Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 4721625 \ CV EXPL 16-66
vonnis van de kantonrechter van 24 oktober 2017
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Actium,
hierna te noemen: Actium,
gevestigd te 9402 NP Assen, Industrieweg 15,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie;
gemachtigde: mr. N. Kiewiet,
tegen
[gedaagde] ,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
wonende te [adres] , [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie;
gemachtigde: aanvankelijk mr. P. Koops die zich heeft onttrokken, thans geen gemachtigde.
De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 16 mei 2017, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
1.2
Ter uitvoering van dit tussenvonnis hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- de akte uitlating van de zijde van Actium van 30 mei 2017;
de conclusie van repliek in conventie, tevens akte wijziging eis van de zijde van Actium van 25 juli 2017;
- de reactie op conclusie van repliek in conventie en wijziging akte met reconventie en schadevergoedingseis van Actium van de zijde van [gedaagde] van 18 augustus 2017, bij de griffier binnen gekomen op 21 augustus 2017.
1.3
Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vonnis zal wijzen, waarvan de datum nader is vastgesteld op vandaag.
De verdere beoordeling
in conventie
2. Actium heeft bij conclusie van repliek haar eis deels gewijzigd. [gedaagde] is in de gelegenheid geweest daarop te reageren en heeft daartegen op zich zelf geen bezwaar gemaakt. Gelet op het bepaalde in art. 130 lid 1 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv.) zal de kantonrechter de eiswijziging toestaan.
3.1
Zoals de kantonrechter ter comparitie heeft overwogen, zijn op de huurovereenkomst van toepassing de Huurvoorwaarden van Actium van 1993. Niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de gewijzigde Huurvoorwaarden van 2012 heeft ontvangen.
3.2
Op grond van de Huurvoorwaarden 1993 dient [gedaagde] de huurtermijnen vooraf te betalen
(art. 7.1), dient hij het gehuurde als goed huurder te gebruiken (art. 8.1), dient hij geen overlast te veroorzaken (art. 8.2), dient hij de tuin te onderhouden (art. 9 lid 1 sub j en Pro sub l), dient hij Actium toe te staan dat deze onderhoud en renovatie doet van onder andere de technische installaties (art. 12.1 en 12.2) en is [gedaagde] gehouden de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten te voldoen wanneer hij toerekenbaar tekort schiet (art. 16).
De kantonrechter zal de volgorde van de door Actium in haar conclusie van repliek genoemde punten aanhouden.
De huurachterstand en het te laat betalen van de maandelijkse termijnen.
4.1
Actium vordert thans € 456,52 in totaal aan huurachterstand. Daarbij heeft Actium onderbouwd aangegeven dat [gedaagde] de huur structureel te laat betaalt. [gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand weersproken en verder aangevoerd dat hij drie maanden huur heeft opgeschort omdat Actium haar verplichtingen niet nakwam. Verder voert [gedaagde] aan dat hij al jaren de huur twee à drie weken later betaalt, dit met instemming van Actium. De kantonrechter overweegt het volgende. Hoewel de huurachterstand bij dagvaarding hoger was, is de huidige achterstand voor de kantonrechter onvoldoende aanleiding om tot ontbinding van de huurovereenkomst te beslissen. Bij dagvaarding was de huurachterstand minder dan twee maanden en nu nog ongeveer één maand. De achterstand is hoger geweest, maar omdat [gedaagde] dit heeft gedaan bij wege van opschorting (zie productie 31 bij dagvaarding) acht de kantonrechter de tekortkoming niet van dien aan dat deze ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment rechtvaardigt. [gedaagde] heeft weliswaar de hoogte van de achterstand weersproken, maar de kantonrechter gaat uit van de specificatie die Actium heeft overgelegd. De kantonrechter acht die onderbouwing voldoende. Verder betaalt [gedaagde] de huur inderdaad structureel te laat. Dit kan een grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst. Zoals de kantonrechter ter comparitie te kennen heeft gegeven, moet [gedaagde] de huur vóór de eerste van de maand voldoen. Dit volgt uit art. 7.1 van de