Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 20/431 en 20/432
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 31 augustus 2022 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ameland, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Minister voor Rechtsbescherming
(de Minister)
Procesverloop
Bij besluiten van 28 februari 2019 (in één geschrift vervat) heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres a] (20/431) en [adres b] (20/432) te [plaats] (de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 83.000 en € 2.711.000.
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 11 december 2019 heeft verweerder de bezwaren van eiseres, eigenaresse van beide onroerende zaken, ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting, waarbij de zaken gelijktijdig zijn behandeld, heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2022 via een beeldverbinding (Telehoren). Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
De onroerende zaak aan de [adres a] te [plaats] betreft een appartement/
recreatiewoning uit 1988.
1.2.
De onroerende zaak aan de [adres b] te [plaats] betreft een [naam hotel] , gelegen aan de westkant van het eiland. Het hotel is gebouwd in 1989, heeft 42 kamers (in totaal 84 bedden), een restaurant, een bar, zalen (waaronder vergaderruimtes), een zwembad, een tennisbaan, een squashbaan, een sauna en een Wellness-ruimte (met zonnebanken) en 200 parkeerplaatsen. De totale bruto vloeroppervlakte (BVO) van het hotel is 3.580 m².
Geschil en beoordeling
Ten aanzien van [adres a] te [plaats] (20/431)
2. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres erkend dat de WOZ-waarde van
€ 83.000 niet te hoog is bepaald en aangegeven dat er geen geschil meer is over de vastgestelde WOZ-waarde. Het beroep dient daarom - ook volgens eiseres - ongegrond te worden verklaard. Er is door eiseres wel verzocht om toekenning van immateriële schadevergoeding (ISV) en van de proceskosten. De rechtbank zal daarover aan het slot van deze uitspraak beslissen.
Ten aanzien van [adres b] te [plaats] (20/432)
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2018. Eiseres bepleit een waarde van € 1.999.000. Verweerder verdedigt de vastgestelde waarde van € 2.711.000.
2.2.
Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de methodiek van taxeren van verweerder (via de Taxatiewijzer Hotels [1] , hierna: de Taxatiewijzer) niet juist is. Voorts is eiseres van mening dat bij de gehanteerde berekening van een te hoge kapitalisatiefactor is uitgegaan. Het leegstandsrisico is te laag ingeschat. Dit vanwege de economische gevolgen van de Covid-19 pandemie. Volgens eiseres heeft verweerder de kapitalisatiefactor (van 11) ook onvoldoende onderbouwd. Verder kan eiseres de gehanteerde huurwaarde van verweerder niet plaatsen. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat hij de aftrek die verweerder heeft toegepast voor de onderhoudstoestand van het hotel (€ 680.000), niet betwist.
2.3.
Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waardebepaling heeft verweerder gewezen op taxatiekaarten van taxateur [taxateur verweerder] , waarin de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) is bepaald op € 2.924.000 (€ 213.000 hoger dan de beschikte waarde). De taxateur is uitgegaan van de modelcijfers uit Taxatiewijzer, en heeft zich mede gebaseerd om omzetcijfers van het hotel die door eiseres zijn verstrekt in het kader van de toeristenbelasting. Daarnaast heeft de taxateur van verweerder nog twee andersoortige berekeningen gemaakt: een taxatie op basis van verkoopcijfers van kamers van vergelijkbare hotels en een OCF-modelberekening [2] . Ook daaruit blijkt volgens verweerder dat de WOZ-waarde niet te hoog is bepaald. Verweerder is van mening dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is bepaald, en heeft hierbij verwezen naar de door hem overgelegde taxatiekaarten.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [3]
3.1.
Artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, bepaalt dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3.2.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (HWK-methode), door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
3.3.
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. [4]
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is bepaald. Daartoe wordt het volgende overwogen.
3.5.
