Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Assen
zaaknummer / rolnummer: C/19/109091 / HA ZA 15-38
Vonnis van 9 december 2015
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE EMMEN,
zetelend te Emmen,
eiser,
advocaat mr. K. de Vries te Groningen,
tegen
de besloten vennootschap
MEGAHOME.NL B.V.,
statutair gevestigd te Almelo,
kantoorhoudende te Zenderen,
gedaagde,
advocaat mr. R.J.G. Bäcker te Rotterdam.
Partijen zullen hierna de Gemeente en Megahome genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 juni 2015;
- het proces-verbaal van comparitie van 21 oktober 2015 en in reactie daarop de brief van
mr. R.J.G. Bäcker van 16 november 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De rechtbank gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de volgende feiten die vaststaan omdat ze zijn gesteld en niet of niet voldoende zijn betwist of omdat die feiten blijken uit de in zoverre onweersproken gebleven inhoud van de overgelegde producties.
2.2.
Megahome is een zelfstandig aannemer die, tezamen met de aan haar verbonden groepsmaatschappijen, haar eigen (woningbouw)projecten in heel Nederland ontwikkelt en realiseert.
2.3.
In 1997 heeft de Gemeente een 'Masterplan Delftlanden' opgesteld, betreffende de ontwikkeling en realisatie van de woonwijk Delftlanden in drie fasen, waarvan Delftlanden-I de eerste fase betreft.
2.4.
Op 20 april 2000 heeft de Gemeente een intentieovereenkomst met Mega Projecten B.V. gesloten, met als doel te onderzoeken of partijen konden komen tot een samenwerkingsovereenkomst inzake een voor partijen kwalitatief, maatschappelijk en financieel-economisch aanvaardbaar plan voor de realisatie van Delftlanden-I.
2.5.
Vooruitlopend op een samenwerkingsovereenkomst hebben de Gemeente en Mega Projecten B.V. overeenstemming bereikt over een aantal te hanteren uitgangspunten, welke schriftelijk zijn vastgesteld in een overeenkomst d.d. 17 juli 2001, die ook wordt aangeduid als 'akkoord op hoofdlijnen'.
2.6.
Op 13 oktober 2004 heeft de Gemeente met Mega Projecten B.V. een samenwerkingsovereenkomst (hierna: 'SOK') gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van de woonwijk Delftlanden-I.
2.7.
In de considerans van de SOK is opgenomen:
'MEDE OVERWEGENDE:
Dat partijen er naar streven om de realisatie van Delftlanden-I in één opeenvolgende en onafgebroken bouwstroom te doen plaatsvinden waarbij eind 2004 gestart wordt met de realisatie van de hoofdstructuur, in de 2e helft van 2005 gestart wordt met de uitgifte van de eerste bouwpercelen, uitgifte van de laatste bouwpercelen in de 2e helft van 2010 plaatsvindt en de laatste bebouwing eind 2012 wordt voltooid;
Dat partijen van mening zijn dat een succesvolle realisatie van Delftlanden-I vraagt om een nauwe samenwerking tussen partijen, zowel bij de planontwikkeling als bij de realisatie als ook in het geval zich onvoorziene omstandigheden voordoen en dat partijen daartoe steeds - voor zover noodzakelijk - in overleg wensen te treden;
Dat ondanks de nauwe samenwerking tussen partijen zoals genoemd in de vorige overweging, de gemeente haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid behoudt en dat realisatie door Mega van een woningbouwprogramma binnen Delftlanden-I volledig voor eigen rekening en risico van Mega plaatsvindt;
Dat partijen van mening zijn dat het te realiseren woningbouwprogramma voldoende flexibiliteit moet bevatten om te kunnen inspelen op marktontwikkelingen en dat partijen daarom een boven- en ondergrens overeen wensen te komen met betrekking tot het aantal te realiseren woningen in Delftlanden-I;
Dat partijen van mening zijn dat ongeacht de vorengenoemde flexibiliteit in het woningbouwprogramma, het karakter en de stedenbouwkundige structuur van Delftlanden-I zoals tot uitdrukking gebracht op de kaart die als bijlage-1 bij deze overeenkomst is opgenomen, steeds gewaarborgd dient te zijn;
(…)
6.1.
Partijen streven er naar om realisatie van Delftlanden-I in één opeenvolgende en onafgebroken bouwstroom te doen plaatsvinden waarbij eind 2004 gestart wordt met de realisatie van de hoofdinfrastructuur, in de 2e helft van 2005 gestart wordt met de uitgifte van de eerste bouwpercelen, uitgifte van de laatste bouwpercelen in de 2e helft van 2010 plaatsvindt en de laatste bebouwing eind 2012 wordt voltooid.
6.2.
In verband met de financieel-economische haalbaarheid, een sluitend resultaat op de exploitatie, mogelijk veranderende marktomstandigheden en planologische uitvoerbaarheid is de realisatie van Delftlanden-I opgesplitst in drie Deelfasen, te noemen Deelfase 1a, 1b en 1c.
6.3.
Ter verdere uitwerking van het bepaalde in artikel 6 lid 1 en Pro 2 zijn partijen een Faseringsleidraad overeengekomen voor de realisatie van Delftlanden-I waarin de inhoud van de Deelfasen en de volgorde waarin de Deelfasen zullen worden gerealiseerd, alsmede een globale planning van de noodzakelijke werkzaamheden nader is uitgewerkt. Deze Faseringsleidraad is als bijlage-5 bijgevoegd en vormt een onlosmakelijk onderdeel van deze samenwerkingsovereenkomst.
6.4.
Indien de omstandigheden zoals genoemd in artikel 6 lid 2 daartoe Pro aanleiding geven, treden partijen in overleg over een aanpassing van de Faseringsleidraad.
6.5.
De Faseringsleidraad zoals beschreven in artikel 6 lid 3 legt Pro op partijen de inspanningsverplichting om alle benodigde werkzaamheden binnen het daarin opgenomen tijdschema te doen verrichten. (…)
2.9.
De Gemeente en Mega Projecten B.V. zijn voor wat betreft de fasering overeengekomen dat de gemeente 389.245 m² grond aan Mega Projecten B.V. verkoopt en dat de levering daarvan in de vorm van bouwpercelen en in zes, in oppervlakte min of meer gelijke delen - door partijen tranches genoemd -, zal geschieden. De levering zal zo veel mogelijk plaatsvinden in zes opeenvolgende jaren, ingaande de tweede helft van 2005 en zonder dat Mega Projecten B.V. enige aanspraak kan maken op aanpassing van de uitgiftetermijn of uitstel van juridische levering (artikelen 11.1, 11.2 en 11.3 van de SOK). In artikelen 11.4 en 11.5 van de SOK hebben partijen neergelegd dat de koopsom voor de 289.245 m² grond € 45.421.674,00 (exclusief omzetbelasting) zal bedragen en dat de Mega Projecten B.V. die koopsom in zes gelijke jaarlijkse termijnen van € 7.570.279,00 (exclusief omzetbelasting) zal voldoen, ingaande op het moment waarop de eerste bouwpercelen door de Gemeente aan Mega Projecten B.V. juridisch worden geleverd en vervolgens telkens één jaar nadien.
2.10.
De eerste vier tranches zijn door de Gemeente aan Mega Projecten B.V. geleverd en door Mega Projecten B.V. betaald.
