ECLI:NL:RBNNE:2021:4959

• Datum uitspraak: 17 november 2021
• Publicatiedatum: 18 november 2021
• Zaaknummer: 202875 / HA ZA 20-267
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M. Sanna
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van overeenkomst tussen vastgoedbedrijf en gemeente met betrekking tot koopoptie en herontwikkeling

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Nederland op 17 november 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een vastgoedbedrijf en de gemeente Oldambt. Het vastgoedbedrijf, eiser, had een koopoptie op een perceel grond voor de plaatsing van bergingen, afhankelijk van de herontwikkeling van omliggende panden door de gemeente. De gemeente had echter aangegeven dat zij pas tot levering van de grond kon overgaan nadat de herontwikkeling was afgerond. Eiser vorderde een verklaring voor recht dat zij recht had op de levering van 96 m² grond, maar de rechtbank oordeelde dat de vordering prematuur was. De rechtbank stelde vast dat de leveringsakte dwingende bewijskracht had en dat de gemeente niet verplicht was om een aaneengesloten stuk grond te leveren. De rechtbank wees de vorderingen van eiser af en veroordeelde haar in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van de voorwaarden in de leveringsakte en de rol van de herontwikkeling in de verplichtingen van de gemeente.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

zaaknummer / rolnummer: C/18/202875 / HA ZA 20-267

Vonnis van 17 november 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser] ,

gevestigd te [plaatsnaam] ,

eiseres,

advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE OLDAMBT ,

zetelend te [plaatsnaam] ,

gedaagde,

advocaat mr. C.S.G. de Lange te Groningen.

Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 10 februari 2021
• het proces-verbaal van comparitie van 22 juni 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van het appartementsgebouw aan de [adres] , voorheen [adres] . Het appartementsgebouw staat op de hoek van de [straatnaam] en de [straatnaam] .

2.2.

Naast het appartementsgebouw staan aan de [adres 2] twee inmiddels sterk verpauperde panden die tot begin 2015 in eigendom van [eiser] waren. Deze panden zijn in 2015 verkocht en geleverd aan de gemeente.

2.3.

Tussen partijen is op 13 februari 2015 een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij de gemeente van [eiser] het pand aan de [adres 3] en de panden aan de [adres 2] heeft gekocht voor een koopsom van respectievelijk € 75.000,00 en € 200.000,00. In de koopovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:

‘
De panden worden waarschijnlijk (grotendeels) door de gemeente gesloopt. (…)

Door ook het pand [adres] te slopen ontstaat een binnenruimte die door de gemeente zal worden ingevuld.

Op het binnenterrein, (in gele kleur aangegeven) dat ontstaat na de sloop van de drie genoemde panden, krijgt de eigenaar van het pand [adres] de mogelijkheid om 12 bergingen te realiseren (schematisch in blauwe kleur indicatief aangegeven). De exacte plaats hiervan wordt in overleg met de gemeente en mede afhankelijk van de ontwikkeling van de panden [adres 2] bepaald. De ondergrond hiervan wordt om niet (€ 1,- k.k.) aan [eiser] overgedragen, met het recht van overpad. (…) ’

2.4.

Aan de koopovereenkomst is een situatietekening gehecht. Hieronder is een uitsnede van het gedeelte van de situatietekening waar het in onderhavige procedure om gaat weergegeven:

2.5.

Op 8 april 2015 heeft [eiser] de panden aan de [adres 2] aan de gemeente geleverd. In de leveringsakte is de koopoptie met betrekking tot een gedeelte van het binnenterrein als volgt vastgelegd:

‘
Koopoptie

1. Optierecht

De optiegever [de gemeente – rb.]
verleent de optienemer [ [eiser] – rb.]
hierbij het recht om, zodra de herontwikkeling van de panden aan de [adres 2] en de daarbij behorende grond is afgerond van haar te kopen en in eigendom te verkrijgen een gedeelte van het binnenterrein zoals met gele kleur aangegeven op de aan de akte gehechte situatietekening en zoals gevormd na herontwikkeling, gelegen nabij de [adres 2] , uitmakende een gedeelte van de percelen thans kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , sectie H, nummer [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] , respectievelijk groot één are en drie en zeventig centiare (01.73 are) en drie are en vijf en zestig centiare (03.65 are), hierna te noemen: “het registergoed”;

een en ander zoals schetsmatig met een blauwe kleur aangegeven op aangehechte situatietekening.

(…)

3. Overige koopcondities

(…)

c. De levering zal plaatsvinden binnen uiterlijk dertig (30) dagen nadat de uitoefening van het optierecht heeft plaatsgevonden.

