ECLI:NL:RBNHO:2026:2804

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/368594 / HA ZA 25-474

Vonnis (bij vervroeging) van 18 maart 2026

in de zaak van

[eiser],

te [plaats],

eisende partij in conventie,

verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. N.H. Fridsma,

tegen

[gedaagde],

te [plaats],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. P.P. Otte.

Zaak in het kort

[eiser] heeft jarenlang bij haar dochter en [gedaagde] op de begane grond van de schuur van hun woning gewoond. Zij heeft samen met haar voormalige echtgenoot de begane grond van de schuur verbouwd en een nieuwe tuin aangelegd. Na het einde van het huwelijk tussen de dochter en [gedaagde] wil [eiser] voor haar investeringen gecompenseerd worden. [gedaagde] weigert (de helft van) de door [eiser] gestelde investeringen te vergoeden. [eiser] vordert daarom primair op grond van ongerechtvaardigde verrijking en subsidiair op grond van de redelijkheid en billijkheid dat [gedaagde] een bedrag van € 59.599,31 aan haar betaalt, te vermeerderen met rente en kosten. In voorwaardelijke reconventie vordert [gedaagde] een vergoeding van door hem misgelopen huurvoordeel indien de rechtbank (gedeeltelijk) de vordering van [eiser] toewijst.

De rechtbank is van oordeel dat de vordering in conventie niet toewijsbaar is, omdat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] door haar investeringen in de schuur en tuin ongerechtvaardigd is verrijkt. Ook komt [eiser] geen vergoeding voor haar investeringen toe op grond van de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank wijst daarom haar vordering in conventie af. De vordering in voorwaardelijke reconventie behoeft geen bespreking, omdat de voorwaarde niet is vervuld.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 10

- de conclusie van antwoord tevens eis in voorwaardelijke reconventie met producties 1 tot en met 7

- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 11 van [eiser]

- het tussenvonnis van 14 januari 2026

- de mondelinge behandeling van 16 februari 2026, waarbij de advocaat van [eiser] zittingsaantekeningen heeft overgelegd en waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] en mevrouw [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), zijn toenmalige echtgenote en dochter van [eiser], hebben op 19 september 2019 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: de woning) geleverd gekregen voor een koopprijs van € 530.000,00. Bij de woning staat een schuur met twee verdiepingen. De vorige eigenaar van de woning had de bovenverdieping van de schuur tot appartement verbouwd.

2.2.

[gedaagde], [betrokkene 1], [eiser] en de heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), de toenmalige echtgenoot van [eiser], hebben op enig moment afgesproken dat [eiser] en [betrokkene 2] op de begane grond van de schuur konden wonen, in beginsel voor onbepaalde tijd.

2.3.

[betrokkene 2] heeft op 25 december 2019 aan een aannemer diverse ideeën aangedragen hoe de begane grond van de schuur tot woonruimte kon worden verbouwd.

2.4.

De verbouwing is in januari 2020 gestart. [eiser] en [betrokkene 2] hebben op eigen kosten de begane grond van de schuur verbouwd en een nieuwe tuin aangelegd.

2.5.

[eiser] en [betrokkene 2] hebben na de verbouwing in maart 2020 hun intrek in de schuur genomen. Vanaf dat moment hebben zij aan [gedaagde] en [betrokkene 1] € 200,00 per maand als tegemoetkoming in de extra woonlasten betaald.

2.6.

Prismaat Makelaars heeft de woning op 1 april 2021 in opdracht van [gedaagde] getaxeerd op een marktwaarde van € 690.000,00. De taxateur heeft als toelichting bij de marktwaarde, voor zover relevant, het volgende geschreven:

“(…)
er is toen een mantelzorgconstructie gerealiseerd, daarmee is het bijgebouw omgebouwd tot volledig vrijstaande woning, investering van het bijgebouw ligt op ca EUR. 200.000,-- (opgave eigenaar).”

2.7.

