ECLI:NL:RBNHO:2026:8431

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummers: HAA 24/5377, 24/5378, 24/5379, 25/1909 en 26/1609

uitspraak van de meervoudige kamer van 2 juli 2026 in de zaken tussen

de vennootschap onder firma V.O.F. Rozenbuurt, uit Hoofddorp, eiseres

gemachtigde: mr. T.A.P. Langhout,

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hoorn, het college

gemachtigde: mr. L.P. Frusch.

Als derde-partijen nemen aan de zaken deel:

[naam 1], woonachtig aan de [adres 1] , te Zwaag ,

[naam 2] ,woonachtig aan de [adres 2] , te Zwaag,

[naam 3], woonachtig aan de [adres 3] Te Zwaag,

gemachtigde: J.C. Dekker.

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over de tegemoetkoming in planschade voor een vijftal woningen in Zwaag. Het college heeft deze tegemoetkoming toegekend omdat het nieuwe bestemmingsplan “Rozenbuurt” van 25 oktober 2022 de bouw van 450 wooneenheden mogelijk maakt. Eiseres is het hier niet mee eens. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank of het college de planschade juist heeft vastgesteld.

1.1.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college op goede gronden de tegemoetkoming in de planschade aan de vijftal omwonenden heeft toegekend. De beroepen van eiseres zijn ongegrond en eiseres krijgt dus geen gelijk. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

1.2.

Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot de bestreden besluiten. Onder 4 staat het overgangsrecht. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 5. Daarbij noemt de rechtbank eerst het toetsingskader. Onder 6 bespreekt de rechtbank of in het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) uit is gegaan van een juiste planologisch invulling van de oude situatie. Onder 7 wordt de stelling dat de weging van de schadefactoren onjuist is, besproken. Onder 8 gaat de rechtbank in op de vraag welke drempel gehanteerd dient te worden voor het normaal maatschappelijk risico. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.

Procesverloop

2. Met het bestreden besluit I van 11 juli 2024 op de bezwaren van eiseres tegen de primaire besluiten I, II en III over de [adres 1] , [adres 2] en [nummer] is het college bij die primaire besluiten tot toekenning van een tegemoetkoming in de planschade gebleven.

2.1.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit I de beroepen 24/5377, 24/5378 en 24/5379 ingesteld.

2.2.

Het college heeft op 2 april 2025 in deze beroepen verweerschriften ingediend.

2.3.

Met het bestreden besluit II van 4 maart 2025 op de bezwaren van eiseres tegen de primaire besluiten IV en V over de [adres 3] en de [adres 4] , is het college bij die primaire besluiten tot toekenning van een tegemoetkoming in de planschade gebleven.

2.4.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit II de beroepen 25/1909 en 26/1609 ingesteld.

2.5.

Het college heeft op 5 juni 2025 in deze beroepen een verweerschrift ingediend.

2.6.

De rechtbank heeft de beroepen op 28 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens eiseres: de gemachtigde van eiseres, [naam 4] en [naam 5] , beiden projectontwikkelaar en werkzaam bij eiseres. Namens het college: de gemachtigde van het college en [naam 6] , adviseur bij bureau SAOZ. Namens derde-partijen heeft in de zaken 24/5377, 24/5378 en 25/1909 deelgenomen: de gemachtigde van derde-partijen.

Beoordeling door de rechtbank

Totstandkoming van de bestreden besluiten

3. Eiseres ontwikkelt het nieuwbouwproject Rozenbuurt in Zwaag, gemeente Hoorn. De Rozenbuurt is een 10 hectare groot terrein dat binnen de bebouwde kom van het dorp ligt, omringd door groen en grenzend aan een bedrijvenpark en sportvelden. Het betreft het terrein van een voormalige rozenkwekerij. Eiseres heeft met het college op 24 februari 2024 een overeenkomst gesloten waarin is afgesproken dat eventuele planschade als gevolg van het bestemmingsplan dat de bouw van de Rozenbuurt mogelijk maakt, voor rekening van eiseres komt.

3.1

Voor dit gebied gold (voor zover van belang) het bestemmingsplan “Blokker, Zwaag en Nieuwe Steen-Oost”, dat is vastgesteld op 15 maart 2011. Het gebied had de bestemming ‘agrarisch-Onbebouwd’. Deze gronden waren bestemd voor cultuurgrond, sloten, bermen en beplanting, waarbij de instandhouding van de landschappelijke en natuurlijke waarden werd nagestreefd, alsmede daaraan ondergeschikt voor paden. Ook waren de gronden bestemd voor bijbehorende kassen, ter plaatse van de aanduiding ‘kas’. Voorts waren bouwwerken, geen gebouw zijnde, tot 5 meter hoogte toegestaan.

