Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 8807188 \ CV EXPL 20-7224
Vonnis van de kantonrechter d.d. 16 augustus 2022
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats 1],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: H.J. de Jonge (LAVG Gerechtsdeurwaarders te Groningen),
tegen
1.de vennootschap onder firma Kappersmagazijn,
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [gedaagde sub 2]vennoot van gedaagde sub 1,
wonende te [woonplaats 2],
3. [gedaagde sub 3]vennoot van gedaagde sub 1,
wonende te [woonplaats 3],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. M. Zuidema.
Eiser in conventie tevens verweerder in reconventie zal hierna '[eiser]' worden genoemd. Gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie zullen hierna gezamenlijk 'Kappersmagazijn c.s.', en individueel 'Kappersmagazijn', '[gedaagde sub 2]' en '[gedaagde sub 3]' worden genoemd.
1.Het verdere procesverloop
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 augustus 2021;
- de akte uitlating na tussenvonnis zijdens Kappersmagazijn c.s. d.d. 1 september 2021, waarin zij aangeven akkoord te zijn met aanhouding van de procedure zoals weergegeven in rechtsoverweging 4.25. van voornoemd vonnis;
- de akte uitlating na tussenvonnis zijdens [eiser] d.d. 7 september 2021, waarin hij aangeeft geen bezwaar te hebben tegen aanhouding van de procedure;
- de akte uitlating voortprocederen tevens houdende vermeerdering van eis zijdens [eiser] d.d. 8 maart 2022;
- de antwoordakte zijdens Kappersmagazijn c.s. d.d. 11 april 2022;
- de akte uitlating met betrekking tot de door [eiser] gedane vermeerdering van eis zijdens Kappersmagazijn c.s. d.d. 10 mei 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis (nader) bepaald op vandaag.
2.De verdere beoordeling van het geschil
2.1.
De kantonrechter neemt over en verwijst naar hetgeen bij tussenvonnis van
10 augustus 2021 is overwogen en beslist.
Vermeerdering van eis
2.2.
Bij akte d.d. 8 maart 2022 heeft [eiser] zijn eis in conventie vermeerderd. Volgens hem is de huurachterstand berekend tot en met de maand februari 2022 (zonder huurkorting) gedurende de procedure opgelopen tot € 20.560,27. Bij akte d.d. 10 mei 2022 heeft Kappersmagazijn c.s. zich uitgelaten over deze vermeerdering van eis.
2.3.
De kantonrechter concludeert dat [eiser] haar vordering nader heeft gespecificeerd en niet heeft vermeerderd. Van een vermeerdering van eis is dan ook geen sprake.
Onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW Pro
2.4.
Thans ligt de vraag nog voor of Kappersmagazijn c.s. vanwege de coronacrisis en de gevolgen daarvan gehouden is haar huurbetalingsverplichting(en) volledig na te komen. Zowel Kappersmagazijn c.s. als [eiser] volharden in hun standpunten zoals uiteen gezet in rechtsoverweging 3.6. respectievelijk 3.11. van het tussenvonnis d.d. 10 augustus 2021.
2.5.
De Hoge Raad heeft - ter beantwoording van prejudiciële vragen - in zijn arrest van 24 december 2021 [1] geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
2.6.
De hiervoor bedoelde onvoorziene omstandigheid doet zich naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval niet (geheel) voor. Sprake moet zijn van een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en 290-bedrijfsruimte. De situatie van Kappersmagazijn voldoet niet aan die voorwaarden. Zij is een groothandel in kappersartikelen. Zij levert kappersartikelen aan - onder meer - kappers(winkels). [2] Het gehuurde betreft een kantoorruimte en magazijn, wat kwalificeert als 7:230a-bedrijfsruimte. Evenmin is sprake van een situatie waarin Kappersmagazijn voor haar omzet afhankelijk is van de komst van publiek in het gehuurde. Het beroep van Kappersmagazijn c.s. op onvoorziene omstandigheden strandt daarom reeds op deze feiten. Dat betekent dat Kappersmagazijn c.s. dan ook geen recht heeft op de door haar gevorderde huurkorting. De daarmee samenhangende vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
Slotsom geldvorderingen; ontbinding en ontruiming
2.7.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.8.
Bij akte heeft [eiser] gesteld dat berekend tot en met februari 2022 sprake is van een huurachterstand van € 20.560,27. Dit is bij akte door Kappersmagazijn c.s. erkend. De kantonrechter neemt dit daarom als vaststaand aan. De op deze huurachterstand gerichte vorderingen in conventie zullen in zoverre dan ook worden toegewezen.
2.9.
