen op het gunstige aanbod van de gemeente Amsterdam zijn ingegaan. Het ontbreken van interesse waardoor geen verzoek wordt gedaan om een offerte, is evenmin voor de hand liggend. Een informatieve brief van de Gemeente zou hen met de neus op de feiten hebben gedrukt en makelaars zouden hen, als om advies gevraagd, hebben aanbevolen de bloot eigendom te kopen als de financiële positie van de erfpachter dat toeliet. Ook wanneer de erfpacht voor vijftig jaar zou zijn afgekocht, en het aanvragen van een offerte niet direct bij een erfpachter opkomt, betekent dat niet dat een gunstig voorstel waarbij stijging van de prijs in beeld zou zijn gebracht, niet zou zijn aangegrepen, aldus [eisers]. [eisers] zelf zou onder de aanwezige omstandigheden zeker tot aankoop zijn overgegaan, zodat de toegepaste correctiefactor bovenmatig welwillend is jegens de Gemeente, aldus nog steeds [eisers].

Partijen hebben over en weer elkaars stellingen betwist. De Gemeente wijst erop dat de juistheid van de stelling van [eisers] over de overstapregeling in Amsterdam nergens uit volgt en dat de situatie in Amsterdam een heel andere was dan die de onderhavige. [eisers] gaat in op het betoog van de Gemeente dat de correctiefactor van 60% buitenproportioneel (hoog) is.

2.19.

De rechtbank volgt de Gemeente niet in haar betoog. Dit bouwt immers voort op de aanname van de Gemeente dat de rechtbank als uitgangpunt hanteert dat iedere erfpachter zou kunnen financieren, (en dus veel erfpachters in categorie e(1) vallen), maar die aanname is niet juist (zie 2.16). Daarnaast mitigeert de rechtbank de vergoedingsplicht ook aanzienlijk door het aannemen van een herkansingsmogelijkheid (zie 2.5 van dit vonnis en 4.25 van het tussenvonnis). Evenmin volgt de rechtbank het standpunt van [eisers] dat een correctiefactor van 60% te laag is. Zij verwijst naar haar overwegingen in 4.23 van het tussenvonnis.

De waarschijnlijkheid (correctiefactor (d) voor reactietermijn)

2.20.

De Gemeente meent dat de correctiefactor
dvoor de reactietermijn van 75% of 40% als de erfpachter in de tweede respectievelijk derde maand van de overgangsregeling een offerte zou hebben aangevraagd, niet gebruikt hoeft te worden als de door haar voorgestelde systematiek (zie hiervoor 2.11) van een in drie stappen oplopende prijs wordt gevolgd.

De Gemeente wijst er nogmaals op dat de gemiddelde erfpachter in de tweede maand van de overgangsregeling een offerte zou hebben aangevraagd. Als dat standpunt niet wordt gevolgd, zou het uitgangspunt een correctiefactor van 75% moeten zijn (behorende bij het opvragen van een offerte in de tweede maand). Alleen als een erfpachter kan bewijzen dat hij eerder een offerte zou hebben opgevraagd, zou er geen correctie hoeven plaats te vinden. Als de Gemeente kan aantonen dat een offerte pas in de derde maand zou zijn aangevraagd, dan zou de correctiefactor van 40% toegepast moeten worden, aldus de Gemeente.

2.21.

[eisers] voert tegen het standpunt van de Gemeente over correctiefactor (d) voor de reactietermijn aan dat, indien hij een brief van de Gemeente zou hebben ontvangen zoals het hof heeft voorgeschreven en de rechtbank heeft vermeld, hij zeker in de eerste maand een offerte zou hebben aangevraagd. Het gaat om een aanzienlijk financieel verschil en er is geen enkele reden te bedenken waarom hij dat pas in de tweede maand zou doen, aldus [eisers].

2.22.

De rechtbank is van oordeel dat de Gemeente terecht heeft betoogd dat correctiefactor
dniet nodig is als de door haar voorgestelde systematiek van een oplopende prijs wordt gevolgd.