Makelaarskantoor Teer Makelaars heeft op enig moment een verkoopadvies over de woning uitgebracht. Als adviesprijs voor de woning inclusief de schuur is daarbij een bedrag van € 875.000,00 geadviseerd, waarbij de schuur vóór kadastrale splitsing en zonder woonbestemming een waarde van € 200.000,00 vertegenwoordigt.

2.8.

Na de verbouwing is het huwelijk tussen [eiser] en [betrokkene 2] beëindigd. Vanaf maart 2022 betaalt alleen [eiser] de vergoeding van € 200,00 per maand aan [gedaagde] en [betrokkene 1]. [betrokkene 2] heeft in november 2022 de schuur verlaten. Vanaf dat moment woonde [eiser] alleen in de schuur.

2.9.

Op 1 januari 2024 was de WOZ-waarde van de woning € 808.000,00.

2.10.

Het huwelijk tussen [gedaagde] en [betrokkene 1] is in november 2024 ontbonden door inschrijving van de echtscheidingsbeschikking in de registers van de burgerlijke stand. [betrokkene 1] is na de echtscheiding op de bovenverdieping van de schuur ingetrokken, terwijl [gedaagde] in de woning is gebleven.

2.11. (

De advocaat van) [eiser] heeft op 10 februari 2025 [gedaagde] en [betrokkene 1] elk een brief gestuurd waarin zij schrijft dat zij op zijn minst € 150.000,00 in hun woning heeft geïnvesteerd en dat zij hiervoor gecompenseerd wenst te worden. [gedaagde] en [betrokkene 1] hebben niet op de brief gereageerd.

2.12.

Op 27 februari 2025 heeft (de advocaat van) [eiser] [gedaagde] en [betrokkene 1] elk een herinneringsbrief gestuurd waarin zij schrijft dat zij van elk van hen graag binnen tien dagen een inhoudelijke reactie ontvangt. [gedaagde] heeft ook op deze brief niet gereageerd.

2.13.

De waarde(prognose) van de woning op 2 mei 2025, uitgaande van een woningwaarde van € 530.000,00 op 19 september 2019, was op basis van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK 2020) € 761.600,00.

2.14.

De woning is op 4 juli 2025 verkocht voor een bedrag van € 900.000,00 en zal worden geleverd op 7 april 2026.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] veroordeelt tot het voldoen van € 59.599,31 aan [eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 februari 2025 dan wel vanaf de dag van dagvaarding dan wel vanaf het moment dat de woning is overgedragen aan de kopers dan wel vanaf een in goede justitie te bepalen moment tot de dag der algehele voldoening;

II. [gedaagde] veroordeelt in de beslag- en proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [eiser] stelt primair dat [gedaagde] en [betrokkene 1] ongerechtvaardigd zijn verrijkt, omdat de waarde van de woning door de verbouwing van de begane grond van de schuur en het aanleggen van de nieuwe tuin is vermeerderd. Teer Makelaars heeft namelijk geadviseerd dat een vraagprijs van € 200.000,00 voor de schuur (zonder woonbestemming) reëel is. De taxateur van Prismaat Makelaars heeft ook in zijn taxatierapport vermeld dat de investering in de schuur op een bedrag van circa € 200.000,00 ligt. De schuur heeft daarom meerwaarde, voornamelijk toe te schrijven aan de verbouwde begane grond van de schuur. Daarnaast blijkt uit de waarde(prognose) van de woning op 2 mei 2025 (€ 761.600,00) dat de investeringen van [eiser] duidelijk een hogere waarde voor de woning hebben opgeleverd. Ook is sprake van een verrijking omdat [gedaagde] en [betrokkene 1] de verbouwingskosten zijn bespaard.

Verder is [eiser] verarmd. Zij heeft immers op grond van de door haar overgelegde facturen aantoonbaar een bedrag van € 119.198,61 in de schuur en de tuin geïnvesteerd. Het verkrijgen van een vergoeding voor haar investeringen is daarom redelijk.