In het tussenvonnis d.d. 10 augustus 2021 is geoordeeld dat Kappersmagazijn c.s. recht heeft op een schadevergoeding van € 10.000,00, vermeerderd met rente, in verband met de lekkage die heeft plaatsgevonden in het gehuurde. In zoverre zal de daarop gerichte vordering in reconventie worden toegewezen. Voor het overige zal de vordering worden afgewezen.
2.10.
Het bedrag van € 20.560,27 staat gelijk aan ruim zeven maanden huurachterstand. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de omvang van de huurachterstand, een ernstige tekortkoming die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
2.11.
Voor zover Kappersmagazijn c.s. een beroep doet op verrekening in haar akte van d.d. 10 mei 2022 merkt de kantonrechter op dat verrekening en opschorting tussen partijen is uitgesloten op grond van artikel 11.6 van de algemene bepalingen. De kantonrechter zal dit beroep op verrekening dan ook passeren. Echter uit hetgeen hiervoor is overwogen kan wel worden afgeleid dat Kappersmagazijn c.s. berekend tot en met februari 2022 per saldo nog
€ 10.650,27 aan [eiser] moet betalen (gelet op de toe te wijzen huurachterstand enerzijds en de toe te wijzen schadevordering anderzijds, zoals hiervoor is geoordeeld). Dan blijft er een huurachterstand over van om en nabij vier maanden. Ook een huurachterstand van deze omvang rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter in beginsel ontbinding en ontruiming van het gehuurde. Feit blijft dat Kappersmagazijn c.s. los van haar schadevordering op [eiser] in eerste instantie een huurachterstand van ruim zeven maanden heeft laten ontstaan. De geschilpunten (en de daaruit voortvloeiende onduidelijkheid), de lekkage en huurprijsvermindering in verband met de coronapandemie, die ten grondslag lagen aan het niet (volledig) betalen van de huur maken naar het oordeel van de kantonrechter wel dat de aard van de tekortkoming van Kappersmagazijn c.s. als bijzonder, zoals bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW Pro, gezien kan worden.
2.12.
De tekortkoming van Kappersmagazijn c.s. houdt verband met het in deze procedure gebleken terechte standpunt van Kappersmagazijn c.s. dat zij een schadevordering (van € 10.000,00) op [eiser] heeft in verband met een lekkage. Verder houdt deze tekortkoming verband met de in deze procedure gebleken onterechte standpunten van Kappersmagazijn c.s. dat de huurprijs te hoog was en zij recht heeft op huurkorting. In voornoemd tussenvonnis is immers geoordeeld dat de huurprijs thans € 2.626,18 inclusief btw per maand bedraagt en hiervoor is geoordeeld dat Kappersmagazijn c.s. geen recht heeft op een huurkorting. Wat Kappersmagazijn c.s. moet worden nagegeven is dat Kappersmagazijn c.s. steeds het lagere bedrag aan huur, waarvan zij in de veronderstelling was slechts gehouden te zijn tot betaling van dit bedrag, heeft betaald. Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake was van betalingsonwil bij Kappersmagazijn c.s. Ondanks deze feiten en omstandigheden acht de kantonrechter een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde vanwege de forse omvang van de huurachterstand, zonder meer, gerechtvaardigd.
2.13.
Kappersmagazijn c.s. stelt dat zij de huurachterstand (direct) kan betalen en heeft uitdrukkelijk verzocht om een terme de grâce. De kantonrechter ziet hierin en in voornoemde omstandigheden aanleiding om Kappersmagazijn c.s., een termijn te gunnen om aan de bestaande verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen en op deze wijze een ontruiming te voorkomen. [3] Kappersmagazijn c.s. zal aan [eiser] binnen de in het dictum te vermelden termijn moeten betalen een bedrag gelijk aan de op de datum van dit vonnis bestaande huurachterstand vermeerderd met de huurtermijnen, die tussen de datum van dit vonnis en de dag waarop de verleende termijn verstrijkt opeisbaar zijn geworden.
Boetes
2.14.
Artikel 18.2 van de algemene bepalingen bepaalt dat telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand verbeurt, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van
€ 300,00 per maand. In beginsel is Kappersmagazijn c.s. deze boete verschuldigd aan [eiser].
2.15.
Kappersmagazijn c.s. heeft aangevoerd dat toewijzing van de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
2.16.
Bij de beoordeling of de boete naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is dan wel moet worden gematigd stelt de kantonrechter het volgende voorop. Artikel 6:248 lid 2 BW Pro moet door de rechter met terughoudendheid worden toegepast. Ook voor de bevoegdheid tot matiging van de boete in de zin van artikel 6:94 BW Pro geldt dat de rechter terughoudend dient te zijn. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [4]
2.17.
