ECLI:NL:RBNNE:2017:3138

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Leeuwarden

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 16/38

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 augustus 2017 in de zaak tussen

[eiseres] , te [plaats] , eiseres

(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Tytsjerksteradiel (Werkmaatschappij 8KTD), verweerder

(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).

Procesverloop

Bij besluit van 28 februari 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 284.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 april 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

De onroerende zaak is een agrarisch complex dat bestaat uit een woning verbonden met een bedrijfsgebouw en een aantal andere deelobjecten (voornamelijk schuren en bergingen). De onroerende zaak heeft een totale kaveloppervlakte van 24.230 m².

Geschil en beoordeling

2.1

Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014. Eiseres bepleit een waarde van € 200.000 en verweerder staat een waarde voor van € 284.000.

2.2

Op het aanslagbiljet waarop de WOZ-beschikking is vermeld, is ook een aanslag in de onroerende zaakbelasting opgenomen. Blijkens de van hen afkomstige stukken lijken partijen tevens van mening te verschillen over de vraag of er in het licht van de heffing van de onroerende zaakbelasting sprake is van een 'woning' of van een 'niet-woning'. Desgevraagd hebben partijen ter zitting verklaard dat zulks het geval is. Met partijen is vervolgens besproken dat de betreffende discussie binnen het kader van de Wet WOZ als zodanig geen rol speelt (maar voortborduurt op de waarde zoals die voor de Wet WOZ is of wordt vastgesteld). Uit de toelichting ter zitting en het aanslagbiljet maakt de rechtbank op, dat verweerder de onroerende zaak vooralsnog heeft aangemerkt als woning, nu voor wat betreft de onroerende zaakbelasting slechts een aanslag in de eigenarenbelasting is opgelegd. Aangezien deze situatie voor eiseres gunstiger is dan behandeling als 'niet-woning', zal de rechtbank geen uitvoering geven aan het bepaalde in artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het beroep richt zich dus alleen tegen de vastgestelde WOZ-beschikking.

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2014 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

4.1

Beide partijen hebben hun standpunten uitgewerkt in een taxatiekaart, waarin een uitsplitsing per deelobject is opgenomen.

4.2

Uit de overgelegde taxatiekaarten, de overige stukken van het geding en hetgeen ter zitting is besproken, maakt de rechtbank op dat het geschil zich met name toespitst op de waardering van de volgende deelobjecten:

1. De waardering van de woning (verbonden aan het bedrijfsgebouw);

2. De omvang van de in aanmerking te nemen grond (het aantal m²) c.q. de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling en de waarde van die grond.

4.3

De rechtbank zal in het navolgende deze twee aspecten van de waardering achtereenvolgens bespreken. Daarbij zij opgemerkt, dat de toets van de waardering in het kader van de Wet WOZ uiteindelijk de eindwaarde betreft. Voor een gegrond beroep is het dus niet voldoende dat komt vast te staan dat eiseres de door verweerder gehanteerde waardering van een enkel deelobject of deelaspect terecht in twijfel heeft getrokken.

De woning en het daaraan verbonden bedrijfsgebouw

5.1

Beide partijen zijn het erover eens dat de woning een inhoud heeft van 319 m³. Verweerder heeft blijkens zijn taxatiekaart aan de woning een deelwaarde van € 88.742 toegekend, dat komt neer op een gemiddelde waarde per m³ van € 278. Daarnaast heeft verweerder het verbonden bedrijfsgebouw (schuur), met een oppervlakte van 214 m², gewaardeerd op € 13.897. Eiseres is voor wat betreft de woning uitgegaan van een deelwaarde van € 72.413, dus van een gemiddelde waarde per m³ van € 227. Aan het verbonden bedrijfsgebouw heeft eiseres een deelwaarde van € 19.665 toegekend, uitgaande van een oppervlakte van 207 m².

5.2

Gelet op de onderlinge verwevenheid van de beide deelobjecten en het feit dat partijen het over de objectkenmerken zoals oppervlakte, inhoud, bouwjaar en kwaliteit en onderhoud (vrijwel) eens zijn, zal de rechtbank de woning en het daaraan verbonden bedrijfsgebouw als één geheel in ogenschouw nemen. De rechtbank stelt vervolgens vast dat het totale waardeverschil dat uit de taxatiekaarten van partijen naar voren komt, op het niveau van dat geheel bekeken ruim € 10.000 bedraagt.

