Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 19/2953
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 19 februari 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [plaats 1], eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân, verweerder
(gemachtigden: [gemachtigde verweerder 1] en [gemachtigde verweerder 2]).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 9.648.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft op een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres is eigenaar en gebruiker van [straat 1] te [plaats 1]. De onroerende zaak is in gebruik als een openbare scholengemeenschap voor voortgezet onderwijs ([schooltype]) en bestaat uit verschillende bouwgedeelten (schoolgebouwen) en 2 gymzalen. Het oorspronkelijke hoofdgebouw is gebouwd in 1945 en er zijn uitbreidingen geweest in 2000, 2001 en 2017.
1.2.
In juli 2018 zijn op de nieuwe bouwgedeelten 670 draaibare zonnepanelen geplaatst.
1.3.
Eiseres heeft op grond van de vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2019 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd gekregen van:
- € 29.918,45 (= 0,3101% van de WOZ-waarde) OZB-eigenaar niet-woning;
- € 23.994,58 (= 0,2487% van de WOZ-waarde) OZB-gebruiker niet-woning.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2018. Eiseres bepleit een waarde van € 8.526.000 en verweerder houdt vast aan de vastgestelde waarde van € 9.648.000.
2.1.
Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder een taxatierapport (inclusief taxatiekaart) overgelegd, opgemaakt op 6 november 2019 door taxateur [gemachtigde verweerder 2]. De taxateur van verweerder heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en de waarde van de onroerende zaak overeenkomstig de vastgestelde WOZ-waarde bepaald op € 9.648.000.
2.2.
Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar een taxatiekaart van
taxateur [naam 2] van 4 november 2019, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 8.526.969. Naast de taxatiekaart heeft de taxateur gewezen op twee vergelijkingsobjecten, te weten [straat 2] te [plaats 1], een kantoorgebouw dat op 23 mei 2018 is geleverd voor € 910.000 en [straat 3] te [plaats 2], een zorginstelling die op 16 oktober 2018 is geleverd voor € 1.751.100.
2.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald. Ook is niet in geschil dat bij de bepaling van de waarde gebruik kan worden gemaakt van de Taxatiewijzer Onderwijs (de Taxatiewijzer). [1] De rechtbank ziet geen aanleiding partijen hierin niet te volgen.
2.4.
Partijen hebben desgevraagd ter zitting eenparig verklaard dat vanwege de plaatsing van de zonnepanelen (zie 1.2.) voor de waardering uitgegaan moet worden van de toestandsdatum op 1 januari 2019, zoals bedoeld in artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ. Tevens hebben partijen ter zitting verklaard dat zij het eens zijn over de objectkenmerken van de onroerende zaak. Ook bij deze gemeenschappelijke uitgangspunten van partijen sluit de rechtbank zich aan.
2.5.
Het geschil tussen partijen ziet op de volgende vragen:
(1) is verweerder voor de restwaarden terecht uitgegaan van het gemiddelde van de in de Taxatiewijzer genoemde bandbreedten?
(2) is verweerder bij de waardebepaling van objectonderdelen met levensduurverlenging uitgegaan van te hoge restwaardes?
(3) is sprake van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar?
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018, naar de toestand op 1 januari 2019, niet hoger is dan de vervangingswaarde op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [2]
3.1.
De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. [3]
(1) Ten aanzien van de bandbreedte in de Taxatiewijzer
3.2.
Beide partijen hebben de Taxatiewijzer in hun taxaties als uitgangspunt genomen. Verweerder is bij zijn waardebepaling uitgegaan van bedragen in het midden van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedten, terwijl eiseres is uitgegaan van de bedragen aan de onderkant van de bandbreedten. Dit heeft tot gevolg dat partijen in beroep zijn uitgegaan van de volgende restwaardes:
Verweerder: Eiseres:
Schoolgebouwen gymzalen (voor alle gebouwen)
[tabel]
3.3
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat voor de restwaardes van de diverse onderdelen van de onroerende zaak kan worden uitgegaan van het gemiddelde van de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedten. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat uit beide taxatierapporten volgt dat de onderhoudstoestand van de onroerende zaak goed is. De taxateur van verweerder heeft daarnaast ter zitting toegelicht dat er de afgelopen jaren diverse investeringen op het gebied van duurzaamheid hebben plaatsgevonden en dat de school een gunstige ligging heeft. De stelling van eiseres dat de onderkant van de bandbreedte dient te worden gehanteerd vanwege de regio waarin de school is gelegen, acht de rechtbank van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te komen. De rechtbank kent daarbij weinig waarde toe aan vergelijkingsobjecten die eiseres ter onderbouwing van deze stelling heeft aangevoerd (zie 2.2), omdat die objecten wat betreft grootte en gebruik aanzienlijk afwijken van de onroerende zaak en eiseres geen inzicht heeft gegeven in de restwaardes daarvan.
(2) Ten aanzien van de restwaardes na levensduurverlenging
3.4.
Partijen verschillen ten aanzien van het oorspronkelijke hoofdgebouw uit 1945 en de installaties van mening over de vraag of de restwaarde is bereikt. Tussen partijen is op zich niet in geschil dat voor deze objectonderdelen sprake is van levensduurverlenging en tevens is er geen geschil over het aantal jaren verlenging. Eiseres stelt echter dat, ondanks het feit dat levensduurverlenging is toegepast, uitgegaan moet worden van de aanvankelijk ingeschatte restwaarde omdat deze restwaarde is bereikt. Verweerder is uitgegaan van de restwaarden na levensduurverlenging zoals die volgen uit de Taxatiewijzer.
