ECLI:NL:RBNNE:2014:506

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Assen

zaaknummer / rolnummer: C/19/98875 / HA ZA 13-123

Vonnis van 12 februari 2014

in de zaak van

de maatschap

[I. Vastgoed],

die is gevestigd in[woonplaats],

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A. de Fouw, die kantoor houdt in Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[B. Vastgoed] B.V.,

die statutair is gevestigd en kantoor houdt in [woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. R.J. van Agteren, die kantoor houdt in Amsterdam.

Partijen worden hierna [I. Vastgoed] en[B. Vastgoed] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 11 september 2013;
het proces-verbaal van comparitie van 11 december 2013;
de conclusie van antwoord in reconventie van 11 december 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De vaststaande feiten in conventie en in reconventie

2.1.

De rechtbank gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de volgende feiten die vaststaan omdat die feiten enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of niet voldoende zijn weersproken, of omdat die feiten blijken uit de in zoverre onweersproken gebleven inhoud van de overgelegde producties.

2.2.

[I. Vastgoed] betreft een maatschap die als vastgoedadviseur diensten aanbiedt bij de aankoop, huur en verhuur van en belegging in vastgoed.[B. Vastgoed] betreft een projectontwikkelaar.

2.3.

[I. Vastgoed] heeft zich vanaf 2008 ingespannen om tot een koop- of huurovereenkomst te komen met de SNS bank N.V. (hierna: SNS), die eigenaar was van een pand aan de Schulpstoel 10-12-14 in Zutphen. De verwerving van dat pand strekte tot realisatie van een vestiging van Hennes & Mauritz Netherlands B.V. (hierna H&M) in dat pand.

2.4.

[I. Vastgoed] heeft in dit verband[B. Vastgoed] benaderd om de eigendom van bovenvermeld pand te verwerven, dat pand te ontwikkelen en vervolgens als beleggingsobject te exploiteren door de verhuur ervan aan H&M.

2.5.

Tussen [I. Vastgoed] en[B. Vastgoed] is een hierop gerichte samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen. Die samenwerkingsovereenkomst hebben partijen neergelegd in de daarvan door hen op 10 februari 2011 opgemaakte akte. In die akte, waarin[B. Vastgoed] “BAVA” wordt genoemd, is opgenomen, voor zover van belang:

2. [I. Vastgoed] zal zorgdragen voor de ondertekening van de LOI [Letter Of Intent, rb.] tussen "H&M" en "BAVA". Vervolgens zal de koopovereenkomst tot stand worden gebracht tussen "SNS" en "BAVA" op voor koper de meest gunstige wijze onder de voorwaarden dat "BAVA" zicht erop heeft dat alle vergunningen voor de herontwikkeling van het "object" worden verkregen. De volgorde kan tussen partijen anders bepaald worden.

6. "[I. Vastgoed]" zal gehonoreerd worden op basis van een performance fee. Deze performance fee zal zijn 50% van het verschil tussen alle kosten die door "BAVA" worden gemaakt met betrekking tot de aankoop en de verbouwing van het "object" inclusief de incentives in de huurovereenkomst (Stichtingskosten), en de verkoopprijs van het "object". Bij het niet tot stand komen van de ontwikkeling is het risico van de koopoptie voor "BAVA". Indien het plan wordt gerealiseerd maar om redenen "BAVA" besluit niet tot verkoop over te gaan, zullen partijen de waarde van de belegging toetsen aan de markt door het object in de markt te koop aan te bieden. Op basis van het hoogste bod zal er tussen partijen op bovenstaande wijze een berekening worden gemaakt en het aan "[I. Vastgoed]" verschuldigde honorarium worden voldaan.

7. Het honorarium zal op de dag van de verkoop van de belegging aan een derde door "BAVA" aan "[I. Vastgoed]" betaalbaar worden gesteld. Indien er geen verkoop plaats vindt treedt de markttoetsing in werking en zal er uiterlijk één maand na in gebruikneming van het object door "H&M" het honorarium door "BAVA" aan "[I. Vastgoed]" betaalbaar worden gesteld.

2.6.

SNS heeft aan[B. Vastgoed] bovenvermeld pand verkocht en geleverd.[B. Vastgoed] heeft het pand ontwikkeld en verhuurd aan H&M en het vervolgens verkocht en geleverd aan een derde.

2.7.

[I. Vastgoed] heeft op 11 april 2013 ten laste van[B. Vastgoed] (conservatoir derden)beslag gelegd.