(…)

6. Duur van de overeenkomst

Het optierecht geldt voor de duur van tien (10) jaren te rekenen vanaf heden. Per ommekomst van deze periode eindigt deze overeenkomst van rechtswege. ’

2.6.

Bij brief van 16 oktober 2020 heeft de advocaat van [eiser] aan de gemeente kenbaar gemaakt dat op grond van de aan de overeenkomst gehechte schets de te leveren grond voldoende groot moet zijn voor het realiseren van normale bergingen met de oppervlakte van een gebruikelijke (fietsen)schuur. [eiser] heeft kenbaar gemaakt dat indien de gemeente [eiser] daarin niet volgt, zij over zal moeten gaan tot dagvaarden teneinde door de rechter te laten vaststellen tot de levering van welke oppervlakten [eiser] gerechtigd is.

2.7.

Bij e-mail van 17 november 2020 heeft [eiser] aan de gemeente het volgende medegedeeld:

‘
Mijn tijd is op of de gemeente regelt het (bergingen) of ik blaas project [adres] af. (…)

Volgende week woensdag gaan ze sonderen [adres] , ligt er voor as woensdag geen concept koopovereenkomst (bergingen 12 stuks met minimaal 8 m2 per berging) bij Notaris [naam] .

Dan blazen wij project [adres] af en komen er grote hekken om heen !! (…) ’

2.8.

Vervolgens heeft [eiser] meerdere e-mails aan (meerdere medewerkers van) de gemeente gestuurd. De gemeente heeft [eiser] een preventieve last onder bestuursdwang opgelegd en [eiser] erop gewezen dat de gemeente de uitlatingen, beledigingen en dreigementen van [eiser] niet acceptabel vindt. De gemeente heeft [eiser] bij brief van 27 november 2020 een aantal maatregelen opgelegd.

2.9.

De advocaat van de gemeente heeft bij brief van 10 december 2020 aan [eiser] kenbaar gemaakt dat het niet opportuun is om met een voorstel te komen, omdat de gemeente nog niet gehouden is om mee te werken aan de levering van een deel van het binnenterrein. De gemeente heeft aangegeven op grond van de koopovereenkomst en de leveringsakte daartoe pas gehouden te zijn nadat de herontwikkeling aan de [adres 2] is afgerond.

2.10.

Op 17 februari 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in het kort geding tussen partijen. Partijen hebben afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een procesverbaal. Kort weergegeven zijn partijen overeengekomen dat zij wensen de tussen hen gerezen geschillen omtrent de in geding zijnde onroerende zaken gezamenlijk op te lossen, dat partijen zullen samenkomen en zullen bespreken welke problemen ze ervaren in de onderlinge verhoudingen en dat de gemeente het voortouw zal nemen bij de uitvoering van de aanpak van ieder punt.

2.11.

Het pand aan de [adres] is door de gemeente gesloopt. Inmiddels is (of zal binnenkort) ook (worden) begonnen met de sloop van de panden aan de [adres 2] .

3. De vordering

3.1.

[eiser] heeft, na vermindering van eis, gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor zover de wet dat toestaat:

voor recht te verklaren dat [eiser] op grond van de met de gemeente gesloten overeenkomst gerechtigd is tot de levering aan haar van 96 aaneengesloten m² grond op een deel van de kadastrale percelen [plaatsnaam] H [kadasternummer 1] en/of [kadasternummer 2] en/of [kadasternummer 3] , ten behoeve van de oprichting van een twaalftal bergingen;

de gemeente te veroordelen om binnen drie maanden na betekening van het door de rechtbank te wijzen vonnis een aaneengesloten deel ter grootte van 96 m² van de kadastrale percelen [plaatsnaam] H [kadasternummer 1] en/of [kadasternummer 2] en/of 146, ten behoeve van de oprichting van een twaalftal bergingen aan [eiser] te leveren voor een koopsom van € 1,00;

met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure.

3.2.

[eiser] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de gemeente toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de gesloten overeenkomst. De gemeente verkeert hierdoor volgens [eiser] in verzuim. [eiser] heeft betoogd dat zij recht heeft op levering door de gemeente van 96 m² aaneengesloten grond ten behoeve van de realisering van de overeengekomen bergingen. [eiser] heeft gesteld dat de gemeente sinds de levering van de panden, ondanks verzoeken daartoe, tot op heden niks met de panden heeft gedaan en geen aanstalten heeft gemaakt met het vrijmaken en het leveren van het voor de aanleg van de bergingen benodigde perceel.

4. Het verweer

4.1.