2.11.
Mega Projecten B.V. heeft de rechten en verplichtingen uit de SOK overgedragen aan Megahome. Op 25 oktober 2010 hebben de Gemeente en Megahome een overeenkomst gesloten die zij hebben neergelegd in een akte die zij hebben aangeduid als 'Allonge I samenwerkingsovereenkomst Delftlanden-I' (hierna: Allonge-I). Deze Allonge-I luidt, voor zover van belang:
'Overwegingen:
A. De gemeente en Mega Projecten B.V. hebben op 13 oktober 2004 de Samenwerkingsovereenkomst Delftlanden-I (hierna te noemen: "SOK") ondertekend en voeren sedertdien de SOK uit.
B. In de SOK is bepaald dat het Mega Projecten B.V. niet is toegestaan om zonder expliciete toestemming van de gemeente haar rechten en verplichtingen uit de SOK over te dragen. Op verzoek van Mega Projecten B.V. bevestigt de gemeente aan Mega Projecten B.V. in te stemmen met de overdracht van alle rechten en plichten die krachtens de SOK aan Mega Projecten B.V. toekomen, aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Megahome.nl B.V., hierna te noemen: "Mega".
C. De gemeente en Mega zijn overeengekomen om op onderdelen af te wijken van de bepalingen in de SOK en de Faseringsleidraad die als bijlage-5 onderdeel uitmaakt van de SOK, en wensen de SOK en de Faseringsleidraad dienovereenkomstig aan te passen.
D. Deze Allonge I bij de Samenwerkingsovereenkomst Delftlanden-I (hierna te noemen: "Allonge I") vormt een onverbrekelijk geheel met de SOK. Buiten de wijzigingen en aanvullingen zoals opgenomen in deze Allonge I blijft de SOK voor het overige ongewijzigd van toepassing. In geval van tegenstrijdigheden tussen het bepaalde in deze Allonge I en de SOK prevaleert het bepaalde in deze Allonge I.'
2.12.
De Gemeente en Megahome hebben in de Allonge-I voor wat betreft de vijfde en zesde tranche gewijzigde afspraken neergelegd over de levering door de Gemeente, de voldoening van de koopsom door Megahome en de gevolgen van verzuim. De Allonge-I bepaalt ten aanzien daarvan:
'2. Uitgifte bouwpercelen aan Mega
2.1.
In afwijking van de data die voortvloeien uit toepassing van artikel 11 lid 2 en Pro lid 3 van de SOK en in afwijking van de data die voortvloeien uit de Faseringsleidraad die als bijlage-5 bij de SOK is gevoegd, komen partijen overeen dat de juridische levering door de gemeente en gelijktijdige aanvaarding door Mega van Tranche-5, alsmede gelijktijdige voldoening van de verschuldigde koopsom op grond van artikel 11 lid 4 en Pro lid 5 van de SOK door Mega, zal plaatsvinden op 18 januari 2016.
2.2.
Indien en zodra Mega in afwijking van het bepaalde in artikel 2 lid 1 geen Pro medewerking verleent aan juridische levering door de gemeente en gelijktijdige aanvaarding door Mega van Tranche-5 dan is er van rechtswege sprake van verzuim zonder nadere ingebrekestelling door de gemeente en is het bepaalde in de artikelen 3.1 t/m 3.6 van deze Allonge-I van toepassing.
2.3.
In afwijking van de data die voortvloeien uit toepassing van artikel 11 lid 2 en Pro lid 2 van de SOK en in afwijking van de data die voortvloeien uit de Faseringsleidraad die als bijlage-5 bij de SOK is gevoegd, komen partijen overeen dat de juridische levering door de gemeente en gelijktijdige aanvaarding door Mega van Tranche-6, alsmede gelijktijdige voldoening van de verschuldigde koopsom op grond van artikel 11 lid 4 en Pro 5 van de SOK door Mega, zal plaatsvinden op 18 januari 2017.
2.4.
Indien en zodra Mega in afwijking van het bepaalde in artikel 2 lid 3 geen Pro medewerking verleent aan juridische levering door de gemeente en gelijktijdige aanvaarding door Mega van Tranche-6 dan is er van rechtswege sprake van verzuim zonder nadere ingebrekestelling door de gemeente en is het bepaalde in de artikelen 3.1 t/m 3.6 van deze Allonge-I van toepassing.
2.5.
Partijen kunnen geen aanspraak maken op aanpassing of overleg over aanpassing van de termijnen zoals opgenomen in artikel 2.1 t/m 2.4 van deze Allonge I.
(…)
3. Gevolgen verzuim Mega inzake juridische levering Tranche-5 en/of Tranche 6
3.1.
Indien Mega op grond van het bepaalde in artikel 2 lid 2 in Pro verzuim is, is de koopovereenkomst die is opgenomen in artikel 11 lid 1 van Pro de SOK van rechtswege ontbonden voor zover die betrekking heeft op Tranche-5. Desgevraagd door Mega zal de gemeente deze ontbinding schriftelijk bevestigen aan Mega.
3.2.
In het geval zoals beschreven in artikel 3 lid 1 is Pro de gemeente van al haar verplichtingen jegens Mega ontslagen voor zover die betrekking hebben op Tranche-5.
3.3.
Indien Mega op grond van het bepaalde in artikel 2 lid 4 in Pro verzuim is, is de koopovereenkomst die is opgenomen in artikel 11 lid 1 van Pro de SOK van rechtswege ontbonden voor zover die betrekking heeft op Tranche-6. Desgevraagd door Mega zal de gemeente deze ontbinding schriftelijk bevestigen aan Mega.
3.4.
In het geval zoals beschreven in artikel 3 lid 3 is Pro de gemeente van al haar verplichtingen jegens Mega ontslagen voor zover die betrekking hebben op Tranche-6.
3.5.
De gemeente kan nimmer gehouden worden om Mega een alternatieve aanbieding te doen of anderszins aan Mega compensatie aan te bieden vanwege de ontbinding van de koop van Tranche-5 en Tranche-6. Evenmin kan Mega aanspraak maken op verdere bemoeienis bij de verloop van Tranche-5 en Tranche-6 aan derden door de gemeente. Mega zal zich onthouden van elke inmenging dienaangaande.
3.6.
Mega kan geen aanspraak maken op verrekening of vergoeding van kosten, schaden of interesten als gevolg van het bepaalde in artikel 3 lid 1 en Pro lid 3.
(…)
4. Bijdrage in de kosten
4.1.
Megahome betaalt de gemeente een bedrag van € 1.500.336 (eenmiljoenvijfhonderd-duizend en driehonderdzesendertig euro) als bijdrage in de derving van renteopbrengsten in de grondexploitatie vanwege de uitgestelde levering van Tranche-5 en Tranche-6.
4.2.
De helft van de onder artikel 4.1 genoemde bijdrage door Megahome zal in 6 (zes) gelijke jaarlijks opeenvolgende termijnen van ieder € 125.028 (hondervijfentwintigduizend en zesentwintig euro) worden voldaan. De eerste termijn dient op 18 januari 2011 te zijn voldaan en daarna tekens 1 (één) jaar nadien waarbij de laatste termijn 18 januari 2016 dient te zijn voldaan.
4.3.