Huurvoorwaarden. Het enkele feit dat [gedaagde] sinds enkele jaren de huur later betaalt, betekent niet dat Actium daarmee haar recht op vooruitbetaling heeft prijsgegeven. Ter comparitie heeft de kantonrechter [gedaagde] voorgehouden dat hij vooruit moet betalen maar dat hij een redelijke overgangstermijn moet krijgen om weer aan deze verplichting te kunnen voldoen. Inmiddels zijn partijen ruim een jaar verder en betaalt [gedaagde] nog steeds twee à drie weken te laat (productie 44 conclusie van repliek). [gedaagde] heeft aangevoerd (randnummer f sub 7 tot en met 14 van de reactie van 18 augustus 2017) dat hij niet zomaar vooruit kan betalen, maar hij onderbouwt dit niet. Het vooruit betalen van de huur is wat anders dan een achterstand inlopen. Voor dit laatste kan [gedaagde] afspraken maken met Actium maar dat heeft hij niet gedaan terwijl dit wel op zijn weg had gelegen. [gedaagde] beroept zich nog op verrekening, maar aangezien zijn vordering niet eenvoudig is vast te stellen (zie art. 6:136 BW Pro) gaat dat niet op. Ook de huur over augustus 2017 zal drie weken te laat worden betaald (randnummer f sub 14 van de reactie van 18 augustus 2017). De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] , na de beslissing van de kantonrechter ter comparitie van 22 juni 2016, voldoende gelegenheid heeft gehad om de huur voortaan vooruit te betalen, zodat thans sprake is van een toerekenbare tekortkoming.
Het niet tijdig melden van de lekkage aan het dak
4.2
Actium stelt dat zij op 27 maart 2013 heeft geconstateerd dat er al lange tijd sprake was van een lekkage in de berging. Uit de notitie van 4 oktober 2014 (productie 5 dagvaarding,
4e alinea) valt op te maken dat als gevolg daarvan de balklaag en het dakbeschot vochtig en nat zijn geworden, dat algehele dakvervanging aan de orde is en dat het voegwerk hersteld zal moeten worden. [gedaagde] voert aan dat hij al in 2008 de lekkage heeft geconstateerd en telefonisch heeft gemeld bij Actium. Actium heeft dit betwist. Verder voert [gedaagde] aan dat de lekkage sindsdien nooit is weggeweest maar pas in 2013 erger is geworden. De kantonrechter overweegt dat art. 7:222 BW Pro bepaalt dat de huurder een gebrek onverwijld moet melden bij de verhuurder. Tevens geldt deze verplichting, naar het oordeel van de kantonrechter, op grond van art. 7:213 BW Pro: gedragen als een goed huurder. Dat [gedaagde] de lekkage heeft gemeld, is door Actium betwist en de melding blijkt verder uit niets. Ook het feit dat Actium tussen 2008 en 2013 niets aan de lekkage heeft gedaan, wettigt het vermoeden dat geen melding bij Actium is binnengekomen. [gedaagde] heeft bewijs aangeboden dat hij de lekkage heeft gemeld, maar daar gaat de kantonrechter aan voorbij. [gedaagde] heeft niet aangegeven hoe hij na acht jaar denkt het beweerdelijke telefoontje te bewijzen. Gelet op de betwisting van Actium had dit wel van hem mogen worden verwacht. Daarbij geldt dat [gedaagde] partijgetuige is op wie de beperkte bewijskracht van art. 164 lid 2 Rv Pro. van toepassing is. Van enig steunbewijs is niet gebleken. [gedaagde] erkent dat tussen 2008 en 2013 de lekkage zich bleef voordoen en heeft kennelijk niets ondernomen richting Actium om dit te stoppen door bijvoorbeeld, gesteld al dat hij deze in 2008 inderdaad had gemeld, de lekkage nogmaals te melden. Daarmee heeft [gedaagde] zich naar het oordeel van de kantonrechter niet gedragen als een goed huurder; de huurder is bij uitstek degene die op de hoogte kan zijn van gebreken aan het gehuurde. Waar deze tekortkoming niet meer ongedaan kan worden gemaakt, is een ingebrekestelling niet nodig. De conclusie is dat [gedaagde] hier tekort is geschoten. Ten overvloede dan ook merkt de kantonrechter nog op dat [gedaagde] uitgebreid bespreekt dat Actium na 27 maart 2013 lang heeft gewacht met herstel van de lekkage. Uit de stukken in het dossier, meer bepaald ook voornoemde notitie van 4 oktober 2014, maar ook uit de eigen waarneming van de kantonrechter bij de bezichtiging, maakt de kantonrechter op dat de oorzaak daarvan moet worden gezocht in de overvolle situatie van de woning van [gedaagde] waardoor onderhoud of reparatie onmogelijk was. Dit komt voor risico van [gedaagde] zelf.
