ECLI:NL:RBNNE:2015:5179

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Assen

zaaknummer / rolnummer: C/19/102897 / HA ZA 14-12

Vonnis van 11 november 2015

in de zaak van

1.[eiser] ,

wonende te [woonplaats eiser] ,

2.
[eiseres],

wonende te [woonplaats eiseres] ,

eisers,

advocaat mr. J.T. Schlepers te Stadskanaal,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. H. Veldman te Roden.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 18 maart 2015;
de akte van [gedaagde] van 15 april 2015;
de akte, tevens houdende verandering van eis van [eisers] van 10 juni 2015;
de antwoordakte van [gedaagde] van 5 augustus 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis van 18 maart 2015. Onder 6.2 heeft de rechtbank in dat vonnis overwogen dat de woning aan de [adres] te [woonplaats] moet worden aangemerkt als een dienstwoning in de zin van het geldende bestemmingsplan. Vervolgens heeft de rechtbank de vraag aan de orde gesteld of de bestemming als dienstwoning een bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW Pro is en daarbij aandacht besteed aan de koerswijziging van de Hoge Raad in zijn arrest van 30 januari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:159). Partijen hebben de gelegenheid gekregen zich uit te laten over (de gevolgen van) deze koerswijziging.

2.2.

Standpunt [eisers]

Volgens [eisers] is het bestemmingsplan Bedrijventerrein Peize specifiek gericht tot de eigenaren van een perceel op dat bedrijventerrein. Daarom is de bestemming dienstwoning een bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW Pro. [eisers] voegt hieraan nog toe dat er sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW Pro, omdat de woning door de bewoningsbeperking niet beantwoordt aan de overeenkomst.

Ten slotte doet [eisers] een beroep op dwaling: de woning is gekocht tegen een marktconforme waarde van een vrij verhandelbare burgerwoning in plaats van de waarde van een beperkt verhandelbare dienstwoning. Bij een juiste voorstelling van zaken had [eisers] de woning niet (onder dezelfde financiële voorwaarden) gekocht.

[eisers] heeft zijn eis aangepast en vordert nu meer subsidiair ontbinding van de koopovereenkomst wegens non-conformiteit door de bewoningsbeperking dan wel vernietiging daarvan wegens dwaling.

2.3.

Standpunt [gedaagde]

is van mening dat uit het arrest van de Hoge Raad volgt dat de bestemming dienstwoning niet kan gelden als een bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW Pro. Van non-conformiteit is volgens hem evenmin sprake. [eisers] heeft niet tijdig voldaan aan de klachtplicht. Bovendien is er geen sprake van een feitelijk gebrek; de woning was geschikt voor bewoning. Dat het om een woning op een bedrijventerrein ging was duidelijk zichtbaar. Dwaling is volgens [gedaagde] ook niet aan de orde. Hij heeft geen inlichtingen verstrekt over het bestemmingsplan en geen spreekplicht verzaakt. Hij heeft de afwezigheid van een publiekrechtelijke beperking niet gegarandeerd. Volgens [gedaagde] heeft [eisers] niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht.

2.4.

Bijzondere last of beperking

De Hoge Raad heeft in zijn genoemde arrest overwogen dat geen goede grond bestaat artikel 7:15 lid 1 BW Pro ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen. Van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking is slechts sprake, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit.

De woning aan de [adres] te [woonplaats] heeft door het bestemmingsplan Bedrijventerrein Peize, en dus door een publiekrechtelijk besluit van algemene strekking, de bestemming dienstwoning. Dat het bestemmingsplan specifiek gericht is tot de eigenaren van een perceel op het betreffende bedrijventerrein, zoals [eisers] stelt, maakt dat niet anders. Dat het bestemmingsplan een algemene strekking heeft, blijkt naar het oordeel van de rechtbank ook uit de onder 2.13. in het tussenvonnis van 18 maart 2015 geciteerde brief van de gemeente Noordenveld, waar de gemeente schrijft dat het loslaten van de bestemming bedrijfsdoeleinden met betrekking tot de bedrijfswoning voor de omringende bedrijven verstrekkende gevolgen kan hebben.