De andere helft van de onder artikel 4.1 genoemde bijdrage door Megahome wordt in twee gelijke delen van ieder € 375.084 (driehondervijfenzeventig en vierentachtig euro) opgeteld bij de grondprijs van Tranche-5 en Tranche-6, en door Megahome voldaan op 18 januari 2016 en op 18 januari 2017. (…)
6. Aanpassing Faseringsleidraad
6.1.
De Faseringsleidraad die als bijlage-5 bij de SOK is gevoegd komt met de inwerkingtreding van de onderhavige Allonge I te vervallen. Hiervoor in de plaats treedt een nieuwe Faseringsleidraad die partijen overeengekomen, die een onverbrekelijk onderdeel uitmaakt van deze Allonge I en als bijlage-1 is bijgevoegd.
6.2.
De mogelijkheid tot overleg over aanpassing van de Faseringsleidraad zoals opgenomen in artikel
6 lid 4 van de SOK vervalt in zijn geheel.'
2.13.
In 2011 en 2012 heeft Megahome de op grond van artikel 2.4 van de Allonge-I verschuldigde bijdrage van € 125.028,00 per jaar aan de Gemeente voldaan. De bijdragen die op grond van artikel 2.4 van de Allonge-I op 18 januari 2013 en 18 januari 2014 aan de Gemeente zou voldoen, heeft Megahome niet betaald.
2.14.
In de brief van 9 december 2014 heeft de (advocaat van de) Gemeente Megahome gesommeerd om de per 18 januari 2013 en 18 januari 2014 verschuldigde bedragen vermeerderd met rente en kosten uiterlijk op 24 december 2014 te voldoen. Daarnaast heeft de (advocaat van de) Gemeente Megahome gesommeerd om haar uiterlijk 24 december 2014 mee te delen of Megahome bereid en in staat is haar overige verplichtingen uit de Allonge-I na te komen.
2.15.
In de brief van 28 januari 2015 constateert de (advocaat van de) Gemeente dat Megahome niet aan deze sommaties heeft voldaan, dat de per 18 januari 2015 verschuldigde termijn evenmin is betaald en dat Megahome op grond daarvan in verzuim is.
De Gemeente beroept zich om die reden op ontbinding van de overeenkomst, in welk kader in de brief is opgenomen:
'Op basis van de vorenstaande overwegingen verklaar ik namens de Gemeente Emmen jegens Mega, dat:
1. bij deze de Gemeente Emmen de artikel 2, 3.1 t/m 3.6, 4, 5 en 8 van de Allonge gedeeltelijk ontbindt in de tijd, namelijk voor zover deze artikelen betrekking hebben op de toekomst vanaf heden 28 januari 2015. (voor alle duidelijkheid: de artikelen 1, 3.7, 6 en 7 worden volledig in stand gelaten.)
2. bij deze de Gemeente Emmen de SOK gedeeltelijk ontbindt, namelijk voor zover deze betrekking heeft op Tranche-5 en Tranche-6, zoals deze begrippen zijn gedefinieerd in artikel 1 van Pro de Allonge.
Voorts maak ik namens de Gemeente jegens Mega aanspraak op vergoeding van de schade welke de Gemeente lijdt doordat geen wederzijdse nakoming doch gedeeltelijke ontbinding van de Allonge en de SOK heeft plaatsgevonden.'
2.16.
Megahome verzet zich tegen de door de Gemeente ingeroepen ontbinding.
3.De vordering en het verweer
3.1.
De Gemeente vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. Megahome zal veroordelen tot betaling aan de Gemeente van een bedrag groot
€ 453.851,64, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad € 3.287,84, en voorts te vermeerderen met de door Megahome verschuldigde vertragingsrente, zijnde de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf de vervaldatum van de onderliggende facturen, dat wil zeggen: over € 151.283.99 vanaf 18 januari 2013, over
€ 151.283,88 vanaf 18 januari 2014, en over € 151.283, 88 vanaf 18 januari 2015, steeds tot aan de dag der algehele voldoening;
2. voor recht zal verklaren dat de Allonge en de SOK gedeeltelijk zijn ontbonden door en conform de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring zoals verwoord in de als productie 10 bij dagvaarding in het geding gebrachte brief van de advocaat van de Gemeente d.d. 28 januari 2015, zodat ten gevolge daarvan op 28 januari 2015:
- de artikelen 2, 3.1 t/m 3.6, 4, 5 en 8 van de Allonge gedeeltelijk zijn ontbonden in de tijd, namelijk voor zover deze artikelen betrekking hebben op de toekomst vanaf 28 januari 2015;
- de SOK gedeeltelijk is ontbonden, namelijk voor zover deze betrekking had op Tranche-5 en Tranche-6, zoals deze begrippen zijn gedefinieerd in artikel 1 van Pro de Allonge.
3. Megahome zal veroordelen tot vergoeding van de schade die de Gemeente lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch gedeeltelijke ontbinding van de Allonge en de SOK heeft plaatsgevonden, bestaande uit:
- het door de Gemeente ten gevolge van de gedeeltelijke ontbinding van de Allonge niet te ontvangen deel van de in artikel 3.1 van de Allonge overeengekomen rentevergoeding, zijnde een bedrag groot € 1.512.838,80 inclusief BTW;
- de schade welk de Gemeente lijdt ten gevolge van het niet afnemen door Mega van de Tranches 5 en 6, en het niet ontwikkelen door Mega van deze gebieden zoals overeengekomen in de SOK, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
4. Megahome zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan haar vordering legt de Gemeente ten grondslag, samengevat weergegeven, dat Megahome in verzuim is met betrekking tot de betaling van een drietal op grond van artikel 4.2. van de Allonge-I opeisbare termijnen, ieder van € 125.028,00 (exclusief BTW), welke zijn vervallen op 18 januari 2013, 18 januari 2014 en 18 januari 2015. De Gemeente is van mening dat dit maakt dat zij op grond van artikel 6:265 BW Pro het recht heeft de Allonge-I geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit geldt volgens de Gemeente te meer, omdat zij goede gronden heeft te vrezen dat Megahome ook in haar overige verplichtingen uit de Allonge-I zal tekortschieten en Megahome evenmin heeft voldaan aan de sommatie van de Gemeente om zich bereid en in staat te verklaren haar overige verplichtingen na te komen. De Gemeente stelt dat het voor haar van groot belang is dat er duidelijkheid komt, zodat zij haar schade zoveel als mogelijk kan beperken en haar beleid met betrekking tot de Delftlanden aan deze situatie kan aanpassen. De Gemeente stelt dat zij om die reden belang heeft bij een verklaring voor recht dat de door haar ingeroepen gedeeltelijke ontbinding van de SOK en de Allonge-I heeft plaatsgevonden.
3.3.