De rechtbank is tot het inzicht gekomen dat dit óók geldt indien die systematiek niet wordt gevolgd. Zij heeft deze correctiefactor opgenomen vanuit de impliciet gelaten - maar, gelet op de tekst van 4.31 van het tussenvonnis: onjuiste - veronderstelling dat in de berekening zou worden gewerkt met een P1 gelijk aan de oude prijs en dat het oplopen van die prijs gedurende de loop van de overgangsregeling door opname van deze correctiefactor moet worden verdisconteerd. Die correctie zit echter al in de overgangsregeling zelf, vanwege het stapsgewijs oplopen van P1 (zie 2.12). Er is geen enkel redelijk argument te bedenken waarom een erfpachter waarvan wordt vastgesteld dat hij niet in de eerste maar in de tweede of derde maand zou hebben gereageerd naast een (ten opzichte van de prijs bij reactie in maand 1) hogere P1 een korting zou moeten worden opgelegd. Deze correctiefactor zal dus terzijde worden geschoven. Dat maakt de regeling ook eenvoudiger.

2.23.

Als gevolg van vorenstaande heroverweging wordt het in 4.24 van het tussenvonnis ter toelichting genoemde voorbeeld daarnaast aangepast als volgt:

‘Ter toelichting het volgende voorbeeld: De waarschijnlijkheid dat de erfpachter kon financieren is
e2. Er zijn geen contra-indicaties. De kans (A) wordt dan als volgt berekend: A = 60% x
e2= 60% x 50% = 30%.’

Daarnaast wordt ter verduidelijking dat P1 afhankelijk is van de veronderstelde reactie van de erfpachter, in de hieronder volgende weergave van de regeling ingevoegd:

‘P1 hangt af van het antwoord op de vraag of de erfpachter binnen de eerste, tweede of derde termijn van de overgangsregeling zou hebben gereageerd, vast te stellen aan de hand van hetgeen hiervoor is vermeld.’

Ad (B) De omvang van het misgelopen voordeel

2.24.

De Gemeente kan zich, zo begrijpt de rechtbank uit haar reactie, vinden in het door de rechtbank geformuleerde uitgangspunt ten aanzien van de omvang van het misgelopen voordeel.

2.25.

[eisers] betoogt dat de overweging van de rechtbank niet juist is dat de waarde van de verloren kans geringer is geworden, omdat de erfpachters een kans hebben laten liggen om de grond tegen een relatief bescheiden prijs te kopen toen de grondprijzen waren gedaald. Hij meent dat hem daarmee (achteraf) een begrip van de verschillende elementen van de berekening van de prijs wordt toegedicht die van een normaal oplettende logisch denkende consument (zeker op dat moment) niet kan worden verwacht. [eisers] kan zich hooguit een beeld vormen van de WOZ-waarde van zijn huis, die slechts een geringe rol speelt bij de verhoging van de prijs, maar zeker niet van de wijze waarop de Gemeente de andere parameters aanpast. Die worden in de offertes die aan [eisers] zijn uitgebracht, niet vermeld. [eisers] kan niet voorzien hoe en wanneer de Gemeente die parameters wijzigt.

[eisers] voert in dit kader aan dat prijsstijgingen voor de bloot eigendom, niet het gevolg zijn van de huizenmarkt, maar van de sterke verlaging van de door de Gemeente gehanteerde rekenrente. Dat [eisers] de substantiële ontwikkeling vanaf 2019 niet kon en niet heeft voorzien, blijkt uit het feit dat hij de bloot eigendom uiteindelijk heeft gekocht tegen de WOZ-waarde van 1 januari 2022 (€ 493.000), die aanzienlijk hoger is dan de jaren erna: € 436.000 in 2023 en € 460.000 in 2024. [eisers] wijst erop dat er in de jaren na 2008 (tot na 2014) in de pers, bij makelaars, hypotheekbanken en zelfs bij het Planbureau voor de Leefomgeving vanuit werd gegaan dat dat de huizenprijzen, in elk geval voorlopig, niet zouden herstellen. Op het moment dat de WOZ-waarde in 2017 wat begon te stijgen en [eisers] kon waarnemen dat er mogelijk een kentering plaatsvond, weigerde de Gemeente aan [eisers] (en andere bij BEZ aangesloten erfpachters) te verkopen als hij geen afstand deed van de uitkomst van de procedure. [eisers] had dus geen reële mogelijkheid om de zeer aanzienlijke schade die hij opliep als gevolg van de prijsstijgingen tussen 2016 en 2023 te beperken. Onder deze omstandigheden is het juist de Gemeente geweest die ervoor heeft gezorgd dat de schade van [eisers] aanzienlijk is toegenomen en dat hij deze niet kon beperken, aldus [eisers]. Met de gekozen methode wordt aan [eisers] kennis van de verwachte prijsontwikkeling toegedicht die hij niet kon hebben en te veel gewicht toegedicht aan een ontbrekend nadeel voor de Gemeente omdat zij in een financieel veel betere positie is komen te verkeren, aldus [eisers].