De rechtbank komt tot de slotsom dat de bestemming tot dienstwoning geen bijzondere last of beperking is in de zin van artikel 7:15 BW Pro. [eisers] heeft daarop dus geen ontbinding kunnen baseren, zodat zijn vordering in zoverre moet worden afgewezen.

2.5.

Conformiteit

2.5.1.

[eisers] stelt dat de woning door de bestemming tot dienstwoning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Volgens [gedaagde] heeft [eisers] niet tijdig voldaan aan de klachtplicht. Daarbij verwijst hij alleen naar het tijdsverloop. Welk nadeel hij door het gestelde te late klagen zou hebben geleden, laat [gedaagde] onbesproken. Daarmee voldoet hij naar het oordeel van de rechtbank niet aan de op hem rustende stelplicht met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 7:23 BW Pro kunnen dragen (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593), zodat het verweer van [gedaagde] wordt gepasseerd.

2.5.2.

Anders dan [gedaagde] meent, beperkt artikel 7:17 BW Pro zich niet tot feitelijke gebreken van de gekochte zaak. Dit volgt alleen al uit de overweging van de Hoge Raad in meergenoemd arrest dat opmerking verdient dat de koper met betrekking tot voor de zaak geldende publiekrechtelijke lasten en beperkingen die niet binnen de grenzen van artikel 7:15 lid 1 BW Pro vallen, in voorkomend geval wel de mogelijkheid ten dienste staat om de verkoper op grond van dwaling (artikel 6:228 BW Pro) of non-conformiteit (artikel 7:17 BW Pro) aan te spreken.

2.5.3.

[eisers] stelt dat van non-conformiteit sprake is, omdat op de woning een ruimtelijke ordeningsrechtelijke beperking rust waardoor de vrije verhandelbaarheid ontbreekt. Verder wijst hij erop dat [gedaagde] de afwezigheid van de publiekrechtelijke beperking uitdrukkelijk heeft gegarandeerd.

[gedaagde] betwist dat hij afwezigheid van een publiekrechtelijke beperking heeft gegarandeerd. [eisers] mocht volgens hem niet meer verwachten dan dat de woning geschikt was voor bewoning. [gedaagde] stelt precies die zaak te hebben geleverd die is overeengekomen. Verder is voor iedereen zichtbaar geweest dat het ging om een woning op een bedrijventerrein en staat tussen partijen niet ter discussie dat de woning geschikt is voor bewoning.

De rechtbank is met [gedaagde] van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] afwezigheid van een publiekrechtelijke beperking heeft gegarandeerd. Blijkens de koopovereenkomst heeft [eisers] gekocht een "woonhuis, (…) door koper te gebruiken voor bewoning". Een garantie zoals door [eisers] gesteld, kan hierin niet worden gelezen. Verder is onder de garanties in artikel 5 van Pro de koopovereenkomst evenmin een dergelijke garantie opgenomen. Voor zover [eisers] heeft bedoeld te wijzen op artikel 2 lid 1 sub e van Pro de koopovereenkomst, gaat die verwijzing niet op, omdat daar sprake is van beperkingen uit overeenkomst. Daar vallen beperkingen die voortvloeien uit een bestemmingsplan niet onder.

Rest de vraag of het vrij verhandelbaar zijn van de woning een eigenschap is die [eisers] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Van een bij overeenkomst voorzien bijzonder gebruik van de woning is de rechtbank niets gebleken, zodat de vraag is of vrije verhandelbaarheid een eigenschap is die nodig is voor het normale gebruik. [gedaagde] heeft er naar het oordeel van de rechtbank terecht op gewezen dat volkomen kenbaar was dat de woning gelegen is op een bedrijventerrein en dat [eisers] het initiatief tot de koop nam, omdat hij bij zijn bedrijf wilde wonen. Als vrije verhandelbaarheid van een woning in het algemeen al een eigenschap is die een koper van een woning op grond van de overeenkomst mag verwachten, dan geldt in dit geval dat [eisers] die eigenschap had moeten betwijfelen en dat hij daarnaar onderzoek had moeten doen. Gesteld noch gebleken is dat hij dat heeft gedaan. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat het feit dat de woning is bestemd tot dienstwoning niet betekent dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst.