3.2

Sinds 16 december 2022 geldt het bestemmingplan “Rozenbuurt”. Door dit plan is de bouw 450 woningen mogelijk gemaakt, waarvan een deel gestapelde woningen zijn. In de toelichting op dit bestemmingsplan is voor de beleidsmatige onderbouwing gewezen op de Structuurvisie Hoorn uit 2012 en de Woonvisie Hoorn 2020-2025 uit 2020.

3.3

In de Structuurvisie Hoorn uit 2012 is het volgende (samengevat en voor zover relevant) bepaald. Hoorn gaat de komende jaren investeren in de bestaande stad, waarbij de toekomstige behoeften moeten worden opgevangen via de herstructurering en de inbreiding in de bestaande stad^[1]. Zwaag heeft het wijkprofiel ‘het dorp’ gekregen, te weten een dorps milieu met fijnmazige afwisseling en functiemenging. In een dorp is ruimte voor alle doelgroepen. De daarbij behorende strategie is ‘consolideren’. Dat betekent dat in die wijken beheer het devies is en grote ontwikkelingen niet zijn te verwachten^[2]. Het specifieke terrein wordt als de ‘Tuin van Hoorn’ in de Structuurvisie Hoorn 2012 genoemd als een (proef)tuin voor startende bedrijven, gekoppeld aan de agribusiness (ondernemers / onderwijs), ter vitalisering van het bestaand bedrijventerrein de oude veiling en / of de locatie van het oostelijk hiervan gelegen kassencomplex^[3].

3.4

De bewoners van de [adres 3] [adres 2] en [nummer] , de [adres 1] en [adres 4] hebben bij het college een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in de planschade. Hun woningen grenzen aan de nieuw te bouwen woonwijk.

3.5

In het primaire besluit I van 27 maart 2024 heeft het college besloten in navolging van het advies van SAOZ voor de [adres 1] een planschadevergoeding van € 27.500,-, toe te kennen.

3.6

In het primaire besluit II van 4 april 2024 heeft het college besloten in navolging van het advies van SAOZ voor de [adres 2] een planschadevergoeding van € 15.040 te betalen.

3.7

In het primaire besluit III van 4 april 2024 heeft het college besloten in navolging van het advies van SAOZ voor [nummer] een vergoeding van € 16.350,- uit te keren.

3.8

Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze primaire besluiten I, II en III. Op 18 juni 2024 vond een hoorzitting plaats, waarna de commissie bezwaarschriften een advies heeft uitgebracht.

3.9

In drie bestreden besluiten, hierna tezamen aangeduid als bestreden besluit I, van 11 juli 2024 heeft het college de primaire besluiten I, II en III, in navolging van het advies van de commissie bezwaarschiften, in stand gelaten. Het college ziet geen reden om aan de juistheid van de adviezen te twijfelen. Het college heeft zich, zo stelt het, voldoende vergewist van de inhoud en totstandkoming van de adviezen van SAOZ. SAOZ heeft gemotiveerd aangegeven wat de maximale planologische mogelijkheden (van een glastuinbouwbedrijf met buitenopslag ten dienste van het bedrijf) op basis van het oude bestemmingsplan zijn. Voor zover de beoordeling van SAOZ op het gebied van uitzicht, karakter van de bestemming en (geluids)hinder wordt betwist, betekent dat volgens vaste jurisprudentie^[4]niet dat het advies dus op die punten onjuist is. Ook heeft SAOZ begrijpelijk uiteen gezet hoe zij tot haar waardering is gekomen. Ten slotte volgt uit het advies van SAOZ dat, gelet op de ruimtelijke structuur van de omgeving, de ontwikkeling als gedeeltelijk passend kan worden aangemerkt. Voor wat betreft het langjarig gevoerd beleid, ligt de ontwikkeling gedeeltelijk in de lijn der verwachting. Omdat aan beide indicatoren gedeeltelijk wordt voldaan, komt SAOZ op een drempel van 3% voor aftrek vanwege het normale maatschappelijke risico. De stelling dat de ontwikkeling zowel volledig binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past en ook volledig passend is in een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid, volgt het college dus niet.