[eisers] wijst er ten slotte op dat de Gemeente in haar betoog bevestigt dat er in de jaren na 2008, toen de prijzen relatief lager waren, niet veel animo was voor koop en dat de Gemeente daarmee het standpunt van [eisers] onderschrijft dat de aanname die de rechtbank doet in 4.25 van het tussenvonnis door de feiten wordt tegengesproken.

2.26.

De Gemeente betwist dat zij in de periode 2016 - 2022 zou hebben geweigerd (de bloot eigendom van) de grond aan [eisers] te verkopen. De Gemeente was in 2020 alleen niet bereid op het (afwijkende) verzoek van [eisers] tot voorwaardelijke koop in te gaan. [eisers] kon, zoals alle erfpachters, omzetten. Ook betwist zij het betoog van [eisers] dat hij niet had kunnen voorzien dat de prijzen zouden stijgen. Tevens betwist de Gemeente dat vooral de door haar gehanteerde rekenrente heeft geleid tot enorme prijsstijgingen: de door haar gehanteerde parameters zorgen tezamen voor een marktconforme en rechtvaardige grondprijs.

2.27.

De rechtbank ziet in wat [eisers] heeft aangevoerd geen reden om terug te komen op haar overwegingen in 4.25 van het tussenvonnis over de omvang van het misgelopen voordeel. Ook als [eisers] niet precies wist hoe de grondwaarde van zijn perceel zich zou ontwikkelen, kon hij in algemene termen wel weten dat de prijzen uiteindelijk weer zouden stijgen. De Gemeente heeft gemotiveerd betwist dat de stijging van de prijs met name het gevolg is van aanpassing van de rekenrente, zodat dit niet is komen vast te staan. Daarbij komt dat [eisers] in de betreffende periode twee offertes heeft gekregen die beduidend lager waren dan daarvoor. Ook heeft [eisers] lange tijd geen offertes gevraagd en had hij toen kennelijk niet veel belangstelling voor omzetting. De rechtbank volgt [eisers] evenmin in zijn stelling dat hij in 2017 niet kon kopen omdat hij dan af moest zien van de uitkomst van de procedure. De Gemeente heeft dit voldoende weerlegd door erop te wijzen dat [eisers] nog altijd kon kopen (zij het onder de voorwaarde dat bij omzetting de prijs definitief is, ongeacht het resultaat van de procedure), zodat zo bezien hem geen kans tot omzetting is ontnomen. De rechtbank verwijst tenslotte naar haar overwegingen hiervoor in 2.5.

Uitgangspunten voor het vaststellen van de schade (gedeeltelijk geherformuleerd)

2.28.

De rechtbank zal de uitgangspunten voor het vaststellen van de schade zoals deze in het tussenvonnis zijn opgenomen en in dit vonnis zijn heroverwogen (4.22, 4.24 en 4.26 van het tussenvonnis) samenvatten in een aan dit vonnis te hechten bijlage. De bijlage wordt geacht integraal onderdeel van dit vonnis uit te maken. Zoals gezegd wordt hiermee beoogd ook in andere gelijksoortige zaken een handvat voor afdoening daarvan te bieden.

Schadebegroting [eisers]

Waarschijnlijkheid van benutting (A)

2.29.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de kans dat [eisers] de offerte onder de (fictieve) overgangsregeling zou hebben geaccepteerd wegens de aanwezigheid van een contra-indicatie 50% (60% -/- 10%) is (zie 4.30 van het tussenvonnis).

2.30.

De Gemeente betwist dat [eisers] voor wat betreft financierbaarheid onder categorie (e)1 valt en betwist dus dat is vast komen te staan dat hij kon financieren. [eisers] heeft volgens haar niet aangetoond dat hij vrijelijk over het spaargeld kon beschikken. Ook heeft [eisers] op de zitting aangegeven dat hij zijn spaargeld maar één keer uit kon geven terwijl zijn baan op dat moment onzeker was.

De rechtbank begrijpt dit betoog als een verzoek van de Gemeente om op haar beslissing in 4.29 van het tussenvonnis terug te komen. Dat doet de rechtbank echter niet. Het is een zonder voorbehoud gegeven beslissing op een geschilpunt van feitelijke of juridische aard en daarbij een bindende eindbeslissing. Daarvan wordt alleen teruggekomen als de rechtbank blijkt dat de eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Daarvan is de rechtbank niet gebleken.