Megahome concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de Gemeente althans tot afwijzing van haar vordering en veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze procedure alsmede in de nakosten. Tot haar verweer voert Megahome aan, samengevat weergegeven, dat er geen grond bestaat voor ontbinding en dat gelet op de omstandigheden ontbinding in elk geval niet gerechtvaardigd is. Megahome is van mening dat de Gemeente geen beroep toekomt op ontbinding van de SOK en de Allonge-I, omdat uit deze overeenkomsten volgt dat partijen ervoor hebben gekozen om ontbinding uit te sluiten. In artikel 16 lid 2 van Pro de SOK is namelijk bepaald dat de sanctie van een toerekenbare tekortkoming enkel nakoming is. Daarmee hebben partijen volgens Megahome de sanctie ontbinding op grond van artikel 6:265 BW Pro na een toerekenbare tekortkoming uitgesloten. Verder is in artikel 17 opgenomen Pro dat de SOK slechts eindigt door voltooiing van de wederzijdse rechten en verplichtingen, dan wel indien partijen gezamenlijk tot ontbinding besluiten. Ook dit wijst er volgens Megahome op dat eenzijdige ontbinding niet mogelijk is. Voor zover de Gemeente wel een beroep toekomt op ontbinding van de overeenkomst, is Megahome van mening dat de Gemeente in schuldeisersverzuim is geraakt, door haar verplichtingen jegens Megahome niet na te komen. Nu de Gemeente in schuldeisersverzuim is geraakt, komt haar volgens Megahome geen beroep toe op ontbinding van de SOK en de Allonge-I. Het verzuim van de Gemeente bestaat er volgens Megahome uit dat partijen in mei 2010 en nadien in januari 2012 een nadere flexibilisering zijn overeengekomen ten aanzien van de eisen die aan de te realiseren woningen worden gesteld en de Gemeente daar nooit opvolging aan heeft gegeven. Megahome voert aan dat zij aan de Gemeente duidelijk kenbaar heeft gemaakt op welke wijze zij tot flexibilisering van de invulling van de Delftlanden wenst te komen, waarbij het kunnen aanbieden van kleinere kavels en kleinere woningen volgens Megahome essentieel is en de verruiming van de woningaantallen per tranche een gegeven is. Volgens Megahome heeft de Gemeente deze voorgestelde flexibilisering steeds geblokkeerd zonder met concrete alternatieven te komen. Megahome voert aan dat zij de Gemeente in de e-mail van 13 november 2012 heeft aangespoord om te concretiseren dat er een aanzienlijk flexibelere invulling van de Delftlanden mogelijk wordt. Omdat de Gemeente volgens Megahome weliswaar welwillend maar inhoudelijk niet veelomvattend reageerde, heeft Megahome haar verplichtingen jegens de Gemeente door middel van de e-mail van 25 augustus 2012 op grond van artikelen 6:58 en 6:59 BW opgeschort en is zij zelf dus niet in verzuim geraakt.
Megahome voert verder aan dat mocht de Gemeente wel een beroep op ontbinding toekomen, de door haar gevorderde ontbinding niet mogelijk is, omdat de Gemeente ontbinding vordert van haar prestaties, terwijl zij de prestaties die zij heeft ontvangen niet ontbindt. De door de Gemeente ingeroepen ontbinding ziet namelijk enkel op de toekomst na 28 januari 2015, waarmee de Gemeente wel de termijnbetalingen beoogt op te strijken, maar haar daar tegenover staande verplichtingen niet hoeft na te komen. Bovendien rechtvaardigt de tekortkoming de (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst volgens Megahome niet. De vermeende tekortkoming - het niet betalen van de vergoeding van renteschade van de gemeente - staat volgens Megahome in geen enkele verhouding tot het geheel van afspraken uit de SOK en de Allonge-I. Dat volgt volgens Megahome reeds uit het feit dat de Gemeente een bedrag van slechts € 450.000,00 als grondslag neemt voor de ontbinding, terwijl de eerste vier tranches circa 15 miljoen euro kostten en de laatste twee tranches 15 miljoen. Het rentebeding maakt gelet hierop geen deel uit van de kern van de overeenkomst, zodat de tekortkoming volgens Megahome de ontbinding niet rechtvaardigt. Megahome voert verder aan dat gelet op de aard van de overeenkomst (samenwerking - een coöperatieve ontwikkeling en realisatie van de wijk Delftlanden), de wederzijdse belangen van partijen (succesvolle realisatie van de plannen) en de redelijkheid en billijkheid volgt dat de Gemeente geen beroep toekomt op (gedeeltelijke) ontbinding van de SOK en de Allonge-I. Voor zover dit anders mocht zijn, beroept Megahome zich op wijziging van de gevolgen van de overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW Pro). Megahome is van mening dat van haar niet kan worden verwacht dat zij de overeenkomst ongewijzigd in stand houdt, nu de demografische en economische omstandigheden dusdanig zijn verslechterd dat de plannen voor Delftlanden onhaalbaar zijn gebleken. Tot slot betwist Megahome dat zij gehouden is tot vergoeding van de door de Gemeente gestelde schade.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. De Gemeente heeft op
13 oktober 2004 met (de rechtsvoorganger van) Megahome een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten voor de ontwikkeling van de woonwijk Delftlanden-I in Emmen. Op grond van die overeenkomst is Megahome gehouden tot afname van gronden van de Gemeente, in zes verschillende tranches. De eerste tranche zou geleverd worden in 2005 en elke volgende tranche steeds een jaar later. De eerste vier tranches zijn conform de SOK door de Gemeente aan (de rechtsvoorganger van) Megahome geleverd en zijn door (de rechtsvoorganger van) Megahome betaald. Op 25 oktober 2010 hebben partijen in een Allonge-I van de SOK afwijkende afspraken gemaakt voor wat betreft de levering van de vijfde en zesde tranche. Partijen zijn overeengekomen dat de vijfde tranche op 18 januari 2016 zal worden geleverd en de zesde tranche op 18 januari 2017. Partijen zijn verder overeengekomen dat Megahome een vergoeding aan de Gemeente zal betalen voor de door de Gemeente als gevolg van de latere levering gederfde renteopbrengsten. De Gemeente stelt dat Megahome tekort is geschoten in de nakoming van die betalingsverplichting en dat dit haar het recht geeft de SOK en de Allonge-I gedeeltelijk te ontbinden en op vergoeding van schade. Megahome voert hiertegen verweer. Ten aanzien van de tegen deze achtergrond opgekomen geschilpunten, overweegt de rechtbank als volgt.
4.2.
Megahome voert aan dat de Gemeente geen beroep toekomt op (gedeeltelijke) ontbinding van de SOK en de Allonge-I omdat partijen ontbinding hebben uitgesloten. Bij de beoordeling van de vraag of de Gemeente het recht heeft de SOK en de Allonge-I (gedeeltelijk) te ontbinden, komt het daarom allereerst aan op de vraag wat partijen hieromtrent zijn overeengekomen. Deze vraag zal de rechtbank beantwoorden door de tussen partijen in de SOK en Allonge-I neergelegde overeenkomst uit te leggen. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gebruikte bewoordingen mochten toekennen en op wat zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kunnen omstandigheden een rol spelen als de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren en de rechtskennis die van hen verwacht mag worden (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).
4.3.
De rechtbank slaat in dit verband acht op het volgende. In de SOK hebben partijen in artikel 16 onder Pro ‘toerekenbare tekortkoming’ neergelegd dat indien één van partijen ook nadat zij in gebreke is gesteld haar verplichtingen uit de SOK niet nakomt, schadeplichtig zal zijn. In de Allonge-I is opgenomen dat de Allonge-I een onverbrekelijk geheel vormt met de SOK en dat de SOK buiten de wijzigingen en aanvullingen zoals opgenomen in de Allonge-I ongewijzigd van toepassing blijft. In de Allonge-I is verder neergelegd dat als Megahome geen medewerking verleent aan de juridische levering van tranche-5 en/of tranche-6, zij van rechtswege in verzuim is (artikelen 2.2. en 2.4.) en de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden is voor zover deze betrekking heeft op tranche-5 en/of tranche-6 (artikelen 3.1. en 3.3.).
