Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 21/3861 en LEE 21/3862
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juni 2022 in de zaken tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres (21/3861)
(gemachtigde: mr. J.R. Feitsma)
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser (21/3862)
(gemachtigde: mr. J.R. Feitsma)
(hierna: eisers)
en
Instituut Mijnbouwschade Groningen (verweerder)
(gemachtigde: mr. L.A. Jager).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de afwijzingen van de waardedalingsaanvragen van eisers.
1.1.
Verweerder heeft deze aanvragen met de besluiten van 15 januari 2021 (21/3862) en 17 januari 2021 (21/3862) afgewezen, omdat de woning van eisers geen waardedaling heeft ondervonden in de periode waarin zij eigenaar waren van de woning. Met de bestreden besluiten van 5 november 2021 op de bezwaren van eisers is verweerder bij de afwijzing van de aanvragen gebleven.
1.2.
Eisers hebben tegen de bestreden besluiten van 5 november 2021 beroep ingesteld.
Verweerder heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft de beroepen op 9 mei 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt de afwijking van de aanvraag van de waardedalingsvergoeding. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden die eisers hebben aangevoerd.
3. De rechtbank is van oordeel dat verweerder heeft kunnen volstaan met het afwijzen van de aanvraag voor vergoeding van waardedaling. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4. De rechtbank is uitgegaan van de volgende vaststaande feiten. Op 20 februari 2013 hebben eisers ieder voor een gelijk deel van 50% de eigendom verkregen van de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , met postcode [postcode] (hierna: de woning). In de koopakte van de woning is de volgende bepaling opgenomen:
“In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leveranciers zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van de aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat de verkoper tot vrijwaring verplicht is. Deze overdracht vindt plaats bij eigendomsoverdracht van de onroerende zaak, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval de overdracht van bovenvermelde aanspraken op dat moment plaatsvindt.”
5.1.
Eisers stellen zich op het standpunt dat de keuze van verweerder om de datum van 16 augustus 2012 als peildatum te hanteren voor het uitkeren van het imago-effect in tegenspraak is met de methode van Atlas voor gemeenten die verweerder toepast bij het begroten van de omvang van waardedaling. [1] Het bestreden besluit is om deze reden onvoldoende gemotiveerd. Hiertoe voeren eisers aan dat uit het onderzoek van Atlas voor gemeenten volgt dat de hoogte van het imago-effect heeft gefluctueerd door de tijd. Op pagina 82 van het onderzoek van Atlas is, aldus eisers, vermeld dat het imago-effect in het jaar 2018 hoger was dan in het jaar 2012. De waardedaling van de woning kan dan ook niet geheel zijn verdisconteerd in de aankoopprijs. Ook behandelt het onderzoek van Atlas voor gemeenten de periode van 16 augustus 2012 tot 1 januari 2019 voor het vaststellen van de schades en niet het enkele moment van 16 augustus 2016. Voorts betwisten eisers dat in hun individuele situatie het imago-effect is verdisconteerd in de aankoopprijs, omdat zij niet bekend waren met de aardbevingsproblematiek doordat zij voorafgaand aan de koop van de woning voor een aaneengesloten periode van 15 jaren in het buitenland woonachtig waren.
5.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder zijn keuze voor het hanteren van de datum van 16 augustus 2012 voor het uitkeren van het imago-effect voldoende heeft gemotiveerd. In tegenstelling tot wat eisers aanvoeren bestaat op grond van de methode van Atlas voor gemeenten geen reden om aan te nemen dat het imago-effect door de tijd is toegenomen. De methode van Atlas vermeldt over het imago-effect van ligging in het risicogebied dat geen sprake is van een trendmatige ontwikkeling en dat een meerperiodemodel eveneens niet tot betere resultaten leidt. [2] Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder redelijke en aanvaardbare keuzes gemaakt door het imago-effect uit te keren aan eigenaren die op 16 augustus 2012 eigenaar waren van een woning in het waardedalingsgebied. Op deze datum vond de beving van Huizinge plaats. Gelet op de zwaarte van deze beving en de daaropvolgende landelijke publiciteit is deze beving een kantelpunt geweest in de aandacht voor en discussie over de aardbevingen door gaswinning. Door dit kantelpunt kon een redelijk denkend verkoper nadien rekening houden met het imago-effect. [3] In aanvulling op het imago-effect relateert verweerder vergoeding voor waardedaling aan het aantal bevingen dat in het postcodegebied van een woning een grondsnelheid teweeg heeft gebracht van ten minste 2,9 mm/s. Het betoog van eisers dat het imago-effect niet is verdisconteerd in de aankoopprijs omdat zij niet op de hoogte waren van de aardbevingsproblematiek slaagt daarom niet. Het lag op de weg van eisers zich ten tijde van de aankoop te informeren over de situatie ter plekke. Daarbij overweegt de rechtbank dat eisers de woning ruim vijf maanden na de beving van Huizinge hebben aangekocht.
6.1.
Voorts stellen eisers zich op het standpunt dat alle vorderingen die de voormalige eigenaren jegens derden konden uitoefenen ten aanzien van het gekochte door middel van cessie aan hen zijn overgedragen, zo ook de vordering tot vergoeding van waardedaling van de woning. Eisers voeren aan dat de bepaling in de koopakte hiertoe voldoende is bepaald. Ter onderbouwing verwijzen eisers naar een uitspraak van de rechtbank Den Haag. [4] Verweerder heeft, aldus eisers, om deze reden niet kunnen volstaan met het afwijzen van de aanvraag.
6.2.1.
De rechtbank overweegt dat voor een cessie is vereist dat de vordering aan de hand van de bepaling in de koopakte voldoende kan worden bepaald. De akte dient zodanige gegevens de bevatten dat, eventueel achteraf, kan worden vastgesteld om welke vordering het gaat. De vraag hoe specifiek de bepaling dient te zijn moet worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval.
6.2.2.
De rechtbank is van oordeel dat de waardedalingsvordering niet door middel van cessie aan eiser is overgedragen. De bepaling in de koopakte is onvoldoende bepaald, omdat de bepaling van een te algemene aard is. Gelet op de algemene bewoording van de bepaling kan niet zonder twijfel worden vastgesteld dat door partijen tevens is bedoeld om de waardedalingsvordering over te dragen. In dit kader overweegt de rechtbank dat indien de waardedalingsvordering wordt overgedragen het in de rede ligt dit nader te specificeren in de koopakte. Ook na de verkoop wordt de voormalig eigenaar getroffen in diens vermogenspositie, omdat de waardedalingsvordering wordt geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs. De waardedalingsvordering verschilt als zodanig naar zijn aard van de in de koopakte genoemde vorderingen. Deze vorderingen zien op schade aan het gekochte waardoor de nieuwe eigenaar na aankoop van de woning wordt getroffen. De uitspraak van de rechtbank Den Haag, waarin sprake was van een fysieke schadeclaim, ziet naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet op een vergelijkbare situatie. In die casus was het de nieuwe eigenaar van de woning die werd geconfronteerd met de schade.
7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen vergoeding voor waardedaling krijgen toegekend. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van D.A. Bekking, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.