3.Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

[I. Vastgoed] vordert in conventie, verkort weergegeven, een verklaring voor recht dat [I. Vastgoed] recht heeft op de in de samenwerkingsovereenkomst geregelde beloning, veroordeling van[B. Vastgoed] tot het overleggen van afschriften van alle bescheiden die nodig zijn om de hoogte van die beloning vast te kunnen stellen en veroordeling van[B. Vastgoed] tot betaling van die beloning, vermeerderd met rente, beslag- en proceskosten.

Daartoe stelt [I. Vastgoed], samengevat weergegeven, dat partijen een samenwerkingsovereenkomst hebben gesloten die haar recht geeft op betaling van de overeengekomen beloning waarvan de hoogte aan de hand van de daartoe door[B. Vastgoed] te geven stukken moet worden vastgesteld.

3.2.

Back voert in conventie verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling van [I. Vastgoed] in de kosten van de procedure. Daartoe voert[B. Vastgoed] aan, samengevat weergegeven, dat de samenwerkingsovereenkomst zoals partijen die met elkaar hebben gesloten niet van toepassing is op de koopovereenkomst die zij met SNS heeft gesloten, omdat ten tijde van het sluiten van die koopovereenkomst nog niet zeker was dat de gemeente Zutphen alle vergunningen ging verlenen, nodig voor de beoogde ontwikkeling van het pand.[B. Vastgoed] voert voor het geval daarover anders wordt geoordeeld aan dat [I. Vastgoed] geen recht heeft op de in de samenwerkingsovereenkomst geregelde beloning, omdat de voorwaarden die recht op die beloning geven, niet zijn vervuld.[B. Vastgoed] stelt in dat verband dat [I. Vastgoed] geen koopovereenkomst met SNS tot stand heeft gebracht, zij er geen zorg voor heeft gedragen dat een "letter of intent" tussen[B. Vastgoed] en H&M tot stand is gekomen en het pand bovendien aan een derde is verkocht.[B. Vastgoed] stelt tot haar verweer dat zij niet kan worden veroordeeld tot het overleggen van bescheiden, omdat daarvoor het wettelijke vereiste van een rechtmatig belang ontbreekt, de vordering te algemeen is gesteld, niet voldoende is gespecificeerd welke bescheiden [I. Vastgoed] wil inzien en [I. Vastgoed] bovendien geen partij is bij de rechtsbetrekking waarop die bescheiden betrekking hebben.[B. Vastgoed] stelt dat uit een en ander volgt dat [I. Vastgoed] ten onrechte onder haar beslag heeft gelegd, zodat zij dit beslag moet opheffen. Daartoe vordert[B. Vastgoed] in reconventie, verkort weergegeven, veroordeling van [I. Vastgoed] de door haar gelegde beslagen op te heffen en veroordeling van [I. Vastgoed] in de kosten van de procedure in reconventie.

3.3.

[I. Vastgoed] heeft in reconventie geen conclusie van antwoord genomen.

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Het gaat in deze zaak, met het oog op een doelmatige bespreking samengevat weergegeven, om het volgende. Partijen hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten die [I. Vastgoed], als bepaalde voorwaarden zijn vervuld, recht geeft op een bepaalde beloning. Tussen partijen is in geschil of [I. Vastgoed] recht heeft op die beloning. Ten aanzien van de in dit verband tussen partijen opgekomen geschilpunten overweegt de rechtbank als volgt.

4.2.

Primair stelt[B. Vastgoed] zich op het standpunt dat, zo voert[B. Vastgoed] tot haar verweer aan onder randnummer 21 van haar conclusie van antwoord,

nu een transactie waarbij de koopovereenkomst onvoorwaardelijk werd nadat de vergunningen waren verleend niet mogelijk is gebleken, de Overeenkomst tussen partijen geen toepassing vindt.[B. Vastgoed]

4.3.

[B. Vastgoed] voert daartoe aan dat de samenwerkingsovereenkomst die zij met [I. Vastgoed] heeft gesloten niet van toepassing is, omdat zij van SNS het aan H&M te verhuren pand kocht op het moment dat nog niet zeker was dat de gemeente Zutphen de vergunningen zou verlenen, nodig om te komen tot herbestemming en ontwikkeling van het aan H&M te verhuren pand.

4.4.

Dat verweer faalt. Het verweer is gestoeld op een wijziging van omstandigheden die, als van de stellingen van[B. Vastgoed] wordt uitgegaan, hieruit heeft bestaan dat[B. Vastgoed] meer risico's op zich heeft genomen door het pand van SNS te kopen voordat zeker was dat de gemeente Zutphen de nodige vergunningen zou verlenen.