4.4.
Het voorgaande in onderling verband en samenhang beschouwd leidt er naar het oordeel van de rechtbank toe dat niet kan worden aangenomen dat partijen de in de wet in artikel 6:265 BW Pro neergelegde regeling omtrent de ontbinding van de overeenkomst in geval van een tekortkoming van één van de partijen, hebben willen uitsluiten. De door Megahome gestelde omstandigheid dat in de SOK is opgenomen dat de overeenkomst eindigt op het moment dat alle rechten en verplichtingen over en weer voortvloeiende uit de overeenkomst volledig zijn uitgewerkt dan wel partijen tot ontbinding besluiten, maakt dit niet anders. Dit sluit naar het oordeel van de rechtbank namelijk op zichzelf genomen niet uit dat partijen zich in geval van een tekortkoming ingevolge artikel 6:265 BW Pro op ontbinding van de overeenkomst kunnen beroepen. Dat die mogelijkheid niet expliciet is opgenomen in de SOK, maakt niet dat partijen hebben bedoeld die mogelijkheid uit te sluiten. Omdat Megahome evenmin feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit moet worden afgeleid dat partijen dit wel hebben bedoeld, faalt haar verweer dat de Gemeente zich niet op ontbinding kan beroepen omdat partijen de mogelijkheid tot ontbinding hebben uitgesloten.
4.5.
Megahome voert verder aan dat de Gemeente geen beroep toekomt op ontbinding van de overeenkomst omdat juist de Gemeente haar verplichtingen niet nakomt, waardoor de Gemeente en niet Megahome in verzuim is geraakt. Volgens Megahome zijn partijen naast de in de Allonge-I neergelegde regeling over de afname van tranche 5 en tranche 6 en de daarin neergelegde verplichting van Megahome tot het vergoeden van door de Gemeente gederfde renteopbrengsten een ‘nadere flexibilisering’ overeengekomen. De Gemeente is volgens Megahome in verzuim gekomen door de overeengekomen ‘nadere flexibilisering’ niet na te komen. Megahome voert aan dat dit haar het recht gaf haar verplichtingen uit de SOK en Allonge-I op te schorten op grond van artikel 6:58 in Pro samenhang met artikel 6:59 BW Pro.
4.6.
Te beoordelen staat aldus of het beroep van Megahome op opschorting van haar verplichtingen uit de Allonge-I in de weg staat aan een geslaagd beroep van de Gemeente op (gedeeltelijke) ontbinding van de SOK en de Allonge-I. Bij die beoordeling slaat de rechtbank acht op hetgeen Megahome in haar conclusie van antwoord ten aanzien van die nadere flexibilisering stelt (randnummer 89 e.v. van de conclusie van antwoord):
‘Naast de aanpassing van de Faseringsleidraad zijn partijen ook een nadere flexibilisering overeengekomen. Deze flexibilisering ziet, gezien het voorgaande, niet op het aanpassen van de termijnen van afname of betaling, maar op de vereisten die de Gemeente had gesteld aan de te realiseren woningen.
Deze afspraak is, zoals hiervoor geschetst, tussen partijen gemaakt in de besprekingen van mei 2010 en is nadien nader herhaald en besproken bij de bespreking in januari 2012. De Gemeente heeft hier tot op de dag van vandaag echter nooit opvolging aan gegeven.
Het feit dat de Gemeente wel bewust is van haar verplichting om met Megahome te spreken over flexibilisering, blijkt ook uit de brieven d.d. 21 december 2012 en 12 februari 2013.
De afspraak die de Gemeente met Megahome heeft gemaakt omtrent de nadere flexibilisering (naast de aanpassing van de Faseringsleidraad) past daarbij ook binnen het kader van de Samenwerkingsovereenkomst. Daaruit volgt immers dat de strekking van de Samenwerkingsovereenkomst onder meer is dat partijen een bepaalde mate van flexibiliteit en samenwerking betrachten om de realisatie uit te kunnen voeren. Dit blijkt onder meer uit de volgende bestanddelen van de Samenwerkingsovereenkomst:
- Considerans 2 op pagina 2 van de Samenwerkingsovereenkomst luidt:
‘Dat partijen van
‘Dat partijen van
mening zijn dat een succesvolle realisatie van Delftlanden-I vraagt om een nauwe samenwerking tussen partijen, zowel bij de planontwikkeling als bij de realisatie als ook in het geval zich onvoorziene omstandigheden voordoen en dat partijen daartoe steeds – voorzover noodzakelijk – in overleg wensen te treden.’:
- Considerans 4 op pagina 2 van de Samenwerkingsovereenkomst luidt:
‘Dat partijen van mening zijn dat het te realiseren woningbouwprogramma voldoende flexibiliteit moet bevatten om te kunnen inspelen op marktontwikkelingen (…);
‘Dat partijen van mening zijn dat het te realiseren woningbouwprogramma voldoende flexibiliteit moet bevatten om te kunnen inspelen op marktontwikkelingen (…);
- Artikel 6.1 Samenwerkingsovereenkomst luidt:
‘Partijen streven er naar om realisatie van Delftlanden-I in één opvolgende en onafgebroken bouwstroom te doen plaatsvinden (…)’
‘Partijen streven er naar om realisatie van Delftlanden-I in één opvolgende en onafgebroken bouwstroom te doen plaatsvinden (…)’
- Artikel 6.2 Samenwerkingsovereenkomst luidt:
‘In verband met de financieel-economische haalbaarheid, een sluitend resultaat op de exploitatie, mogelijk veranderde marktomstandigheden en planologische uitvoerbaarheid is de realisatie van Delftlanden-I opgesplitst (..).’
‘In verband met de financieel-economische haalbaarheid, een sluitend resultaat op de exploitatie, mogelijk veranderde marktomstandigheden en planologische uitvoerbaarheid is de realisatie van Delftlanden-I opgesplitst (..).’
- Artikel 6.4 Samenwerkingsovereenkomst luidt:
‘Indien de omstandigheden zoals genoemd in artikel 6 lid 2 daartoe Pro aanleiding geven treden partijen in overleg over een aanpassing van de Faseringsleidraad.’
‘Indien de omstandigheden zoals genoemd in artikel 6 lid 2 daartoe Pro aanleiding geven treden partijen in overleg over een aanpassing van de Faseringsleidraad.’
Uit de hiervoor aangehaalde passages van de Samenwerkingsovereenkomst blijkt dat partijen een coöperatieve houding jegens elkaar voor de aanpassing van de afspraken onder concrete omstandigheden voor ogen hebben.
Megahome heeft – met het oog op de coöperatieve geest van de Samenwerkingsovereenkomst – herhaaldelijk contact gezocht met de Gemeente om te komen tot een flexibelere invulling van de bouw van de woningen in Delftlanden, zoals partijen immers zijn overeengekomen.
(..)
De afspraken over de nadere flexibilisering dateren al vanaf mei 2010, maar na anderhalf jaar had de Gemeente hiervan nog geen enkele blijk van opvolging gegeven. Daarna heeft Megahome aangestuurd op een bespreking die uiteindelijk in januari 2012 heeft plaatsgevonden. Ook daar werd aangegeven dat de Gemeente haar verplichtingen zou nakomen en een voorstel tot nadere flexibilisering zou doen. Ook dit heeft de Gemeente nagelaten.
