Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/199464 / HA ZA 20-128
Vonnis van 9 december 2020
+
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. P. van Wijngaarden te Groningen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE OLDAMBT,
zetelend te Winschoten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. A.C. Winter te Groningen.
Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van [eiser] ,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens van eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende overlegging producties,
- het tussenvonnis van 23 september 2020 waarin de rechtbank een mondelinge behandeling heeft gelast,
- de mondelinge behandeling van 23 september 2020 waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt,
- de akte uitlating van de gemeente van 11 november 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De gemeente heeft op 17 juni 1993 besloten om aan [naam 1] te verkopen een kavel aan de [straatnaam 1] . In het besluit van het college van B&W van de gemeente Winschoten, thans onderdeel van de gemeente Oldambt is te lezen dat de gemeente bij ontwikkeling van het ten westen van de kavel gelegen gebied eerst in overleg zal treden met 'de koper', d.w.z. [naam 1] .
2.2.
De gemeente heeft op 26 augustus 2019 aan alle bewoners van de [straatnaam 1] te [woonplaats] , gemeente Oldambt een brief geschreven met volgende inhoud:
Een perceel grond van ongeveer 7.450 m2 is te koop nabij de [straatnaam 2] [toevoeging straatnaam] in [woonplaats] . De bestemming is "agrarisch". Op het perceel mag niet gebouwd worden. Zie voor details van de bestemming www.ruimtelijkeplannen.nl. De grond is verhuurd tot 1 november 2020. De vraagprijs bedraagt €37.250, kosten koper. Voor nadere inlichtingen kunt u contact opnemen met [naam 2] via [naam 2] @gemeente-Oldambt.nl.
2.3.
[eiser] is woonachtig aan de [straatnaam 1] [huisnummer 1] en heeft een bod op het grondstuk uitgebracht evenals de bewoners van de [straatnaam 1] [huisnummer 2] , de heer [naam 1] en mevrouw [naam 3] (hierna: [naam 1] c.s.) Laatstgenoemden willen op het grondstuk bomen planten, [eiser] daarentegen wil het perceel juist 'open' laten.
2.4.
[eiser] heeft op 9 september 2019 in een e-mailbericht met als onderwerp 'bod grond [straatnaam 2] ' onder meer het volgende geschreven aan de gemeente:
Ik heb daarom het volgende voorstel, met aankoop door [naam 1] en [eiser] , kan ik akkoord gaan indien [naam 1] :
1. het deel koopt dat grenst aan zijn perceel (het deel in het verlengde van het perceel van [naam 1] , niet in het verlengde van de rijweg)
2. garandeert dat er geen bossen en heggen worden aangeplant
3. garandeert dat de toegang tot het perceel blijft waar die nu is
4. per 2021 geen wijziging bestemming aanvraagt
5. in gezamenlijkheid een hekwerk plaatst rondom het gehele perceel (gezamenlijke kosten)
6. in gezamenlijkheid het huidige pachtcontract in stand wil laten met de huidige pachter (reeds besproken met de huidige pachter)
7. in gezamenlijkheid met de huidige pachter nadere afspraken wil maken omtrent onderhoud (reeds besproken met de huidige pachter)
Je begrijpt het al [naam 2] , gezamenlijk kopen wil ik niet, gezamenlijk exploiteren wel. Voorwaarde is dan wel dat we vooraf duidelijke afspraken maken over invulling en exploitatie.
Als [naam 1] dit niet zou willen, dan ben ik bereid om het gehele perceel te kopen voor de aangeboden prijs…..+€….
Mij lijkt echter dat het niet zover moet komen.
2.5.
Omdat er meerdere belangstellenden waren heeft de gemeente hen uitgenodigd voor overleg dat op 26 september 2019 heeft plaatsgevonden. [naam 1] was daarbij niet aanwezig. Van de bijeenkomst is door de gemeente een verslag opgesteld waarin de gemeente concludeert dat het plan van [eiser] op het meeste draagvlak van omwonenden kan rekenen omdat het perceel blijft zoals het is. Tevens blijkt uit het verslag dat de gemeente kenbaar heeft gemaakt dat [naam 1] een procedure tegen de gemeente was begonnen omdat hij zich op het standpunt heeft gesteld dat de gemeente aan hem een recht van eerste koop had verleend.
2.6.
De gemeente heeft op 20 januari 2020 een koopovereenkomst m.b.t. het perceel gesloten met [eiser] c.s. Daaraan voorafgaand had [eiser] op 7 oktober 2019 beslag doen leggen op het perceel.
3.Het geschil in conventie en in reconventie en de beoordeling ervan
in conventie
3.1.
[eiser] vordert in deze procedure dat de gemeente wordt veroordeeld tot nakoming van een met hem gesloten koopovereenkomst m.b.t. een perceel grond, althans de gemeente te veroordelen tot het alsnog sluiten van een koopovereenkomst en nakoming ervan.