[gedaagde] moet een bedrag van € 59.599,31 aan [eiser] betalen, omdat [eiser] met [betrokkene 1] een afspraak heeft gemaakt over het vergoeden van € 59.599,31 voor de door [eiser] gedane investeringen. Ook stelt [eiser] dat zij in het kader van haar echtscheiding [betrokkene 2] heeft gecompenseerd met betrekking tot zijn aandeel in de investeringen.

3.3.

Subsidiair doet [eiser] een beroep op de redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 6:2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). In verband met de volgende bijzondere omstandigheden komt [eiser] een vergoedingsrecht toe:

De familierelatie tussen partijen;
De oorspronkelijke bedoeling van de langdurige bewoning van de schuur;
De significante investeringen van [eiser];
[eiser] moet elders tegen een veel hogere prijs wonen;
Het gebrek aan respons van [gedaagde] op verzoeken tot compensatie.

3.4.

[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.5.

[gedaagde] voert aan dat de vordering van [eiser] is verjaard. De facturen die [eiser] heeft overgelegd, zijn namelijk van meer dan vijf jaar geleden. De brief van 10 februari 2025 heeft de verjaring niet gestuit. Indien dat wel het geval is, zijn in ieder geval de facturen van vóór 11 februari 2020 verjaard.

Verder betwist [gedaagde] dat hij ongerechtvaardigd is verrijkt. Als de schuur niet was verbouwd, had hij de woning alsnog kunnen verkopen voor een bedrag van € 900.000,00, want de WOZ-waarde van de woning was op 1 januari 2024 al € 808.000,00. De waardebepaling van de WOZ is daarbij gedaan voor de woning als woning, de schuur als schuur en voor de omliggende grond als grond. De schuur is niet getaxeerd als appartement. Deze heeft immers geen woonbestemming. De waardestijging van de woning is daarom meer toe te schrijven aan de marktomstandigheden dan aan de door [eiser] gedane investeringen. Ook is [eiser] niet verarmd, omdat zij jarenlang voor een heel laag bedrag in de schuur heeft gewoond. Als toch sprake is van verarming, dan is dit niet ongerechtvaardigd omdat ze op eigen initiatief in de schuur is gaan wonen. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] de kosten vrijwillig gemaakt.

Verder betwist hij om die reden dat [eiser] een vergoeding op grond van de redelijkheid en billijkheid toekomt. [gedaagde] heeft juist tegen [eiser] gezegd dat hij niet zou meebetalen aan het verfraaien van de schuur en de tuin. [eiser] heeft daarom willens en wetens in een object geïnvesteerd dat niet haar eigendom was en ook langdurig zelf profijt van de verbouwing gehad, aldus [gedaagde].

3.6.

Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader ingaan.

In voorwaardelijke reconventie

3.7.

[gedaagde] vordert onder de voorwaarde dat de rechtbank de vordering in conventie (gedeeltelijk) zal toewijzen, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] veroordeelt om aan [gedaagde] te betalen primair een bedrag van € 118.400,00 en subsidiair een bedrag van € 59.200,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 29 oktober 2025 tot aan de dag der algehele betaling, met veroordeling van [eiser] in alle proces- en nakosten.

3.8.

[gedaagde] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [eiser] betaalde voor het gebruik van de schuur een bedrag van € 200,00 per maand. Als [gedaagde] de schuur had kunnen verhuren, dan had hij dat kunnen doen voor een bedrag van € 1.800,00 per maand. [eiser] heeft daarom een voordeel van in totaal € 118.400,00 genoten. Indien de rechtbank de vordering in conventie van [eiser] vanwege ongerechtvaardigde verrijking dan wel de redelijkheid en billijkheid (gedeeltelijk) zal toewijzen, dan komt [gedaagde] (gedeeltelijk) een vergoeding van de misgelopen huurpenningen toe. Hij maakt dan primair aanspraak op betaling van het door [eiser] genoten voordeel, en subsidiair op 50% daarvan, omdat [gedaagde] voor 50% eigenaar van de schuur is.