Megahome heeft duidelijk kenbaar gemaakt aan de Gemeente op welke wijze zij tot flexibilisering van de invulling van Delftlanden wenst te komen. Het kunnen aanbieden van kleinere kavels en kleinere woningen is daarbij essentieel. Verruiming van de woningaantallen per tranche is daarmee een gegeven. De Gemeente heeft deze voorgestelde flexibilisering steeds geblokkeerd zonder met concrete alternatieven te komen.
Vanwege de - inmiddels veelvuldig aangetoonde – weigerachtige houding van de Gemeente heeft Megahome op 13 november 2012 de Gemeente aangespoord om haar toezeggingen in het kader van de flexibilisering na te komen:
‘Tijdens het overleg begin dit jaar kwam uw wethouder met voorstellen zoals vrij bouwen / vergunningvrij bouwen, die de gemeente verder zou uitwerken tot een concreet voorstel, maar spijtig genoeg hebben wij nooit dit voorstel mogen ontvangen, sterker het is totaal stil gebleven.
Nadrukkelijk willen wij er de gemeente op attenderen en oproepen om verdere schade te beperken dat de gemeente op korte termijn concretiseert dat er een aanzienlijke flexibelere invulling van de Delftlanden mogelijk wordt: (…)’- email d.d. 13 november 2012.’
Op deze aanmaning antwoordde de Gemeente welwillend – zoals de Samenwerkingsovereenkomst voorschrijft – maar inhoudelijk (wederom) niet veelomvattend. Daarop heeft Megahome bij e-mail d.d. 25 november 2012 uitgebreid gereageerd en haar standpunten uiteengezet. Ten slotte heeft Megahome bij de door haar verzonden email d.d. 25 november 2012 de betaling opgeschort vanwege het in gebreke blijven van de Gemeente.
‘Wij schorten onze verplichtingen op inzake de Delftlanden, over de periode dat de gemeente in gebreke is.’email d.d. 25 november 2012.
Ook na de diverse e-mails en sommaties van Megahome is door de Gemeente geen navolging gegeven aan afgesproken nadere flexibilisering. Om die reden is de Gemeente reeds – en in ieder geval – sinds 25 november 2012 in verzuim ten aanzien van de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeien uit de Allonge. (..)
Gelet op het voorgaande is geen sprake van een grond voor ontbinding van de Samenwerkingsovereenkomst en de Allonge door de Gemeente. De Gemeente is – in ieder geval sinds 25 november 2012 - zelf in verzuim. Megahome is derhalve op grond van artikel 6:58 en Pro 6:59 BW gerechtigd haar verplichtingen onder de Samenwerkingsovereenkomst en de Allonge op te schorten. (..)’
4.7.
De Gemeente heeft gemotiveerd weersproken dat zij tekort is gekomen in de nakoming van haar verplichtingen jegens Megahome. De Gemeente voert aan dat het onderwerp ‘flexibilisering’ in 2010 tussen partijen ter sprake is gekomen en dat zij heeft aangegeven een nader verzoek van Megahome daartoe in de toekomst serieus te zullen behandelen. Volgens de Gemeente is dat onderwerp pas in 2012 door Megahome aangeroerd, waarop de Gemeente zich bereid heeft verklaard overleg te voeren. De Gemeente verwijst in dit kader onder meer naar haar e-mail van 16 november 2012 waarin is opgenomen:
‘De gemeente Emmen wil graag de mogelijkheden tot een flexibelere invulling van de Delftlanden met u bespreken. Ik zie uw voorstellen ten aanzien van deze flexibelere invulling m.b.t. de gronden die in het bezit zijn van Megahome in de Delftlanden graag tegemoet. Ik stel voor om u visie en ideeën, ten aanzien van dit onderwerp, te bespreken in een gesprek samen met wethouder Sleeking. Voorstel is om dit gesprek voor de kerst nog te laten plaatsvinden. Vervolgens kan de gemeente zich beraden over het resultaat van dit gesprek om in februari 2013 samen met u mogelijkheden en eventuele vervolgstappen te bespreken.’
Verder verwijst de Gemeente naar het brief van 21 december 2012, die luidt, voor zover van belang:
‘(..) Met betrekking tot de flexibelere invulling van de Delftlanden zijn wij bereid om hieraan invulling te geven. Wij nodigen u nogmaals uit om met wethouder Sleeking en projectmanager Schipper te overleggen over realisatie van op de marktvraag afgestemde woningtypes. Daarbij merken wij het volgende op.
Als uitgangspunt in de discussie met betrekking tot de flexibelere invulling van de Delftlanden dient de, binnenkort door de raad vast te stellen, “Woonvisie 2012-2017 Thuis in Emmen” te zijn. In deze woonvisie staat met betrekking tot de Delftlanden het volgende aangegeven: (…)’
en verwijst de Gemeente naar haar brief van 21 januari 2013, die luidt, voor zover van belang:
‘(…) Zoals eerder aangegeven, in onze brief d.d. 21 december 2012, zijn wij bereid om invulling te geven aan flexibilisering van de woningbouw in het bestemmingsplan Delftlanden. Doelstelling van ons college is om, ondanks de moeilijke economische situatie, zoveel mogelijk van de geplande woningbouw te realiseren. Uiteraard zijn wij ook bereid om de gemeenteraad de vereiste instemming voor aanpassingen te vragen. Wij denken in dit kader aan bijvoorbeeld het versoepelen van welstandseisen en van bebouwingsregels in het bestemmingsplan etc. Gezien het feit dat de infrastructuur al aanwezig is, zal deze als uitgangspunt worden gehanteerd en willen wij, in het gebied dat al gedeeltelijk bebouwd is, ook vasthouden aan een bepaalde stedenbouwkundige eenheid. Voorts streven wij ernaar de bebouwingsdichtheid niet te laten toenemen. (..)’
De Gemeente voert aan dat de omstandigheid dat het overleg tot op heden nergens toe heeft geleid, niet aan haar is te wijten, zodat er geen sprake is van enige tekortkoming aan haar zijde.
4.8.
Gelet op dit verweer had het op de weg van Megahome gelegen om haar stelling dat zij een ‘nadere flexibilisering’ met de Gemeente is overeengekomen en dat de Gemeente is tekort gekomen in het nakomen van haar uit die overeenkomst voortvloeiende verbintenissen, nader te onderbouwen. Dat heeft Megahome naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gedaan. Zo heeft zij ter comparitie aangevoerd (randnummer 6 van haar comparitieaantekeningen): ‘De Gemeente is in de afgelopen jaren in het geheel niet welwillend gebleken tot enige flexibiliteit jegens Megahome, in tegenstelling tot hetgeen in de Samenwerkingsovereenkomst en de Allonge is opgenomen en door of namens de Gemeente meermaals per brief en per e-mail is toegezegd. Gezien het feit dat de Gemeente in gebreke is gebleven haar verplichtingen na te komen, heeft Megahome op haar beurt haar verplichtingen onder de Samenwerkingsovereenkomsten en de Allonge opgeschort.’, maar daarmee stelt zij geen feiten waaruit kan blijken wat de door haar gestelde ‘flexibiliseringsafspraak’ feitelijk inhoudt en stelt zij evenmin feiten waaruit kan blijken dat de Gemeente in weerwil van wat de Gemeente tot haar verweer heeft aangevoerd, in de nakoming van die afspraak is tekortgekomen.
