Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Handel, Kanton en Insolventie
Locatie Haarlem
Zaaknummers: C/15/357728 / HA ZA 24-560 (hoofdzaak) en C/15/366099 / HA ZA 25-336 (vrijwaringszaak)
Vonnis van 11 maart 2026
in de hoofdzaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eiser,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. D.E.J. Maes,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaats 1],
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [plaats 1],
gedaagden,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
advocaat: mr. H.F.C. Hoogendoorn.
en in de vrijwaringszaak van
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaats 1],
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [plaats 1],
eisers,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
advocaat: mr. H.F.C. Hoogendoorn,
tegen
[gedaagde 3],
handelend onder de naam [bedrijf],
wonende, althans zaakdoende te [plaats 2],
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde 3],
advocaat: mr. Y. Benjamins.
De zaak in het kort[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een woning gekocht van [eiser]. [eiser] heeft de koopovereenkomst ontbonden, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig een bankgarantie hebben gesteld of de waarborgsom hebben betaald. [eiser] vordert betaling in de hoofdzaak betaling van de contractuele boete van 10% van de koopsom. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [gedaagde 3] in vrijwaring opgeroepen. Zij vorderen in vrijwaring dat [gedaagde 3] hen moet betalen waarvoor zij veroordeeld worden in de hoofdzaak, omdat hij hen heeft bijgestaan als adviseur en zijn verplichtingen niet is nagekomen.
De rechtbank wijst de vordering in de hoofdzaak volledig toe. De rechtbank volgt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] namelijk niet in hun betoog dat dat de boete moet worden gematigd, omdat sprake is van een wanverhouding tussen de boete en de werkelijk geleden schade. Ook oordeelt de rechtbank dat zij zich in de relatie met [eiser] niet op de gestelde misleiding door [gedaagde 3] kunnen beroepen.
De rechtbank wijst de vordering in vrijwaring af, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende onderbouwd hebben gesteld dat zij met [gedaagde 3] een overeenkomst van opdracht hebben gesloten, die een aansprakelijkheid van [gedaagde 3] met zich meebrengt. Ook is niet komen vast te staan dat sprake is van strafrechtelijk verwijtbare oplichting door [gedaagde 3].
Hieronder licht de rechtbank haar oordelen toe.
Hieronder licht de rechtbank haar oordelen toe.
1.De procedure
In de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 juli 2025,
- de akte overlegging aanvullende productie 5 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
- de akte overlegging aanvullende productie 5 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarbij door mr. L.A. Boers en mr. D. Vogelezang, namens mr. Hoogendoorn, gebruik is gemaakt van overgelegde spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
In de vrijwaringszaak
1.3.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 oktober 2025,
- de akte overlegging aanvullende productie 6 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2026, waarbij door mr. L.A. Boers en mr. D. Vogelezang, namens mr. Hoogendoorn, en door mr. D.A.M. Blom namens mr. Benjamins, gebruik is gemaakt van overgelegde spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
2.1.
Op 2 mei 2024 is tussen [eiser] als verkoper en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als kopers een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) tot stand gekomen voor de woning aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning). De koopsom bedroeg
€ 395.000,00 kosten koper. De levering van de woning zou plaatsvinden op 8 juli 2024.
2.2.
In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen, dat inhoudt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst kunnen ontbinden als zij uiterlijk op 4 juni 2024 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening voor een bedrag van
€ 395.000,00 hadden verkregen. Ook is in de koopovereenkomst bepaald dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uiterlijk op 11 juni 2024 een bankgarantie moeten stellen aan de notaris.
2.3.
Op 13 mei 2024 heeft de heer [betrokkene 1], verkoopmakelaar namens [eiser] (hierna: de makelaar), per e-mail aan [gedaagde 3] op zijn e-mailadres [e-mailadres 1] geschreven:
“
Geachte heer [gedaagde 3] (beste [gedaagde 3]),
Geachte heer [gedaagde 3] (beste [gedaagde 3]),
Wij hadden afgelopen week contact met elkaar inzake de taxatie [adres] [plaats 1]. Uit een contact met de taxateur bleek dat de opdracht nog niet was vertrekt.
