ECLI:NL:RBNNE:2018:2669 - Rechtbank Noord-Nederland - Beroep tegen WOZ-waarde agrarisch complex en cultuurgrond...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Leeuwarden

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 16/5065

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 12 juli 2018 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: F. de Haan),

de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland, verweerder

(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).

Procesverloop

Bij besluit van 29 februari 2016 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat ##] te [woonplaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 182.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2016 heeft verweerder de WOZ-waarde verlaagd naar € 140.000.

Eiser heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Bij brief van 15 mei 2017 heeft eiser gereageerd op het verweerschrift en nadere stukken overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juni 2018. Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur verweerder] .

Overwegingen

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

1.1

De onroerende zaak is een agrarisch object dat bestaat uit onder meer een woning (inpandig) verbonden aan een bedrijfsgebouw uit omstreeks 1870, vrijstaande schuren, een stal (1930), mestkelders (1960), mestvaalt (1980) en erfverharding.

1.2

De perceeloppervlakte van de onroerende zaak bedraagt in totaal 3.750 m². Verweerder heeft hiervan 250 m² toegerekend aan het woongedeelte en gewaardeerd als erf met woning ('Grond bij eengezinswoning'). De resterende grond (3.500 m²) heeft verweerder toegerekend aan het bedrijfsgedeelte en gewaardeerd als erf zonder woning ('Grond bij niet-woning').

1.3

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de grond kan worden vastgesteld met behulp van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, Versie 1.0, van 1 mei 2015 (de Taxatiewijzer). Ook is de toerekening aan woon- en bedrijfsgedeelte wat de oppervlakten betreft niet in geschil.

Geschil en beoordeling

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015. Eiser bepleit een waarde van € 121.000 en verweerder staat een waarde voor van € 140.000. Tussen partijen in geschil de waarde die aan de grond van de onroerende zaak moet worden toegekend. Het geschil spitst zich toe op de vraag hoe de Taxatiewijzer in dit geval precies moet worden toegepast. Verder is in geschil een beroep op de cultuurgrondvrijstelling (ten aanzien van een deel van het perceel ter grootte van 500 m²).

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2015 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

4. Eiser voert aan dat 500 m² van het bedrijfsgedeelte bij de waardering van de grond buiten beschouwing moet worden gelaten, omdat hij dit gedeelte gebruikt voor bemesting en beweiding van schapen (hoofdzakelijk lammeren in de eerste weken van hun leven). Eiser heeft zijn betoog ter zitting onderbouwd aan de hand van (lucht)foto’s. Op de foto's is het een hoek die op de gevel van het woongedeelte uitkomt. Ter onderbouwing heeft eiser gewezen op de mestboekhouding. Eiser betoogt verder dat verweerder een te groot gedeelte van de grond heeft gewaardeerd tegen een prijs van € 89 per m². Het gaat om de eerste 150 m² die aan het bedrijfsgedeelte zijn toegerekend. Eiser heeft geweigerd de taxateur van de gemeente toegang te verschaffen voor een inpandige opname van de onroerende zaak, omdat zijn gemachtigde voor de aanwezigheid bij die opname geen vergoeding ontvangt.

5. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak wijst verweerder op de taxatiekaart van taxateur [taxateur verweerder] die hij heeft overgelegd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. De hoek is middels een hek en een slootje afgescheiden van de overige grond die behoort tot het perceel, en (via een weg) ook van de cultuurgrond. Het stuk grond grenst aan de woning en wordt voornamelijk privé gebruikt (zie de waslijn op de foto’s. Omdat eiser geen toestemming heeft gegeven voor een inpandige opname, komen de gevolgen daarvan voor rekening van eiser), aldus verweerder.

Cultuurgrondvrijstelling

6. De rechtbank stelt voorop dat degene die zich beroept op de toepassing van de cultuurgrondvrijstelling, de bewijslast draagt aannemelijk te maken dat hij voor die vrijstelling in aanmerking komt. Het is dus aan eiser hiervan bewijs te leveren. De rechtbank acht eiser in dit bewijs niet geslaagd.

7. Op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ, in samenhang met artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (de uitvoeringsregeling), wordt bij de bepaling van de WOZ-waarde de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond buiten beschouwing gelaten. Volgens artikel 2, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling moet in dit verband onder landbouw worden verstaan: landbouw in de zin van artikel 7:312 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Daaruit volgt dat bij toepassing van de cultuurgrondvrijstelling onder landbouw, voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend, onder meer moet worden begrepen weidebouw en veehouderij (zie Hoge Raad 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, rechtsoverweging 2.2.2).