2.31.

[eisers] acht de extra korting van 10%, omdat hij tot 2023 heeft gewacht met omzetten, onbegrijpelijk, zeker in het licht van r.o. 4.25 van het tussenvonnis waar de rechtbank overweegt dat de actuele waarde niet als onderdeel van de schade moet worden beschouwd. Omdat de rechtbank bij het berekenen van de schade ervan uitgaat dat [eisers] de schade had kunnen beperken, wordt hij dubbel gestraft als hij ten aanzien van die schade nog eens met 10% wordt gekort, omdat hij dat niet heeft gedaan.

Daarnaast is het volgens [eisers] onlogisch om zijn handelen tot een verminderde kans te laten leiden dat hij zou hebben omgezet, omdat de onvrede van [eisers] met het Omzettingsbeleid 2007 juist een sterke indicatie is dat hij een aangeboden overgangsregeling zou hebben geaccepteerd. De gehanteerde kans van 60% is daarom in zijn geval te laag.

2.32.

De Gemeente betwist dat [eisers] dubbel wordt gestraft door de extra korting van 10%. Deze heeft betrekking op de specifiek op [eisers] betrekking hebbende omstandigheden, waaronder het bij herhaling opvragen van offertes, zonder dat tot omzetting is overgegaan. De Gemeente meent dat mede gegeven de specifieke feiten van deze zaak, een correctie van 50% voor [eisers] onvoldoende is.

2.33.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] terecht heeft betoogd dat zijn handelen geen contra-indicatie is die tot een aftrek van 10% leidt. De rechtbank is tot het inzicht gekomen dat het feit dat [eisers] ondanks het aanvragen van diverse offertes tot 2023 heeft gewacht met het accepteren daarvan, niet kan worden gezien als een contra-indicatie. De actuele grondprijzen worden immers niet als onderdeel van de schade beschouwd. Een en ander breng mee dat de rechtbank de kans (A) dat [eisers] de offerte onder de (fictieve) overgangsregeling zou hebben geaccepteerd (bij)stelt op 60%.

Omvang van het misgelopen voordeel (B)

2.34.

Zowel de Gemeente als [eisers] voeren aan dat de prijs voor omzetting op basis van het Omzettingsbeleid 2006 per 1 oktober 2007 € 16.822,00 was, zodat de rechtbank die waarde aan zal houden. Deze waarde wordt niet met 25% verhoogd (zie 2.12). Omdat aannemelijk is dat [eisers] binnen de eerste termijn zou hebben gereageerd en er geen concrete omstandigheden zijn gesteld die aannemelijk zijn en meebrengen dat dit in zijn geval anders is, wordt € 16.822,00 geacht de prijs te zijn waartegen [eisers] de grond onder de overgangsregeling had kunnen verwerven (P1).

2.35.

[eisers] heeft de door de Gemeente opgegeven waarde van P2, € 32.096,00, niet betwist. Hij noemt zelf ook een bedrag van circa € 32.000,00 als gemiddelde prijs over de periode 2008 tot 2017, zodat de rechtbank € 32.096,00 aan zal houden als P2. De rechtbank begroot het misgelopen voordeel (B) in het geval van [eisers] daarom op € 15.274,00 (€ 32.096,00 - € 16.822,00).

Schade

2.36.

De schade van [eisers] is A x B en bedraagt dus: € 9.164,40 (60% x € 15.274,00). De Gemeente zal daarom worden veroordeeld om een bedrag van € 9.164,40 aan [eisers] te betalen.

Wettelijke rente

2.37.

[eisers] voert aan dat het gezien de gekozen rekenmethode onduidelijk is welk moment voor de berekening van de wettelijke rente zou moeten worden gehanteerd, maar dat zou volgens hem een moment tussen 2008 en 2017 moeten zijn. De Gemeente voert daar tegen aan dat [eisers] geen vergoeding van wettelijke rente heeft gevorderd. Volgens de Gemeente kan er geen wettelijke rente worden toegewezen, althans niet eerder dan vanaf het moment van dagvaarden.

2.38.