Daargelaten of dit feitelijk het geval is geweest, brengt een wijziging van omstandigheden niet met zich dat de overeenkomst "niet van toepassing" is. Feiten en/of omstandigheden waaruit volgt dat de overeenkomst is gewijzigd, beëindigd, vernietigd of is ontbonden, zijn door[B. Vastgoed] niet gesteld.

4.5.

Gelet op het daarop gerichte verweer komt het vervolgens erop aan of [I. Vastgoed] recht heeft op de in de samenwerkingsovereenkomst geregelde beloning en dus of de daarvoor (volgens partijen) in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen voorwaarden zijn vervuld.

4.6.

Het processuele debat tussen partijen spitst zich toe op de vraag of voor het recht op beloning [I. Vastgoed] bepaalde prestaties moet leveren, in het bijzonder (i) of, en zo ja, tussen SNS en[B. Vastgoed] een voorwaardelijke koopovereenkomst tot stand moest komen, (ii) of, en zo ja, [I. Vastgoed] zorg moest dragen en heeft gedragen voor een "letter of intent" tussen H&M en[B. Vastgoed]. Tussen partijen is verder in geschil gekomen (iii) of voor een recht op beloning is vereist dat[B. Vastgoed] door tussenkomst van [I. Vastgoed] het pand aan een derde heeft verkocht.

4.7.

Het meest heikele punt (overeenkomst is voorwaardelijk zolang er geen zekerheid is omtrent vergunningverlening), zo stelt[B. Vastgoed] onder randnummer 37 en 38 van haar conclusie van antwoord in conventie,

heeft [I. Vastgoed] juist niet voor elkaar gekregen. Immers ingevolge de overeenkomst diende de koopovereenkomst tussen[B. Vastgoed] en SNS voorwaardelijk te zijn aan het verkrijgen van de vergunningen. In artikel 2 van de Overeenkomst, waarvan [I. Vastgoed] stelt dat zij daaraan voldaan heeft, is dat overigens iets anders geformuleerd, namelijk dat de tussen[B. Vastgoed] en SNS te sluiten overeenkomst gesloten zou worden onder de voorwaarde dat er zicht was op vergunningverlening. En juist die voorwaarde is nergens in de koopovereenkomst tussen[B. Vastgoed] en SNS te vinden. Achteraf bleek overigens wat daarvoor de reden was: SNS wilde het pand per 31 december 2011 uit haar boeken hebben (zie ook de uiterste leveringsdatum in de overeenkomst).

4.8.

Uit de tekst van de overeenkomst valt niet af te leiden dat als voorwaarde voor het recht op een beloning is overeengekomen dat tussen[B. Vastgoed] en SNS een voorwaardelijke koopovereenkomst tot stand zou moeten komen. Voor zover[B. Vastgoed] betekenis toekent aan de inhoud van de koopovereenkomst die zij met SNS heeft gesloten, valt zonder nadere toelichting die[B. Vastgoed] niet heeft gegeven, niet te begrijpen hoe de inhoud van die overeenkomst aan [I. Vastgoed] kan worden tegengeworpen. [I. Vastgoed] is geen partij bij die overeenkomst. Feiten en/of omstandigheden waaruit volgt dat zij is gekend in de totstandkoming van die overeenkomst en de voorwaarden waaronder[B. Vastgoed] die overeenkomst heeft gesloten, zijn niet gesteld en kunnen ook overigens niet blijken. In dit verband klemt ook dat[B. Vastgoed] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat

[I. Vastgoed], op het moment dat bleek dat zij eerder dan aanvankelijk werd beoogd, het pand van SNS zou moeten kopen, contact heeft gezocht met [I. Vastgoed] om tot enige overleg te komen over de eventueel daaraan te verbinden gevolgen ten aanzien van de hoogte van de beloning die [I. Vastgoed] op grond van de samenwerkingsovereenkomst toekomt. Het lag op de weg van[B. Vastgoed] om op de grond dat[B. Vastgoed] op dat moment aannam dat zij meer risico's op de koop zou gaan toenemen dan door partijen ten tijde van het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst werd voorzien, dat overleg aan te gaan. Het verweer van[B. Vastgoed] faalt in zoverre.

4.9.

Wat betreft de voorwaarde sub ii (LOI met H&M), stelt[B. Vastgoed] onder randnummer 42 van haar conclusie van antwoord in conventie,

kan[B. Vastgoed] kort en krachtig zijn: de bereidheid bij H&M om te huren was er al toen [I. Vastgoed] met dit project bij[B. Vastgoed] aan kwam zetten. Enige inspanning heeft [I. Vastgoed] dus niet hoeven leveren om aan artikel 2 van de Overeenkomst te voldoen. (…)

4.10.