Ik sprak hem zoeven inzake een andere woning en vraag naar de status in met betrekking van de taxatie van [adres] [plaats 1].Tot mijn verbazing was deze nog steeds niet vertrekt en wacht taxateur ook nog op een verbouwingspecificatie. Ik vind dit wel heel vervelend, mede omdat het doel was snel na ondertekenen duidelijkheid hebben ten aanzien van de waarde.Verkoper vraag ook aan mij hierover terugkoppeling. Kun je dit met spoed oppakken?”
Op 15 en 21 mei 2024 heeft de makelaar berichten met soortgelijke strekking aan [gedaagde 3] verstuurd.
2.4.
Op 22 mei 2024 heeft de makelaar aan [gedaagde 3] geschreven, nu met alle partijen in de (b)cc:
“
Geachte heer [gedaagde 3],
Geachte heer [gedaagde 3],
U treedt op namens de kopers van [adres] [plaats 1], de heer en mevrouw [gedaagde 1]. Deze kopers hebben op 2 mei 2024 een koopovereenkomst getekend.
Wij hadden de afspraak dat spoedig, binnen twee weken na ondertekening, de woning getaxeerd zou worden teneinde snel de financiering te kunnen verkrijgen voor uw opdrachtgevers.
Wij hebben vernomen dat de uitgevoerde taxatie niet is afgerond. Onduidelijk is waarom dat is. Ook zijn wij of verkoper nog niet benaderd door een andere taxateur.Wij hebben van u begrepen dat een taxatie nodig is voor het verkrijgen van de financiering. Ondanks vele poging contact met u te krijgen, zowel telefonisch als per mail ten einde de voortgang van het financieringsproces van uw klanten te bespreken, is dit tot op heden niet gelukt. U belt niet terug en reageert niet op mijn e-mails. Verkoper en ondergetekende vinden dat zeer teleurstellend en niet professioneel. Dit geeft geen vertrouwen op een goede afloop. 4 juni 2024 verlopen de ontbindende voorwaarden voor het verkrijgen van een financiering voor uw cliënten.
Ik zou graag van per omgaande van u willen vernemen wat de status is van de financiering van uw cliënten. Ik wijs u en uw cliënten nog ten overvloede op artikel 15.3. van de koopovereenkomst. Tot op heden hebben wij niet het gevoel dat voldaan wordt aan de inspanningsverplichting welke in dit artikel wordt aangehaald.”
2.5.
Op 23 mei 2024 heeft [gedaagde 3] via het e-mailadres van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ([e-mailadres 2]) aan de makelaar geschreven:
“(…)
Ik schrijf u deze mail namens de Familie [gedaagde 2],
Ik schrijf u deze mail namens de Familie [gedaagde 2],
-Ik treed NIET namens de familie maar ik probeer de familie te HELPEN,
-IK doe dat omdat deze mensen nagenoeg geen Nederlands spreken en begrijpen en
-Niet weten hoe het in Nederland geregeld is,
-Daarom heb ik hen geholpen met de taal en
-Ik heb met hun goedkeuring taxatieopdracht doorgestuurd naar Makelaar [betrokkene 2] voor een
taxatierapport,
-Ik heb afgelopen week een telefoontje gehad van [betrokkene 2] en ik werd verteld dat het
taxatierapport NIET meer kon zijn dan € 375.000, -
-Het huis is gekocht voor een bedrag van € 395.000, -
-Tijdens bod doen werd mij verteld dat het bedrag van de koopsom, makkelijk haalbaar zou
zijn en dat is € 395.000, -
-Het verschil, € 20.000, - + Notariskosten € 16.000, - en het verschil verbouwing is er
gewoon NIET,
-Deze mensen hadden gerekend op een kostenplaatje van ongeveer € 15.000, - en NIET
bijna €40.000, -
Ik heb met hun toestemming opnieuw een taxatierapport uitgedaan en daar heb ik (Nog)
geen antwoord.
Dus, kortom
-Familie [gedaagde 2] weten NIET meer wat ze moeten doen,
Ik heb hen geadviseerd, als het taxatierapport NIET op € 395.000 ,- komt dan maar
ontbinden,
Ik hoop dat ik hen goed heb geadviseerd,
Mvg
Namens familie”
2.6.
