Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 17/1057 en 17/1058
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 28 november 2019 in de zaken tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Minister voor rechtsbescherming, de Minister.
de Minister voor rechtsbescherming, de Minister.
Procesverloop
Bij besluiten van 29 februari 2016 (in één geschrift vervat) heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres] (LEE 17/1057) en
[nummer] LEE 17/1058) te [plaats] (hierna ook: de onroerende zaken), per waardepeildatum
1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 10.500.000 respectievelijk € 1.642.000.
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 2 februari 2017 heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de vastgestelde waarde van [adres] ongegrond verklaard, en het bezwaar tegen de vastgestelde waarde van [adres 2] gegrond verklaard, waarbij verweerder de waarde heeft verminderd tot € 1.560.000.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2019. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur verweerder] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres was op 1 januari 2016 eigenaar van de onroerende zaken.
1.2.
De onroerende zaken maken onderdeel uit van een medisch complex genaamd “ [naam] , een voormalig ziekenhuis inclusief een huisartsenpraktijk met apotheek dat in 2014 deels is gerenoveerd voor een toekomstig gebruik dat met name is gericht op poliklinische behandelingen.
1.3.
De vorige eigenaar ( [naam vorige eigenaar] ) is op 14 januari 2015 failliet verklaard. Eiseres en de curatoren in het faillissement van [vorige eigenaar] hebben op 17 april 2015 een koopovereenkomst gesloten, volgens welke overeenkomst eiseres de onroerende zaken heeft gekocht. De koopsom bedroeg € 6.800.000 vrij op naam. In de koopsom is volgens de notariële leveringsakte van 1 oktober 2015 uitdrukkelijk niet begrepen de gebruiksvergoeding van € 55.000 inclusief btw per maand, die eiseres per 1 mei 2015 aan de verkoper is verschuldigd.
1.4.
In de beroepsfase heeft verweerder op 1 juni 2017 een taxatie laten uitvoeren door [taxateur verweerder] , werkzaam bij TOG Nederland. Hij heeft de waarde per 1 januari 2015 op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op € 10.644.000 voor [adres] en op € 1.587.000 voor [adres 2] .
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaken per
1 januari 2015. In het bijzonder is in geschil of de waarden bepaald moeten worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW), zoals verweerder verdedigt, dan wel op de eigen aankoopprijs, zoals eiseres verdedigt. Verweerder concludeert voor de onroerende zaken tot een totale waarde van € 12.060.000 en eiseres concludeert tot een totale waarde van maximaal € 7.025.000.
De waardebepaling
3.1.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2015 niet te hoog heeft vastgesteld. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarden zelf vaststellen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
3.2.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer (WEV). Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge het derde lid van voormeld artikel wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient in afwijking in zoverre van voormeld tweede lid bepaald op de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
3.3.
De regel dat de waarde op de GVW wordt gesteld indien deze hoger is dan de WEV geldt voor niet-woningen ongeacht of de onroerende zaak courant dan wel incourant is en ongeacht of de onroerende zaak al dan niet gebruikt wordt in de commerciële sfeer (zie Hoge Raad 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1231, r.o. 2.3.3).
3.4.
De rechtbank overweegt als volgt. Eiseres heeft ter zitting verklaard dat zij verweerders berekening van de GVW en de uitkomst van die berekening als zodanig niet betwist. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de onroerende zaken niet tot woning dienen. Nog daargelaten of het bedrag dat eiseres voor de onroerende zaken heeft betaald kan gelden als de WEV, stelt de rechtbank vast dat de GVW zoals verweerder die heeft berekend hoger is dan de door eiseres bepleite WEV. Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ verplicht er dan ook toe om de waarde van de onroerende zaken te bepalen op die hogere GVW. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat de door haar betaalde koopprijs marktconform is (waaronder haar verwijzing naar de uitspraak van Hof ’s-Hertogenbosch van 18 februari 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BQ2855), behoeft daarom geen bespreking.
3.5.
Eiseres heeft verder ter zitting de stelling ingenomen dat de koopprijs gelijk is aan de bedrijfs- dan wel benuttingswaarde, en dat deze de WEV is. De rechtbank overweegt dat dit slechts een blote stelling is die door eiseres niet is onderbouwd. Zo heeft eiseres niet, ook niet na daarover door de rechtbank te zijn bevraagd, concreet kunnen aangeven op welke wijze eiseres het pand gebruikt. Ook heeft eiseres geen financiële gegevens overgelegd waaruit de bedrijfs- of benuttingswaarde gedestilleerd zou kunnen worden. Eiseres heeft daarmee niet aan de op haar rustende stelplicht voldaan. Deze stelling slaagt daarom niet.