3.1

In het primaire besluit IV van 19 september 2024 heeft het college besloten in navolging van het advies van SAOZ voor de [adres 3] een vergoeding van € 9.600,- uit te keren.

3.11

In het primaire besluit V van 23 oktober 2024 heeft het college besloten in navolging van het advies van SAOZ voor de [adres 4] een vergoeding van € 11.850,- uit te keren.

3.12

Eiseres heeft ook bezwaar gemaakt tegen de primaire besluiten IV en V. Op 14 januari 2025 vond een hoorzitting plaats, waarna de commissie bezwaarschriften een advies heeft uitgebracht.

3.13

In het bestreden besluit II van 4 maart 2025 heeft het college de primaire besluiten IV en V, in navolging van het advies van de commissie bezwaarschiften, in stand gelaten. De motivering is vergelijkbaar met de motivering van het bestreden besluit I.

Overgangsrecht

4. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels voor overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wet ruimtelijke ordening (de Wro). In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. Dit betekent dat in dit geval de Wro nog van toepassing is.

Toetsingskader

5. In artikel 6.1, eerste en tweede lid, Wro is (voor zover van belang) bepaald dat het college degene die door de vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een bepaling van een bestemmingsplan, op aanvraag een tegemoetkoming toekent, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

5.1

Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de die wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen gelet op een reële prognose maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daarvan heeft plaatsgevonden. De rechtbank wijst hierbij naar de recente overzichtsuitspraak over planschade van de Afdeling van 6 augustus 2025.^[5]

5.2

Het college heeft adviezen van SAOZ aan de besluiten ten grondslag gelegd. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, voor zover het advies ziet op onderwerpen waarin de deskundige specifiek deskundig is, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.^[6]

Is SAOZ uitgegaan van een juiste planologisch invulling van de oude situatie?

6.1

Eiseres voert (samengevat) aan dat de door SAOZ gehanteerde maximale invulling onder het oude bestemmingsplan onjuist is. De juiste maximale invulling is dat sprake is van een Agro-industrieel complex. De aanvragers van de planschadevergoeding konden volgens eiseres tot de erfgrens geconfronteerd worden met buitenopslag in stellingen tot een hoogte van zes meter, met bijbehorende verlichting en vrachtverkeer met koelmotoren. Dit is niet meegenomen in het advies van SAOZ. In reactie op het bezwaar voert SAOZ ten onrechte aan dat de opslag slechts een tijdelijk karakter kon hebben, zodat het verschil tussen vijf en zes meter hoge bouwwerken verwaarloosbaar is. Ook stelt SAOZ ten onrechte dat opslag niet mogelijk is omdat verharding op het terrein niet mogelijk is zonder een aanlegvergunning. Tot slot stelt SAOZ ten onrechte dat opslag op grond van een richtafstand over beperking van overlast pas op dertig meter van de woningen had kunnen plaatsvinden. Die richtafstand geldt namelijk voor de kassen en moet gerekend worden vanaf de woningen en niet ten opzichte van de perceelgrens. Het college kon zich daarom niet baseren op de adviezen van SAOZ.

6.2

Het college wijst (samengevat) in navolging van de adviezen van SAOZ op dat op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan, de bestemming ‘agrarisch – onbebouwd’ geldt voor het perceel. Uit de planregels volgt dat de gronden waren bestemd voor cultuurgrond, sloten, bermen en beplanting, waarbij de instandhouding van de landschappelijke en natuurlijke waarden werd nagestreefd en kassen alleen waren toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘kas’. De hoofdfunctie ‘cultuurgrond’ is in de begripsbepalingen nader gedefinieerd als ‘grasland, akkerbouw- en tuinbouwgronden’. De regels van het bestemmingsplan bevatten geen nadere definitie van het begrip ‘cultuurgrond’. Uit de definities van ‘cultuurgrond’ en ‘cultuur’ in de Van Dale volgt dat sprake is van bebouwing van de grond met gewassen. Onder ‘cultuurgrond’ valt dus geen Agro-industrieel opslagterrein. Deze invulling van eiseres is ook niet verenigbaar met het binnen de bestemmingsomschrijving aangegeven doel tot het nastreven van de instandhouding van de landschappelijke en natuurlijke waarden. In dit gebied kunnen geen ongebreidelde activiteiten met een bedrijfsmatig karakter, zoals de door eiseres genoemde verlichte opslag met aan- en afvoer door vrachtverkeer met koelmotoren, plaatsvinden. Deze gronden worden dan immers een industrieel en geen agrarisch bedrijfsterrein. Het college wijst ook op artikel 4.3 van de planregels waaruit volgt dat nadere eisen in de omgevingsvergunning voor het bouwen kunnen worden gesteld. Die eisen kunnen worden gesteld voor de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, waaronder het gebruik van de achtererven van de aangrenzende woningen. Het ligt niet in de rede om nabij de percelen van de woningen van de derde-partijen opslag toe te staan met lantaarnpalen tot vijf meter hoog. De geschetste invulling met onder meer vrachtverkeer is ook onaannemelijk omdat de gronden niet - zonder vergunning - verhard mochten worden op grond van artikel 4, vierde lid, sub 1 onder c. van de planregels. Daarnaast is het verschil tussen de hoogte van zes meter (waar eiseres vanuit gaat) en de hoogte van vijf meter (waar SAOZ van uit is gegaan) van de bouwwerken geen gebouwen zijnde, mede gelet op het tijdelijke karakter van de opslag, verwaarloosbaar.

