Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 16/3323 en 17/4269
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 27 februari 2018 in de zaken tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tynaarlo, verweerder
(gemachtigden: [gemachtigden verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 25 februari 2016 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-weg] 8 te [A-plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum
1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 4.499.000 (LEE 16/3323). In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2016 gebruikers-niet woningen bekend gemaakt, met als heffingsgrondslag € 4.461.000 (LEE 17/4269).
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 12 augustus 2016 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft voor de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de onderhavige zaken gelijktijdig behandeld zijn met de zaak met het procedurenummer LEE 16/3324, heeft plaatsgevonden op 13 december 2017.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
De onroerende zaak betreft het hotel-restaurant genaamd [A] , gebouwd in 1970, met een totale oppervlakte van ± 5.500 m². Het hotelcomplex omvat onder meer 78 hotelkamers, 12 vergaderzalen, een Grand Café, een restaurant (genaamd [B] ), een overdekt zwembad, een sauna, een solarium en een all-weather tennisbaan. Voorts is de dienstwoning die zich in het hotelcomplex bevindt ( [A-weg] 6a) door verweerder meegenomen als onderdeel van de onroerende zaak.
1.2
Uit de koopakte van 20 februari 2015 blijkt dat de onroerende zaak door [X] B.V. aan [C] B.V. is verkocht voor € 4.500.000. Dit is inclusief de bij 1.1 vermelde dienstwoning.
1.3
Achter het hotel bevindt zich een perceel grond van ongeveer 600 m² (sectie W nummer [nr 2] ), dat gedeeltelijk in gebruik is als parkeerplaats voor personeel van het hotel-restaurant. [C] B.V. heeft, zo blijkt ook uit de akte van levering, het voortdurend recht van erfpacht op dit perceel grond, en betaalde hiervoor in 2015 een (erfpachts)canon van € 4.860,64. Dit perceel is bij het vaststellen van de bij het procesverloop vermelde WOZ-waarde en heffingsgrondslag voor de OZB niet meegenomen als onderdeel van de onroerende zaak.
1.4
In de notariële akte van levering van 15 april 2015 staat op pagina 2- voor zover hier van belang - het volgende:
“ Koop. Levering. Registergoed.
Artikel 1
Bij een overeenkomst van koop heeft verkoper verkocht aan koper, die heeft gekocht, ter uitvoering van welke overeenkomst verkoper bij deze levert aan koper, die bij deze aanvaardt:
a. het registergoed bestaande uit het hotel-restaurant en zalencentrum, bekend onder de naam [A] met gebouwen, erf, tuin, parkeerplaatsen en verder toebehoren, staande en gelegen aan de[A-weg] 8 te [postcode] [A-plaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie W, nummers:
[omschrijving kadaster]
hierna aan te duiden als “het Hotel”
b. het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond, gelegen aan de [A-weg] te [A-plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie W nummer [nr 2] , groot zestig are, welk perceel in eigendom toebehoort aan de heer [eigenaar] en mevrouw [eigenaresse] , en welk recht van erfpacht zal voortduren tot dertig september tweeduizend negenentwintig, hierna aan te duiden als“het perceel Erfpachtsrecht”; hierna tezamen aan te duiden als“het verkochte”.
De percelen [kadasternr] zijn belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder Pro B van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van de gemeente Tynaarlo”.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2015.
2.1
Eiseres heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde moet worden gesteld op € 3.999.000, waarbij rekening is gehouden met een terugindexatie.
2.2
Verweerder verwijst met betrekking tot de vastgestelde waarde naar een in zijn opdracht door WOZ-taxateur [taxateur 1] opgesteld taxatierapport van 3 oktober 2016, waarin voor de waardering primair is aangesloten bij de aankoopprijs van de onroerende zaak.
2.3
Het perceel grond van 600 m² (sectie W nummer [nr 2] ), dat gedeeltelijk in gebruik is als parkeerplaats voor personeel van het hotel (en dat blijkens [taxateur 2] taxatierapport een waarde vertegenwoordigt van € 25.400), is door verweerder buiten beschouwing gelaten bij de onderhavige waardebepaling. De gemachtigde van verweerder heeft dit ter zitting bevestigd.
De objectafbakening
3. De rechtbank overweegt als volgt. De eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofstuk III van de Wet WOZ is de afbakening van de te waarderen onroerende zaak (objectafbakening). Hoewel tussen partijen de door verweerder toegepaste objectafbakening niet in geschil is, ziet de rechtbank in de feiten en in wat partijen over en weer hebben aangevoerd aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de objectafbakening.
