Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 19/806
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 30 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V. , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Minister voor Rechtsbescherming (de Minister)
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 2.121.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 januari 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2022 via een beeldverbinding (Telehoren). Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde verweerder 1] en [taxateur verweerder] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak, een winkelruimte in de binnenstad van Groningen (A1 locatie) van waaruit zij met name [producten] verkoopt.
De onroerende zaak is oorspronkelijk gebouwd rond 1450 en laatstelijk gerenoveerd in 2004. De onroerende zaak omvat op de begane grond een winkelgedeelte met een totale oppervlakte van 109 m2 en een opslagruimte van 63 m². Op de 1e verdieping is een opslagruimte van 28 m².
1.2.
De onroerende zaak is op 16 mei 2017 verkocht voor € 2.956.837.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017. Volgens eiseres heeft verweerder de waarde te hoog vastgesteld. Verweerder houdt vast aan de vastgestelde waarde van € 2.121.000.
2.1.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat de beroepsgronden van eiseres zich beperken tot de volgende. Eiseres stelt allereerst dat verweerder niet alle relevante stukken heeft ingebracht, zoals de grondstaffels en een verslag van de hoorzitting. Ten aanzien van de waardebepaling voert eiseres – zakelijk weergegeven – aan dat verweerder bij de berekening van de kapitalisatiefactor het leegstandsrisico te laag heeft ingeschat. Dit vanwege de economische gevolgen van de Covid-19 pandemie. Eiseres heeft er verder op gewezen dat er een handtekening en een plausibiliteitsverklaring in het taxatierapport van verweerder ontbreken. Volgens eiseres is de taxateur van verweerder ook niet onafhankelijk.
2.2.
Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waardebepaling wijst verweerder op een taxatierapport van 6 januari 2022 van taxateur [taxateur verweerder 2] het taxatierapport), waarin de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) is gewaardeerd en bepaald op € 2.121.000. De taxateur is hierbij uitgegaan van een huurwaarde per jaar van € 142.404 en een kapitalisatiefactor van 14,9. Als primaire huur is uitgegaan van € 1.455 per m². Het leegstandsrisico heeft de taxateur bepaald op 10%. Voor wat betreft de onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor heeft de taxateur verwezen naar vijf huurtransacties en vier verkooptransacties, waaronder het eigen verkoopcijfer.
Heeft verweerder alle stukken overgelegd?
3. Bij waardering van de onroerende zaak met behulp van de HWK-methode, waarvan de toepassing in dit geval tussen partijen als zodanig niet in geschil is, spelen grondstaffels geen rol, omdat de waarde van de grond is verdisconteerd in de gehanteerde huurwaarde. De grondstaffels zijn daarom niet relevant voor de beslechting van het geschil en, anders dan eiseres meent, daarmee geen stukken die verweerder over moet leggen. Met betrekking tot het hoorverslag, heeft de rechtbank geconstateerd dat het verslag van de telefonische hoorzitting die op 10 oktober 2018 heeft plaatsgevonden als bijlage is meegezonden bij de uitspraak op bezwaar. De stelling van eiseres dat verweerder ten onrechte geen hoorverslag heeft overgelegd mist daarmee feitelijke grondslag en kan reeds daarom nergens toe leiden. Eiseres heeft ten slotte op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat verweerder overigens over stukken (heeft) beschikt die van belang kunnen zijn voor de beslechting van het geschil en niet zijn overgelegd, zodat de rechtbank ook voorbijgaat aan de stelling van eiseres dat verweerder overigens niet alle stukken heeft overgelegd.
Heeft verweerder de waarde niet te hoog vastgesteld?