6.3

De rechtbank is van oordeel dat het college met de hiervoor weergegeven motivering voldoende heeft onderbouwd dat SAOZ in haar adviezen uit is gegaan van een juiste maximale invulling op grond van de planregels uit het oude bestemmingsplan. Hetgeen eiseres hiertegen heeft aangevoerd, geeft geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de adviezen, de begrijpelijkheid van de redenering of de in de adviezen door SAOZ getrokken conclusies. Daartoe is allereerst redengevend dat in tegenstelling tot hetgeen eiseres aanvoert, SAOZ in haar adviezen wel rekening heeft gehouden met de mogelijkheid om zaken op het terrein op te slaan en bouwwerken, geen gebouw zijnde, op het perceel te plaatsen. Uit het bestemmingsplan volgt dat die bouwwerken, geen gebouw zijnde, vijf meter hoog kunnen zijn. De stelling van eiseres dat de opslag zes meter hoog kan zijn, volgt de rechtbank daarom niet. Tot slot is de maximale invulling die eiseres aan het perceel geeft, te weten een Agro-industrieel complex met lantarens, vrachtwagens en koelmotoren, gelet op de bestemming ‘agrarisch-onbebouwd’ en de planregels van het oude bestemmingsplan niet gebaseerd op een reële prognose en dus onaannemelijk. Eiseres heeft haar stellingen dat dit wel een juiste maximale invulling is ook niet nader onderbouwd. Deze beroepsgrond faalt daarom.

Onjuiste weging schadefactoren door SAOZ

7.1

Eiseres voert (samengevat) aan dat SAOZ de weging van de schadefactoren lichthinder, uitzicht en (geluids)hinder niet juist heeft gedaan. Zo wordt over lichthinder ten onrechte gesteld dat op grond van het oude planologische regiem kassen alleen op vierenvijftig meter van de betrokken percelen konden worden gesitueerd en zes meter hoog mocht zijn. De door eiseres genoemde opslag kon namelijk tot aan de erfgrens gebouwd worden en worden verlicht met vijf meter hoge lantaarnpalen. Over het uitzicht en de overige hinderaspecten stelt eiseres dat niet alle nieuw te bouwen woningen invloed hebben op het woongenot van de derde-partijen, maar alleen de nieuwe woningen die nabij de woningen van derde-partijen kunnen zijn gelegen. Ten onrechte heeft SAOZ alle nieuw te bouwen woningen meegewogen, ook de verder weg gelegen meergezinswoningen. Daarnaast is de invloed van mogelijk gewijzigd gebruik van de watergang tussen de woningen van derde-partijen en het perceel beperkt, omdat die watergang al aanwezig was. Over het verkeer stelt eiseres dat sprake is van vergelijkbare hinder als de verkeersbewegingen tijdens het gebruik als glastuinbouwgebied. Tot slot is de kwalificatie van de schadefactoren door SAOZ onjuist en wijkt deze af van de kwalificaties die andere deskundigen gebruiken. In dit verband haalt SAOZ ook ten onrechte een ‘willekeurige gegadigde koper’ aan, terwijl het hier gaat om de waarde op basis van planmaximalisatie. Dan geldt de fictie van een ‘redelijk denkend en handelend koper’. Het college kon zich daarom niet baseren op de adviezen van SAOZ.