[eiser] heeft vervolgens contact opgenomen met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met de mededeling dat de tijd begint te dringen voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud en dat niet-nakoming mogelijk de consequentie van het verbeuren van de contractuele boete met zich meebrengt.
2.7.
Op 5 juni 2024 heeft [gedaagde 2] om verlenging van het financieringsvoorbehoud verzocht bij de makelaar. Op 6 juni 2024 heeft de makelaar dat verzoek afgewezen.
2.8.
Op 19 juni 2024 heeft de makelaar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een ingebrekestelling gestuurd met het verzoek de koopovereenkomst alsnog binnen 8 dagen na ontvangst van de brief na te komen. Hieraan hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen gehoor gegeven.
2.9.
Op 28 juni 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] de koopovereenkomst ontbonden en een beroep gedaan op betaling van de contractuele boete zoals vastgelegd in artikel 11.2 van de koopovereenkomst (10% van de koopsom).
2.10.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 2 november 2024 aangifte gedaan tegen [gedaagde 3] wegens hulpvraagfraude en op 18 december 2024 hebben zij [gedaagde 3] aansprakelijk gesteld voor het verbeuren van de contractuele boete aan [eiser].
3.Het geschil
in de hoofdzaak
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van € 39.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 juli 2024, € 1.170,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door niet tijdig een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten en de woning niet af te nemen. [eiser] heeft daarom de koopovereenkomst ontbonden. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarom een boete van 10% van de koopsom verschuldigd. [eiser] heeft daadwerkelijk schade geleden, omdat zijn woning voor € 5.000,00 minder is verkocht dan overeengekomen met [gedaagde 1] en [gedaagde 2], hij zeven maanden dubbele lasten heeft gehad en een overbruggingshypotheek heeft moeten afnemen voor zijn nieuwe woning.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij betwisten de verschuldigdheid van de boete op zichzelf niet, maar stellen dat deze moet worden gematigd. De boete staat namelijk niet in verhouding met de daadwerkelijk door [eiser] geleden schade. Daarnaast stellen zij dat hun handelen beperkt verwijtbaar is, vanwege het handelen van [gedaagde 3] als malafide adviseur.
in de vrijwaringszaak
3.4.
In de vrijwaringszaak vorderen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te verklaren voor recht dat [gedaagde 3] gehouden is hen te vrijwaren voor hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak worden veroordeeld en [gedaagde 3] te veroordelen tot betaling van dat bedrag.
3.5.
Primair leggen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de vorderingen ten grondslag dat sprake is van een onrechtmatige daad van [gedaagde 3] op grond van strafrechtelijk verwijtbare oplichting en schending van de op hem rustende zorgplicht. Subsidiair stellen zij dat er met [gedaagde 3] een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen, omdat zij [gedaagde 3] tegen betaling de opdracht hebben gegeven tot advisering rondom het aankopen van de woning en het verzorgen van de totstandkoming van de hypothecaire geldlening. Omdat de koopovereenkomst is ontbonden, is [gedaagde 3] in die opdracht tekortgeschoten en is hij gehouden tot betaling van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiser] verschuldigde boete.
3.6.
[gedaagde 3] betwist dat partijen een overeenkomst van opdracht zijn aangegaan en dat hij voor de door hem verrichte handelingen is betaald. Volgens hem is er slechts sprake van een vriendendienst, die niet meer inhield dan het helpen met taal en het doorverwijzen naar een hypotheekadviseur. Daarbij komt dat hij geen expertise heeft van de aankoop van woningen of het regelen van een hypothecaire geldlening.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in de hoofdzaak
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn de boete verschuldigd en deze wordt niet gematigd
4.1.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2], ook na de ingebrekestelling van de makelaar, hebben nagelaten om te voldoen aan hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Daarmee staat vast dat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Om die reden heeft [eiser] terecht de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 39.500,00, die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in beginsel zijn verschuldigd.