Bij de beoordeling of toepassing van het boetebeding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel de boete gematigd moet worden, neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking.
2.18.
Het boetebeding is opgenomen in de algemene voorwaarden die zijn opgesteld door derden (en niet door partijen) en is bedoeld om gebruikt te worden bij tal van overeenkomsten, met variërende huurprijzen. Het boetebeding houdt in dat de huurder een boete van 2% per maand (dus 24% per jaar) verschuldigd is over uit hoofde van de overeenkomst verschuldigde bedragen, met een minimum van € 300,00 voor iedere maand dat het verschuldigde onbetaald blijft. Het feit dat in de algemene voorwaarden is gekozen voor een vast boetebedrag als minimum betekent dat bij relatief lage huurprijzen de boete sterk doorwerkt. Bij een relatief geringe huur van € 2.626,18 per maand (zoals in dit geval), waarbij voor een huurtermijn die niet is betaald € 300,00 aan boete per maand wordt berekend, betekent het dat bijna 11,4% per maand aan boete over de achterstallige huur in rekening wordt gebracht, wat neerkomt op ruim 136% per jaar. Het boetebeding voorziet niet in een vermindering van het boetebedrag na een beperkte periode, maar de boete loopt onbeperkt door. Bij een boete van € 300,00 voor iedere maand dat één huurtermijn niet is betaald, zou na een jaar niet € 2.626,18 (één maand huur), maar € 3.600,00 verschuldigd zijn. Een boete is niet alleen een aansporing tot nakoming van de huurbetalingen, maar strekt ook tot vergoeding van de schade. Op grond van de wet bestaat de schade wegens vertraging in de voldoening van een geldsom uit de wettelijke handelsrente, die vanaf 2020 ongeveer 8% per jaar heeft bedragen. [eiser] heeft niet aangevoerd dat hij ten gevolge van het uitblijven van de huurbetalingen schade heeft geleden die hoger is dan de wettelijke handelsrente.
2.19.
Naar het oordeel van de kantonrechter leidt onverkorte toepassing van het boetebeding onder de hiervoor genoemde omstandigheden in dit geval tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Er is in dit geval sprake van een wanverhouding tussen de werkelijke schade vanwege het uitblijven van de betaling van de huurprijs, in dit geval bestaande uit de wettelijke handelsrente (ca. 8% per jaar over de huurachterstand), en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag (ca. 136% per jaar over de huurachterstand). Dit gaat zwaarder wegen naarmate het boetebeding langer onverkort wordt toegepast. Dat partijen een dergelijke (langdurige) situatie waaruit een wanverhouding voortvloeit hebben beoogd is door [eiser] niet, althans onvoldoende onderbouwd gesteld. De kantonrechter is van oordeel dat een relatief forse boete een beperkte periode gerechtvaardigd zou kunnen worden doordat het kan werken als prikkel tot nakoming, maar bij een lang voortduren daarvan verliest deze rechtvaardiging aan gewicht. Hiervoor is bovendien reeds geoordeeld dat de tekortkoming van Kappersmagazijn c.s. vanwege haar aard als bijzonder kan worden gezien. Verder zijn er in het kader van de verschuldigdheid van de boete geen bijzondere omstandigheden gesteld door [eiser]. Het voorgaande betekent echter niet dat het boetebeding geheel buiten toepassing moet worden gelaten. Wel eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de boete wordt gematigd.
2.20.
Alles afwegend komt de kantonrechter voor wat betreft de boete tot het volgende oordeel. Over de maanden mei tot en met september 2020 zal het boetebeding onverkort worden toegepast, omdat Kappersmagazijn c.s. in die periode in het geheel geen huur heeft betaald. Dit betekent dat Kappersmagazijn c.s. totaal € 300,00 maal 5 maanden dus
€ 2.100,00 aan boete is verschuldigd voor die periode. Vanaf oktober 2020 zal de boete worden gematigd tot het in artikel 18.2 van de algemene bepalingen vermelde percentage van 2% per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, te berekenen over het bedrag dat is verschuldigd uit hoofde van achterstallige huur. Per ingetreden maand bedraagt de boete aldus € 52,52. Daarbij overweegt de kantonrechter dat de boetes niet worden gecumuleerd indien sprake is van meerdere ingetreden maanden. De kantonrechter acht toewijzing van de boetes (op deze wijze) vanaf oktober 2020 aangewezen, omdat Kappersmagazijn c.s. vanaf oktober 2020 wel huur betaalde, maar slechts het huurbedrag waarvan zij in de veronderstelling verkeerde dat dit de verschuldigde huurprijs was.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.21.