Vanwege het dwingend karakter van artikel 16 van Pro de Wet WOZ komt aan verweerder daarbij geen beleidsvrijheid toe (ECLI:NL:HR:2003:AD6058). De rechtbank dient de objectafbakening ambtshalve te toetsen.
3.1
Voor de objectafbakening is artikel 16 van Pro de Wet WOZ van belang. Dit artikel bepaalt dat - voor zover hier van belang - voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak wordt aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
3.2
[C] B.V. is eigenaar van het hotelcomplex. Ten aanzien van het perceel grond (sectie W nummer [nr 2] ) heeft [C] B.V. het voortdurend recht van erfpacht. Gelet op hetgeen bekend is uit de stukken merkt de rechtbank dit perceel grond aan als “ongebouwd eigendom”, zoals bedoeld in artikel 16, onder b, van de Wet WOZ.
3.3
Degene die in het kader van de Wet WOZ als 'eigenaar' wordt aangemerkt, behoeft niet de juridische eigendom van de onroerende zaak te hebben. Als voorbeeld hiervan geldt het erfpachtrecht, zoals bij het onderhavige perceel (sectie W nummer [nr 2] ) aan de orde is. De erfpachter heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Civielrechtelijk is hier sprake van twee genothebbenden (de erfverpachter en de erfpachter). Voor de toepassing van de Wet WOZ is daarvan geen sprake, omdat de erfpachter conform de systematiek van de Wet WOZ als belangrijkste genothebbende moet worden aangemerkt van de grond. Daarom dient [C] B.V. voor zowel het hotelcomplex als voor het bij 1.3 vermelde perceel grond als genothebbende in de zin van de Wet WOZ te worden aangemerkt. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres gebruiker is van zowel het hotelcomplex als het perceel grond.
3.4
Voor de objectafbakening dient vervolgens te worden beoordeeld of het hotelcomplex en het perceel grond zijn aan te merken als een samenstel in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. Volgens de wettekst dienen de omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking te worden genomen bij het bepalen of twee of meer gebouwde en/of ongebouwde eigendommen een samenstel vormen, en derhalve één onroerende zaak. In de praktijk kan het bij elkaar behoren met name worden afgeleid uit de feiten en de omstandigheden dat er sprake is van een (voor derden) visueel waarneembare eenheid. De feiten en omstandigheden moeten objectief bezien tot de conclusie kunnen leiden dat er sprake is van een complex of samenstel. Daartoe kunnen ook feiten en omstandigheden behoren die voor derden niet waarneembaar zijn (zie Hoge Raad 13 november 2009; ECLI:NL:HR:2009:BK3060).
3.5
Uit de gedingstukken blijkt dat het perceel grond grenst aan het hotelcomplex en door het personeel van het hotel (gedeeltelijk) gebruikt wordt als parkeerplaats (zie ook 2.3). De rechtbank is gelet op dit feitelijke gebruik van het perceel van oordeel dat door derden het hotel-restaurant (alsmede de bijgebouwen) en het perceel grond (sectie W nummer [nr 2] ) als een samenhangend geheel zullen worden beschouwd, waarbinnen het merendeel van de activiteiten voor één organisatorisch doel wordt aangewend, namelijk ten behoeve van de hotel- en restaurantwerkzaamheden. Deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, leiden de rechtbank tot het oordeel dat sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, onder d, van de Wet WOZ.
Conclusie
4. Het voorgaande leidt er toe dat er sprake is van een objectafbakeningsfout. Door het perceel grond niet mee te nemen bij het vaststellen van de WOZ-waarde, heeft verweerder de onroerende zaak te klein afgebakend. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003 nr. 35 987, ECLI:NL:HR:2003:AD6058, dienen daarom de voor het jaar 2016 voor eiseres als gebruiker vastgestelde WOZ-beschikking en de aan eiseres opgelegde aanslag OZB-gebruiker te worden vernietigd.
5. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank wijst partijen erop dat de rechtbank alleen voor de zaak met procedurenummer LEE 16/3324 griffierecht heeft geheven, en niet voor de zaak met procedurenummer LEE 17/4269.
6. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. De rechtbank beschouwt daarbij de zaken LEE 16/3324 en LEE 17/4269 als samenhangend in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit). Deze
kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.624,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1 (conform bijlage Besluit: C1 en C2).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de WOZ-beschikking voor [A-weg] 8 te [A-plaats] ;
- vernietigt de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2016 voor [A-weg] 8 te [A-plaats] .
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.624,50;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch, voorzitter, en mr. A. Heidekamp en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2018.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.