De op artikel 7:17 BW Pro gebaseerde vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.

Dwaling

2.6.

[eisers] heeft zich ten slotte op dwaling beroepen. Hij stelt de woning te hebben gekocht tegen de waarde van een vrij verhandelbare burgerwoning in plaats van de aanzienlijk lagere waarde van een beperkt verhandelbare dienstwoning. Volgens [eisers] heeft [gedaagde] onjuiste inlichtingen verstrekt door de afwezigheid van een publiekrechtelijke beperking te garanderen. Verder zou [gedaagde] zijn spreekplicht hebben geschonden door geen melding te maken van de bestemming tot dienstwoning.

[gedaagde] betwist dat hij de gestelde garantie heeft gegeven. Hij stelt niet bekend te zijn geweest met de bestemming van de woning en hij heeft daarover geen mededelingen gedaan aan [eisers] Hij ontkent een spreekplicht te hebben geschonden.

De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde] niet heeft betwist dat [eisers] een onjuiste voorstelling van zaken had ten aanzien van de vrije verhandelbaarheid van de woning. Evenmin heeft [gedaagde] de door [eisers] al bij dagvaarding geponeerde stelling betwist dat hij de woning heeft gekocht voor € 275.000,00, op dat moment de marktconforme waarde voor een reguliere vrije burgerwoning en dat hij de woning niet voor dat bedrag zou hebben gekocht als hij had geweten dat de woning door het karakter van dienstwoning slechts aan een zeer beperkte kring van personen zou kunnen worden verkocht.

Hiermee staat voor de rechtbank vast dat [eisers] heeft gedwaald.

De koopovereenkomst is vernietigbaar als komt vast te staan dat de dwaling is te wijten aan (a.) een inlichting van [gedaagde] , of aan (b.) het schenden van een mededelingsverplichting door [gedaagde] , of (c.) als partijen wederzijds hebben gedwaald.

a. Onder 2.5.3. heeft de rechtbank al overwogen dat van een garantie zoals door [eisers] gesteld geen sprake is. Over andere mededelingen van [gedaagde] heeft [eisers] niets gesteld. Van dwaling die te wijten is aan een inlichting van [gedaagde] is dus geen sprake.

b. Voor het antwoord op de vraag of [gedaagde] in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, [eisers] had behoren in te lichten, verwijst de rechtbank ook naar wat zij onder 2.5.3. heeft overwogen. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] wetenschap had van de bestemming tot dienstwoning. Hierbij merkt de rechtbank op dat het feit dat partijen wisten dat de woning op een bedrijventerrein lag en dat de woning verbonden was met het bedrijf van partijen niet noodzakelijkerwijs wetenschap impliceert ten aanzien van de bestemming tot dienstwoning in het geldende bestemmingsplan met de beperkte verhandelbaarheid tot gevolg. [eisers] heeft niet betwist dat [gedaagde] al geruime tijd in de woning woonde toen het betreffende bestemmingsplan werd vastgesteld. Waarom [gedaagde] van de publiekrechtelijke bestemming tot dienstwoning op de hoogte behoorde te zijn en [eisers] daarover had behoren in te lichten, terwijl het initiatief tot de koop uitging van [eisers] , ziet de rechtbank niet in. Van vernietiging op grond van schending van een mededelingsplicht kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake zijn.

c. Van dwaling kan ook sprake zijn als [gedaagde] bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als [eisers] is uitgegaan, tenzij hij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat [eisers] daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