Uit de eigen stellingen van[B. Vastgoed] volgt dat aan de voorwaarde is voldaan. Dat [I. Vastgoed] voor de vervulling daarvan wellicht zich geen enkele inspanning heeft hoeven getroosten, is niet van belang.

4.11.

Wat betreft de sub iii genoemde voorwaarde, zo stelt[B. Vastgoed] onder randnummer 43 van haar conclusie van antwoord in conventie,

het pand is door[B. Vastgoed] (en niet door tussenkomst van [I. Vastgoed]) verkocht aan een derde.[B. Vastgoed] ziet niet in op welke wijze dit een voorwaarde is voor het verschuldigd worden van de fee aan [I. Vastgoed].

4.12.

Gesteld noch gebleken is dat dat het recht van [I. Vastgoed] op een beloning ervan afhangt of het pand (door tussenkomst van [I. Vastgoed]) aan een derde moet zijn verkocht.

4.13.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat voor zover[B. Vastgoed] tot haar verweer in conventie aanvoert dat aan voorwaarden die [I. Vastgoed] recht geven op een beloning niet is voldaan, haar verweer faalt.

4.14.

De rechtbank zal in conventie de op de beloning gerichte verklaring voor recht, geven. Voor zover [I. Vastgoed] primair ook heeft gevorderd dat[B. Vastgoed], kort gezegd, wordt veroordeeld tot overlegging van
"de afschriften van alle bescheiden ten aanzien van de gemaakte kosten voor de aankoop en verbouwing van het object"en de daaraan gekoppelde vordering tot veroordeling van[B. Vastgoed]
"tot betaling van het verschil tussen alle kosten die door[B. Vastgoed] zijn gemaakt met betrekking tot de aankoop en verbouwing van het object (zoals uit de door[B. Vastgoed] over te leggen stukken blijkt), inclusief incentives in de huurovereenkomst en de verkoopprijs van het object"en een veroordeling tot betaling van een op deze manier te bepalen bedrag, acht de rechtbank mede in het licht van het daarop gerichte verweer, de vordering onvoldoende bepaalbaar om te kunnen worden toegewezen.

4.15.

Subsidiair vordert [I. Vastgoed] in conventie veroordeling van[B. Vastgoed] tot betaling van een bepaalde beloning, waarvan [I. Vastgoed] de hoogte in haar processtukken heeft berekend aan de hand van de voor haar tot zover beschikbaar gekomen informatie. Desgevraagd heeft[B. Vastgoed] over die beloning ter comparitie verklaard, dat het door [I. Vastgoed] genoemde bedrag aardig in de richting komt.

4.16.

Daarmee heeft[B. Vastgoed] het door [I. Vastgoed] gestelde bedrag onvoldoende gemotiveerd weersproken. De rechtbank zal daarom de subsidiaire vordering van [I. Vastgoed] toewijzen, een en ander op de wijze als hierna wordt weergegeven. Dit laatste brengt met zich dat de vordering in reconventie zal worden afgewezen.

4.17.

[I. Vastgoed] vordert[B. Vastgoed] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering zal worden afgewezen, omdat [I. Vastgoed] heeft verzuimd de volledige beslagstukken in het geding te brengen.

4.18.

[I. Vastgoed] vordert veroordeling van gedaagde in de proceskosten vermeerderd met de wettelijke handelsrente (in conventie). Nu de proceskosten niet vallen onder een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW, zullen deze worden afgewezen en in plaats daarvan zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de dag van betekening van dit vonnis.

4.19.

[B. Vastgoed] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kosten
in conventieaan de zijde van [I. Vastgoed] worden begroot op:

- dagvaarding € 92,82

- salaris advocaat
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 996,82.

De kosten
in reconventieaan de zijde van [I. Vastgoed] worden begroot op:

- salaris advocaat € 226,00 (1,0 punt × factor 0,5 × tarief € 452,00).

BESLISSING

De rechtbank

in conventie

1. verklaart voor recht dat [I. Vastgoed] recht heeft op de in de samenwerkingsovereenkomst overeengekomen beloning ter grootte van € 485.000,00 vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 25 april 2013 tot aan die waarop volledige betaling volgt, en veroordeelt[B. Vastgoed] tot betaling van dit bedrag en deze rente,

2. veroordeelt[B. Vastgoed] in de proceskosten, aan de zijde van [I. Vastgoed] tot op heden begroot op € 996,82, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

4. wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5. wijst de vorderingen af,

6. veroordeelt[B. Vastgoed] in de proceskosten, aan de zijde van [I. Vastgoed] tot op heden begroot op € 226,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

Dit vonnis is gewezen door mr. B.R. Tromp, mr. S. Dijkstra en mr. W. Huizing en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2014.^[1]