3.6.
Met inachtneming van wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen ten aanzien van de hantering van de GVW en nu eiseres de berekening van de GVW niet heeft betwist terwijl deze de rechtbank ook niet als onjuist voorkomt, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Schadevergoeding
4.1.
Ter zitting heeft eiseres verzocht om immateriële schadevergoeding (ISV) wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4.2.
Volgens vaste jurisprudentie geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In die termijn is de duur van de bezwaarfase begrepen. De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. Als de redelijke termijn is overschreden, dan moet de rechtbank beoordelen in hoeverre die overschrijding is toe te rekenen aan verweerder en in hoeverre aan de rechtbank. Daarbij heeft te gelden dat de bezwaarfase niet langer dan een half jaar mag duren en de beroepsfase niet langer dan anderhalf jaar. De ISV bedraagt forfaitair € 500 per half jaar van overschrijding. Voor zaken die in bezwaar en beroep gezamenlijk zijn behandeld en in hoofdzaak hetzelfde onderwerp hebben, geldt verder dat zij samenhangende zaken zijn, waarbij voor alle zaken gezamenlijk eenmaal het tarief van € 500 geldt (zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252).
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat de zaken met nummers 17/1057 en 17/1058, die in bezwaar en beroep gezamenlijk zijn behandeld, in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp, zodat zij samenhangen. Verweerder heeft de bezwaarschriften (in één geschrift vervat) op 21 maart 2016 ontvangen. Tot heden zijn er afgerond 3 jaren en 9 maanden verstreken, zodat de redelijke termijn voor geschilbeslechting (nu van bijzondere omstandigheden niet is gebleken) met (afgerond) 21 maanden is overschreden. Dit leidt tot een ISV van € 2.000 (4 maal een half jaar à € 500). De rechtbank zal uit praktische overwegingen dit bedrag aan eiseres toekennen in de zaak met nummer 17/1057.
4.4.
Voor wat betreft de toerekening van de ISV aan verweerder en de rechtbank overweegt de rechtbank als volgt. De uitspraken op bezwaar zijn gedaan op 2 februari 2017, dus bijna 11 maanden na ontvangst van de bezwaarschriften. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 5 maanden overschreden. De resterende 16 maanden termijnoverschrijding zijn toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van € 476,19 (5/21 van € 2.000) en de Minister tot een bedrag van € 1.523,81 (16/21 van € 2.000).
4.5.
Omdat het bedrag van de ISV minder dan € 5.000 beloopt, behoeft de Minister, gelet op de beleidsregel van 8 juli 2014, nr. 436935, Stcrt. 2014, nr. 20210, alsmede de regeling van 27 oktober 2017, Stcrt. 2017, nr. 62751, niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren.
Proceskosten en griffierecht
5.1.
De rechtbank ziet, gelet op 4.3., aanleiding tot toekenning aan eiseres van een vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Desgevraagd ter zitting hebben eiseres en verweerder verklaard dat vanwege de samenhang van de onderhavige zaken en gelet op het feit dat in zaak 17/1058 reeds de kosten van de bezwaarfase zijn vergoed, nog slechts voor vergoeding in aanmerking komt 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1. Dit maakt een totaal van € 1.024. De rechtbank zal uit praktische overwegingen dit bedrag aan eiseres toekennen in de zaak met nummer 17/1057.
5.2.
Ook het griffierecht van in totaal € 666 moet, gelet op 4.3., aan eiseres vergoed worden.
5.3.
Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan verweerder als aan de rechtbank is toe te rekenen, moet de vergoeding van de proceskosten en van het griffierecht deels plaatsvinden door verweerder en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid verdeelt de rechtbank de vergoeding zo dat verweerder en de Minister ieder de helft betaalt (zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
in de zaak met nummer 17/1057:
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 476,19;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 512;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 166,50 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 1.523,81;
- veroordeelt de Minister in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 512;
- draagt de Minister op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 166,50 aan eiseres te vergoeden;
in de zaak met nummer 17/1058:
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 166,50 aan eiseres te vergoeden;
- draagt de Minister op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 166,50 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.P.D. Mathey-Bal, voorzitter, en mr. M. van den Bosch en mr. M. Pelinck, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2019.
w.g. griffier w.g. voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.