8. Omtrent het begrip
weidebouwheeft de Hoge Raad in dit verband vervolgens geoordeeld, dat daarvan ook sprake kan zijn bij gebruik van de weilanden om dieren van gras te voorzien, door sporadisch te maaien om hooi als wintervoer te verzamelen en de weilanden te laten begrazen. Daarbij is niet van belang of de opbrengst van grasland wordt behaald door begrazing of door oogst (Hoge Raad 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, rechtsoverweging 2.2.4.).

9. Dat de percelen bedrijfsmatig worden geëxploiteerd, is door verweerder gemotiveerd weersproken. In het hiervoor aangehaalde arrest (Hoge Raad 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, rechtsoverweging 2.2.4.) heeft de Hoge Raad overwogen, dat bepalend is "of de bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond geheel of nagenoeg geheel geschiedt ten dienste van een bedrijf waarin activiteiten worden ontplooid die zijn te rekenen tot de landbouw als bedoeld in artikel 7:312 van Pro het BW". De rechtbank leidt uit deze formulering van de Hoge Raad af, dat het gaat om de vraag of de grond die bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, voor minstens 90 % dienstbaar is aan een bedrijf waarin ten minste enige activiteiten plaatsvinden die als landbouw in de zin van artikel 7:312 van Pro het BW kwalificeren. Dat laatste is in deze zaak niet het probleem, omdat niet in geschil is dat eiser landbouw in de hier bedoelde zin (waaronder dus begrepen weidebouw en veehouderij) verricht (zie 7 en 8). Met andere woorden: om als cultuurgrond voor de vrijstelling te kwalificeren, moet eiser bewijzen dat de 500 m² slechts voor een klein deel (maximaal 10 %) niet-bedrijfsmatig (privé) worden gebruikt.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zoveel tegenbewijs geleverd, dat de rechtbank onvoldoende aannemelijk acht dat eiser deze grond daadwerkelijk voor ten minste 90 % bedrijfsmatig exploiteert. Op de foto's is immers inderdaad een waslijn met twee palen zichtbaar, en ook andere zaken die duiden op privégebruik in de woonsfeer. Het afscheidingshek van de rest van het perceel grasland is ook duidelijk zichtbaar op de foto's. Er staan verder verschillende bomen op het stuk grond. Dat er op de foto's hier en daar een schaap rondloopt, wijst weliswaar - samen met de verklaring van de gemachtigde ter zitting - op gemengd gebruik, maar is onvoldoende voor de conclusie dat de grond ook
nagenoeg geheelbedrijfsmatig wordt gebruikt. Het rondlopen van enkele exemplaren van de veestapel op hoofzakelijk voor privé gebruikt terrein is immers niet ongebruikelijk voor een agrarisch ondernemer zoals eiser. Ook de mestboekhouding brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel, omdat de overgelegde opgave van percelen dateert van 2010. Verweerder heeft gesteld dat elk jaar in mei opgave moet worden gedaan. Eiser heeft dat onvoldoende weersproken. Daarom ontleent de rechtbank aan de opgave over 2010 geen bewijskracht ten aanzien van het feitelijke bedrijfsmatige gebruik in 2015.

De rechtbank heeft bij dit bewijsoordeel meegewogen dat eiser niet heeft mee willen werken aan een opname ter plaatse door verweerder. De gemachtigde van eiser heeft als reden daarvoor gegeven dat hij geen vergoeding krijgt voor het aanwezig zijn bij een dergelijke opname. Hoewel de rechtbank deze stelling op zichzelf wel kan volgen, snijdt zij bewijsrechtelijk geen hout: het gaat erom verweerder toestemming te geven om het erf te inspecteren, dat kan ook zonder de aanwezigheid van de gemachtigde. Later kan die gemachtigde het debat over verweerders bevindingen immers zonder terughoudendheid voeren. Nu dat echter niet gebeurd is, moet verweerder het doen met de foto's. De rechtbank gaat mede daarom vooral uit van wat zij op de foto's ziet. Dat is niet genoeg om te bewijzen dat het stuk grond voor 90 % of meer bedrijfsmatig wordt gebruikt. Verweerder heeft dus terecht 3.500 m² in de waardering betrokken.