De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat zij pas gehouden is tot levering van de grond zodra de ontwikkeling aan de [adres 2] is afgerond en de termijn van 10 jaar niet is verstreken. Het vorderen van de verklaring voor recht is volgens de gemeente daarom prematuur. De leveringsakte heeft dwingende bewijskracht en daar kan, omdat [eiser] daartegen geen tegenbewijs heeft geleverd, volgens de gemeente niet van worden afgeweken. Verder heeft de gemeente betoogd dat uit de koopovereenkomst en de leveringsakte niet blijkt dat een aaneengesloten stuk grond moet worden geleverd. Evenmin is afgesproken hoeveel grond de gemeente dient te leveren. De bergingen moeten in het gele gebied worden gerealiseerd en de met blauw aangegeven bergingen zijn slechts indicatief.

4.2.

De ontwikkeling aan de [adres 2] heeft volgens de gemeente stilgelegen omdat de panden door Libau (de onafhankelijke adviesorganisatie voor ruimtelijke kwaliteit en cultureel erfgoed in Groningen en Drenthe) werden aangemerkt als karakteristieke panden en daarom niet meer gesloopt mochten worden. Door de looptijd van het proces zijn de panden inmiddels zo verpauperd dat deze toch moeten worden gesloopt. De gemeente zal hiervoor binnenkort een sloopbedrijf benaderen.

5. De beoordeling

5.1.

Tussen partijen staat vast dat de gemeente op grond van de koopovereenkomst van 13 februari 2015 en de leveringsakte van 18 april 2015 grond aan [eiser] moet leveren ten behoeve van de oprichting van 12 bergingen door [eiser] . Partijen verschillen echter van mening over het antwoord op de vraag of de gemeente op dit moment al is gehouden een stuk (aaneengesloten) grond aan [eiser] te leveren. Verder verschillen partijen van mening over de oppervlakte van het te leveren stuk grond.

5.2.

Op 13 februari 2015 is tussen partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot – onder meer – de panden aan de [adres 2] . In de leveringsakte van 8 april 2015 is het optierecht tot koop van een gedeelte van de percelen thans kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , sectie H, nummer [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] nader uitgewerkt. Dit optierecht geldt voor de duur van 10 jaren vanaf 8 april 2015.

5.3.

De rechtbank stelt voorop dat de leveringsakte van 8 april 2015 een authentieke akte is in de zin van artikel 156 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Volgens artikel 157 lid 2 Rv levert een authentieke akte, ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van die verklaring. Dwingend bewijs houdt in dat de rechtbank verplicht is de inhoud van de leveringsakte als waar aan te nemen, dan wel verplicht is de bewijskracht te erkennen die de wet aan bepaalde gegevens verbindt (artikel 151 lid 1 Rv).

5.4.

Het komt derhalve aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. ^[1] Omdat de situatietekening aan de akte is gehecht en eveneens in de openbare registers is ingeschreven en dus voor derden kenbaar is, kan ook uit deze tekening worden geput bij de uitleg van de partijbedoeling. ^[2]

5.5.

Volgens [eiser] is zij op grond van de met de gemeente gesloten overeenkomst gerechtigd tot de levering aan haar van 96 aaneengesloten m² grond op een deel van de kadastrale percelen [plaatsnaam] H [kadasternummer 1] en/of [kadasternummer 2] en/of [kadasternummer 3] .

5.6.

De rechtbank is van oordeel dat voor het antwoord op de vraag of door de gemeente 96 aaneengesloten m² grond moet worden geleverd, moet worden gekeken naar hetgeen is vastgelegd in de leveringsakte waarin de koopoptie tussen partijen is overeengekomen. Hierin is bepaald dat [eiser] recht heeft op levering van een gedeelte van het binnenterrein, zoals met gele kleur is aangegeven op de aan de leveringsakte gehechte situatietekening, dat deel uitmaakt van een gedeelte van de percelen thans kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , sectie H, nummer [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] , één en ander zoals schetsmatig met een blauwe kleur aangegeven op aangehechte situatietekening. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit deze omschrijving in combinatie met de situatietekening niet worden geconstateerd dat de gemeente verplicht is een aaneengesloten stuk grond te leveren. Overeengekomen is immers dat [eiser] een gedeelte van het binnenterrein geleverd zal krijgen, zoals gevormd na herontwikkeling. Daarbij dient volgens de gemeente, hetgeen niet is weersproken door [eiser] , rekening te worden gehouden met de redelijke exploitatiemogelijkheden en het toekomstige wooncomfort bij de ontwikkeling aan de [adres 2] . Dit wordt ondersteund door hetgeen is overeengekomen in de koopovereenkomst. Daarin is namelijk bepaald dat de exacte plaats van de bergingen in overleg met de gemeente en mede afhankelijk van de ontwikkeling van de panden [adres 2] wordt bepaald.