De rechtbank constateert dat [eisers] in het lichaam van de conclusie van repliek tevens inhoudende wijziging van eis meer subsidiair heeft gevorderd om de Gemeente te veroordelen tot betaling van een in goede justitie te bepalen schadebedrag, verhoogd met de wettelijke rente vanaf het moment waarop hij bij (het vastgestelde) gebruik van de (fictieve) overgangsregeling zou hebben moeten betalen. [eisers] heeft zo tot uiting heeft gebracht dat hij de wettelijke rente in dat geval in de schadevergoeding verdisconteerd wenst te zien. De rechtbank legt het in het petitum van de akte vermeerdering eis meer subsidiair gevorderde daarom in die zin uit en zal de wettelijke rente toewijzen vanaf 1 januari 2008. De rechtbank neemt voor de werkbaarheid die datum aan als het moment waarop een erfpachter, en dus ook [eisers], in beginsel de bloot eigendom had kunnen kopen als sprake was geweest van een overgangsregeling.

Proceskosten

2.39.

De Gemeente is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,95

- griffierecht

€

1.325,00

- salaris advocaat

€

2.084,00

(4 punten × € 521,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.724,95

2.40.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

veroordeelt de Gemeente tot het betalen van een bedrag van € 9.164,40, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2008,

3.2.

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van € 3.724,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de Gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

3.3.

veroordeelt de Gemeente tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, mr. A.H. Schotman en mr. J. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.

Bijlage bij eindvonnis van 3 september 2025 in de zaak tussen [eisers] en de Gemeente Zaanstad (C/15/352728 / HA ZA 24-288)

Uitgangspunten voor het vaststellen van de schade

(als verantwoord in het vonnis van 9 april 2025 (ECLI:NL:RBNHO:2025:3850) en het vonnis van 3 september 2025)

Bij de schadevaststelling gelden de volgende uitgangspunten.

Hoofdlijn

De schade die de erfpachter door het niet bieden van een overgangsregeling heeft geleden, moet worden vastgesteld aan de hand van het leerstuk van de kansschade. De erfpachter is een kans ontnomen om de bloot eigendom tegen een relatief gunstige prijs te verwerven die op geld waardeerbaar is. De schade is gelijk aan de waarde van de ontnomen kans.

Die waarde wordt bepaald door vast te stellen (A) hoe
waarschijnlijkhet is dat hij de hem ontnomen
kanszou hebben
benutindien die hem zou zijn geboden, uitgedrukt in een percentage, en (B) hoe groot het door niet-benutting
misgelopen voordeelis geweest.

De schade is dan A x B.

Ad (A) waarschijnlijkheid van benutting

Algemene correctiefactor en ondergrens

Bij de vaststelling van de waarschijnlijkheid van benutting wordt een algemene correctiefactor van 60% aangehouden. Dit betekent dat de erfpachter ten hoogste een kans van 60% toegekend krijgt dat hij onder de (fictieve) overgangsregeling de offerte zou hebben geaccepteerd.

Los hiervan geldt een ondergrens van 10%, inhoudende dat er alleen ruimte is voor schadevergoeding indien de ontnomen kans met gebruik van de hiervoor toegelichte berekeningswijze uitkomt op een percentage van 10% of meer.

Vaststelling van waarschijnlijkheid

Om de waarschijnlijkheid van benutting vast te stellen moet de rechtbank een inschatting maken van de loop der gebeurtenissen zoals die zou zijn geweest indien de Gemeente wel een overgangsregeling zou hebben gehanteerd en de erfpachters persoonlijk had geïnformeerd.

De rechtbank dient in dat verband in te schatten:

hoe de fictieve overgangsregeling eruit zou hebben gezien,
hoe daarover zou zijn gecommuniceerd,
wat, gegeven die regeling, de te verwachten wijze van omgang daarmee van de betrokken erfpachter zou zijn geweest, en, in dat verband,
welke factoren op die reactie van invloed zouden zijn geweest.

De fictieve overgangsregeling: overgangstermijn en koopprijs

De overgangstermijn zou drie maanden hebben geduurd: van oktober 2007 tot en met december 2007. De overgangsregeling zou er verder als volgt hebben uitgezien:

per 1 oktober 2007: oude prijs (het hoogste bedrag van de overgangsregeling van het Omzettingsbeleid 2006);
per 1 november 2007: oude prijs + 33%;
per 1 december 2007: oude prijs + 66 %;
per 1 januari 2008: nieuwe prijs: de (marktconforme) prijs op basis van het Omzettingsbeleid 2007 per 1 januari 2008.