De rechtbank overweegt dat voor de waardering van de onroerende zaak de HWK-methode kan worden toegepast en dat het rekenmodel van de Taxatiewijzer daarbij kan worden gevolgd. De stelling van eiseres dat de taxatie van verweerder niet bruikbaar is omdat de methodiek van de Taxatiewijzer niet correct zou zijn, volgt de rechtbank niet. Het waarderen aan de hand van die Taxatiewijzer is in de hotelmarkt een algemeen geaccepteerde wijze van taxeren en niet concreet is aangegeven waarom die methode in het onderhavige geval niet bruikbaar zou zijn. Dat er mogelijk ook een andere methode zou kunnen worden gebruikt maakt niet dat de methode uit de taxatiewijzer niet bruikbaar is. Overigens heeft eiseres gesteld, noch aannemelijk gemaakt dat de door haar voorgestane methodiek (zoals de rechtbank begrijpt, die van drs. Bastiaan M. Driessen) tot een lagere waarde zou leiden.
3.6.
Verweerder heeft bij zijn verweerschrift (bijlage 7) een rekenblad WOZ-waarde ingebracht, waarin de waarde van de onroerende zaak op € 2.924.000 is bepaald op basis van de HWK-methode. Het rekenblad is opgesteld conform het rekenmodel van bijlage 4 van de Taxatiewijzer. Uit het rekenblad volgt aan de hand van een modelmatig berekende omzet van € 1.967.081 een (genormaliseerde) huurwaarde van € 354.075. Deze huurwaarde, die door eiseres als zodanig niet, althans onvoldoende, gemotiveerd is betwist, wordt vervolgens gekapitaliseerd. Anders dan in de eerste taxatie (in de bezwaarfase), waarbij verweerder was uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11, heeft verweerder in beroep de post “Wegwerken achterstallig onderhoud” en de post “Verandering ingebruikname
”apart opgevoerd, en is gerekend met een lagere kapitalisatiefactor (afgerond 10,7). De rechtbank is van oordeel dat deze factor niet te hoog is. De rechtbank baseert dat oordeel op de toelichtende tekst in de Taxatiewijzer (onderdeel 1.5 Methodiek). Uit die toelichtende tekst leidt de rechtbank af dat een kapitalisatiefactor van 10,7 voor een hotel dat buiten de grote steden ligt, zoals de onroerende zaak, niet te hoog is.
”apart opgevoerd, en is gerekend met een lagere kapitalisatiefactor (afgerond 10,7). De rechtbank is van oordeel dat deze factor niet te hoog is. De rechtbank baseert dat oordeel op de toelichtende tekst in de Taxatiewijzer (onderdeel 1.5 Methodiek). Uit die toelichtende tekst leidt de rechtbank af dat een kapitalisatiefactor van 10,7 voor een hotel dat buiten de grote steden ligt, zoals de onroerende zaak, niet te hoog is.
3.7.
Uit de Taxatiewijzer blijkt verder dat standaard een correctie wegens "Verandering ingebruikname" (dat ziet op de leegstand) moet worden toegepast. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder toegelicht dat hiervoor een vast percentage van 50% van de huurwaarde (6 maanden leegstand) wordt gehanteerd. De rechtbank volgt verweerder hierin. Eiseres heeft niets aangevoerd waaruit zou kunnen volgen dat in dit geval niet kan worden aangesloten bij het vaste percentage van 50%.
3.8.
Met betrekking tot de stelling van eiseres dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening had moeten worden gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat noch op de waardepeildatum van 1 januari 2018, noch op de door eiseres in verband daarmee voorgestane toestandsdatum van 1 januari 2019 (wat daar ook van zij) sprake was van een uitbraak van het coronavirus en van gevolgen daarvan, zoals getroffen overheidsmaatregelen, in verband daarmee. Verweerder hoefde hiermee bij de bepaling van de waarde en de leegstandsfactor dus geen rekening te houden.
3.9.