4.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete, gelet op de wanverhouding van de hoogte daarvan met de werkelijk door [eiser] geleden schade en het handelen van [gedaagde 3]. Artikel 6:94, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft de rechtbank de bevoegdheid om op verzoek van de schuldenaar een bedongen boete te matigen. Het uitgangspunt is dat voor matiging slechts grond kan zijn als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen [1] . Een boete is niet al buitenproportioneel omdat zij mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden. De rechtbank zal naar aanleiding van deze maatstaf het beroep op matiging beoordelen.
4.3.
Ten eerste hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesteld dat [eiser] zijn werkelijke schade in het geheel niet heeft onderbouwd en dat, als al sprake is van schade, zijn schade maximaal € 5.000,00 bedraagt vanwege de uiteindelijke lagere koopsom van zijn woning. [eiser] heeft aangevoerd dat zijn schade ongeveer € 30.000,00 bedraagt en onder andere bestaat uit de lagere koopsom, zeven maanden dubbele lasten en de noodzaak voor een overbruggingshypotheek voor de aankoop van zijn nieuwe woning.
4.4.
De rechtbank stelt voorop dat [eiser] een beroep doet op een contractueel overeengekomen gefixeerde boete, die standaard in alle NVM-koopovereenkomsten is opgenomen. Het boetebeding in dergelijke koopovereenkomsten heeft twee functies: enerzijds is het een prikkel tot nakoming en anderzijds is het doel de discussie over de begroting van de schade in geval van een tekortkoming te voorkomen, doordat op voorhand een forfaitair bedrag wordt afgesproken. In het geval van matiging van de boete zouden deze twee functies teniet kunnen worden gedaan.
4.5.
Met inachtneming van het voorgaande geldt voor wat betreft de gestelde wanverhouding tussen de boete en [eiser] werkelijke schade het volgende. Omdat een forfaitair bedrag is afgesproken, is uitgangspunt dat eiser de daadwerkelijke schade niet hoeft te bewijzen. [eiser] heeft in algemene zin ook nagelaten om zijn schade met concrete bewijsstukken te onderbouwen. Hoewel het voor de hand had gelegen dat [eiser] in reactie op het betoog van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een nadere onderbouwing in het geding had gebracht, acht de rechtbank het evenwel aannemelijk dat [eiser] vanwege de tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daadwerkelijk significante schade heeft geleden. Allereerst staat tussen partijen vast dat de woning pas zeven maanden na de overeengekomen leveringsdatum aan een derde is verkocht voor € 5.000,00 minder dan met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overeengekomen. [eiser] heeft gesteld dat hij al een nieuwe woning had aangekocht en door de vertraging tijdelijk twee woningen op zijn naam had staan. Dat komt de rechtbank niet onaannemelijk voor en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dat niet concreet betwist. De rechtbank acht dan ook voldoende aannemelijk dat [eiser] maandenlang dubbele lasten heeft gehad en kosten voor de overbruggingshypotheek heeft moeten maken die hij niet had gehad als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst waren nagekomen. Dat sprake is van een wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade van [eiser], is dus niet aannemelijk gemaakt, zodat dit geen reden is om de boete te matigen.
4.6.
Daarnaast stellen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat moet worden meegewogen dat zij feitelijk geen schuld hebben aan het niet kunnen nakomen van de koopovereenkomst, omdat zij volgens hen slachtoffer zijn van oplichting door [gedaagde 3]. De rechtbank oordeelt dat dit geen omstandigheid is die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kan baten in hun verhouding richting [eiser]. De verplichtingen uit de koopovereenkomst moesten namelijk - ook bij inschakeling van een derde - nog steeds door henzelf worden nagekomen en daarvoor droegen zij zelf de (eind)verantwoordelijkheid. [eiser] en de makelaar hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overigens ook meermalen gewezen op hun verplichtingen en gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen bij niet-nakoming daarvan. Dat zij de Nederlandse taal niet machtig zijn, komt voor hun eigen rekening en risico. Hun stelling te zijn opgelicht door een door hen in de arm genomen adviseur die hen daarbij zou bijstaan, is dus een kwestie die alleen speelt in de relatie tussen hen en [gedaagde 3]. Deze kwestie zal hierna aan de orde komen in de vrijwaringszaak.
4.7.
De conclusie is dat niet aannemelijk is gemaakt dat de billijkheid matiging van boete klaarblijkelijk eist. De boete zal daarom niet worden gematigd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen dus in de hoofdzaak worden veroordeeld tot betaling van € 39.500,00 aan [eiser].
Wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
4.8.
De door [eiser] gevorderde wettelijke rente over dit bedrag vanaf 6 juli 2024 is op de wet gegrond en is verder niet afzonderlijk door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwist, zodat deze ook zal worden toegewezen.
4.9.
[eiser] vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] consumenten zijn (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een of meer aanmaningen gestuurd die voldoen aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Daarom zal een bedrag van € 1.170,00 worden toegewezen.
4.10.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,81
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
2.580,00
(2 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.232,81
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in de vrijwaringszaak
Geen schending van bewijs- en/of substantiëringsplicht
4.12.
[gedaagde 3] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de vorderingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten worden afgewezen, met veroordeling in de werkelijke proceskosten, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de rechter en de wederpartij niet zo snel mogelijk de beschikking hebben gegeven over alle relevante informatie. Bij dagvaarding zijn geen verifieerbare stukken overgelegd die hun stellingen ondersteunen en geven zij aan nadere bewijsstukken later in het geding te brengen. Daardoor is [gedaagde 3] in zijn verdediging geschaad.
4.13.
De rechtbank stelt vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij dagvaarding stukken hebben overgelegd die volgens hen hun stellingen onderbouwen. Dat [gedaagde 3] vindt dat die stukken geen onderbouwing bevatten van de stellingen leidt nog niet tot de conclusie dat sprake is van strijd met artikel 21 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
4.14.
Bij akte van 30 juli 2025 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een nader bewijsstuk overgelegd. Dat is weliswaar na indiening van de conclusie van antwoord, maar ook dat is op zichzelf onvoldoende voor de conclusie dat in strijd is gehandeld met artikel 111 lid 3 Rv Pro en/of artikel 21 Rv Pro. [gedaagde 3] kan daarop immers ter zitting reageren. Ter zitting is overigens gebleken dat [gedaagde 3] het nadere bewijsstuk niet had ontvangen. Na een leespauze heeft [gedaagde 3] op het nadere bewijsstuk gereageerd. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 3] hierdoor in zijn belangen is geschaad. De rechtbank volgt dus niet het betoog dat sprake is van schending van de bewijs- en/of substantiëringsplicht.
Er is onvoldoende gesteld om een overeenkomst van opdracht aan te nemen
4.15.
In de vrijwaringszaak verwijten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] [gedaagde 3] primair dat hij onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld omdat sprake is van strafrechtelijk verwijtbare oplichting en door te handelen in strijd met een door hem op zich genomen zorgplicht, die is ontstaan doordat [gedaagde 3] zich als adviseur heeft gepresenteerd en tegen betaling werkzaamheden heeft uitgevoerd. Die zorgplicht zou ook zijn ontstaan als niet komt vast te staan dat tussen partijen een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen.
Dat sprake is van strafrechtelijk verwijtbare oplichting, en daarmee van onrechtmatig handelen, is niet komen vast te staan. Het doen van aangifte is daarvoor namelijk onvoldoende onderbouwing.
Dat sprake is van strafrechtelijk verwijtbare oplichting, en daarmee van onrechtmatig handelen, is niet komen vast te staan. Het doen van aangifte is daarvoor namelijk onvoldoende onderbouwing.
4.16.
De rechtbank volgt ook niet de stelling dat op [gedaagde 3] ook een zorgplicht rustte zonder overeenkomst van opdracht, omdat dit verder niet is toegelicht. In essentie komt iedere schriftelijke en mondelinge toelichting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] namelijk erop neer dat zij met [gedaagde 3] mondeling zijn overeengekomen dat hij hen begeleidt als adviseur bij het koopproces en het verkrijgen van een hypothecaire geldlening. De rechtbank zal zich dan ook beperken tot de stellingen die in dat kader door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ingenomen.
4.17.
Het staat tussen partijen vast dat [gedaagde 3] enkele handelingen voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft verricht. [gedaagde 3] heeft namelijk in ieder geval geholpen bij het communiceren, onder andere door het overbrengen van het bod van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de woning en het schrijven van een e-mail namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de makelaar, omdat zij de Nederlandse taal niet machtig zijn. Daarnaast heeft [gedaagde 3] de taxatieopdracht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] doorgestuurd en hen doorverwezen naar een hypotheekadviseur, de heer Collignon.