De staat van de woning
4.3
Actium stelt - samengevat weergegeven - dat [gedaagde] de woning niet goed heeft onderhouden en dat deze ernstig verwaarloosd en vervuild is. In de woning is een grote hoeveelheid spullen en rommel opgeslagen. De woning is daardoor overvol en is ontoegankelijk voor onderhouds- en renovatiewerkzaamheden, aldus Actium. [gedaagde] heeft
- kort gezegd - tegengesproken dat hij de woning niet goed zou onderhouden. De kantonrechter overweegt het volgende. De kantonrechter heeft tijdens de bezichtiging van de woning op 22 juni 2016 geconstateerd dat de woning overvol is met spullen en rommel en dat de woning ernstig vervuild is. [gedaagde] kan niet serieus volhouden dat hij de woning regelmatig schoonmaakt. Alleen al door de enorme hoeveelheid spullen is dat ondoenlijk. Overal, met name ook in de keuken, is aangekoekt vuil en de douche boven zit vol met schimmel en was ten tijde van de bezichtiging ronduit smerig. De kantonrechter verwijst naar de foto’s 14 tot en met 18 bij het proces-verbaal van bezichtiging, alsmede de foto's bij productie 36 bij de dagvaarding. Uit dit proces-verbaal blijkt verder, dat de dozen die [gedaagde] in een kamer op de bovenverdieping tot aan het plafond heeft opgestapeld (foto 17) een brandgevaarlijke situatie opleveren, en tevens dat de elektronische apparaten en de bedradingen binnen en buiten de woning van [gedaagde] een brandgevaarlijke situatie opleveren. Partijen zijn overeengekomen dat een elektricien, te weten het bureau ITN, een inspectie zal uitvoeren naar de brandveiligheid in de woning. Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat de aannemer een opname zal maken van de woning en op schrift zet welke opruim-werkzaamheden [gedaagde] moet verrichten om ruimte te maken - zowel binnen als buiten - alvorens de aannemer de renovatiewerkzaamheden kan uitvoeren. [gedaagde] diende alle medewerking te verlenen. Op 11 juli 2016 heeft ITN op verzoek van Actium een rapport uitgebracht (productie 40 akte 20 juli 2016). De conclusie is - samengevat weergegeven - dat de centrale verwarming (CV) door alle rommel in de woning niet goed bereikbaar is en dat voor wat betreft de elektriciteit in het gehuurde een brandgevaarlijke situatie bestaat.
4.4
Bij tussenvonnis van 8 november 2016 heeft de kantonrechter bepaald dat [gedaagde] een aantal werkzaamheden diende uit te voeren binnen vier weken na het vonnis om ITN vervolgens opnieuw in de gelegenheid te stellen een inspectie te doen, meer bepaald:
a. [gedaagde] dient te zorgen voor het
blijvendvrij toegankelijk maken en houden van de gasafsluiting, door het verwijderen van onnodige aanwezige spullen rondom de gasafsluiting;
blijvendvrij toegankelijk maken en houden van de gasafsluiting, door het verwijderen van onnodige aanwezige spullen rondom de gasafsluiting;
b. [gedaagde] dient het doorlussen van stekkers ongedaan maken c.q. alle doorgeluste stekkerdozen te verwijderen door de hele woning. Waar nodig zal wel gebruik mogen worden gemaakt van stekkerdozen, maar enkel om als verlengkabel te dienen;
c. [gedaagde] dient alle losliggende snoeren en kabels door de hele woning en op zolder weg te werken in zogeheten kabelgootjes;
d. [gedaagde] dient de spullen in de badkamer op te ruimen zodat ITN een aanvullende meting kan doen;
e. [gedaagde] dient de wandcontactdoos uit de meterkast te verwijderen en dit zo te houden.