4.9.
Met de verder door Megahome ter comparitie gegeven toelichting heeft zij dat evenmin gedaan. Volgens Megahome moet de afspraak tot ‘nadere flexibilisering’ zo worden begrepen dat de kostprijs wordt verlaagd, door het aanpassen van de kavelgrootte of door verlaging van de grondprijs. Uit wat Megahome stelt volgt echter niet dat partijen met het uitspreken van de bereidheid te komen tot een ‘nadere flexibilisering’ hebben bedoeld dat de kavelgrootte zou worden aangepast of de kostprijs zou worden verlaagd, of op grond waarvan Megahome redelijkerwijs heeft mogen begrijpen dat de Gemeente dat heeft bedoeld (artikel 3:33 in Pro samenhang met artikel 3:35 BW Pro). Dat Megahome dit wel zo heeft begrepen of redelijkerwijs heeft mogen begrijpen sluit ook niet aan bij haar eigen stellingen, bijvoorbeeld:
‘Deze flexibilisering ziet, gezien het voorgaande, niet op het aanpassen van de termijnen van afname of betaling, maar op de vereisten die de Gemeente had gesteld aan de te realiseren woningen (randnummer 89 van haar conclusie van antwoord)’
en
‘Het feit dat de Gemeente wel bewust is van haar verplichting om met Megahome te spreken over flexibilisering, blijkt ook uit de brieven d.d. 21 december 2012 en 12 februari 2013. (randnummer 91 van haar conclusie van antwoord’
en
‘Vanwege de - inmiddels veelvuldig aangetoonde – weigerachtige houding van de Gemeente heeft Megahome op 13 november 2012 de Gemeente aangespoord om haar toezeggingen in het kader van de flexibilisering na te komen: ‘Tijdens het overleg begin dit jaar kwam uw wethouder met voorstellen zoals vrij bouwen / vergunningvrij bouwen, die de gemeente verder zou uitwerken tot een concreet voorstel, maar spijtig genoeg hebben wij nooit dit voorstel mogen ontvangen, sterker het is totaal stil gebleven (randnummer 96 van haar conclusie van antwoord) .
Deze stellingen duiden er juist op dat partijen niet meer en niet minder dan de bereidheid hebben uitgesproken om over ‘flexibilisering’ te zullen spreken, zonder dat reeds duidelijk was op welke wijze aan die flexibilisering invulling zou worden gegeven. Dat sluit eveneens aan bij de verklaring van de heer Welles van Megahome ter comparitie: ‘de flexibilisering zou nader ingevuld worden’. Indien partijen zouden zijn overeengekomen dat met die flexibilisering uitsluitend werd bedoeld dat de Gemeente de kavelgroottes zou wijzigen of de grondprijs zou verlagen, lag het bovendien niet voor de hand dat Megahome in de hiervoor aangehaalde brief van 13 november 2012 aan de Gemeente had bericht dat de Gemeente spijtig genoeg niet aan haar toezegging heeft voldaan om voorstellen als vergunningsvrij bouwen / vrij bouwen nader uit te werken.
4.10.
Nu de Gemeente gemotiveerd heeft weersproken dat het haar bedoeling is geweest om de kavelgrootte aan te passen of de grondprijs te verlagen en eveneens heeft weersproken dat partijen dit in het kader van flexibilisering hebben bedoeld, maakt de stelling van Megahome dat het bij professionele marktpartijen, deskundig op het gebied van vastgoedontwikkeling, algemeen bekend is dat onder flexibilisering moet worden verstaan de mogelijkheid om de invulling zo aan te passen dat het project voor wat betreft de uiteindelijke vraagprijs beter op de vraag van de markt aansluit, het voorgaande niet anders.
4.11.
Dit leidt ertoe dat wat Megahome heeft gesteld onvoldoende is om aan te nemen dat de Gemeente tekort is geschoten in enige verplichting om te komen tot een ‘nadere flexibilisering’. Het op die tekortkoming gebaseerde beroep van Megahome op opschorting als bedoeld in artikel 6:58 in Pro samenhang met artikel 6:59 BW Pro van haar verplichting uit de Allonge-I tot het jaarlijks betalen van een bijdrage van € 125.028,00 in de als gevolg van de latere levering van Tranche-5 en Tranche-6 gederfde renteopbrengsten, faalt daarom. Dit beroep staat derhalve niet in de weg aan toewijzing van de vordering van Gemeente tot (gedeeltelijke) ontbinding van de SOK en de Allonge-I.
4.12.
Omdat Megahome op grond van artikel 4.2 van de Allonge-I gehouden was om bij te dragen in de gederfde renteopbrengsten van de Gemeente door in zes jaarlijks opeenvolgende termijnen van ieder € 125.028,00 euro te voldoen en zij die termijnbetaling op 18 januari 2013 en 18 januari 2014 na daartoe in gebreke te zijn gesteld niet heeft gedaan, mocht de Gemeente naar het oordeel van de rechtbank de SOK en de Allonge-I in beginsel (gedeeltelijk) ontbinden (artikel 6:265 BW Pro).
4.13.
Nu de achtergrond van de in de Allonge-I neergelegde afspraken is geweest dat de Gemeente aan Megahome in afwijking van de SOK uitstel verleende voor de afname van Tranche-5 en Tranche-6 en dat daartegenover stond dat Megahome zou bijdragen in de door de Gemeente als gevolg daarvan gederfde renteopbrengsten, is (gedeeltelijke) ontbinding – anders dan Megahome aanvoert - naar het oordeel van de rechtbank ook gerechtvaardigd. Nu juist de tegenover de latere levering staande afspraak tot het betalen van de bijdrage in de gederfde renteopbrengsten niet is nagekomen, kan evenmin worden aangenomen dat gedeeltelijke ontbinding - zoals Megahome aanvoert - in strijd is met de aard van de overeenkomst, de wederzijdse belangen van partijen of de redelijkheid en billijkheid.
4.14.
Daaraan doet niet af het beroep van Megahome op wijziging van de gevolgen van de overeenkomst wegens onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. Naar het oordeel van de rechtbank kan de door Megahome gestelde omstandigheid dat de economische en demografische situatie in de gemeente Emmen is gewijzigd tegen de achtergrond van wat in de considerans van de SOK is opgenomen: ‘Dat ondanks de nauwe samenwerking tussen partijen zoals genoemd in de vorige overweging, de gemeente haar volledige publiekrechtelijke verantwoordelijkheid behoudt en dat realisatie door Mega van een woningbouwprogramma binnen Delftlanden-I volledig voor eigen rekening en risico van Mega plaatsvindt’ en tegen de achtergrond van de omstandigheid dat partijen de in de Allonge-I neergelegde nadere afspraken hebben gemaakt na het intreden van de economische crisis en nadat reeds duidelijk was dat de verkoop van de door Megahome te realiseren woningen in Delftlanden-I niet liep zoals partijen bij het sluiten van de SOK voor ogen hadden, niet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Daarnaast stelt Megahome niet op welke wijze de in de gevolgen van de in de SOK en Allonge-I neergelegde overeenkomst volgens haar gewijzigd zou moeten worden. Wat Megahome stelt staat tegen de achtergrond van het voorgaande in elk geval niet in de weg aan de bevoegdheid van de Gemeente de SOK en de Allonge-I (gedeeltelijk) te ontbinden.