Communicatie

Volgens de (fictieve) overgangsregeling zou aan de bij de Gemeente bekende erfpachters een informatiebrief zijn gestuurd waarin een waarschuwing zou zijn opgenomen inhoudende dat de erfpachter onder het Omzettingsbeleid 2007 een marktconforme prijs zou moeten gaan betalen die (aanzienlijk) hoger lag dan de prijs onder de (tot intrekking) lopende overgangsregeling van het Omzettingsbeleid 2006.

Wijze van omgang erfpachter - reactie

De erfpachter zou binnen een maand hebben gereageerd, dus vóór ommekomst van de eerste termijn van de overgangsregeling, tenzij er door de gemeente concrete omstandigheden zijn gesteld die aannemelijk zijn en meebrengen dat dit in het individuele geval anders is.

Overige factoren - financierbaarheid

Er kunnen zich ten aanzien van de financierbaarheid van de aankoop van de bloot eigendom door een erfpachter drie situaties voordoen:

het komt vast te staan dat de erfpachter kon financieren,

het komt niet vast te staan dat de erfpachter kon financieren, maar zijn stellingen op dat punt zijn niet onaannemelijk of

het is (zeer) onaannemelijk of uitgesloten dat de erfpachter kon financieren.

De erfpachter moet onderbouwen dat en waarom hij kon financieren. Om in categorie 2 te komen, zal hij tenminste iets moeten stellen over zijn financiële situatie destijds en moeten toelichten dat hij kon financieren. Voor categorie 1 zal hij zijn stellingen bovendien moeten onderbouwen met stukken of verklaringen waaruit volgt dat hij kon financieren.

Deze omstandigheden leiden tot een correctiefactor van 100% (situatie 1), respectievelijk 50% (situatie 2), respectievelijk 0% (situatie 3). Deze percentages dienen in een voorkomend geval te worden vermenigvuldigd met de algemene correctiefactor van 60%, ter vaststelling van waarschijnlijkheid (A).

Overige factoren – contra-indicaties

Die hiervoor omschreven benadering die de rechtbank heeft geleid tot een algemene correctiefactor van 60% brengt mee dat er in het individuele geval
alleenruimte is voor contra-indicaties indien het hoogstwaarschijnlijk is dat die in dat geval aan het gebruik maken van de regeling in de weg zouden hebben gestaan, waarbij stelplicht en bewijslast op de Gemeente rusten.

Ad (B) misgelopen voordeel

De schade wordt begroot door uit te gaan van een prijs (P2) waartegen de erfpachter de grond tijdens de jaren dat de markt laag was had kunnen verwerven en van die prijs af te trekken de prijs (P1) waartegen de erfpachter de grond onder de overgangsregeling had kunnen verwerven. P1 wordt bepaald door vast te stellen of de erfpachter binnen de eerste, tweede of derde termijn van de overgangsregeling, of geheel niet, had gereageerd. Zie hiervoor.

Het misgelopen voordeel (B) is dan P2 - P1.

Overige uitgangspunten berekening misgelopen voordeel / schade

Verder geldt het volgende:

als beginpunt van het tijdvak waarin de herkansingsmogelijkheid is gelegen wordt 1 januari 2008 genomen (t1) en

als eindpunt wordt het moment genomen waarop de prijs voor de grond weer is aangekomen op het niveau waarop het op 1 januari 2008 lag, te weten 1 april 2017 (t2).

P2 wordt vervolgens in ieder individueel geval berekend door - rekening houdend met de overige parameters in het Omzettingsbeleid 2007^[4]- de oppervlakte van het betrokken perceel te vermenigvuldigen met de gemiddelde grondwaarde per m2 als bedoeld in 8 sub e van dat beleid, althans het gemiddelde van de koopsommen te nemen, die op 1 januari van de jaren gelegen in het tijdvak tussen t1 en t2 hebben gegolden, waarbij voor 2017 wordt uitgegaan van de prijs op 1 april 2017, ook wanneer die grondwaarde / koopsom in het desbetreffende jaar niet is aangepast. Dit is alleen anders ten aanzien van de erfpachters die hun schade hebben beperkt door in het tijdvak tussen t1 en t2 daadwerkelijk tot aankoop over te gaan. In dat geval is P2 de door deze erfpachters betaalde koopprijs.

Vaststelling schade erfpachter door onrechtmatig handelen gemeente bij Omzettingsbeleid 2007