Ook is [gedaagde] veroordeeld om bepaalde opruimwerkzaamheden uit te voeren telkens binnen twee weken na aanzegging door Actium dan wel door de door haar ingeschakelde
(onder-)aannemer, te weten:
- het volledig vrijmaken van de wand tussen de keuken en de woonkamer;
- het verwijderen van de spullen die zich binnen een straal van 2,5 meter rondom
de wand tussen de keuken en de woonkamer bevinden (hierna: “de werkplek”);
- het verwijderen van vuil en stof binnen een straal van 2,5 meter rondom de werkplek;
- het verwijderen van alle spullen die zich in de doorgang vanaf de voordeur tot de werkplek bevinden;
- het verwijderen van vuil en stof in de doorgang vanaf de voordeur tot de werkplek;
- het (tijdelijk) verwijderen c.q. verplaatsen van de spullen die zich in de kamers op de verdieping bevinden, meer bepaald alle meubilair, alle dozen,
- het vrijmaken van een looproute naar de ketel op zolder en een werkruimte maken om de ketel voldoende vrij te maken;
- het verwijderen van de zelf aangebrachte technische installatie om de vlizotrap te kunnen vervangen, met daarbij het maken van voldoende ruimte om een nieuwe raveling aan te brengen.
Actium heeft verschillende pogingen gedaan om een afspraak met [gedaagde] te maken voor het plannen van een nieuwe inspectie van de woning door ITN.
4.5
Bij tussenvonnis van 16 mei 2017 heeft de kantonrechter geconstateerd dat partijen niet tot uitvoering van bedoeld tussenvonnis zijn kunnen komen. De kantonrechter heeft overwogen dat er nog steeds sprake is van een risicovolle situatie in de woning, welke situatie moet worden beëindigd: van Actium kan niet langer verlangd worden dat zij wacht met het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden. Omdat medewerking van [gedaagde] niet kan worden verkregen, heeft de kantonrechter Actium gemachtigd om de werkzaamheden zelf uit te voeren. De inspectie van ITN heeft uiteindelijk op 1 juni 2017 plaatsgevonden. Uit de inspectie blijkt (e-mail van ITN, productie 46 conclusie van repliek ) dat er niet veel is veranderd ten opzichte van de eerste inspectie. Hoewel sommige plekken beter bereikbaar waren, kan een volledige inspectie nog steeds niet worden uitgevoerd, aldus ITN. De kantonrechter heeft geen reden om aan de mededeling van ITN te twijfelen, gelet op de gang van zaken zoals hierboven beschreven. Op geen enkele wijze blijkt de medewerking van [gedaagde] aan de uitvoering van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden. Gelet op het bepaalde in de artt. 12.1 en 12.2 Huurvoorwaarden schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van zijn verplichtingen.
Achterstallig onderhoud aan de tuin
4.6
Tevens stelt Actium dat er achterstallig onderhoud is aan de tuin. Omwonenden hebben hinder van de tuin van [gedaagde] . Actium heeft [gedaagde] meerdere malen aangeschreven ten aanzien van het achterstallig tuinonderhoud en hem gesommeerd de tuin netjes te maken en hinder bij zijn omwonenden te stoppen. Actium doet daarbij een beroep op haar tuinbeleid. Ook zijn er klachten gekomen van omwonenden (producties 16 tot en met 21 bij dagvaarding) omdat de begroeiing in de tuin van [gedaagde] het zicht wegneemt, veel tuinafval geeft in de naburige tuinen en door het wegnemen van licht en lucht de naburige tuinen niet goed onderhouden kunnen worden. Tot slot wordt geklaagd dat de tuin van [gedaagde] bepaald geen fraai aanzien heeft. Actium heeft [gedaagde] voorts aangeboden een hovenier in te schakelen om onderhoud te plegen aan de tuin en de kosten daarvan voor haar eigen rekening te nemen. Ondanks alle inspanningen van Actium weigert [gedaagde] zijn tuin netjes te maken dan wel mee te werken aan onderhoudswerkzaamheden in de tuin, aldus Actium. [gedaagde] heeft weersproken dat er sprake zou zijn van een onverzorgde en niet nette voor- en achtertuin. Verder heeft hij aangevoerd dat de aanwezige groene hagen geen overlast veroorzaken zodat er niet gesnoeid of verwijderd hoeft te worden. De kantonrechter overweegt als volgt. De verplichting tot tuinonderhoud vloeit voort, behalve uit art. 7:213 BW Pro, uit art. 9 lid 1 sub j en Pro sub l van de Huurvoorwaarden. Reeds einde 2014/begin 2015 heeft Actium aan [gedaagde] laten weten dat deze het tuinonderhoud moest uitvoeren. Voorts is tussen partijen in het voorjaar van 2015 overleg geweest tot het laten doen van het tuinonderhoud door een hovenier, voor rekening van Actium (producties 30 en 31 dagvaarding). Partijen konden geen overeenstemming vinden. Actium heeft vastgesteld dat [gedaagde] geen snoeiwerkzaamheden heeft verricht. De kantonrechter heeft tijdens de bezichtiging geconstateerd dat er begroeiing in de voor- en achtertuin van [gedaagde] staat die dusdanig hoog is (tot ruim boven de dakgoot) dat deze in strijd moet worden geacht met de in het burenrecht gelden normen met betrekking tot bomen en heesters (art. 5:42 BW Pro). De coniferenhaag als erfafscheiding is zo hoog als de dakgoot en dus veel hoger dan de toegestane twee meter. De kantonrechter verwijst naar de foto's 1 tot en met 6 van het proces-verbaal van bezichtiging.
