Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Zittingsplaats Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/146679 / KG ZA 14-63
Vonnis in kort geding van 4 april 2014
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE MARUM,
zetelend te Marum,
eiseres,
advocaat mr. R.G. Holtz,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEGAHOME.NL GROND B.V.,
gevestigd te Zenderen,
gedaagde,
advocaat mr. A. Visser.
Partijen zullen hierna de Gemeente en Megahome genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van de Gemeente;
- de pleitnota van Megahome.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Gemeente heeft medio 2006 de exploitatieovereenkomst “De Holten III” (hierna: de exploitatieovereenkomst) gesloten met de besloten vennootschap Mega projecten B.V. (hierna: Mega).
In de exploitatieovereenkomst zijn (onder meer) afspraken vastgelegd met betrekking tot het bouw- en woonrijp maken van een perceel grond, gelegen nabij de Houtwal te Marum, groot ongeveer 1.20 ha.
2.2.
In artikel 2 van Pro deze overeenkomst verbindt Mega zich jegens de Gemeente om voor eigen rekening en risico en in eigen beheer het exploitatiegebied zelfstandig te exploiteren.
In artikel 3 is Pro het volgende bepaald:
Het exploitatiegebied zal in één fase worden gerealiseerd.
Met de bouw zal worden gestart uiterlijk op het moment dat 60% van de woningen is verkocht, of zoveel eerder als mega wenst. Het bouwrijp maken van het exploitatiegebied zal zo spoedig mogelijk na het tekenen van deze overeenkomst starten.
De woningen zullen worden gerealiseerd al naar gelang het verkooptempo. In principe worden er geen onverkochte woningen gebouwd.
Nadat de laatste woning is opgeleverd zal binnen 3 maanden worden gestart met het woonrijp maken van het exploitatiegebied en zal het gebied binnen uiterlijk 120 werkbare werkdagen woonrijp zijn.
De verkoop van de woningen is inmiddels in februari 2006 van start gegaan. Naar verwachting zal medio 2006 de realisatie kunnen starten.
2.3.
In artikel 5 is Pro onder meer het volgende bepaald:
‘Mega zal voor eigen rekening en risico het exploitatiegebied bouw- en woonrijp maken, overeenkomstig de door de gemeente goedgekeurde bestekken (…).
Het openbaar verlichtingsplan (9 masten) zal in opdracht en voor rekening van mega door Essent Lighting uitgevoerd worden overeenkomstig tekening P05237DK-02.
Er zal nog overleg plaatsvinden over de door mega, tijdens het woonrijp maken, aan te leggen parkeerplaatsen en te planten bomen in het openbaar groen. Mega zal een voorstel voor de parkeerplaatsen en een beplantingsplan aan de gemeente ter goedkeuring voorleggen.
Partijen zijn gerechtigd, indien er geen andere reële mogelijkheden zijn, het bouwverkeer ten behoeve van de uit te voeren werkzaamheden in hun gebieden, te laten plaatsvinden door de gebieden van de ander, mits dit mogelijk is en op de minst bezwarende wijze in onderling overleg plaatsvindt. Eventuele schade zal door de veroorzakende partij worden vergoed, of voor rekening van de veroorzakende partij worden hersteld.
Het bouwverkeer van en naar het exploitatiegebied dient plaats te vinden vanaf de kant van de Alberdaweg.
Bouwverkeer mag onder geen beding over de ESA-laan (is niet van de gemeente) en ook niet over de Houtwal.
Nadat de gronden binnen het exploitatiegebied door mega woonrijp zijn gemaakt en opgeleverd, wordt de openbare ruimte - voor zover eigendom van mega - met alle bijbehorende voorzieningen, rechten en verplichtingen aan de gemeente in eigendom overgedragen tegen een bedrag van € 1,--(inclusief BTW). De gemeente werkt op eerste verzoek van mega mee aan de overdracht.
De oplevering, voor de eigendomsoverdracht, zal plaatsvinden met inachtneming van de door de gemeente goedgekeurde bestekken, tekeningen en berekeningen.
Na de eigendomsoverdracht is de openbare ruimte voor rekening en risico van de gemeente en zal de gemeente zorgdragen voor het onderhoud. De onderhoudsperiode van 6 maanden na oplevering, welke is opgenomen in de bestekken, blijft ook na de eigendomsoverdracht gelden.
De gronden welke zullen worden overgedragen zijn aangegeven op de kaart welke als bijlage 8 aan deze overeenkomst is gehecht.
(…)’
De over te dragen grond maakt thans kadastraal deel uit van het perceel kadastraal bekend gemeente Marum, sectie C, perceel 10242.