5.3

Volgens eiseres is haar deelwaardering juist, nu deze gebaseerd is op de landelijke taxatiewijzers voor agrarische objecten. Afgezien van de vraag of het gebruik van (alleen) die taxatiewijzer in casu geschikt is, wijst de rechtbank erop dat de betreffende taxatiewijzer voor woningen uit gaat van een standaardgrootte van 425 m³ (die standaardgrootte is overigens ook opgenomen in de taxatiekaart van eiseres). Voor kleinere objecten geeft de taxatiewijzer daarbij een correctiefactor van 0,2 aan. De woning van eiseres is kleiner dan de standaardgrootte uit de taxatiewijzer, zodat ook bij waardering volgens die taxatiewijzer een opwaartse correctie zou moeten plaatsvinden van de gemiddelde waarde per m³.

5.4

Hetgeen eiseres heeft gesteld, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de deelwaardering van verweerder te betwijfelen. Eiseres heeft in het licht van hetgeen hiervoor onder 5.3 omtrent de taxatiewijzer is vermeld, niet laten zien dat verweerder is uitgegaan van een te hoge kuubwaarde. Ook heeft zij, vooral vanwege de op grond van de taxatiewijzer toe te passen correctiefactor, naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de door haar gehanteerde kuubwaarde (wel) correct is. De rechtbank acht het in dat licht juist aannemelijk dat de door verweerder gehanteerde deelwaarde klopt, aangezien het toepassen van een opwaartse correctiefactor van 0,2 op de deelwaarde van eiseres uit komt op een waarde die dicht in de buurt ligt van de kuubwaarde van verweerder. Daar komt dan nog bij, dat verweerder aan het verbonden bedrijfsgebouw een lagere waarde heeft toegekend dan eiseres heeft gedaan. Een eventueel resterend verschil valt daar naar het oordeel van de rechtbank in weg.

5.5

De conclusie is dat de verweerders deelwaardering van de woning en het verbonden bedrijfsgebouw, rekening houdend met hetgeen eiseres daar tegen in heeft gebracht, naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog is.

De grondwaarde, het aantal m² en de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling

6.1

Het geschil omtrent de bij de waardering in aanmerking te nemen grond(waarde) draait in wezen om een tweetal grote percelen, gelegen achter de woonboerderij, die samen ruim 20.000 m² meten.

6.2

Verweerder heeft de oppervlakte van deze percelen blijkens zijn taxatiekaart geheel in aanmerking genomen als 'Grond (bij eengezinswoning)'. Aan de in totaal als zodanig gewaardeerde 24.230 m² heeft hij een waarde toegekend van € 158.706 (gemiddeld € 6,55 per m²). Eiseres heeft enerzijds 430 m² aan 'grond bij woning' (à € 89) en anderzijds 2.800 m² aan 'grond bij niet-woning' (à € 14) in haar waardering meegenomen, maar zich voor het overige op het standpunt gesteld dat de onder 6.1 bedoelde percelen voor de WOZ-waardering zijn vrijgesteld. Aldus heeft eiseres in totaal een grondwaarde van € 77.470 in aanmerking genomen.

6.3

Eiseres exploiteert met de onderhavige onroerende zaak een paardenfokbedrijf annex paardenpension (rusthuis). De activiteiten bestaan uit: training voor (hengsten)keuringen, revalidatie (bijvoorbeeld opvang en therapie na een blessure), rusthuis, pension en fokstal. Het bedrijf verricht geen manegeactiviteiten. Het aandeel van de fokactiviteiten ten opzichte van het totaal ligt tussen de 10 % en 15 %. De twee percelen als bedoeld bij 6.1 bestaan geheel uit grasland dat in verband met de bedrijfsactiviteiten wordt gemest, geweid en geoogst, voornamelijk om de binnen het bedrijf aanwezige dieren te voederen. In mindere mate wordt (een deel van) het grasland gebruikt om de paarden te laten (uit)lopen en te laten grazen.