4.15.
Die (gedeeltelijke) ontbinding heeft de Gemeente bij brief van 28 januari 2015 ingeroepen. De Gemeente heeft de artikelen 2, 3.1 t/m 3.6, 4 , 5 en 8 van de Allonge-I gedeeltelijk ontbonden in de tijd, namelijk voor zover deze artikelen betrekking hebben op de toekomst vanaf 28 januari 2015. Daarnaast heeft de Gemeente de SOK gedeeltelijk ontbonden, namelijk voor zover deze betrekking had op Tranche-5 en Tranche-6.
Anders dan Megahome is de rechtbank van oordeel dat de omstandigheid dat de Allonge-I alleen voor wat betreft de toekomstige verplichtingen wordt ontbonden, niet meebrengt dat deze wijze van ontbinding in strijd is met artikel 6:270 BW Pro. De door de Gemeente gevorderde verklaring voor recht dat de Allonge-I en de SOK gedeeltelijk zijn ontbonden door de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van 28 januari 2015, zal daarom worden gegeven.
4.16.
Daarnaast zal de rechtbank Megahome veroordelen tot betaling aan de Gemeente van de door haar op 18 januari 2013, 18 januari 2014 en 18 januari 2015 niet betaalde tegemoetkoming in de gederfde renteopbrengsten van de gemeente, zijnde een bedrag van
€ 453.851,64 (3 x € 125.028,00 exclusief BTW - € 151.283,88 inclusief BTW). De daarover gevorderde en niet weersproken rente als bedoeld in artikel 6:119a BW zal eveneens worden toegewezen.
4.17.
De Gemeente heeft verder voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Nu het door haar gevorderde bedrag van € 3.287,84 in overeenstemming is met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, zal dit bedrag eveneens worden toegewezen.
4.18.
De door de Gemeente ingevolge artikel 6:277 BW Pro gevorderde vergoeding van schade die de Gemeente lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming maar gedeeltelijke ontbinding van de Allonge-I en de SOK heeft plaatsgevonden, zal eveneens worden toegewezen. Redengevend is dat indien wederzijdse nakoming had plaatsgevonden, Megahome tot en met 18 januari 2016 jaarlijks het bedrag van € 125.028,00 (exclusief BTW) had moeten betalen en daarnaast twee keer een bedrag van € 375.084,00 op
18 januari 2016 en op 18 januari 2017 als bijdrage in de door de Gemeente gederfde renteopbrengsten. Deze betalingen loopt de Gemeente door de gedeeltelijke ontbinding mis, zodat dit als haar schade is aan te merken. Dit betekent dat zal worden toegewezen het bedrag van € 125.028,00 dat Megahome per 18 januari 2016 verschuldigd zou worden en twee keer het bedrag van € 375.084,00 dat Megahome op 18 januari 2016 en 18 januari 2017 verschuldigd zou worden, zijnde een bedrag van in totaal € 875.196,00. De daarover gevorderde BTW zal niet worden toegewezen, omdat over schadevergoeding geen BTW is verschuldigd.
4.19.
De Gemeente heeft verder vergoeding van schade gevorderd die zij stelt te lijden doordat Megahome Tranche-5 en Tranche-6 niet afneemt en doordat deze gebieden niet door Megahome worden ontwikkeld zoals overeengekomen in de SOK, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. De Gemeente heeft in dat kader gesteld dat de mogelijkheid bestaat dat zij meer schade dan de onder rov. 4.18 genoemde schade lijdt doordat ontbinding in plaats van wederzijdse nakoming van de overeenkomst heeft plaatsgevonden. Ter comparitie heeft zij ter onderbouwing daarvan aangevoerd dat de Gemeente gronden bouwrijp heeft gemaakt en daarvoor aanzienlijke kosten heeft gemaakt. De Gemeente heeft daarnaast toegelicht dat als zij de grond zou verkopen aan een andere partij, dit naar verwachting minder oplevert dan de met Megahome overeengekomen koopsom.
4.20.
Nu uit deze door de Gemeente betrokken stellingen naar het oordeel van de rechtbank toereikend blijkt dat de Gemeente mogelijk (meer) schade heeft geleden als gevolg van de ontbinding dan uit rov. 4.18 volgt en begroting van die schade op dit moment niet mogelijk is, zal de rechtbank ingevolge artikel 612 Rv Pro de veroordeling uitspreken tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat. De Gemeente heeft daarmee namelijk voldoende gesteld voor een verwijzing naar de schadestaat (zie: HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2789; HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2793 en
HR 8 april 2006, ECLI:NL:HR:2005:AR7435).
4.21.
Megahome zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- dagvaarding € 105,79
- griffierecht 3.864,00
- salaris advocaat
6.422,00(2,0 punten × tarief € 3.211,00)
6.422,00(2,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 10.391,79.
BESLISSING
De rechtbank
1. veroordeelt Megahome om aan de Gemeente te betalen een bedrag van € 457.139,48 (vierhonderdzevenenvijftig duizendéénhonderdnegenendertig euro en achtenveertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het bedrag van € 453.851,64 vanaf de vervaldatum van de onderliggende facturen, dat wil zeggen:
- over € 151.283,88 vanaf 18 januari 2013,
- over € 151.283,88 vanaf 18 januari 2014,
- over € 151.283,88 vanaf 18 januari 2015,
telkens tot de dag van volledige betaling,
2. verklaart voor recht dat de Allonge-I en de SOK gedeeltelijk zijn ontbonden door en conform de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring zoals verwoord in de als productie 10 bij dagvaarding in het geding gebrachte brief van de advocaat van de Gemeente d.d. 28 januari 2015, zodat ten gevolde daarvan op 28 januari 2015:
- de artikelen 2, 3.1 t/m 3.6, 4, 5 en 8 van de Allonge-I gedeeltelijk zijn ontbonden in de tijd, namelijk voor zover deze artikelen betrekking hadden op de toekomst vanaf 28 januari 2015;
- de SOK gedeeltelijk is ontbonden, namelijk voor zover deze betrekking had op Tranche-5 en Tranche-6, zoals deze begrippen zijn gedefinieerd in artikel 1 van Pro de Allonge-I,
3. veroordeelt Megahome tot vergoeding van de schade die de Gemeente lijdt, doordat geen wederzijdse nakoming doch gedeeltelijke ontbinding van de Allonge-I en de SOK heeft plaatsgevonden, bestaande uit:
- het door de Gemeente ten gevolge van de gedeeltelijke ontbinding van de Allonge niet te ontvangen deel van de in artikel 4.1 van de Allonge-I overeengekomen rentevergoeding, zijnde een bedrag van € 875.196,00;
- de schade welke de Gemeente lijdt ten gevolge van het niet afnemen door Megahome van de Tranches 5 en 6, en het niet ontwikkelen door Megahome van deze gebieden zoals overeengekomen in de SOK, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
4. veroordeelt Megahome in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 10.391,79,
5. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 1., 3. en 4. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wolthuis, mr. J. de Vroome en mr. W. Huizing en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2015. [1]