4.1.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2017 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
4.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur. De waarde van de onroerende zaak is door verweerder bepaald door middel van de HWK-methode als bedoeld in dit artikel. Deze methode kent als variabelen de economische huurwaarde en de kapitalisatiefactor. De toepassing van deze methode is tussen partijen als zodanig niet in geschil en de rechtbank volgt partijen hierin.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het van hem verlangde bewijs geleverd dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt bij dit oordeel voorop dat de gemachtigde van eiseres ter zitting heeft verklaard dat het eigen verkoopcijfer van € 2.956.837 een goede indicatie vormt dat de waarde niet te hoog is bepaald. Eiseres heeft in dit kader ook niet gesteld dat de omstandigheid dat de onroerende zaak in verhuurde staat is verhuurd een omstandigheid is die een zeer sterke (positieve) invloed heeft gehad op de prijs waarvoor de onroerende zaak is verkocht. Daarnaast heeft verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende inzichtelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht in het licht van de verkooptransactie van de onroerende zaak die enkele maanden na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden de door verweerder gehanteerde huurwaarde van € 1.455 per m² van de onroerende zaak niet te hoog. Deze huurwaarde is ook lager dan de geanalyseerde huurwaardecijfers per m² van de vijf referentieobjecten uit het taxatierapport, te weten [straat] nummers 33, 5, 45, 24 en 36 (respectievelijk € 1.548, € 1.590, € 1.589, € 1.520 en € 1.744 per m²). De rechtbank vindt deze referentieobjecten uitermate geschikt omdat die winkelpanden zijn gelegen in dezelfde winkelstraat als de onroerende zaak. Verder is de rechtbank van oordeel dat de taxateur van verweerder in zijn taxatierapport, mede aan de hand van een berekening van het netto aanvangsrendement, voldoende heeft onderbouwd dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 14,9 niet te hoog is. Ten slotte volgt de rechtbank eiseres ook niet in haar stelling dat als gevolg van de Covid-19 pandemie de taxateur van verweerder het leegstandrisico te laag heeft bepaald. De rechtbank overweegt daartoe dat op de waardepeildatum 1 januari 2017 nog geen sprake was van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.
4.4.
Uit hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, volgt al dat de rechtbank ook geen reden ziet om te twijfelen aan de inhoud van het door verweerder overgelegde taxatierapport, omdat een handtekening en een plausibiliteitsverklaring ontbreken. Ter zitting heeft taxateur Lokerse namelijk verklaard dat hij het taxatierapport heeft opgemaakt en de inhoud handhaaft. De rechtbank is van oordeel dat gelet daarop de stelling dat een handtekening ontbreekt, geen doel treft. Eiseres heeft verder niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt dat Lokerse een persoonlijk of zakelijk belang zou hebben bij de uitkomst van de procedure, anders dan het belang als ingeschakelde deskundige. De rechtbank heeft verder, afgaande op de inhoud van het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, geen reden aan de deskundigheid van Lokerse te twijfelen.
Conclusie
5. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak van € 2.121.000 op de waardepeildatum 1 januari 2017 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
ISV
6.1.
Eiseres heeft verzocht om immateriële schadevergoeding (ISV) wegens overschrijding van de redelijke termijn. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [2] De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. De ISV bedraagt € 500 per half jaar overschrijding.
6.2.
Verweerder heeft het bezwaarschrift op 19 maart 2018 ontvangen. Tot de datum van deze uitspraak zijn er dus afgerond 53 maanden verstreken. Nu gesteld nog gebleken is van bijzondere omstandigheden die de redelijke termijn verlengen, betekent dit dat de redelijke termijn met 29 maanden is overschreden. Eiseres heeft daarmee recht op een ISV van € 2.500.
6.3.
Voor wat betreft de toerekening van de ISV van € 2.500 overweegt de rechtbank als volgt. In de bezwaarfase heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 21 januari 2019, dus afgerond 10 maanden na ontvangst van het bezwaarschrift. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 4 maanden overschreden. De resterende 25 maanden termijnoverschrijding is toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank verweerder tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van € 345 (4/29 van € 2.500) en de Minister tot een bedrag van € 2.155 (25/29 van € 2.500).
6.4.
Omdat het bedrag van de ISV minder dan € 5.000 beloopt, behoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren. [3]
Proceskosten en griffierecht
7.1.
De rechtbank ziet vanwege de toegekende ISV aanleiding tot een veroordeling in de proceskosten. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de uitspraak op bezwaar volledig in stand blijft. [4] Het gaat dus alleen om de in de beroepsfase gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 759, te weten 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5, omdat de veroordeling in de proceskosten zijn grond alleen vindt in de toekenning van de ISV. [5]
7.2.
Vanwege de toekenning van ISV ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 345 wordt vergoed.
7.3.
Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan verweerder als aan de rechtbank is toe te rekenen, moet de vergoeding van de proceskosten en van het griffierecht deels plaatsvinden door verweerder en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid verdeelt de rechtbank de vergoeding zo dat verweerder en de Minister ieder de helft betalen. [6]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om een immateriële schadevergoeding toe;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 345;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 2.155;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 379,50;
- veroordeelt de Minister in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 379,50;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden tot een bedrag van € 172,50;
- draagt de Minister op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden tot een bedrag van € 172,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, voorzitter, en mr. A.M.A.M. Kager, en mr. T. van de Bospoort, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2022.
w.g. griffier w.g. voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.