4.18.
Vaststaat dat er geen schriftelijke overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen. De vraag is of er tussen partijen een mondelinge overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen, in de zin van artikel 7:400 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), of dat er - zoals [gedaagde 3] aanvoert - slechts enkele handelingen door [gedaagde 3] uit goede wil zijn verricht, oftewel een vriendendienst.
4.19.
Onder een vriendendienst wordt een eenvoudige toezegging tot hulp en bijstand verstaan in de particuliere sfeer die niet als overeenkomst moet worden opgevat. Enkele voorbeelden daarvan zijn het uitvoeren van klusjes in huis en hulp bij verhuizing. Daartegenover staat de overeenkomst tot opdracht. Dat is de overeenkomst waarbij een opdrachtnemer zich jegens de opdrachtgever verbindt werkzaamheden te verrichten.
4.20.
In de praktijk bestaat een dunne scheidslijn tussen beide kwalificaties. Daarom zal de rechtbank de gestelde afspraken en uitgevoerde handelingen moeten uitleggen om te bepalen van welke kwalificatie sprake is. Het is daarbij leidend wat de bedoeling van partijen was bij het maken van de afspraken, wat zij over en weer hebben verklaard en gedaan en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich op de rechtsgevolgen van het bestaan van een overeenkomst van opdracht beroepen, rust op hen de stelplicht en bewijslast daarvan.
4.21.
De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende hebben gesteld voor de conclusie dat er sprake is van een overeenkomst van opdracht en dat zij daarom niet zullen worden toegelaten tot nader bewijs van die stelling. Dat zal hierna worden toegelicht.
4.22.
Ten eerste hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesteld dat [gedaagde 3] hen was aangeraden door vrienden die door [gedaagde 3] waren geholpen bij de aankoop van een woning. Anders dan hun eigen verklaring hebben zij daarvoor geen onderbouwing gegeven, bijvoorbeeld een verklaring van de betreffende vrienden. Dat klemt te meer, omdat [gedaagde 3] aanvoert geen expertise te hebben op het gebied van de woningmarkt of hypothecaire leningen. Daarvan is ook niets vermeld in zijn inschrijving in het Handelsregister, waaruit blijkt dat hij een klein administratiekantoor bedrijft. Daartegenover heeft [gedaagde 3] gedetailleerd toegelicht dat partijen via zijn vrouw met elkaar in contact waren gekomen doordat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een schilderij wilden verkopen. Daarbij is zijdelings ter sprake gekomen dat zij bezig waren met de zoektocht naar een koopwoning en heeft [gedaagde 3] hen Funda laten zien. Deze gang van zaken is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet betwist en duidt erop dat [gedaagde 3] slechts uit goede wil hulp heeft aangeboden, in plaats van dat hij is benaderd als adviseur en daarover afspraken zijn gemaakt.
4.23.
Daarnaast stellen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij [gedaagde 3] voor zijn diensten hebben betaald, wat door [gedaagde 3] wordt betwist. Eerst hebben zij gesteld dat partijen een vergoeding van € 5.000,00 contant zijn overeengekomen voor de diensten van [gedaagde 3], die ook is betaald, maar in hun schriftelijke verklaring is gesteld dat het ging om een contante vergoeding van € 12.500,00, een aanbetaling van € 500,00 en vervolgens verschillende contante betalingen in de periode tussen 26 maart en 11 mei 2024. [gedaagde 3] heeft verklaard dat hij geen geld vroeg voor zijn vriendendienst, dat zij wel wilden betalen en dat hij gezegd heeft dat zij dan eventueel een bijdrage konden geven aan het vrijwilligerswerk dat hij verricht. Dat hebben ze volgens hem niet gedaan. Afgezien van de tegenstrijdigheid van de stellingen over de afgesproken vergoeding, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de betalingen op geen enkele wijze onderbouwd, bijvoorbeeld met kwitanties of bankafschriften die onderbouwen dat [gedaagde 1] gelden bestemd voor [gedaagde 3] aan [gedaagde 2] heeft overgemaakt, die vervolgens door [gedaagde 2] zijn gepind. Daarbij komt dat de rechtbank het volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overeengekomen bedrag van € 12.500,00 onaannemelijk voorkomt, met name omdat [gedaagde 3] geen makelaar is of een adviseur met specialistische kennis over hypotheken. Zoals [gedaagde 3] aanvoert hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor een veel lager bedrag een aankoopmakelaar én een hypotheekadviseur kunnen inschakelen die ook de Turkse taal beheerst.