Uit het voorgaande volgt dat de beroepsgronden van eiseres niet slagen. Verweerder heeft, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer.
Conclusie
4. De beroepen zijn ongegrond.
ISV
5. Eiseres heeft in beide zaken verzocht om ISV wegens overschrijding van de redelijke termijn. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [5] De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. De ISV bedraagt € 500 per half jaar overschrijding.
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat voor de berekening van de ISV geen samenhang bestaat tussen de zaken 20/431 en 20/432, omdat sprake is van twee verschillende onroerende zaken en daarmee van verschillende feitencomplexen en rechtsvragen. Er is dus ISV verschuldigd voor beide zaken.
5.2.
Verweerder heeft de bezwaarschriften (in één geschrift vervat) op 4 maart 2019 ontvangen. Tot de datum van deze uitspraak zijn er dus afgerond 3 jaar en 6 maanden verstreken. Nu gesteld nog gebleken is van bijzondere omstandigheden die de redelijke termijn verlengen, betekent dit dat de redelijke termijn met 18 maanden is overschreden. Eiseres heeft daarmee (in beide zaken) recht op een ISV van € 1.500.
5.3
Voor wat betreft de toerekening van de ISV overweegt de rechtbank als volgt. In de bezwaarfase heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De uitspraken op bezwaar (in één geschrift vervat) zijn gedaan op 11 december 2019, dus afgerond 9 maanden na ontvangst van de bezwaarschriften. In de bezwaarfase is de redelijke termijn dus met afgerond 3 maanden overschreden. De resterende 15 maanden termijnoverschrijding is toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank in beide zaken verweerder tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van € 250 (3/18 van € 1.500) en de Minister tot een bedrag van € 1.250 (15/18 van € 1.500).
5.4.
Omdat het bedrag van de ISV minder dan € 5.000 beloopt, behoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren. [6]
Proceskosten en griffierecht
6. De rechtbank ziet vanwege de toegekende ISV aanleiding tot een veroordeling in de proceskosten. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de uitspraken op bezwaar volledig in stand blijven. [7] Het gaat dus alleen om de in de beroepsfase gemaakte proceskosten.
6.1.
De rechtbank is van oordeel dat hier wel sprake is van samenhang tussen beide zaken, omdat de beroepszaken gelijktijdig door de belastingrechter zijn behandeld, in beide zaken de rechtsbijstand door dezelfde persoon is verleend én de verrichte werkzaamheden van de rechtsbijstandsverlener in beide beroepszaken (nagenoeg) identiek zijn.
6.2.
De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). De wegingsfactor is 0,5, omdat de veroordeling in de proceskosten zijn grond alleen vindt in de toekenning van de ISV en er geen sprake is van materieel gegronde beroepen. [8]
De rechtbank zal per zaak de helft van de som van genoemde bedragen (€ 379,50 per zaak) als proceskostenvergoeding voor de beroepsfase toekennen. [9]
6.3.
Vanwege de toekenning van ISV ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat aan eiseres in beide zaken het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 354 wordt vergoed.
6.4.
De rechtbank zal de veroordeling van de ISV, de proceskosten en het griffierecht uit praktische overwegingen toekennen in de zaak met nummer 20/431.
6.5.
Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan verweerder als aan de rechtbank is toe te rekenen, moet de vergoeding van de proceskosten en van het griffierecht deels plaatsvinden door verweerder en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid verdeelt de rechtbank de vergoeding zo dat verweerder en de Minister ieder de helft betalen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- in de zaak met nummer 20/431 (zie 6.4):
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500; (2 keer € 250)
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 2.500; (2 keer € 1.250)
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 379,50;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 354 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de Minister in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 379,50;
- draagt de Minister op het betaalde griffierecht tot een bedrag van € 354 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.A.M. Kager, voorzitter, en mr. R.R. van der Heide en mr. T. van de Bospoort, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2022.
w.g. griffier w.g. voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.