Volgens [eiser] heeft de gemeente daarmee een aanbod tot verkoop van genoemd perceel aan alle bewoners gedaan. Door de vraagprijs te bieden is er met [eiser] een koopovereenkomst gesloten m.b.t. het perceel. Althans heeft de gemeente gehandeld in strijd met artikel 3:14 BW Pro door met [naam 1] c.s. een koopovereenkomst te sluiten, want volgens [eiser] kon de gemeente in vrijheid een besluit tot verkoop nemen en de voorwaarden waaronder [eiser] het perceel wilde verwerven kon rekenen op draagvlak van omwonenden.
3.2.
De rechtbank zal de vorderingen afwijzen en daarvoor is het navolgende redengevend.
3.3.
Artikel 3:217 BW Pro bepaalt dat een overeenkomst tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. De rechtbank zal daarom allereerst aan de hand van de Haviltexformule nagaan of de brief van de gemeente van 29 augustus 2019 een aanbod tot koop van het perceel aan alle omwonenden inhoudt. De rechtbank beantwoordt deze vraag negatief. De door de gemeente in de brief gekozen bewoordingen, die weliswaar niet doorslaggevend hoeven zijn, maar niettemin wel van groot gewicht zijn, wijzen naar het oordeel van de rechtbank er niet op dat de gemeente met het verzenden van deze brief aan alle omwonenden van het perceel beoogde om aan iedereen een onherroepelijk aanbod tot verkoop ervan te doen. De rechtbank leidt bovendien uit het door [eiser] op 9 september 2019 gestuurde e-mailbericht met als onderwerp 'bod grond [straatnaam 2] ' af, dat [eiser] de brief van 29 augustus d.a.v. ook niet heeft opgevat als een aanbod van de gemeente maar als een uitnodiging om een aanbod aan haar te doen indien men tot aankoop van het perceel wenste over te gaan. Er is derhalve geen koopovereenkomst tussen de gemeente en [eiser] tot stand gekomen, omdat gesteld noch gebleken is dat de gemeente besloten heeft het door [eiser] gedane bod in de e-mail van 9 september 2019 te aanvaarden.
3.4.
Voor zover de vorderingen van [eiser] derhalve berusten op de stelling dat er tussen hem en de gemeente een koopovereenkomst is gesloten omdat hij de vraagprijs wilde bieden, kunnen de vorderingen niet worden toegewezen.
3.5.
[eiser] heeft voorts naar voren gebracht dat de gemeente heeft gehandeld in strijd met artikel 3:14 BW Pro door in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel een overeenkomst te sluiten met [naam 1] c.s. die niet zou voldoen aan de door de gemeente gestelde voorwaarden voor de koop. Volgens [eiser] geniet zijn 'voorstel' in de e-mail van 9 september 2019 de instemming van andere omwonenden die evenals [eiser] bij voorkeur het perceel open willen laten.
3.6.
Artikel 3:14 BW Pro bepaalt dat iemand een bevoegdheid die hij krachtens burgerlijk recht heeft, niet mag uitoefenen in strijd met publiekrecht. Indien de overheid van een privaatrechtelijke bevoegdheid gebruikmaakt, mag zij bij het uitoefenen van die bevoegdheid (als eigenaar, aandeelhouder, procespartij) niet in strijd komen met publiekrecht, daaronder mede begrepen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daaronder valt onder andere het zorgvuldigheidsbeginsel. In gevallen waarin sprake is van beleidsvrijheid voor de overheid wordt door de rechter marginaal getoetst aan genoemde beginselen (HR 30-03-1990, ECLI:NL:PHR:1990:AD1082, m.nt. [naam 4] ). M.a.w. de rechter dient in dergelijke gevallen te onderzoeken of de overheid in redelijkheid tot een bepaalde keuze kon komen.
3.7.
Bij de beoordeling stelt de rechtbank het volgende voorop. Anders dan door [eiser] naar voren is gebracht is in de brief van 29 augustus 2019 geen door de gemeente gestelde 'voorwaarde' voor de koop van het perceel te lezen. Een beperking van de beleidsvrijheid van de gemeente kan hieruit dan ook niet worden afgeleid naar het oordeel van de rechtbank. Er staat niet meer of anders in dan dat er vanwege de agrarische bestemming niet op mag worden gebouwd. Er heeft een bijeenkomst met omwonenden plaatsgevonden die door de gemeente is georganiseerd, maar uit de verslaglegging ervan kan niet worden afgeleid dat tijdens deze bijeenkomst door of namens de gemeente toezeggingen aan [eiser] zijn gedaan dat zijn bod zou worden aanvaard 'omdat het plan van de heer [eiser] op het meeste draagvlak van de omwonenden kan rekenen'. Dat en waarom de gemeente de verplichting zou hebben gehad om in te gaan op het aanbod met 'het meeste draagvlak' heeft [eiser] ook niet toegelicht.
3.8.
