Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 16/4603
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 25 april 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 29 februari 2016 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat, nummer] te [plaats] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 715.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2016 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres en verweerder hebben op verzoek van de rechtbank vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 maart 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door [taxateur eiseres] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur verweerder] .
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
De onroerende zaak is in gebruik als dagverblijf voor personen met een ontwikkelingsachterstand en/of verstandelijke beperking. De onroerende zaak bestaat uit een hoofdgebouw, waarin zich onder andere een zwembad en snoezelruimtes bevinden, een berging, schuur en een fietsenstalling. Het bouwjaar van het hoofdgebouw is 1978, met een in 1994 gerealiseerde uitbreiding. Het geheel heeft een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 1.150 m2 en is gelegen op een kavel van 3.126 m2. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015. Eiseres bepleit in beroep (uiteindelijk) een waarde van € 661.000, terwijl verweerder een waarde voorstaat van € 715.000.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaken worden bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4. In het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een niet tot woning dienende onroerende zaak, in afwijking van het tweede lid, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan ingevolge het tweede lid. Bij de bepaling van de vervangingswaarde dient rekening te worden gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Tevens is tussen partijen niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de toetstandsdatum 1 januari 2015. Nu niet is gebleken dat het standpunt van partijen onjuist is, zal de rechtbank zich daarbij aansluiten.
6. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2015 niet te hoog is. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
7. Bij de beantwoording van de vraag of een partij heeft voldaan aan de op haar rustende bewijslast moet worden betrokken hetgeen de andere partij hiertegenover heeft gesteld. De vraag of verweerder zijn stelling aannemelijk heeft gemaakt, hangt dus mede af van hetgeen eiseres daartegenover heeft gesteld (zie Hof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025). De rechtbank overweegt hierbij dat slechts van belang is of de eindwaarde van de onroerende zaak, zoals verweerder die heeft beschikt, niet te hoog is (vergelijk Hof Leeuwarden 6 augustus 2004, ECLI:NL:GHLEE:2004:AQ6652). Voor een gegrond beroep is het dus niet voldoende dat eiseres de onderbouwing van de waarde van verweerder op één of enkele punten met succes betwist. Het gaat erom of de gevolgen van die succesvolle betwisting, alles bijeen genomen, leiden tot de conclusie dat de waarde zoals die is vastgesteld te hoog is.
8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatiekaart overgelegd van [taxateur verweerder] (hierna: taxateur van verweerder) van 30 januari 2017. De taxateur van verweerder heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum bepaald, waarbij hij is uitgegaan van een herbouwwaarde, berekend op basis van de in de taxatiewijzer verzorging, voor archetype N3300000 “Dagopvang op medische gronden”, vermelde bedragen voor ruwbouw, afbouw en installaties. Daarop heeft de taxateur van verweerder correcties vanwege technische en functionele veroudering toegepast. De grondwaarde heeft de taxateur van verweerder berekend op 3.126 m2 à € 88,33 (inclusief BTW). De taxateur van verweerder heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 774.000 (inclusief BTW).
9. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar standpunt een taxatierapport overgelegd van [taxateur eiseres] (hierna: taxateur van eiseres) van 22 september 2016. Deze taxateur heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum bepaald uitgaande van een herbouwwaarde berekend op basis van de in de taxatiewijzer verzorging, voor archetype N1800000 “Dagopvang voor ouderen of verstandelijk gehandicapten”, vermelde bedragen voor ruwbouw, afbouw en installaties. Daarop heeft de taxateur van eiseres correcties vanwege technische en functionele veroudering toegepast. De grondwaarde heeft de taxateur van eiseres berekend op 2.162 m2 (basiskavel) à € 73 (exclusief BTW) en 964 m2 (restkavel) à € 20 (inclusief BTW). De taxateur van eiseres heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde in het rapport en de bijbehorende taxatiekaart berekend op € 627.000. Ter zitting heeft de taxateur van eiseres desgevraagd verklaard dat bij de waardering van de basiskavel ten onrechte geen rekening is gehouden met de BTW. De waarde moet gelet op de BTW-positie van eiseres inclusief BTW worden bepaald. Gelet hierop dient de grondwaarde van de basiskavel te worden herberekend op 2.162 m2 à € 88,33 (inclusief BTW). De gecorrigeerde vervangingswaarde moet daarom volgens eiseres worden verhoogd met (afgerond) € 34.000, zodat eiseres in beroep verdedigt dat deze moet worden vastgesteld op € 661.000 (inclusief BTW).
Te hanteren archetype:
10.1 .
De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of verweerder terecht het archetype met archetype-codering N3300000 “Dagopvang op medische gronden” uit de taxatiewijzer verzorging heeft gebruikt. Eiseres heeft ter zitting gemotiveerd betwist dat sprake is van een dagopvang op medische gronden. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling erop gewezen dat mensen met een verstandelijke beperking niet ziek zijn. Gelet hierop worden deze personen volgens eiseres dan ook niet verpleegd, maar begeleid. Daarnaast heeft eiseres erop gewezen dat in de onroerende zaak geen medische voorzieningen aanwezig zijn die de kwalificatie van dagopvang op medische gronden rechtvaardigen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder tegenover de gemotiveerde betwisting van eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het door hem gehanteerde archetype, dagopvang op medische gronden, in dit geval - kijkend naar het feitelijke gebruik van de onroerende zaak en de daarin aanwezige faciliteiten - het meest voor de hand liggende is. Naar het oordeel van de rechtbank leidt de enkele constatering van verweerder dat in de onroerende zaak een zwembad en snoezelruimtes aanwezig zijn, nog niet tot de conclusie dat sprake is van een object dat moet worden gewaardeerd volgens het archetype dagopvang op medische gronden. Er kan immers ook op een andere manier rekening worden gehouden met deze faciliteiten, bijvoorbeeld door deze in aanvulling op de waardering volgens een beter passend archetype afzonderlijk te waarderen of daarvoor een opslag in aanmerking te nemen. Dat laatste heeft verweerder, op wie de bewijslast rust, echter niet gedaan, zodat de rechtbank daarmee ook geen rekening kan houden.