7.2

Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft voldoende onderbouwd dat SAOZ de schadefactoren op een juiste wijze in haar adviezen heeft vastgesteld en gewogen. Over het uitzicht heeft SAOZ uitvoerig gemotiveerd hoe de ruimtelijke gevolgen van dit aspect zijn beoordeeld. Eiseres onderbouwt niet waarom deze beoordeling van SAOZ onjuist zou zijn. Het aspect ‘karakter van de bestemming’ wordt niet alleen bepaald door de kwaliteit van het uitzicht. Het gaat hier om de situeringswaarde van de betrokken woningen van de derde-partijen. Daarvoor is niet alleen de eerste lijn van de nieuwe ontwikkeling relevant, maar de ontwikkeling als geheel. Over de richtafstand stelt het college terecht dat die gemeten dient te worden vanaf de grens van het terrein van het glastuinbouwbedrijf. Uitgaande van die richtafstand konden opslag en overige activiteiten ten dienste daarvan onder het oude planologisch regime dus eerst op dertig meter van de woningen van de derde-partijen plaatsvinden. Gelet hierop zou de door eiseres genoemde geluids- en lichthinder zich onder het oude regime ook beperkt voordoen. De watergang was op basis van het oude bestemmingsplan inderdaad reeds toegestaan, maar door de komst van de woningen zal die watergang intensiever gebruikt kunnen worden door de bewoners van de nieuwe woningen. Voor het aspect verkeer geldt dat een woonwijk meer invloed op de woningen van derde-partijen heeft dan een glastuinbouwbedrijf dat op (een deel van) deze locatie was toegestaan. Het woongebied kent immers een interne ontsluitingsstructuur met toegangswegen. Dit terwijl op grond van het vorige bestemmingsplan een aanlegvergunning vereist was voor het aanbrengen van oppervlakteverhardingen, waardoor het verkeer beperkt werd. Het college concludeert daarom op goede gronden dat er geen reden is om de weging van het nadeel, zoals dat per saldo is ontstaan door de nieuwe planologische situatie, en zoals door SAOZ gewogen, niet te volgen.

Over de kwalificatie van schadefactoren overweegt de rechtbank als volgt. Uit vaste jurisprudentie^[7]volgt dat het enkele feit dat eiseres de schade elementen anders waardeert dan SAOZ, niet met zich meebrengt dat het advies van SAOZ op dit punt dus onjuist is. De rechtbank kan de motivering van het college op dit punt volgen. Tot slot ziet de rechtbank in het door eiseres pas ter zitting ingenomen standpunt dat de adviezen van SAOZ een discrepantie bevatten bij de (cumulatie van de) waarderingsfactoren, geen aanleiding om de adviezen van SAOZ niet te volgen. Deze beroepsgrond slaagt evenmin.

Welke drempel dient gehanteerd te worden voor het normaal maatschappelijk risico?

8.1

Eiseres voert (samengevat) aan dat SAOZ ten onrechte een drempelwaarde van 3 % hanteert. Een drempelwaarde van 5% acht zij passender. Ten onrechte concludeert SAOZ dat aan de indicator ‘structuur van de omgeving’ slechts gedeeltelijk is voldaan. Niet ieder onderdeel van de nieuwe ontwikkeling in het plangebied (ongeacht ligging, zichtbaarheid en feitelijke invloed) is in gelijke mate relevant voor de vraag in hoeverre die ontwikkeling in de lijn der verwachting lag. Alleen het direct aangrenzende planonderdeel is volgens eiseres relevant. De gestapelde bebouwing kan dus niet bepalend zijn voor het oordeel dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang slechts gedeeltelijk binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. Deze appartementen zijn namelijk op een grote afstand van de woningen van de derde-partijen voorzien zijn vanuit hun tuin of woning nauwelijks zichtbaar. Hetzelfde geldt voor het argument dat het plangebied aan een zijde grenst aan een bedrijfsbestemming en een sportterrein en dat de woonontwikkeling daarom niet geheel op de omgeving zou aansluiten. Het gaat hier om een inbreidingslocatie in een stedelijke omgeving, die zich juist kenmerkt door een veelheid aan functies. Woningbouw hoeft dus niet aan alle zijden door wonen te worden omgeven, om als passend binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving te worden aangemerkt.