2.4.
In artikel 6 is Pro vastgelegd, dat Mega aan de Gemeente een vaste “all-in” exploitatiebijdrage is verschuldigd van in totaal € 103.087,00 (exclusief BTW), dat 60% van de verschuldigde bijdrage door Mega aan de Gemeente zal worden voldaan na tekening van de overeenkomst en dat de overige 40% zal worden voldaan op het moment dat Mega start met het woonrijp maken van het exploitatiegebied.
2.5. In artikel 7 van Pro de exploitatieovereenkomst is bepaald, dat in de verkoop- en leveringsakten waarbij door Mega bouwkavels worden verkocht respectievelijk geleverd, de erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen worden opgenomen die zijn omschreven in artikel 11 van Pro de (model)koopovereenkomst, waarin een aantal gedoogverplichtingen respectievelijk erfdienstbaarheden is opgenomen voor het gedogen respectievelijk dulden van allerlei soorten onder- en bovengrondse leidingen.
2.6.
Artikel 10 bepaalt Pro, dat indien een der partijen in gebreke is met de tijdige en volledige nakoming van een of meer verplichtingen uit de overeenkomst, zij door de andere partij schriftelijk in gebreke zal worden gesteld onder vermelding van een redelijke termijn, waarbinnen zij alsnog aan haar verplichtingen moet voldoen. Blijft de nalatige partij in gebreke, dan is zij jegens de andere partij gehouden om alle kosten die die partij zowel in- als buiten rechte moet maken te vergoeden, alsmede alle schade die de andere partij ten gevolge van de niet-nakoming lijdt te vergoeden.
2.7.
Megahome heeft de verplichtingen uit hoofde van de exploitatieovereenkomst van de oorspronkelijke contractspartij Mega overgenomen.
2.8.
Van de 24 geplande kavels in het plangebied – “de Kleine Hoorn” geheten – zijn tot op heden 13 kavels, voor het merendeel in 2007/2008, bebouwd. Het resterende gedeelte is tot op heden onbebouwd gebleven.
2.9.
Bij brief van 3 februari 2014 heeft de raadsman van de Gemeente onder meer het volgende aan Megahome doen weten:
‘
De feitelijke situatie is thans zodanig, dat een gedeelte van het plangebied is bebouwd, maar een ander deel niet.Genoemd “andere deel” zal op 12 februari 2014 worden geveild. (…)
De feitelijke situatie is thans zodanig, dat een gedeelte van het plangebied is bebouwd, maar een ander deel niet.Genoemd “andere deel” zal op 12 februari 2014 worden geveild. (…)
Gelet op dit alles is duidelijk, dat Megahome haar verplichtingen jegens de gemeente tot het bouwrijp maken van de grond, het realiseren van de woningen en het woonrijp maken van het exploitatiegebied, niet (meer) zal kunnen nakomen.
Wat nu eerste prioriteit heeft, is dat uwerzijds de hierboven reeds genoemde “openbare ruimte” aan de gemeente in eigendom wordt overgedragen voor de destijds overeengekomen koopprijs van € 1,-.(…)’.
Daarnaast heeft de Gemeente in die brief Megahome gesommeerd om uiterlijk binnen
acht dagen na 3 februari 2014 mee te werken aan de genoemde eigendomsoverdracht.
Bij email van 13 februari 2014 heeft Megahome aan de Gemeente doen weten geen redenen te zien om de “openbare ruimte” eerder aan de Gemeente over te dragen.
2.10.
Op 12 februari 2014 heeft een executieveiling plaatsgevonden, waarbij een aantal onroerende zaken van Megahome is geveild.
Onder meer de – in geding zijnde – kavel te Marum (Locatie De Holten) is daarbij niet gegund.
2.11.
De Gemeente heeft op 3 maart 2014 conservatoir beslag tot levering gelegd op een gedeelte van het desbetreffende perceel.
3.Het geschil
3.1.
De vordering van de Gemeente strekt ertoe:
1. Megahome te veroordelen om mee te werken aan eigendomsoverdracht aan de Gemeente voor de overeengekomen koopsom van € 1,00 van dat gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente Marum sectie C nummer 10242, zoals blauw gearceerd op het als productie 2 aan de inleidende dagvaarding gehecht kaartje, dit op straffe van een aan de Gemeente te verbeuren dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag (of gedeelte van een dag) dat Megahome na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan de uitgesproken veroordeling te voldoen;
2. Megahome te veroordelen in de kosten van deze procedure, de kosten van het gelegde
leveringsbeslag daaronder begrepen.