[eiser] en Kappersmagazijn c.s. vorderen over en weer buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter overweegt dat in een zakelijke rechtsverhouding, zoals hier aan de orde, in beginsel het versturen van één aanmaning volstaat als buitengerechtelijke werkzaamheden.
2.22.
Kappersmagazijn c.s. heeft aangevoerd dat zij geen aanmaningen van [eiser] heeft ontvangen. Volgens [eiser] heeft hij op 26 augustus 2020 via e-mail een betalingsherinnering respectievelijk een ingebrekestelling gestuurd aan Kappersmagazijn c.s. Kappersmagazijn c.s. betwist deze e-mail te hebben ontvangen. Bij brief van 9 september 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] Kappersmagazijn c.s. (opnieuw) aangemaand. Op deze brief heeft Kappersmagazijn c.s. gereageerd bij brief van 10 september 2020. Daaruit leidt de kantonrechter af dat het voldoende aannemelijk is dat [eiser] ten minste één incassohandeling heeft verricht. Daarentegen heeft de brief van Kappersmagazijn c.s. van
10 september 2020 niet te gelden als incassohandeling van Kappersmagazijn c.s. Daaruit volgt namelijk niet dat Kappersmagazijn c.s. [eiser] zelfstandig heeft aangemaand met betrekking tot haar schadevordering. Daarbij komt dat Kappersmagazijn c.s. haar vordering tot vergoeding van incassokosten in het geheel niet heeft voorzien van een onderbouwing.
2.23.
Gelet op het voorgaande zal het gevorderde bedrag in conventie aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.133,16 worden toegewezen. Het gevorderde bedrag in reconventie aan buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00 zal worden afgewezen.
Proceskosten en nakosten
2.24.
Kappersmagazijn c.s. zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in conventie, worden veroordeeld in de proceskosten.
2.25.
De proceskosten aan de zijde van [eiser] in conventie worden vastgesteld op:
- explootkosten € 105,09
- griffierecht € 499,00
- salaris gemachtigde
€ 1.245,00(2.5 punten x tarief € 498,00)
€ 1.245,00(2.5 punten x tarief € 498,00)
totaal € 1.849,09
2.26.
De door [eiser] gevorderde nakosten in conventie zijn toewijsbaar tot het in kantonzaken gehanteerde maximumtarief van € 124,00.
2.27.
Partijen zijn in reconventie over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld. Daarin ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.28.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd in conventie en in reconventie, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
veroordeelt Kappersmagazijn c.s. hoofdelijk aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 20.560,27 aan huurachterstand berekend tot en met de maand februari 2022;
3.2.
veroordeelt Kappersmagazijn c.s. hoofdelijk aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 2.626,18 per maand, zijnde de maandelijks door Kappersmagazijn c.s. aan [eiser] verschuldigde huurpenningen, te rekenen vanaf 1 maart 2022 tot heden, alsmede de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over die bedragen en onder voorbehoud van wettelijk toegestane huurverhogingen;
3.3.
voor het geval Kappersmagazijn c.s. niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de onder 3.1. en 3.2. bedoelde huurachterstand en/of de huurtermijnen die tussen de datum van dit vonnis en de dag waarop de termijn is verstreken opeisbaar zijn geworden heeft voldaan:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan het adres [vestigingsplaats];
- veroordeelt Kappersmagazijn c.s. om het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en zaken - voor zover die niet het eigendom van Kappersmagazijn c.s. zijn - te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave der sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen;
- veroordeelt Kappersmagazijn c.s. om aan de [eiser] te voldoen ter zake van gebruiksvergoeding/schadevergoeding een bedrag van € 2.626,18 voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat Kappersmagazijn c.s. in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, zulks ingaande op het tijdstip waarop de huurovereenkomst is ontbonden;
3.4.
veroordeelt Kappersmagazijn c.s. hoofdelijk aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 2.100,00 aan contractuele boetes berekend over de maanden mei 2022 tot en met september 2020, alsmede tot betaling van contractuele boetes te rekenen vanaf oktober 2020, van 2% per kalendermaand, zijnde € 52,52 per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, te berekenen over het bedrag dat is verschuldigd uit hoofde van achterstallige huur;
3.5.
veroordeelt Kappersmagazijn c.s. hoofdelijk aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 1.133,16 aan buitengerechtelijke incassokosten;
3.6.
veroordeelt Kappersmagazijn c.s. in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 1.849,09, alsmede in de nakosten vastgesteld op
€ 124,00;
in reconventie
3.7.
veroordeelt [eiser] tot betaling van een bedrag van € 10.000,00 exclusief btw aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf 9 april 2020 tot aan de dag der algehele voldoening;
3.8.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in conventie en in reconventie
3.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.10.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, ter openbare terechtzitting van
16 augustus 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 40624