3.9.

[eiser] betwist de vordering. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel tot afwijzing van de vordering, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.

3.10.

Op de stellingen van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader ingaan.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en voorwaardelijke reconventie, zal de rechtbank deze gezamenlijk behandelen.

4.2.

De rechtbank zal de vordering in conventie van [eiser] afwijzen. Zij zal hierna toelichten hoe zij tot haar oordeel is gekomen.

Er is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking

4.3.

[eiser] legt primair ongerechtvaardigde verrijking aan haar vordering ten grondslag. Hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, is verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking (artikel 6:212 BW Pro). [eiser] moet stellen en zo nodig bewijzen dat aan deze vereisten is voldaan.

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] en [betrokkene 1] door de door haar gedane investeringen zijn verrijkt, zodat dit niet is komen vast te staan. [eiser] stelt op basis van het door haar overgelegde taxatierapport en makelaarsadvies (zoals weergegeven onder 2.6 en 2.7) dat de schuur een meerwaarde vertegenwoordigt van € 200.000,00 en dat deze waarde (voornamelijk) is gecreëerd door de verbouwing van de begane grond van de schuur. Deze stukken onderbouwen deze stelling echter niet, althans niet voldoende. Uit het door [eiser] aangehaalde advies van Teer Makelaars blijkt dat het bedrag van € 200.000,00 in het algemeen ziet op de aanwezigheid van de schuur en dat deel van het perceel; daaruit blijkt dus niet dat de schuur die waarde (grotendeels) door de verbouwing van de begane grond heeft gekregen. Dat de taxateur van Prismaat Makelaars heeft vastgesteld dat het bedrag aan investeringen in de schuur op een bedrag van circa € 200.000,00 ligt, betekent ook niet dat de woning door die investeringen meer waard is geworden. Niet iedere verbouwing van een woning leidt immers tot een waardestijging, waarbij in dit geval een rol speelt dat de schuur geen woonbestemming heeft. De door [eiser] overgelegde waardeprognose van de woning op 2 mei 2025 maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Die waardeprognose is namelijk gebaseerd op de koopprijs in 2019, terwijl inzicht ontbreekt in de wijze waarop die prijs destijds tot stand is gekomen. Bovendien schrijft ook dit stuk de waardeontwikkeling van de woning niet toe aan de investeringen van [eiser]. Verder stelt de rechtbank vast dat de uiteindelijke verkoopprijs van de woning in 2025 (€ 900.000,00) en de WOZ-waarde van de woning op
1 januari 2024 (€ 808.000,00) niet bijzonder ver uit elkaar liggen, terwijl [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd dat de WOZ-taxateur geen rekening heeft gehouden met de verbouwing van de begane grond van de schuur tot woonruimte. [gedaagde] voert dan ook terecht aan dat die WOZ-waarde er niet op wijst dat de waardestijging van de woning (grotendeels) aan de door [eiser] (en [betrokkene 2]) gedane investeringen is toe te rekenen. Het is juist aannemelijker dat andere factoren tot de waardestijging van de woning hebben geleid, zoals ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en veranderingen in de buurt. Zonder nadere toelichting en/of stukken van [eiser], die ontbreken, blijkt daarom niet wat het effect van de verbouwing van de begane grond van de schuur en het aanleggen van de nieuwe tuin is geweest op de waarde van de woning.

4.5.

De rechtbank overweegt verder dat [gedaagde] en [betrokkene 1] zich de kosten voor verbouwing van de begane grond van de schuur en de nieuwe tuin niet hebben bespaard, omdat zij niet verplicht waren deze kosten te maken en het ook niet is komen vast te staan dat zij deze kosten zelf zouden hebben gemaakt. De investeringen zijn namelijk – zoals [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd – op wens en initiatief van [eiser] en [betrokkene 2] gedaan.

