Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 13/746 en 14/288
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 11 maart 2015 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ameland, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde]).
Procesverloop
Bij besluit van 29 februari 2012 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-weg #] te [B] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 186.000.
Bij besluit van 28 februari 2013 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 180.000.
Eiseres heeft tegen beide besluiten bezwaar ingesteld. Bij uitspraken op bezwaar van respectievelijk 24 december 2012 en 23 december 2013 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroepen ingesteld.
De rechtbank heeft het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 24 december 2012 geregistreerd onder zaaknummer 13/746 en het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 23 december 2013 onder zaaknummer 14/288.
Verweerder heeft in ieder van de beroepen een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2015. De beroepen zijn met instemming van partijen gelijktijdig behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bijgestaan door [naam]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam].
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
De onroerende zaak is een vrijstaande recreatiewoning met een inhoud van ongeveer 214 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 470 m².
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2011 en 1 januari 2012. Eiseres bepleit een waarde per 1 januari 2011 van € 150.000 en per 1 januari 2012 van € 135.000. Verweerder staat een waarde voor per
1 januari 2011 van € 186.000 en per 1 januari 2012 van € 180.000.
3. Op verweerder rust -bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 2011 en 1 januari 2012 niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Slechts indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, bij de beoordeling waarvan de rechtbank ook betrekt hetgeen door eiseres is aangevoerd en/of ingebracht, komt de vraag aan de orde of eiseres de (eventueel) door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie komen van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde. De rechtbank verwijst hierbij naar de arresten van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en van 28 januari 2011, nr. 10/00648, ECLI:NL:HR:2011:BP2132.
4. Eiseres vindt dat de ligging van de onroerende zaak naast een hotel met parkeerplaats, waardoor eiseres weinig tot geen privacy geniet, zodanig slecht is dat vergelijking met geen enkel referentieobject mogelijk is. Volgens eiseres zou door deze ligging slechts de hoteleigenaar belangstelling kunnen hebben om de onroerende zaak te kopen om deze, na sloop van de opstal, te gebruiken voor uitbreiding van het parkeerterrein. Aan de opstal zou dan ook geen waarde kunnen worden toegekend in de visie van eiseres.
5. Verweerder heeft erkend dat de ligging van de onroerende zaak slecht is, maar is van mening dat vergelijking met de referentieobjecten, met name met [a-weg #1], desondanks mogelijk is. Aan de opstal kan wel degelijk waarde worden toegekend, aldus verweerder.
6. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft verweerder onder meer verwezen naar twee, voor ieder van de onderhavige kalenderjaren opgemaakte, taxatiematrices, waarin een vergelijking is getrokken met een drietal (deels verschillende) referentieobjecten. De rechtbank overweegt dat de in de matrices genoemde referentieobjecten voldoende kort vόόr of kort na de betreffende waardepeildata zijn verkocht. Hierbij dient verder bedacht te worden dat niet vereist is dat de referentieobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat gebruik van referentieobjecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige objecten ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarden kunnen dienen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met voormelde matrices en zijn toelichting ter zitting onvoldoende aannemelijk gemaakt dat met de slechte ligging van de onroerende zaak, ook ten opzichte van het referentieobject aan de [a-weg #1], die naar het oordeel van de rechtbank aanzienlijk beter is gelegen, voldoende rekening is gehouden. Gelet op het voorgaande is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet in geslaagd de door hem voorgestane waarden aannemelijk te maken. Daarom zal de rechtbank nu beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt.
7. Eiseres heeft de door haar bepleite waarden van € 150.000 voor het kalenderjaar 2012 en € 135.000 voor het kalenderjaar 2013 gebaseerd op een door haar opgemaakt taxatierapport. Ter zitting heeft eiseres verklaard slechts eenmaal een taxatierapport te hebben opgemaakt, maar dit wel op basis van een inpandige opname van de onroerende zaak te hebben gedaan. Eiseres’ ter zitting ingenomen stelling dat de waarde van de onroerende zaak vastgesteld zou moeten worden op de waarde van de grond waarbij zou moeten worden uitgegaan van € 300 per m² – wat daar verder ook van zij – zou, gelet op de oppervlakte van 470 m² leiden tot een waarde van € 141.000. Deze waarde stemt echter niet overeen met de door eiseres voor ieder van de jaren bepleite waarde en vloeit niet voort uit haar taxatierapport. Gelet hierop is eiseres er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd de door haar voorgestane waarden aannemelijk te maken.
8. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarden vast te stellen. De rechtbank stelt, daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde voor het kalenderjaar 2012 schattenderwijs vast op € 165.000 en de waarde voor het kalenderjaar 2013 op € 155.000.
De beroepen zijn gegrond en de rechtbank zal de uitspraken op bezwaar vernietigen.
9. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar in ieder van de onderhavige beroepen betaalde griffierecht vergoedt. Eiseres heeft in haar beroep met zaaknummer 13/746 een bedrag van € 42 aan griffierecht betaald en in haar beroep met zaaknummer 14/288 een bedrag van
€ 44.
10. Ten aanzien van de proceskostenvergoeding heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat, aangezien de onderhavige zaak ter zitting gelijktijdig is behandeld met een viertal andere zaken (met nummers 13/742, 13/744, 13/745 en 13/753), sprake is van samenhangende zaken als bedoeld in het Besluit van 27 oktober 2014 (Stb. 2014, 411) (hierna: het besluit).
11. In het besluit is artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) gewijzigd. Dat artikellid luidt met ingang van 1 januari 2015 als volgt: “Samenhangende zaken zijn: door een of meer belanghebbenden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen, die door het bestuursorgaan of de bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld, waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, is verleend door dezelfde persoon dan wel door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn.”
12. Op grond van het overgangsrecht, dat is opgenomen in artikel II van het besluit, heeft de wijziging onmiddellijke werking. Dat betekent dat zowel de proceskostenvergoeding in de beroepen als de kostenvergoeding in de bezwaarfase in de zaken van eiseres op basis van het gewijzigde artikel 3, tweede lid, van het Bpb moet worden vastgesteld.
13. Ter zitting zijn diverse zaken gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig behandeld. Naar het oordeel van de rechtbank kan echter niet gezegd worden dat de werkzaamheden van de gemachtigde in deze zaken nagenoeg identiek konden zijn, nu de rechtbank aannemelijk acht dat de gemachtigde zich in elk van deze zaken heeft toegelegd op de afzonderlijke beoordeling van de juistheid van de waarde van de desbetreffende onroerende zaak.
14. De rechtbank overweegt voorts dat ter zake van de onderhavige twee zaken van eiseres in de beroepsfase wel sprake is van samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van Pro het Bpb, nu ten aanzien van de beroepen tegen de voor de onroerende zaak vastgestelde waarden door eiseres (nagenoeg) identieke werkzaamheden zijn verricht en deze door de rechtbank gelijktijdig zijn behandeld. Deze twee zaken worden voor de vaststelling van de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase dan ook als één zaak beschouwd. Ten aanzien van de bezwaarfase geldt dat de bezwaren door verweerder niet gelijktijdig zijn behandeld, zodat voor de vaststelling van de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase naar het oordeel van de rechtbank geen sprake kan zijn van samenhangende zaken.
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank, met inachtneming van het voorgaande, op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de bezwaarfase voor ieder van de onderhavige zaken vast op € 518,25 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van
€ 244 en een wegingsfactor 1, vermeerderd met een bedrag van € 30,25 voor de aanwezigheid van de taxateur bij de hoorzitting (0,5 uur maal € 50 per uur vermeerderd met BTW)) en voor de beroepsfase voor beide zaken gezamenlijk op € 1.010,25 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1, vermeerderd met een bedrag van € 30,25 voor de aanwezigheid van de taxateur bij de zitting (0,5 uur maal € 50 per uur vermeerderd met BTW)), ofwel € 505,12 per zaak. Daarnaast komt het door eiseres opgemaakte taxatierapport voor een bedrag van € 242 (4 uur maal € 50 per uur vermeerderd met BTW) (zie 7) voor vergoeding in aanmerking, zodat verweerder een bedrag van in totaal
€ 2.288,75 aan eiseres dient te voldoen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2012 tot een bedrag van € 165.000 en voor het kalenderjaar 2013 tot € 155.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het inzake beide beroepen in totaal betaalde griffierecht van € 86 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.288,75.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.T. de Kwaasteniet, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Hiemstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2015.
w.g. griffier
w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
fn 57