6.4

Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de beide percelen grasland als cultuurgrond in hun geheel buiten beschouwing moeten blijven in het kader van de WOZ-waardering. Volgens verweerder vallen de percelen niet onder de cultuurgrondvrijstelling. In de eerste plaats zijn de activiteiten niet gericht op de productie van vlees. In de tweede plaats is het aandeel van de fokactiviteiten daarvoor te gering. In dit verband heeft verweerder verwezen naar artikel 220a van de Gemeentewet, en het aldaar vastgelegde criterium 'in hoofdzaak dienende tot woning'. Omdat het bedrijfsgedeelte minder dan 30 % van de waarde uitmaakt, is de onroerende zaak in totaal een woonobject en is de grond aldus betrokken in de waardebepaling.

7.1

Op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ, in samenhang met artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de bepaling van de WOZ-waarde de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond buiten beschouwing gelaten. Volgens artikel 2, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken moet in dit verband onder landbouw worden verstaan: landbouw in de zin van artikel 7:312 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Daaruit volgt dat

bij toepassing van de cultuurgrondvrijstelling onder landbouw, voor zover

bedrijfsmatig uitgeoefend, onder meer moet worden begrepen weidebouw en veehouderij (zie Hoge Raad 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, r.o. 2.2.2).

7.2

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 november 2014 beslist dat het begrip
veehouderijin artikel 7:312 BW niet louter betrekking heeft op dieren die uitsluitend of in overwegende mate worden gefokt met het oog op consumptief gebruik of verbruik van delen of producten van die dieren. Veehouderij in de zin van artikel 7:312 van het BW kan ook betrekking hebben op dieren, zoals paarden, die worden gefokt met het overwegende oogmerk om ze te verhandelen; daarbij is niet van belang welk gebruik de koper van de dieren zal maken.

Voorts heeft de Hoge Raad overwogen dat van veehouderij in de hiervoor bedoelde zin geen sprake is bij activiteiten die bestaan uit het verlenen van diensten met betrekking tot dieren, zoals de tijdelijke terbeschikkingstelling van dieren (bijvoorbeeld rijpaarden) of het bieden van onderdak aan dieren (bijvoorbeeld een dierenpension). Beslissend is of de dieren of producten die de dieren voortbrengen voor de verkoop zijn bestemd. Zie voor dit alles Hoge Raad 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, r.o. 2.2.2.

7.3

Omtrent het begrip
weidebouwheeft de Hoge Raad in dit verband vervolgens geoordeeld, dat daarvan ook sprake kan zijn bij gebruik van de weilanden om dieren van gras te voorzien, door sporadisch te maaien om hooi als wintervoer te verzamelen en de weilanden verder door de paarden te laten begrazen. Daarbij is niet van belang of de opbrengst van grasland wordt behaald door begrazing of door oogst (Hoge Raad 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, r.o. 2.2.4).

8.1

Voor wat betreft de bedrijfsactiviteiten van eiseres is de rechtbank van oordeel dat alleen de fokactiviteiten als
veehouderijhebben te gelden. Bij veehouderij in de hier bedoelde zin (zie 7.2) gaat het er immers om, dat er wordt opgefokt voor de verkoop (hetzij voor de slacht, hetzij voor de handel). Verzorging en andere dienstverlening valt daar niet onder. Naar het oordeel van de rechtbank moeten alle andere activiteiten die eiseres ontplooit als dergelijke (andere) dienstverlening, niet zijnde veehouderij, worden aangemerkt. Dat betekent dat er voor 10 %-15 % van het totaal aan bedrijfsactiviteiten van eiseres sprake is van veehouderij en daarmee van landbouw in de zin van artikel 7:312 BW.

8.2

Nu de bedrijfsmatige activiteiten aldus slechts voor 10 %-15 % als landbouw in de zin van artikel 7:312 BW kwalificeren, is de rechtbank van oordeel dat ook de
weidebouw, zoals die op de beide percelen ten dienste van die bedrijfsactiviteiten van eiseres plaatsvindt, voor een daarmee overeenkomend percentage als weidebouw en dus als landbouw in de zin van artikel 7:312 BW heeft te gelden (zie 7.3).