10.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat in plaats van het door eiseres verdedigde archetype N1800000 “Dagopvang voor ouderen of verstandelijk gehandicapten”, het archetype N3300000 moet worden gehanteerd. Verweerder heeft de verdere uitwerking van de berekening van eiseres (op basis van het archetype N3300000) als zodanig niet betwist.
11.1 .
Ter zitting hebben partijen te kennen gegeven dat de correcties die moeten worden toegepast vanwege de technische en economische veroudering niet tot de kern van het geschil behoren, omdat daaruit geen wezenlijke waarderingsverschillen voortvloeien.
11.2.
Gelet hierop en op het in 10.1. en 10.2. overwogene heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, gelet op hetgeen eiseres daartegenover heeft gesteld, de door hem voorgestane waardering van de opstallen niet aannemelijk gemaakt. Voor dit onderdeel van de waardering van de onroerende zaak zal de rechtbank daarom de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals berekend door eiseres tot uitgangspunt nemen. Voor het hoofdgebouw heeft eiseres de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 429.000. Voor de bijgebouwen, de fietsenstalling en de berging heeft eiseres de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 20.700.
Waardering grond:
12. Tussen partijen is daarnaast in geschil of bij de waardering van de grond een splitsing moet worden gemaakt in een basiskavel en een restkavel (standpunt eiseres), of dat de grond geheel als basiskavel moet worden aangemerkt (standpunt verweerder). Verweerder heeft ter motivering van zijn standpunt erop gewezen dat eiseres, naast haar eigen kavel van 3.126 m2, ook grond van de gemeente huurt, althans in gebruik heeft. Op deze grond is volgens verweerder een wandelpad aangelegd en zijn speelvoorzieningen en een omheining geplaatst. Deze grond wordt volgens verweerder dan ook in het verlengde van de activiteiten van eiseres gebruikt. Daaruit volgt volgens verweerder dat er geen extra grond is, er is eerder te weinig grond. Tot slot heeft verweerder erop gewezen dat de personen die gebruik maken van de diensten van eiseres over het algemeen minder mobiel zijn doordat zij bijvoorbeeld in een rolstoel zitten. Gelet hierop is het volgens verweerder aannemelijk dat eiseres meer grond nodig heeft voor de uitoefening van haar activiteiten dan bijvoorbeeld een regulier (kinder)dagverblijf.
13. Eiseres heeft gesteld dat verweerder ten onrechte het gehele perceel heeft aangemerkt als basiskavel. Voor het bepalen van de omvang van het basiskavel moet volgens eiseres worden aangesloten bij de waarderingsregel die inhoudt dat het brutovloeroppervlak moet worden vermenigvuldigd met een factor die afhankelijk is van het aantal bouwlagen van de onroerende zaak. Aangezien het onderhavige object een bruto vloeroppervlakte heeft van 1.081 m2 en bestaat uit twee bouwlagen, waardoor een factor 2 van toepassing is, moet volgens eiseres 2.162 m2 worden toegerekend aan de basiskavel. Deze grond moet volgens eiseres vervolgens worden gewaardeerd tegen € 88,33/m2 (inclusief BTW). De resterende oppervlakte van het perceel, te weten 964 m2, moet volgens eiseres worden gewaardeerd tegen € 20/m2 (inclusief BTW).
14.1 .
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat zij bij herbouw van de onroerende zaak slechts een kavel van 2.162 m2 nodig zou hebben. Eiseres heeft erkend dat de waarderingsregel die zij heeft gehanteerd een ervaringsregel is die zij niet aan de hand van harde bewijzen kan staven. Op zichzelf kan een dergelijke ervaringsregel dienen tot bewijs. Wel is het dan nodig dat eiseres daarbij aangeeft dat die ervaringsregel ook in dit concrete geval opgaat, vooral nu verweerder gemotiveerd heeft gesteld dat er eerder te weinig grond is. Op dit punt heeft eiseres in feite niets gezegd, anders dan dat kennelijk in alle gevallen van de ervaringsregel moet worden uitgegaan. Daarmee heeft eiseres dus niet duidelijk gemaakt waarom de argumenten van verweerder (kijkend naar het feitelijke gebruik van het object is er eerder meer dan minder grond nodig) geen stand houden in dit concrete geval. Eiseres heeft dat feitelijke gebruik en de grondbehoefte die daar volgens verweerder bij hoort, als zodanig ook niet, althans onvoldoende concreet, betwist. Het standpunt van eiseres dat slechts 2.162 m2 moet worden meegenomen als basiskavel overtuigt daarom niet.
14.2 .
Rekening houdend met hetgeen eiseres tegenover het standpunt van verweerder heeft gesteld, is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd de door hem voorgestane waarde van de grond aannemelijk te maken. Voor wat betreft de waardering van dit onderdeel zal de rechtbank dan ook uitgaan van de grondwaarde zoals vastgesteld door verweerder op € 276.119.
Conclusie:
15. Gelet op hetgeen in 11, 14.1. en 14.2. is overwogen, is de rechtbank, bij de toets of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld, uitgegaan van een bedrag van € 725.819 (€ 429.000 + € 20.700 + € 276.119). Nu verweerder de WOZ-waarde heeft vastgesteld op € 715.000, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
16. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, voorzitter, en mr. P.P.D. Mathey-Bal en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van L.S. Langius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 april 2019.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.