De gemeente had te maken met een aantal biedingen op het perceel en was derhalve genoodzaakt tussen de verschillende biedingen een keuze te maken. De gemeente heeft bij het maken van de keuze voor [naam 1] c.s. gewicht toegekend aan het gegeven dat zij in 1993 aan [naam 1] c.s. heeft toegezegd overleg te voeren wanneer er ontwikkelingen zijn m.b.t. dit perceel. Ter zitting heeft de gemeente onbetwist naar voren gebracht dat een toenmalige wethouder destijds een mondelinge toezegging tot koop aan [naam 1] heeft gedaan die de gemeente destijds niet kon nakomen en werd 'vertaald' in de overlegverplichting van 1993. Naar het oordeel van de rechtbank, heeft de gemeente in redelijkheid kunnen besluiten dat een dergelijke verplichting om te overleggen ook serieus nageleefd diende te worden door haar door met [naam 1] c.s. na te gaan of men het eens kon worden over de koop van het perceel. En in zoverre heeft de gemeente derhalve ook niet gehandeld in strijd met op haar jegens [eiser] rustende zorgvuldigheidsverplichtingen geschonden door met een andere koper dan [eiser] in zee te gaan.
3.9.
Dat betekent dat ook deze grondslag de vorderingen van [eiser] niet kan dragen. Tenslotte heeft [eiser] gesteld dat de gemeente jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld, maar hij heeft hieraan geen andere feiten of omstandigheden ten grondslag gelegd, die hiervoor al zijn besproken en onvoldoende zijn bevonden. Zo is de rechtbank anders dan [eiser] van oordeel dat, hoewel er geen verplichting van de gemeente bestond om met [naam 1] te contracteren, er wel een serieus te nemen overlegverplichting bestond jegens [naam 1] die de gemeente niet had ten opzichte van [eiser] of andere omwonenden. De rechtbank is daarom van oordeel dat de gemeente niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] .
3.10.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Oldambt worden begroot op:
- explootkosten € 100,89
- griffierecht 656,00
- salaris advocaat
2,0(0,0 punt × tarief € 695,00)
2,0(0,0 punt × tarief € 695,00)
Totaal € 2.146,89
in reconventie
3.11.
De gemeente heeft in reconventie gevorderd dat het gelegde leveringsbeslag moet worden opgeheven nu de vorderingen van [eiser] in conventie ongegrond zijn. De opheffing van een conservatoir beslag kan op grond van artikel 705 lid 2 Rv Pro onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.
3.12.
Het ligt op de weg van degene die opheffing van een conservatoir beslag vordert, in casu de gemeente om aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gestelde vordering ondeugdelijk is. De enkele omstandigheid dat de vorderingen in conventie, waarvoor de beslagen zijn gelegd, zullen worden afgewezen in dit vonnis, rechtvaardigt niet zonder meer het oordeel dat deze vorderingen ondeugdelijk zijn, nu tegen dit vonnis nog hoger beroep openstaat (zie HR 17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:1074). In dat geval moeten de wederzijdse belangen van partijen worden afgewogen, waarbij in aanmerking dient te worden genomen dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering voor de door het beslag ontstane schade kan worden aangesproken. De omstandigheid dat de rechter in de hoofdzaak reeds uitspraak heeft gedaan, dient hierbij te worden meegewogen. Van de rechter kan daarbij niet worden gevergd dat zij in haar vonnis mede een voorlopige beoordeling geeft van de kans van slagen van het door de beslaglegger tegen het vonnis mogelijk aan te wenden rechtsmiddel (zie HR 30 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1559).
3.13.
Aan de vordering in reconventie heeft de gemeente niet meer ten grondslag gelegd dan hetgeen in conventie door haar is aangedragen tegen de vorderingen van [eiser] . De rechtbank is weliswaar van oordeel dat de vordering in conventie niet toewijsbaar is, maar gegeven het feit dat na levering van het perceel aan [naam 1] c.s. de gemeente niet meer in staat zal zijn om alsnog aan [eiser] te leveren, indien in hoger beroep tot een andere beslissing wordt gekomen, moet bij een afweging van de in het geding zijnde belangen het belang van [eiser] om het beslag te handhaven prevaleren boven het belang van de gemeente om het beslag reeds nu opgeheven te krijgen. Indien de gemeente schade zou lijden door het gelegde beslag, kan zij daarvoor onder omstandigheden immers [eiser] aanspreken.
3.14.
De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- salaris advocaat
€ 695,00(2,0 punt × factor 0,5 × tarief € 695,00)
€ 695,00(2,0 punt × factor 0,5 × tarief € 695,00)
Totaal € 0,00.
4.De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Oldambt tot op heden begroot op € 2.146,89,
4.3.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling
uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
4.4.
wijst de vorderingen af,
4.5.
veroordeelt de gemeente Bakkerin de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Oldambt tot op heden begroot op € 695,00,
4.6.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.B. Faber-Siermann en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2020. [1]