Uit de stellingen van partijen blijkt de rechtbank dat zij beiden van de onjuiste veronderstelling dat de woning geen dienstwoning in de zin van het geldende bestemmingsplan was, zijn uitgegaan. Dat blijkt allereerst uit de onder 2.8. van het tussenvonnis van 18 maart 2015 geciteerde aanbiedingsverplichting die partijen bij de verkoop van de woning zijn overeengekomen. Partijen zijn immers overeengekomen dat als de gerechtigden geen gebruik zouden maken van het recht de woning (terug) te kopen, het [eisers] zou vrijstaan tot verkoop aan anderen over te gaan. De overeengekomen vrijheid van verkoop aan niet nader geclausuleerde anderen verhoudt zich niet tot de beperkingen die uit het bestemmingsplan voortvloeien. Dat ook [gedaagde] hieromtrent dwaalde, heeft hij nadrukkelijk onderstreept door zich in deze procedure (aanvankelijk) expliciet op het standpunt te stellen dat geen sprake is van een dienstwoning als bedoeld in het geldende bestemmingsplan.

[gedaagde] heeft niet gesteld dat hij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat partijen wederzijds hebben gedwaald. De koopovereenkomst is dan ook vernietigbaar, tenzij de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Uit de stellingen van [gedaagde] leidt de rechtbank af dat hij meent dat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt en dat de dwaling daarom voor zijn rekening behoort te blijven. De rechtbank kan dat niet volgen. Dat [eisers] de eigenschap van vrije verhandelbaarheid moest betwijfelen zoals onder 2.5.3. overwogen, brengt naar het oordeel van de rechtbank nog niet mee dat de dwaling voor zijn rekening moet blijven. [gedaagde] is bij het contracteren, met name voor wat betreft de aanbiedingsplicht, ook uitgegaan van de vrije verhandelbaarheid van de woning. Dat partijen iets zijn overeengekomen dat zich niet tot de beperkingen van het bestemmingsplan verhoudt, valt [gedaagde] evengoed aan te rekenen. Verder weegt de rechtbank mee dat de woning is gelegen bij het bedrijf waarvan [gedaagde] (indirect) eigenaar is en dat [gedaagde] niet of onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat de waarde van de woning met de publiekrechtelijke bestemming minder was dan de destijds door [eisers] betaalde € 275.000,00. In dit verband acht de rechtbank veelzeggend dat nadat de woning werd aangeboden van de zijde van [gedaagde] slechts een bedrag van € 160.000,00 werd geboden. Het na de comparitie door [gedaagde] overgelegde taxatierapport, waarin de woning wordt getaxeerd op € 250.000,00, zegt de rechtbank niets, omdat die waarde is vastgesteld door objectvergelijking met "vergelijkbare objecten niet gelegen op een bedrijven terrein".

De rechtbank komt tot de slotsom dat de dwaling niet voor rekening van [eisers] behoort te blijven.

2.7.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot vernietiging wegens dwaling kan worden toegewezen. De terugwerkende kracht van de vernietiging brengt mee dat [eisers] de koopprijs van € 275.000,00 onverschuldigd aan [gedaagde] hebben betaald. De vordering tot terugbetaling daarvan kan daarom worden toegewezen.

Met betrekking tot de ingangsdatum gevorderde wettelijke rente overweegt de rechtbank dat nu [eisers] bij akte van 10 juni 2015 voor het eerst aanspraak hebben gemaakt op nakoming van de verbintenis tot ongedaanmaking van de onverschuldigde betaling. Pas daarna kan sprake zijn van verzuim. De rechtbank zal de rentebetalingsverplichting daarom laten ingaan op de dag van dit vonnis.

2.8.

Door de vernietiging van de koopovereenkomst moet worden vastgesteld dat [gedaagde] de woning in 2009 niet geldig heeft overgedragen aan [eisers] omdat een geldige titel daarvoor met terugwerkende kracht ontbreekt (artikel 3:53 BW Pro). De vernietiging heeft door het causale stelsel van artikel 3:84 BW Pro goederenrechtelijk effect, zodat de woning het vermogen van [gedaagde] niet heeft verlaten. [gedaagde] kan daarom niet worden veroordeeld tot de gevorderde medewerking aan teruglevering. De rechtbank zal [gedaagde] in plaats daarvan veroordelen tot medewerking aan de uitwissing van de in 2009 verrichte leveringsformaliteiten, zoals het meewerken aan aanpassing van openbare registers.