4.7
In het tussenvonnis van 16 mei 2017 heeft de kantonrechter [gedaagde] veroordeeld tot:
het in nette en verzorgde staat brengen én behouden van de voor- en achtertuin van het gehuurde waaronder in ieder geval moet worden verstaan:
o het rechtzetten van schuttingdelen en hagen (zie foto 3, de schutting moet netjes recht worden gezet);
o het snoeien of verwijderen van groene hagen (zie foto 3 en 4, de heg en de coniferen moeten worden teruggesnoeid conform het tuinbeleid van Actium);
o struiken en bomen snoeien of kappen zodat er vrij zicht is op de openbare weg (proces-verbaal comparitie na antwoord pagina 4);
een en ander binnen vier weken na dat vonnis.
Uit de conclusie van repliek van Actium en de reactie van [gedaagde] daarop kan worden opgemaakt dat [gedaagde] deze werkzaamheden niet heeft uitgevoerd. Daarmee moet worden geconcludeerd dat [gedaagde] toerekenbaar tekort schiet in de uitvoering van de huurovereenkomst.
Geluids- en/of stankoverlast
4.8
In de dagvaarding heeft Actium aangegeven meldingen van omwonenden te hebben
ontvangen over geluids- en stankoverlast vanuit de woning van [gedaagde] . Bedoelde meldingen zijn overgelegd als productie 16, 17, 18, 20 en 21 bij dagvaarding. Het gaat om meldingen van stankoverlast door de vele konijnen die [gedaagde] houdt in zijn voortuin. Bij de bezichtiging heeft de kantonrechter geconstateerd dat [gedaagde] 20 konijnen houdt en zeven konijnenhokken in de voortuin heeft. Ook is er overlast van vliegen als gevolg van de konijnen, waardoor zomers de ramen dicht moeten, en overlast van blaffende honden als [gedaagde] niet thuis is. Tevens wordt gemeld dat een gesprek met [gedaagde] niet mogelijk is. [gedaagde] heeft een en ander weersproken. De kantonrechter overweegt het navolgende.
4.9
De overlastmeldingen zijn naar het oordeel van de kantonrechter voldoende geobjectiveerd door het verslag van 17 september 2014 van [S] aan de opbouwmedewerker van de gemeente Assen, [D] , die per e-mail van
29 september 2014 bevestigt dat de problemen bij iedereen bekend zijn en adviseert de verhuurder, het buurtteam en de gemeente Assen te informeren. Als feit van algemene bekendheid mag worden beschouwd dat urine van konijnen een penetrante geur heeft, zodat alleszins aannemelijk is dat de urine van 20 konijnen aan naburige erven in een woonwijk
- zeker in de zomermaanden wanneer het warm is en de ramen open staan - voor stankoverlast kan zorgen. Dit geldt ook als de hokken worden schoongemaakt maar het afval dagenlang in de groene container gaat, zoals te lezen valt in de klachtbrieven. Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat ten tijde van de bezichtiging op 22 juni 2016 niet van stankoverlast gesproken kon worden (hoewel de konijnen wel goed te ruiken waren) maar dat doet aan de voorgaande niet af. Het was geen bijzonder warme dag en de hokken waren schoongemaakt. Uit de verschillende klachten blijkt dat de omwonenden hebben geprobeerd met [gedaagde] te overleggen maar dat dat tot niets heeft geleid. Dat sluit aan bij de bevindingen van Actium zoals blijkt uit het dossier; medewerking van [gedaagde] valt niet of uiterst moeizaam te verkrijgen. Dat er nog steeds overlast zou zijn van blaffende honden, heeft de kantonrechter niet kunnen vaststellen. Eén hond van [gedaagde] , die mogelijk overlast heeft veroorzaakt, is overleden. De kantonrechter acht de overlast van stank en vliegen voldoende aangetoond en [gedaagde] houdt nog steeds 20 konijnen zodat de overlast voortduurt. Deze tekortkoming kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Aldus is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
De deurwaarderskosten van € 321,68
4.1
Actium vordert incassokosten zoals gespecificeerd in de brief van de deurwaarder van