3.2.
Megahome heeft verweer gevoerd.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening is met de aard van het gevorderde gegeven en is gelegen in de zorgplicht die de Gemeente heeft te betrachten jegens de bewoners van het exploitatiegebied.
Toerekenbaar tekortschieten
4.2.
Ingevolge artikel 5, vierde alinea, van de in geding zijnde exploitatieovereenkomst heeft Megahome de verplichting de openbare ruimte - voor zover eigendom van Mega - met alle bijbehorende voorzieningen, rechten en verplichtingen aan de gemeente in eigendom over te dragen tegen een bedrag van € 1,00 (inclusief BTW), nadat de gronden binnen het exploitatiegebied door Mega woonrijp zijn gemaakt en opgeleverd.
4.3.
Niet in geschil is dat de gronden van het exploitatiegebied (nog) niet woonrijp zijn gemaakt.
Daartoe bestaat krachtens de exploitatieovereenkomst thans ook nog geen verplichting. In artikel 3 daarvan Pro is immers bepaald: ‘
Nadat de laatste woning is opgeleverd zal binnen 3 maanden worden gestart met het woonrijp maken van het exploitatiegebied en zal het gebied binnen uiterlijk 120 werkbare werkdagen woonrijp zijn.’ Tot op de dag van de zitting waren van de 24 in het exploitatiegebied voorziene woningen slechts 13 verkocht. Nu de laatste woning derhalve nog bij lange na niet zal worden opgeleverd, bestaat geen verplichting het gebied woonrijp te maken en vervolgens aan de Gemeente over te dragen.
Nadat de laatste woning is opgeleverd zal binnen 3 maanden worden gestart met het woonrijp maken van het exploitatiegebied en zal het gebied binnen uiterlijk 120 werkbare werkdagen woonrijp zijn.’ Tot op de dag van de zitting waren van de 24 in het exploitatiegebied voorziene woningen slechts 13 verkocht. Nu de laatste woning derhalve nog bij lange na niet zal worden opgeleverd, bestaat geen verplichting het gebied woonrijp te maken en vervolgens aan de Gemeente over te dragen.
4.4.
Verder is onvoldoende gebleken dat Megahome niet (meer) in staat zal zijn om aan haar verplichtingen uit hoofde van de exploitatieovereenkomst te voldoen.
Het executoriaal beslag op de desbetreffende kavels door de Rabobank brengt niet zonder meer met zich dat Megahome niet meer aan haar verplichtingen zal kunnen voldoen. Dit klemt te meer nu uit een brief d.d. 18 februari 2014 van de behandelende notaris is gebleken dat de kavel te Marum niet is gegund op de terzake gehouden veiling op 12 februari 2014.
Verder is in dit verband door Megahome weersproken dat door het executoriaal beslag verkoop aan derden effectief is geblokkeerd. Daartoe heeft Megahome gewezen op afspraken daarover met de Rabobank dat het beslag niet aan verkoop van woningen in de weg zal staan.
4.5.
Ook voor het overige is niet gebleken dat Megahome toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de exploitatieovereenkomst.
Daarin kan dan ook naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen grond worden gevonden voor toewijzing van de gevraagde voorziening.
Onvoorziene omstandigheden
4.6.
De Gemeente heeft dienaangaande aangevoerd dat bij het sluiten van de exploitatieovereenkomst geen rekening is gehouden met een situatie als de onderhavige: de overeenkomst is gesloten twee à drie jaar voor het uitbreken van de crisis, toen de bomen op de huizenmarkt nog tot in de hemel groeiden en de woningen als paddenstoelen uit de grond schoten. Het idee was dat het gehele plangebied binnen een periode van twee, uiterlijk drie jaar zou worden ontwikkeld. Nu is gebleken dat 8 jaar na dato slechts de helft van het plangebied is verkocht en de meeste bewoners van het wel bebouwde gedeelte al meer dan 5 jaren leven in een woonomgeving zonder deugdelijke openbare voorzieningen, zoals straatverlichting, trottoirs en afwatering en dergelijke.
Gelet op deze onvoorziene omstandigheden moeten de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd in dier voege dat Megahome niet pas op het moment dat alle gronden binnen het exploitatiegebied door haar woonrijp zijn gemaakt en opgeleverd, de openbare ruimte aan de Gemeente in eigendom moet overdragen, maar reeds thans, uitgaande van de huidige staat van “woonrijp zijn” van de gronden binnen het exploitatiegebied.
4.7.