2.9.

[eisers] heeft verder nog gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot

a. a) het betalen van de kosten koper die hij in 2009 aan [gedaagde] heeft voldaan en

b) het betalen van € 7.500,00, zijnde het verschil tussen de betaalde koopsom en de waarde van de woning als deze vrij te verkopen zou zijn.

Ad a) De rechtbank stelt vast dat [eisers] niets concreet heeft gesteld aangaande door hem aan [gedaagde] (onverschuldigd) betaalde kosten. De frase 'kosten koper' ziet in het algemeen vooral op betaling van notariskosten en overdrachtsbelasting. Dat zijn geen betalingen aan [gedaagde] . Welke kosten aan [gedaagde] zijn betaald laat [eisers] volledig in het midden. Dit deel van de vordering zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

Ad b) Ook het gevorderde bedrag van € 7.500,00 zal de rechtbank afwijzen. Dwaling leidt tot een vordering uit onverschuldigde betaling. Voor de vraag of er recht bestaat op schadevergoeding geldt de regeling van de onrechtmatige daad. [eisers] heeft ter zake niets gesteld. Alleen al daarom moet de vordering worden afgewezen.

2.10.

[eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 3.187,50, aan de hand van het rapport Voorwerk II. Omdat pas recht op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten bestaat indien daadwerkelijk incassohandelingen zijn verricht (zodat vermogensschade bestaat in de zin van art. 6:96 lid 1 BW Pro), had [eisers] ten minste moeten stellen dat dergelijke handelingen zijn verricht en waaruit deze hebben bestaan. Nu hij dat heeft nagelaten, zal de rechtbank deze vordering afwijzen.

2.11.

Met betrekking tot de gevorderde dwangsommen overweegt de rechtbank dat de Hoge Raad bij arrest van 23 januari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:113) heeft bepaald dat een dwangsom kan worden opgelegd met betrekking tot een veroordeling tot medewerking aan de teruglevering van een onroerend goed tegen terugbetaling van de koopsom. Nu in het dictum van dit vonnis een uitdrukkelijke veroordeling tot terugbetaling van de koopprijs zal worden opgenomen, bestaat er geen grond om ook een dwangsom te zetten op terugbetaling van de koopsom. De gevorderde dwangsom is wel toewijsbaar voor zover het de verplichting van [gedaagde] om mee te werken aan de uitwissing van de in 2009 verrichte leveringsformaliteiten betreft. De rechtbank zal de dwangsommen beperken zoals hierna vermeld.

2.12.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

- dagvaarding € 94,79

- griffierecht 1.519,00

- salaris advocaat
6.000,00(3,0 punten × tarief € 2.000,00)

Totaal € 7.613,79

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

vernietigt de tussen partijen gesloten koopovereenkomst die is gedateerd op 26 januari 2009 en 22 januari 2009 door aanvaarding van het beroep van [eisers] op de vernietigbaarheid;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 275.000,00 (tweehonderdvijfenzeventig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 11 november 2015

tot de dag van volledige betaling,

3.3.

veroordeelt [gedaagde] om al datgene te doen en/of na te laten wat nodig is voor het uitwissen van de in 2009 met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] verrichte leveringsformaliteiten;

3.4.

bepaalt dat [gedaagde] voor elke dag dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eisers] aan de veroordeling sub 3.3 voldoet een dwangsom zal verbeuren van € 500,00 en verbindt aan de aldus te verbeuren dwangsommen een maximum van € 25.000,00;

3.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 7.613,79;

3.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wolthuis, mr. J. de Vroome en mr. E.W. van Weringh en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2015.^[1]

Vernietiging koopovereenkomst wegens wederzijdse dwaling over bestemming dienstwoning