1 mei 2015. Het betreft de incasso wegens een op dat moment bestaande huurachterstand van € 1.772,32. [gedaagde] heeft deze vordering tegengesproken en aangevoerd dat hij op grond van afspraken met mw. [B] van het deurwaarderskantoor deze kosten niet hoefde te betalen als hij de betalingsregeling zou nakomen. De kantonrechter overweegt het volgende. Waar [gedaagde] als consument heeft te gelden, dient de kantonrechter ambtshalve erop toe te zien dat de voorwaarden met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten zijn nageleefd. In de brief van de deurwaarder van 1 mei 2015 blijkt dat [gedaagde] binnen veertien dagen na dagtekening van de brief de achterstand moet betaling waarna hij de incassokosten verschuldigd is. De vordering ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten komt dus niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning een betalings-termijn van veertien dagen is gegeven, ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals is voor-geschreven in artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.
Terme de grâce
4.11
In zijn conclusie van antwoord heeft [gedaagde] een beroep gedaan op de mogelijkheid van een 'terme de grâce' of 'laatste kans' (art. 7:280 BW Pro). Met Actium is de kantonrechter van oordeel dat daartoe in de gegeven omstandigheden geen aanleiding is. Uit de houding van [gedaagde] kan niet worden opgemaakt dat deze binnen één maand alsnog aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal voldoen.
5. Bij al het voorgaande heeft de kantonrechter rekening gehouden met de (kennelijk) precaire gezondheidstoestand van [gedaagde] . [gedaagde] geeft aan veel ziek te zijn (een enkele keer onderbouwd door een brief van de huisarts of een oproepbrief van het ziekenhuis). Verder heeft de kantonrechter de indruk dat [gedaagde] in geestelijk en sociaal opzicht hulp en ondersteuning kan gebruiken. Echter, deze ondersteuning is door of vanwege Actium aangeboden door [gedaagde] aan te melden bij de OGGZ c.q. de GGD. Hulpverleners zijn ook aan de deur geweest bij [gedaagde] maar [gedaagde] heeft elke hulpverlening van de hand gewezen. Ook hulp van het maatschappelijk werk of het buurtteam en de wijkagent heeft [gedaagde] afgehouden. Dat staat hem natuurlijk vrij, maar de kantonrechter is van oordeel dat Actium voldoende geduld heeft betracht en er veel aan heeft gedaan om [gedaagde] te bewegen tot medewerking om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te voorkomen. Het is de kantonrechter duidelijk dat [gedaagde] een andere beleving heeft van de contacten met Actium, maar de kantonrechter gaat daarin niet mee. Op basis van het dossier en de bezichtiging ter plaatse concludeert de kantonrechter dat [gedaagde] van Actium voldoende kansen heeft gekregen om zijn medewerking te verlenen; [gedaagde] heeft deze kansen niet gegrepen. Van Actium kan, ook richting haar andere huurders en omwonenden, niet worden verlangd de situatie nog langer te laten voortduren. Daarbij speelt voor de kantonrechter mee dat de woning ernstig verwaarloosd is en er nog steeds een brandgevaarlijke situatie is.
6. Bij aangetekende brief van 12 mei 2015 heeft Actium [gedaagde] gesommeerd uiterlijk 29 mei 2015 de woning schoon en ontruimd te hebben van de grote hoeveelheid goederen materialen zodat onderhouds- renovatiewerkzaamheden kunnen worden gestart, de tuin in verzorgde staat de hebben gebracht zodat deze geen overlast meer veroorzaakt voor de buren en de huur in het vervolg op tijd te betalen en de achterstand in te lopen. Deze sommatie dient als een ingebrekestelling te worden beschouwd. Uit al het voorgaande blijkt dat [gedaagde] daaraan geen gevolg heeft gegeven zodat hij in verzuim is.