Over het langjarig gevoerde beleid blijft eiseres bij haar standpunt dat de ontwikkeling in sterkere mate in lijn der verwachting lag. Dat in de Structuurvisie Hoorn 2012 voor deze locatie de aanduiding ‘Tuin van Hoorn’ is gebruikt, sluit niet uit dat voor deze locatie toch een beduidend andere invulling dan het bestaande agrarisch gebruik in de rede lag. In algemene zin werd immers ingezet op inbreiding. Tot slot is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico volgens vaste jurisprudentie in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het college kan zich dus niet verschuilen achter het advies van SOAZ maar had een eigen oordeel moeten vormen.

8.2

De rechtbank is van oordeel dat het college op goede gronden en in navolging van de adviezen van SAOZ, een drempelwaarde van
3 %heeft gehanteerd en legt dat als volgt uit. Uit vaste jurisprudentie^[8]volgt dat maatgevend is in hoeverre het project als een geheel past in de ruimtelijke structuur van de omgeving. Het gaat dus niet, zoals eiseres stelt, enkel om het meest dichtbij de woning van aanvragers gelegen onderdeel van het project. Dan zou immers, zoals SAOZ ook aangeeft, het risico van ‘cherry-picking’ op de loer liggen. SAOZ heeft daarom terecht de ontwikkeling als geheel in haar advisering op dit punt betrokken. Daarnaast volgt uit vaste jurisprudentie^[9]dat gestapelde bebouwing in de vorm van appartementen niet aansluit op de bestaande bebouwingsstructuur met grondgebonden woningen. Verder heeft SAOZ terecht aangegeven dat de ten zuidoosten van het plangebied gelegen bestaande woongebouwen maximaal dertien meter hoog mogen zijn, terwijl thans woongebouwen tot dertig meter mogelijk zijn, hetgeen een aanzienlijk verschil is. Over de stelling dat sprake is van inbreiding met woningbouw in een stedelijke omgeving die past in het langjarig beleid, stelt het college terecht dat daarvan op deze locatie geen sprake is. Weliswaar wordt inbreiding in zijn algemeenheid wel in het beleid genoemd, maar inbreiding wordt niet voor dit specifieke gebied genoemd. In de Structuurvisie Hoorn 2012 wordt aan Zwaag het motto ‘het dorp’ toegekend: een dorpsmilieu met fijnmazige afwisseling. Het plangebied zelf wordt in de Structuurvisie Hoorn ‘de Tuin van Hoorn’ genoemd. Dat gebied was in de Structuurvisie Hoorn 2012 aangewezen als een proeftuin voor startende bedrijven, gekoppeld aan agri-business ter vitalisering van het bestaande, naastgelegen bedrijventerrein. Van inbreiding met woningbouw was in de Structuurvisie Hoorn dus geen sprake. Ook volgt uit de jurisprudentie^[10]dat van het volledig passen van een ontwikkeling in een gemengde omgeving, niet snel sprake is. Het gaat hier deels om een bestaande woonomgeving en deels om een bedrijventerrein en om sportvelden, zodat daarom gesteld kan worden dat de ontwikkeling slechts ten dele in de huidige structuur van de omgeving past. Ook past de ontwikkeling als geheel niet binnen het langjarig beleid omdat in de Structuurvisie Hoorn voor de ‘Tuin van Hoorn’ juist sprake is van een contra-indicatie voor woningbouw. De strategie voor Zwaag was op grond van de Structuurvisie Hoorn 2012 ‘consolideren’, waarbij werd toegelicht: ‘in bepaalde wijken is beheer het devies, hier zijn geen grote ontwikkelingen te verwachten’. De toevoeging van een grote woonwijk op deze plek met zowel grondgebonden woningen als gestapelde woningen tot een hoogte van dertig meter, is daar niet geheel mee in overeenstemming. Verweerder heeft 3% als kortingspercentage voor normaal maatschappelijk risico dus toereikend gemotiveerd.

Conclusie en gevolgen

9. Dat betekent dat de beroepsgronden van eiseres niet slagen en dat de beroepen van eiseres daarom ongegrond.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart:

het beroep 24/5377 ongegrond;
het beroep 24/5378 ongegrond;
het beroep 24/5379 ongegrond;
het beroep 25/1909 ongegrond;
het beroep 26/1609 ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Jurgens, voorzitter, en mr. R.H.M. Bruin en mr. S.M. van Velsen, leden, in aanwezigheid van mr. A.W. Martens, griffier en uitgesproken in het openbaar op 2 juli 2026.

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling toekenning tegemoetkoming planschade nieuwbouwproject Rozenbuurt in Zwaag