Megahome heeft daartegenover aangevoerd dat in de overeenkomst reeds weloverwogen is afgesproken dat zolang alle percelen nog niet zijn verkocht, de openbare ruimte evenmin behoeft te worden geleverd.
4.8.
Naar vaste jurisprudentie komt het bij de uitleg van overeenkomsten aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten; daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.9.
Gelet op de aard van beide partijen – als professionele contractspartijen die werkzaam zijn op de onroerend goedmarkt en als zodanig reeds eerder soortgelijke overeenkomsten als de onderhavige hebben gesloten – moet de exploitatieovereenkomst naar voorlopig oordeel in beginsel in strikte zin worden uitgelegd.
4.10.
Met inachtneming van dit uitgangspunt en gelet op de heldere tekst van de overeenkomst is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet voldoende onderbouwd dat in de overeenkomst niet reeds rekening is gehouden met omstandigheden die op het moment van het sluiten van de overeenkomst onvoorzien waren.
4.11.
Het vorenstaande neemt naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter niet weg dat het ook voor professionele partijen als de onderhavige onvoorzien was dat de financieel-economische crisis en de daarmee gepaard gaande crisis op de woningmarkt zo ingrijpend is (geweest) en relatief lang zou duren.
Gelet daarop is de mogelijkheid geenszins denkbeeldig dat de bodemrechter – later oordelend – zal uitspreken dat de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden moet worden gewijzigd in die zin dat aanleiding bestaat de openbare ruimte aan de Gemeente te leveren alvorens het gehele exploitatiegebied woonrijp is gemaakt.
4.12.
De voorzieningenrechter betrekt bij dit oordeel dat de belangen van de Gemeente in dezen zwaarder wegen dan die van Megahome.
4.13.
Dienaangaande heeft de Gemeente aangevoerd groot belang te hebben bij het verwerven van de meerbedoelde “openbare ruimte”, nu zij als gemeente een zorgplicht heeft voor de bewoners van de Kleine Hoorn in die zin, dat dezen er ruim vijf jaar nadat hun woningen zijn gerealiseerd, vanuit mogen gaan, dat ter plaatse deugdelijke voorzieningen zoals straatverlichting, trottoirs en afwatering worden aangelegd en dat er iets wordt gedaan aan de conditie van de “bouwstraat”. De Gemeente is wegens de gevaarzettende situatie ook reeds formeel aangesproken door de bewoners ter plaatse zodat zij groot belang heeft bij het verwerven van de gronden om de noodzakelijke openbare voorzieningen met spoed ter hand te nemen.
4.14.
Megahome heeft daartegenover gesteld dat zij belang heeft de “openbare ruimte” zelf in eigendom te houden, omdat zij deze nog nodig heeft als bouwstraat voor (toekomstig) bouwverkeer.
4.15.
Ter zitting is evenwel gebleken dat de Gemeente Megahome in dat gebruik op geen enkele wijze zal belemmeren, als niet zij, maar de Gemeente eigenaar van de desbetreffende grond is en dat de Gemeente Megahome ook niet aansprakelijk zal stellen voor mogelijke schade die alsdan door bouwverkeer wordt aangericht.
Daar komt bij dat deze bouwstraat slechts een klein deel van de openbare ruimte beslaat, terwijl het overgrote deel van de openbare ruimte is gelegen rondom het wel reeds bebouwde deel van het exploitatiegebied.
4.16.
Voor het overige heeft Megahome niets gesteld, noch aannemelijk gemaakt waaruit blijkt dat het noodzakelijk is dat zij “de openbare ruimte” in eigendom houdt totdat de nog niet verkochte bouwkavels alsnog zijn verkocht en woonrijp gemaakt.
4.17.
Gelet op het vorenoverwogene zal de gevraagde voorziening worden toegewezen.
De gevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd.
4.18.
Megahome zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van het gelegde leveringsbeslag worden daaronder begrepen, nu dat beslag op het moment van het leggen daarvan niet onnodig was, gezien de aanstaande executoriale verkoop van de in geding zijnde percelen.
De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- dagvaarding € 98,54
- griffierecht 608,00
- beslagkosten 276,74
- salaris advocaat
527,00
527,00
Totaal € 1.510,28.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Megahome om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de eigendomsoverdracht aan de Gemeente voor de overeengekomen koopsom van € 1,00 van dat gedeelte van het perceel, kadastraal bekend gemeente Marum sectie C nummer 10242, zoals blauw gearceerd op het aan dit vonnis gehechte kaartje;
5.2.
veroordeelt Megahome om aan de Gemeente een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 200.000,00 is bereikt;
5.3.
veroordeelt Megahome in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.510,28;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2014. [1]