Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 20/2972
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 23 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigden: H.A. Huizinga en J. Schokker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigden: [gemachtigde A] en [gemachtigde B] ).
Procesverloop
Bij besluit van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 305.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 november 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, J. Schokker. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
De woning is een in 2017 gebouwde agrarische bedrijfswoning met een souterrain/woonkelder en een onderpandige garage van 71 m². De inhoud van de woning inclusief souterrain is 1.040 m3. De kaveloppervlakte is 1.250 m2.
Geschil en beoordeling
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 375.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te laag is vastgesteld en handhaaft de waarde van € 305.000.
Standpunten
3. Eiser voert aan dat de stichtingskosten van de woning hoger zijn dan de door verweerder vastgestelde waarde en dat de waarde om die reden te laag is vastgesteld.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde aangegeven de Taxatiewijzer Agrarisch (de taxatiewijzer) te hebben gevolgd. Volgens de methodiek van die taxatiewijzer ligt de taxatieprijs per m³ op ongeveer € 200. De standaardinhoud is volgens verweerder ongeveer 550 m³ met een bandbreedte van 20%. Dat betekent dat voor de eerste 660 m³ de prijs van € 200 geldt. De meerdere inhoud van de woning (in dit geval 380 m³) wordt gewaardeerd met een prijs van 0,6 * € 200. Dat leidt tot een woningwaarde van € 179.520. Vanwege het recente bouwjaar heeft verweerder de woning de indicatie ‘5’ (luxe) gegeven wat leidt tot een verhoging van 20%. De perceeloppervlakte is als volgt gewaardeerd: (400 m² * € 86,50) + (600 m² * € 16,25) + (250 m² * € 11,25) = € 47.162,50. De inpandige garage is gewaardeerd op € 42.000. Ten aanzien van de stelling van eiser met betrekking tot de stichtingskosten heeft verweerder het standpunt ingenomen dat voor de waardebepaling in enig jaar niet meer kan worden uitgegaan van de stichtingskosten van een aantal jaren geleden. Verweerder kan niet jaarlijks de stichtingskosten gaan indexeren om op die manier de waarde te bepalen.
Bewijslast
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2019 niet lager is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
De waardebepaling
6. Niet in geschil is dat de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 moet worden bepaald alsof hij volledig afgebouwd is.
7. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de stichtingskosten van de woning in dit geval niet bruikbaar zijn om tot een juiste waardevaststelling te komen. De prijsopgaaf waar eiser naar verwijst, betreft een prijsopgaaf van twee jaar voor de waardepeildatum. Verder geldt dat hogere bouwkosten niet per definitie een hogere woningwaarde vertegenwoordigen.
8. De rechtbank acht in dit geval de toepassing van de taxatiewijzer wel passend. De rechtbank overweegt daartoe dat in artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ weliswaar is bepaald dat de waarde voor woningen wordt bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode, maar dat betekent niet dat de waarde niet ook op andere manieren kan worden bepaald. De toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in artikel 17, tweede lid,van de Wet WOZ omschreven. [2] In dit geval is tussen partijen ook niet in geschil dat er geen geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden zijn. Verweerder moest daarom wel een andere geschikte methode zoeken om de waarde van de woning te onderbouwen. Ten aanzien van het gebruik van de taxatiewijzer merkt de rechtbank nog op dat de taxatiewijzers zijn gebaseerd op gegevens van geanalyseerde verkopen van vergelijkbare objecten en aldus een invulling van de vergelijkingsmethode vormen om te komen tot een waarde in het economische verkeer. Gegevens uit een taxatiewijzer zullen wel zoveel mogelijk moeten worden herleid tot plaatselijke omstandigheden, omdat resultaten uit analyse van plaatselijke of regionale transacties de voorkeur hebben boven de landelijke kengetallen in de taxatiewijzers.
8. Verweerder heeft de door hem gehanteerde m3-prijs van € 200, die uit de taxatiewijzer volgt, onderbouwd aan de hand van recente transacties van agrarische woningen in de omgeving van de woning. Vervolgens heeft verweerder een correctie van 20% toegepast om het verschil in het gemiddelde bouwjaar tussen de woningen uit deze transacties en de woning van eiser te verdisconteren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in zoverre voldoende aannemelijk gemaakt dat de m3-prijs uit de taxatiewijzer, na correctie, de plaatselijke marktomstandigheden reflecteert. Daarbij overweegt de rechtbank dat eiser de juistheid van de correctie van 20% op zichzelf ook niet heeft betwist. De door verweerder gehanteerde grondprijs is tussen partijen niet in geschil en eiser heeft ook de door verweerder in zijn berekening gehanteerde prijs voor de inpandige garage niet betwist. Gelet hierop acht de rechtbank verweerder erin geslaagd met zijn onderbouwing aan de hand van een herleiding vanuit de taxatiewijzer aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Jongsma-van Helden, griffier, op 23 december 2021. De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende maandag na deze datum.
de griffier is verhinderdw.g. rechter
te ondertekenen
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.