4.6.

De rechtbank is daarnaast van oordeel dat het ongerechtvaardigde karakter van de gestelde verrijking ontbreekt, ongeacht het antwoord op de vraag of [gedaagde] en [betrokkene 1] door de investeringen van [eiser] in de begane grond van de schuur en de tuin daadwerkelijk zijn verrijkt. Partijen hebben immers – zoals [eiser] onweersproken ter zitting heeft gesteld – samen met hun toenmalige partners mondeling afgesproken dat [eiser] (met [betrokkene 2]) op de begane grond van de schuur kon wonen tegen vergoeding van een bedrag van € 200,00 per maand als tegemoetkoming in de extra woonlasten van [gedaagde] en [betrokkene 1]. Het was de bedoeling van de vier partijen dat [eiser] (met [betrokkene 2]) in principe voor de rest van haar leven in de schuur zou kunnen blijven wonen. [eiser] woont dus op grond van een gebruiksovereenkomst voor onbepaalde tijd op de begane grond van de schuur. Zij heeft de door haar gestelde investeringen in de begane grond van de schuur en de tuin (grotendeels) voor haar eigen woongenot gedaan en ruim vijf jaar lang zonder hoge lasten op de begane grond van de schuur kunnen wonen. Partijen hebben ook nooit afspraken gemaakt over een vergoeding van de investeringen; dit was volgens [eiser] niet aan de orde zolang zij in de schuur kon wonen. De rechtbank is daarom van oordeel dat voor een eventuele verrijking van [gedaagde] en [betrokkene 1] een redelijke grond aanwezig was.

De vordering in conventie is ook niet toewijsbaar op grond van de redelijkheid en billijkheid

4.7.

[eiser] legt subsidiair de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:2 BW Pro aan haar vordering ten grondslag. Zoals de Hoge Raad heeft bepaald, kan in verband met de bijzondere omstandigheden van het geval een vergoedingsrecht ter zake van bepaalde uitgaven van de ene informeel samenlevende jegens de andere samenlevende uit de redelijkheid en billijkheid voortvloeien.^[1]Het is aan [eiser] om deze bijzondere omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen.

4.8.

De rechtbank is in het verlengde van haar overwegingen onder 4.4 tot en met 4.6 van oordeel dat [eiser] ook op grond van de redelijkheid en billijkheid geen vergoeding voor de door haar gedane investeringen toekomt. Zij heeft daartoe onvoldoende bijzondere omstandigheden gesteld, gelet op het feit dat de investeringen in de schuur en de tuin (grotendeels) voor haar eigen woongenot waren, zij jarenlang op de begane grond van de schuur heeft kunnen wonen en zij niet voldoende heeft onderbouwd dat de investeringen tot een aanmerkelijke waardestijging van het perceel hebben geleid.

4.9.

Gelet op het bovenstaande behoeven de overige verweren van [gedaagde] geen verdere bespreking.

[eiser] moet de proceskosten in conventie betalen

4.10.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank begroot de proceskosten van [gedaagde] op:

- griffierecht

€

1.374,00

- salaris advocaat

€

2.580,00

(2 punten × € 1.290,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.143,00

4.11.

De rechtbank zal dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling in conventie uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dit betekent dat de beslissing van de rechtbank op dit punt moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval in beginsel totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

De vordering in (voorwaardelijke) reconventie hoeft geen bespreking

4.12.

[eiser] heeft de vordering in reconventie ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank de vordering in conventie van [eiser] (gedeeltelijk) zou toewijzen. Die voorwaarde is niet vervuld en daarom behoeft de vordering in reconventie geen bespreking.

4.13.

Gezien de nauwe verwevenheid tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten in reconventie te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vordering van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 4.143,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet [eiser] € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in voorwaardelijke reconventie

5.4.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.J. Berkers en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.

1835

Afwijzing vordering ongerechtvaardigde verrijking na verbouwing schuur tot woning