3.5.
De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in zijn arrest van 23 oktober 2020 [4] - voor zover hier van belang - het volgende heeft geoordeeld
:
:
“2.4.2. Voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak is aangesloten bij de Taxatiewijzer, net zoals het geval was in de zaak die is beslist in het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 (…). In de Taxatiewijzer zijn richtsnoeren gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen, en in dit geval ook hebben gediend, bij de vaststelling van de vervangingswaarde van de in die Taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Die richtsnoeren zien onder meer op de afschrijving voor technische veroudering en de restwaarde.
2.4.3.
Zoals is overwogen in het arrest van 31 januari 2020 is het niet uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.”
3.6.
Het hiervoor geciteerde arrest van de Hoge Raad brengt mee dat het aan eiseres is om van de Taxatiewijzer afwijkende restwaardes aannemelijk te maken. Eiseres is hierin naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Zo volgt uit dit arrest niet dat, zoals door eiseres is gesteld, voor aanpassing van de restwaardes (en aldus van de correctie wegens technische veroudering) bijzondere omstandigheden in de vorm van een verbouwing of een renovatie nodig zijn. De rechtbank wijst er in dit verband op dat de onroerende zaak goed is onderhouden (zie ook hiervoor bij 3.3) en dat de taxateur van verweerder, die ter plaatse is geweest, heeft verklaard dat sprake is van een goede ligging nabij het centrum en openbaar vervoer. De rechtbank acht daarnaast van belang dat het pand in gebruik is als school en dat, mede gezien de (uitbreidings)investeringen in de jaren 2000, 2001 en 2017, het einde van dat gebruik niet op afzienbare termijn valt te verwachten. De rechtbank neemt verder in aanmerking, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, dat er door eiseres nog recent investeringen zijn gedaan om de school verder te verduurzamen. Dit heeft erin geresulteerd dat de school in oktober 2019 het predicaat Eco-school heeft ontvangen, een wereldwijd keurmerk om leerlingen te stimuleren tot duurzaam denken en doen. Ook dit duidt erop dat het object nog voor langere tijd gebruikt zal worden.
3.7
Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat door eiseres niet aannemelijk is gemaakt dat ten aanzien van de restwaardes, na levensduurverlenging, van de Taxatiewijzer moet worden afgeweken. Voor dat geval wordt door eiseres de door verweerder vastgestelde waarde niet betwist.
(3) Ten aanzien van het motiveringsgebrek
4.1.
Verweerder heeft in de bezwaarfase een beknopt taxatieverslag overgelegd waarbij is vermeld dat voor alle daarin opgevoerde onderdelen van de opstallen met een restwaardepercentage van 22% zou zijn gerekend, zonder dus onderscheid te maken in ruwbouw-afbouw-installaties. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat het inderdaad een beknopt taxatieverslag was, wat eigenlijk niet had gemoeten, maar dat het wel dezelfde onderbouwing heeft als het uitgebreide taxatieverslag dat hij in beroep heeft overgelegd. Ook in het beknopte taxatieverslag is feitelijk gerekend met verschillende percentages voor ruwbouw, afbouw en installaties zoals in het uitgebreide taxatieverslag.
4.2.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat het voor hem wel duidelijk was dat sprake was van een beknopt taxatieverslag en dat verweerder feitelijk wel met de betreffende verschillende percentages had gerekend. Eiseres stelt echter dat dit voor een leek onduidelijk moet zijn geweest. Omdat dit beknopte taxatieverslag tot de uitspraak op bezwaar door verweerder is gebezigd, moest eiseres dus wel beroep instellen en is volgens de gemachtigde van eiseres sprake van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar.
4.3.
Zo er al sprake zou zijn van een motiveringsgebrek wijst de rechtbank eiseres er ten eerste op dat een dergelijk gebrek in beroep kan worden hersteld. In dit geval is verweerder in beroep uitgebreid op de waardering van de onroerende zaak ingegaan (en heeft hij in de bijlage bij het taxatierapport onderscheid gemaakt in ruwbouw-afbouw-installaties). Eiseres heeft daarop kunnen reageren en heeft dit ook gedaan. Ten tweede overweegt de rechtbank dat eiseres niet genoodzaakt was tot het instellen van beroep. De gemachtigde van eiseres was immers, naar hij ter zitting heeft verklaard, bekend met dergelijke beknopte taxatieverslagen en wist dat de 22% niet klopte, terwijl daarnaast door verweerder onbetwist is gesteld dat het beknopte taxatieverslag tijdens het hoorgesprek is toegelicht. De rechtbank acht dan ook niet aannemelijk dat eiseres door de handelwijze van verweerder is benadeeld. Deze beroepsgrond van eiseres slaagt daarom niet.
5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en dat geen sprake is van een motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch , voorzitter, en mr. A.M.A.M. Kager en mr. M. Pelinck, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier op 19 februari 2021. De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende maandag na deze datum.
griffier voorzitter
[nvt]
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-[plaats 2].