8.3

Dat de percelen op zichzelf bezien (louter) bedrijfsmatig worden geëxploiteerd, is door verweerder niet, althans onvoldoende weersproken. Bovendien overweegt de rechtbank dat de exploitatie van de percelen niet de hoofdwerkzaamheid van eiseres hoeft te zijn om in aanmerking te komen voor de cultuurgrondvrijstelling (vgl. Hof 's-Hertogenbosch 9 oktober 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4204, r.o. 4.8).

8.4

De slotsom is dat de beide percelen grasland naar het oordeel van de rechtbank voor 10 %-15 % als
ten behoeve van de landbouwbedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond moeten worden aangemerkt.

9.1

Vervolgens is de vraag aan de orde of en in hoeverre de waarde van de aldus bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond buiten beschouwing moet blijven. In het hiervoor aangehaalde arrest (Hoge Raad 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, r.o. 2.2.4) heeft de Hoge Raad in dat kader overwogen, dat bepalend is "of de bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond geheel of nagenoeg geheel geschiedt ten dienste van een bedrijf waarin activiteiten worden ontplooid die zijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 van het BW".

9.2

De rechtbank leidt uit deze formulering van de Hoge Raad af, dat het gaat om de vraag of de grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, voor minstens 90 % dienstbaar is aan een bedrijf waarin ten minste enige activiteiten plaatsvinden die als landbouw in de zin van artikel 7:312 van het BW kwalificeren. De formulering vereist niet dat de totale bedrijfsactiviteiten voor minstens 90 % bestaan uit landbouw. Er staat immers niet dat bepalend is of de bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond geschiedt ten dienste van een bedrijf waarin
activiteitenworden ontplooid die
geheel of nagenoeg geheelzijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 van het BW.

9.3

Met andere woorden: om als cultuurgrond voor de vrijstelling te kwalificeren, mag deze in de eerste plaats slechts voor een klein deel (maximaal 10 %) niet-bedrijfsmatig worden gebruikt. De bedrijfsactiviteiten ten dienste waarvan de grond (dus voor minstens 90 %) wordt gebruikt, moeten bovendien ten minste ten dele uit landbouw bestaan. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de situatie bij eiseres aan deze criteria: de bedrijfsmatige exploitatie van de beide percelen geschiedt immers geheel ten behoeve van het bedrijf van eiseres, terwijl binnen dat bedrijf voor een deel (namelijk voor 10 %-15 %) landbouwactiviteiten worden ontplooid. De cultuurgrondvrijstelling is dus van toepassing.

9.4

Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het arrest van de Hoge Raad en de tekst van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, in onderlinge samenhang gelezen (zie 7.1 en 8.4), vervolgens dat de waarde van de percelen van eiseres voor 10 %-15 % onder de cultuurgrondvrijstelling vallen, nu de activiteiten op die percelen
in zoverreals landbouw in de zin van artikel 7:312 BW kwalificeren. De aldus bepaalde waarde is immers de waarde van de
ten behoeve van de landbouwbedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, die volgens de Uitvoeringsregeling buiten beschouwing blijft.

9.5

Hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, kan daar niet aan af doen, nu artikel 220a van de Gemeentewet, en het aldaar vastgelegde criterium 'in hoofdzaak dienende tot woning', slechts van belang is bij de heffing van onroerende zaakbelasting.

Tussenconclusie

10. Bij zijn waardering heeft verweerder met de toepasselijkheid van de cultuurgrondvrijstelling geen rekening gehouden (zie 6.2). Dat leidt ertoe dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Beoordeling waarde eiseres

11. Nu verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane waarde niet te laag is.

12. Eiseres heeft bij haar waardering als uitgangspunt genomen dat de bedoelde percelen voor de WOZ-waardering in hun geheel zijn vrijgesteld (zie 6.2). De rechtbank concludeert daarentegen dat zulks slechts voor een deel het geval is. Mede lettend op hetgeen is overwogen onder 5.1 tot en met 5.5, heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de door haar voorgestane waarde niet te laag is.

Conclusie

13. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 274.000.

12. Het beroep is gegrond.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.482 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de waarde tot een bedrag van € 274.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.482.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van R. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2017.

w.g. griffier

w.g. rechter

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.