5.7.

Verder is naar het oordeel van de rechtbank evenmin tussen partijen overeengekomen dat de oppervlakte van de te leveren grond 96 m² moet zijn. Er is immers geen te leveren oppervlakte in de leveringsovereenkomst genoemd. De enkele stelling van [eiser] dat 8 m² per berging een redelijke afmeting is voor een berging, is onvoldoende om te kunnen oordelen dat hij daarom recht heeft op levering van een aaneengesloten stuk grond van 96 m². Dat er 96 m² aan [eiser] verkocht moet worden blijkt ook niet uit de situatieschets. Het blauw-gearceerde gedeelte geeft slechts een schetsmatige weergave weer en is, zo heeft de gemeente ter zitting onweersproken verklaard, niet op schaal ingetekend. Daar komt nog bij dat [eiser] ter zitting kenbaar heeft gemaakt dat hij akkoord kan gaan met een oppervlakte van 5 m² per berging, zijnde 60 m² in totaal. De rechtbank maakt daaruit op dat [eiser] een dergelijke oppervlakte eveneens een redelijk afmeting voor een berging acht. Gezien het voorgaande kan derhalve niet worden geoordeeld dat de gemeente gehouden is tot levering van de door [eiser] gevorderde oppervlakte.

5.8.

Verder verschillen partijen van mening over de vraag op welk moment de levering van de grond plaats moet vinden. De rechtbank is van oordeel dat dit duidelijk is omschreven in de leveringsakte. In de leveringsakte staat immers dat de gemeente [eiser] het recht verleent om de grond van een gedeelte van het binnenterrein te kopen,
zodra de herontwikkeling van de panden aan de [adres 2] en de daarbij behorende grond is afgerond. Anders dan door [eiser] is gesteld is de rechtbank van oordeel dat de leveringsakte niet innerlijk tegenstrijdig is, omdat daarin tevens (in artikel 3.1.c.) is bepaald dat de levering zal plaatsvinden binnen uiterlijk 30 dagen nadat de uitoefening van het optierecht heeft plaatsgevonden. Het recht om de koopoptie in te roepen ontstaat immers pas nadat de herontwikkeling van de panden is afgerond. Daarna kan door [eiser] het optierecht worden ingeroepen en op dat moment gaat de leveringstermijn van 30 dagen pas lopen. Ter zitting heeft [eiser] bovendien erkend dat de volgorde met betrekking tot het moment waarop het optierecht kan worden ingeroepen voor haar duidelijk is, namelijk nadat de herontwikkeling aan de [adres 2] heeft plaatsgevonden.

5.9.

[eiser] heeft echter nog gesteld dat tussen partijen niet duidelijk is overeengekomen wanneer de herontwikkeling moet plaatsvinden en dat dit nu zo moet worden uitgelegd dat er binnen een redelijke termijn door de gemeente gepresteerd moet worden. [eiser] heeft echter geen vordering dienaangaande ingesteld. Zij heeft immers slechts gevorderd voor recht te verklaren dat [eiser] op grond van de met de gemeente gesloten overeenkomst gerechtigd is tot de levering van de grond en de gemeente te veroordelen om binnen drie maanden na betekening van het door de rechtbank te wijzen vonnis de grond te leveren. In dit verband herhaalt de rechtbank dat de gemeente pas gehouden is te leveren nadat [eiser] gebruik heeft gemaakt van haar optierecht, wat pas kan zodra de herontwikkeling van de panden aan de [adres 2] en de daarbij behorende grond door de gemeente is afgerond. Verder overweegt de rechtbank dat de termijn van het in de leveringsakte overeengekomen optierecht nog duurt tot 8 april 2025. De gemeente heeft derhalve nog tijd om de herontwikkeling vorm te geven voordat het optierecht verloopt. Dat de gemeente, zoals [eiser] heeft gesteld, 6 jaar lang zou hebben stilgezeten, is door de gemeente uitdrukkelijk weersproken en hiervan is ook niet gebleken. Ook is niet gebleken dat partijen ter gelegenheid van het kort geding nadere afspraken over de duur van de herontwikkeling hebben gemaakt.

5.10.

Naar het oordeel van de rechtbank schiet de gemeente gezien het voorgaande daarom thans niet toerekenbaar tekort in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst. De vorderingen van [eiser] zullen daarom integraal worden afgewezen.

5.11.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden vastgesteld op:

- griffierecht € 656,00

- salaris advocaat
1.126,00 (2 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.782,00

6. De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden vastgesteld op € 1.782,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na datum vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, vastgesteld op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

6.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Sanna en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2021.

c:598

Voetnoten

1. Zie HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901

2. Zie HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078