7. Al het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. De kantonrechter ziet aanleiding de ontruimingstermijn op één maand te stellen. Ook de overige vorderingen, met uitzondering van de deurwaarderskosten, wijst de kantonrechter toe.
8. De kantonrechter zal [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van deze procedure, zoals hierna bij de beslissing is vermeld. De kantonrechter rekent
€ 250,00 per punt conform het liquidatietarief kanton.
in reconventie
9.1
[gedaagde] vordert - verkort weergegeven - te verklaren voor recht dat Actium toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat Actium aansprakelijk is voor alle schade die [gedaagde] daardoor lijdt en heeft geleden, met veroordeling van Actium om over te gaan tot de renovatie- en herstelwerkzaamheden aan het gehuurde en het betalen van € 2.500,00 en € 1.062,80 als schadevergoeding. Actium heeft verweer gevoerd. De kantonrechter overweegt het volgende.
9.2
Sinds 2013 (zie de brieven van Actium van 23 januari en 19 februari 2013) is Actium in overleg met [gedaagde] over het onderhoud en de renovatie van het gehuurde. Op 2 oktober 2013 heeft de firma [L] op verzoek van Actium [gedaagde] geholpen bij het leegruimen van de berging. Dit was echter niet afdoende blijkens de inspectie op 3 oktober 2013. In dit verband wijst de kantonrechter op het registratieformulier van 4 oktober 2013 (productie 5 bij dagvaarding) waarin de aannemer uiteenzet dat onderhoud en renovatie niet kunnen plaatsvinden vanwege de situatie in de woning. Bij brief van 7 maart 2014 heeft Actium al aan [gedaagde] te kennen gegeven dat zij wil overgaan tot renovatie van de woning maar dat zij, gelet op de situatie in woning, niet tot inspectie ervan kan overgaan. In de tussentijd heeft Actium pogingen gedaan om een afspraak met [gedaagde] te maken, wat niet is gelukt. Ondanks meerdere pogingen van Actium nadien om een afspraak te maken met [gedaagde] , is dat door omstandigheden van de zijde van [gedaagde] pas op 14 juli 2014 gelukt. Bij brief van 21 juli 2014 bevestigt Actium welke opruimwerkzaamheden [gedaagde] zal moeten doen voordat tot onderhoud en renovatie kan worden overgegaan. Bij brief van 24 april 2015 bevestigt Actium nogmaals dat pas tot onderhoud en renovatie kan worden overgegaan als [gedaagde] de woning heeft opgeruimd en schoongemaakt, iets wat nog steeds niet is gebeurd. Bij brief van 12 mei 2015 wordt [gedaagde] gesommeerd en in gebreke gesteld om het gehuurde uiterlijk
29 mei 2015 opgeruimd te hebben zodat onderhoud en renovatie kunnen plaatsvinden. De kantonrechter heeft tijdens de bezichtiging van 22 juni 2016 vastgesteld dat er in de woning zoveel rommel aanwezig was, wat tot overvolle ruimtes heeft geleid, dat hij zich aansluit bij de bevindingen van Actium en de aannemer dat onderhoud en rennovatie niet mogelijk zijn. Bij provisioneel tussenvonnis van 8 november 2016 is [gedaagde] veroordeeld tot deze opruimwerkzaamheden. Uit de akte van de zijde van Actium van 29 mei 2017 blijkt dat [gedaagde] nog steeds niet de woning dusdanig heeft opgeruimd en schoongemaakt dat tot onderhoud en renovatie kan worden overgegaan.
9.3
In haar conclusie van antwoord in reconventie heeft Actium, naar het oordeel van de kantonrechter terecht, aangevoerd dat [gedaagde] geen renovatie kan afdwingen. Hij kan Actium slechts aanspreken op het verhelpen van gebreken. Reeds hierop stuit de vorderingen tot het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden af. Dat het niet renoveren van de woning op zichzelf een gebrek oplevert, is niet gebleken. Het gebrek aan het dak van berging is door Actium verholpen.