Toepassing Taxatiewijzer

11. Met betrekking tot de waarde van de grond overweegt de rechtbank als volgt. Uit bijlage 3 van de Taxatiewijzer volgt, voor zover relevant, dat de waarde van de grond wordt gestaffeld van 0 tot en met 400 m², van 401 tot en met 1000 m² en van 1001 tot en met 4.500 m². Verder is onderscheid gemaakt tussen een erf met daarop een woning en een erf zonder woning daarop. De eerste grens van de staffel ligt in beide gevallen bij 400 m². Anders dan bij de referentieobjecten waarop verweerder heeft gewezen (waar het woonerf 900 m² respectievelijk 750 m² was), is de grond die aan de woning is toegerekend in eisers geval
mindergroot dan 400 m², te weten 250 m². Partijen hebben daarover op zichzelf geen geschil. De vraag is nu of en zo ja, hoe daarmee rekening te houden bij de toepassing van de Taxatiewijzer.

12. Naar het oordeel van de rechtbank ligt aan de staffelgrens van 400 m² de gedachte ten grondslag, dat woning plus erf doorgaans ongeveer 400 m² zullen zijn bij agrarische objecten. Dat volgt ook uit het verschil in m²-waarde tussen erf met en erf zonder woning daarop, conform de bijlage bij de taxatiewijzer: in het landbouwgebied De Wouden is die waarde voor de eerste 400 m² € 89 respectievelijk € 36,50. Vanaf 400 m² ziet de tabel er voor beide soorten objecten (erf met en zonder woning) verder hetzelfde uit.

13.1

Nu vaststaat dat eisers erf plus woning voor de toepassing van de tabel minder groot is dan 400 m², want 250 m², zou het onevenredig zijn om toch, zoals verweerder heeft gedaan, voor de eerste 150 m² die niet aan het woongedeelte is toegerekend, € 89 per m² te rekenen. Die grondwaarde betreft immers, uitgaande van de achterliggende gedachte van de Taxatiewijzer (zie 12), de waarde van grond bij een woning.

13.2

Evenzeer onevenredig acht de rechtbank eisers stelling, dat voor die eerste 150 m² dan de tweede trede uit de staffel moet worden toegepast (à € 16,25 per m²). Daarmee ziet eiser over het hoofd, dat volgens de staffel ook de eerste 400 m² grond zonder woning daarop meer waard zijn dan de volgende m², namelijk € 36,50. Pas vanaf de grens van 400 m² daalt de waarde per m² naar € 16,25.

13.3

Naar het oordeel van de rechtbank ligt het veel meer voor de hand dat de 150 m² gewaardeerd worden à € 36,50 per m². Daaruit volgt ten eerste dat verweerder ten onrechte een gedeelte van de (bedrijfs)grond gewaardeerd heeft als woongrond. Dit brengt mee dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

14. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank dient ook die vraag ontkennend te worden beantwoord, op dezelfde gronden als vermeld onder 13. Eiser is immers uitgegaan van een te gunstige toepassing van de Taxatiewijzer, door te veronachtzamen dat de m² tussen 250 m² en 400 m² nu eenmaal meer waard zijn dan de m² vanaf de eerste staffelgrens van 400 m².

15. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde schattenderwijs op een bedrag van € 132.000.

16. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.

17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

18.1

De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten in de beroepsfase. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1).

18.2

Verder claimt de gemachtigde van eiser een vergoeding voor het taxatieverslag dat hij in de bezwaarfase heeft opgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder er terecht op gewezen dat het Bpb niet toestaat dat voor door één en dezelfde persoon verrichte werkzaamheden zowel een vergoeding op grond van het puntenstelsel ter zake van de hoedanigheid als rechtsbijstandsverlener, als een vergoeding van kosten ter zake van de hoedanigheid als deskundige (taxateur) wordt gegeven. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 23 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7394, rechtsoverweging 5.2. Dat sommige gemeentes toch ook de kosten vergoeden voor een taxatierapport, doet daaraan niet af. De rechtbank merkt op dat het op zichzelf wel een opvallende uitkomst is (immers, bij inschakeling van een derde als taxateur zou een vergoeding wél op zijn plaats is geweest), maar dat eisers pleidooi stukloopt op de uitgangspunten van het Bpb.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de waarde tot een bedrag van € 132.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.002.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van A.J. Flik, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2018.

w.g. griffier

w.g. rechter

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.