4.24.
Verder duiden de door [gedaagde 3] uitgevoerde handelingen ook niet zonder meer op een overeenkomst van opdracht. Weliswaar heeft de makelaar zich in zijn correspondentie van 13, 15 en 21 mei 2024 uitsluitend gericht tot [gedaagde 3], maar [gedaagde 3] heeft ter zitting toegelicht dat hij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eerder praktisch had geholpen met het uitbrengen van het bod en dat de makelaar later telefonisch contact met hem had opgenomen. Dit omdat de makelaar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet kon bereiken. [gedaagde 3] is toen bereid geweest om zijn e-mailadres door te geven aan de makelaar, zodat hij de berichtgeving van de makelaar kon doorgeven aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2], wat hij onbetwist ook heeft gedaan. Daarnaast staat vast dat [gedaagde 3] op 23 mei 2024 uitdrukkelijk aan de makelaar heeft aangegeven juist niet als vertegenwoordiger van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op te treden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden dan ook niet mogen begrijpen dat [gedaagde 3] namens hen als adviseur optrad, te meer omdat dit bericht vanaf hun eigen e-mailadres is verzonden. Dit duidt erop dat [gedaagde 3] hoogstens heeft opgetreden als contactpersoon van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], omdat zij de Nederlandse taal niet beheersen. Dat geldt ook voor het doorsturen van de aanvraag voor het taxatierapport en het doorverwijzen naar de heer Collignon.
4.25.
Tot slot onderbouwen ook de aansprakelijkstelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de aangifte bij de politie niet dat partijen een overeenkomst van opdracht hebben gesloten. Het betreffen eenzijdig opgestelde documenten en beide documenten zijn pas circa een half jaar na de ontbinding van de koopovereenkomst en het opeisen van de contractuele boete door [eiser] opgesteld, wat - anders dan betoogd - niet getuigt van de redelijkerwijs te verwachten spoed om hun aansprakelijkheid op grond van de koopovereenkomst vanwege de volgens hen overeengekomen opdracht te verleggen naar [gedaagde 3]. Ook had het - tegenover de betwisting van [gedaagde 3] - op de weg gelegen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om te onderbouwen, zoals zij ter zitting stelden, dat er meer personen binnen hun gemeenschap door [gedaagde 3] zijn opgelicht.
4.26.
Dit alles in onderlinge samenhang bezien leidt tot de conclusie dat niet aannemelijk is gemaakt dat tussen partijen een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen. De rechtbank moet daarom ervan uitgaan dat de handelingen van [gedaagde 3] als een (onbetaalde) vriendendienst verricht zijn. Van enige tekortkoming in een verbintenis [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te begeleiden bij de aankoop van hun woning of het regelen van hun financiering is daarmee geen sprake. De vorderingen in de vrijwaringszaak worden dan ook afgewezen.
4.27.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden ook in de vrijwaringszaak in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank zal [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet veroordelen tot het betalen van de (overigens niet onderbouwde) door [gedaagde 3] gemaakte werkelijke proceskosten, al omdat [gedaagde 3] - zoals onder 4.12, 4.13 en 4.14 is overwogen - er niet in wordt gevolgd dat sprake is van strijd met artikel 21 Rv Pro.
De proceskosten van [gedaagde 3] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
2.580,00
(2 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.094,00
5.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 39.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 6 juli 2024, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.170,00 aan buitengerechtelijke kosten,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten van [eiser] € 4.232,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna door [eiser] wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
in de vrijwaringszaak
5.6.
wijst de vorderingen af,
5.7.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten van [gedaagde 3] van € 4.094,00, binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna door [gedaagde 3] wordt betekend,
5.8.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.
1949