9.4
Voor wat betreft de vordering tot het uitvoeren van onderhoud is Actium het met [gedaagde] eens dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Actium voert als verweer dat dit volledig aan [gedaagde] zelf valt toe toerekenen. De kantonrechter verwijst naar wat hij hierboven heeft overwogen in punt 9.2. De kantonrechter komt op basis daarvan tot de conclusie dat [gedaagde] zelf in (schuldeisers-)verzuim verkeert, wat aan toewijzing van zijn vordering in de weg staat. [gedaagde] zal eerst zelf zijn volledige medewerking moeten verlenen aan het opruimen en schoonmaken van de woning, en daarmee zijn verzuim opheffen, voordat Actium gehouden is de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Dit leidt tot afwijzing van de vordering.
9.5.
Met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding overweegt de kantonrechter het volgende. Het betreft beweerdelijke schade aan twee wasmachines die bij het leeghalen van de berging buiten zijn opgeslagen en schade aan computers als gevolg van de lekkage in de berging. Vast staat dat het leeghalen van de berging noodzakelijk was om tot vervanging van het dak over te kunnen gaan. Het is dan de verantwoordelijkheid van [gedaagde] hoe hij zijn spullen wil opslaan. Actium heeft aangevoerd dat op 2 oktober 2013 een aantal zaken, waaronder de twee wasmachines, in overleg met dan wel op verzoek van [gedaagde] onder een zeil in de achtertuin is opgeslagen. Op 3 oktober 2013 (zie het verslag van 4 oktober 2013 en hierboven punt 9.2) is vastgesteld dat onderhoud nog steeds niet mogelijk is omdat er geen vrije toegang was tot de bovenverdieping. Actium heeft vervolgens meerdere pogingen gedaan om hierover in overleg met [gedaagde] te komen, maar dat is door [gedaagde] afgehouden. Voor zover al zou moeten worden aangenomen dat de wasmachines hierdoor schade hebben opgelopen, komt dit in de gegeven omstandigheden voor risico van [gedaagde] . Hieraan voegt de kantonrechter toe dat - als er al schade is geweest - niet vast staat dat deze door het buiten staan is veroorzaakt. De wasmachines hebben lange tijd in de berging gestaan waar sprake was van lekkage. Voor wat betreft deze lekkage heeft de kantonrechter in punt 4.2 al overwogen dat deze voor risico van [gedaagde] komt. Dat geldt ook voor de gestelde schade aan de computers. Nog los van het feit dat [gedaagde] op geen enkele wijze heeft aangetoond dat de 'datarecovery' het gevolg is van een lekkage, komt deze, gesteld dat de lekkage de oorzaak zou zijn, voor risico van [gedaagde] zelf doordat hij zijn computers heeft opgeslagen in een berging waarvan hij wist dat deze lekkage vertoonde. Al het voorgaande leidt tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] .
10. Op pagina 16 onderaan van zijn reactie van 18 augustus 2017 vordert [gedaagde] dat de kantonrechter de huurprijs met terugwerkende kracht over 4,5 jaar verlaagt. De kantonrechter overweegt ambtshalve dat hij deze eisvermeerdering in strijd acht met een goede procesorde nu het processuele debat tussen partijen is afgerond. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat deze vordering strandt op wat in conventie in punt 4.2 is overwogen over het onderhoud aan het gehuurde. Het eventueel niet kunnen gebruiken van bepaalde ruimtes van het gehuurde komt voor risico van [gedaagde] zelf. Het voorgaande geldt ook voor de gevorderde boete in randnummer 47 op pagina 12 van de genoemde reactie.
14. De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen in de kosten omdat [gedaagde] ongelijk krijgt. De kosten van de comparitie na antwoord zijn in de conventie al meegerekend.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van al het zijne en met achterlating van al hetgeen hem en de zijnen niet in eigendom toebehoort en met afgifte der sleutel ter vrije beschikking te stellen aan Actium, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag(deel) dat [gedaagde] met deze ontruiming in gebreke blijft tot een maximum van € 7.500,00;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de achterstallige huurpenningen over juli 2017 en december 2015 van totaal € 456,52;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding tot op heden aan de zijde van Actium gevallen, welke kosten worden begroot op € 96,16 voor de dagvaarding, € 471,00 voor het griffierecht en € 1.125,00 wegens salaris gemachtigde, alsmede de nakosten volgens het liquidatietarief van € 100,00, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en - voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
in reconventie
wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Actium gevallen, welke kosten worden begroot op € 250,00;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst - voor zoveel nodig - het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2017.
typ/conc: 552/GJJS