Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/1428
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
en
Instituut Mijnbouwschade Groningen, verweerder
(gemachtigde: mr. M.J.W. Timmer).
Procesverloop
In het besluit van 25 november 2020 (primair besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiser om vergoeding van waardedaling afgewezen.
In het besluit van 31 maart 2021 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft op 23 november 2021 een reactie op het verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 25 november 2021 op zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Feiten
1. Bij de beoordeling van dit beroep neemt de rechtbank de volgende feiten – voor zover hier van belang – als vaststaand aan.
1.1. Eiser is op 19 januari 2017 voor 50% eigenaar geworden van de woning, gelegen aan de [adres] in [woonplaats], met postcode [postcode] Sinds 22 juni 2017 is eiser voor 100% eigenaar van de woning.
1.2. Op 20 oktober 2020 heeft verweerder een aanvraag van eiser tot vergoeding van waardedaling ontvangen.
1.3. In het primaire besluit heeft verweerder besloten dat aan eiser geen vergoeding wordt toegekend, omdat de woning geen waardedaling heeft ondervonden in de periode dat hij voor 100% rechthebbende was tussen 27 juni 2017 tot aan de peildatum van 1 januari 2019.
1.4. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit.
1.5. In het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaarschrift van eiser ongegrond verklaard.
Overwegingen
2. Partijen verschillen van mening over het toekennen van de waardedalingsvergoeding over de periode 22 juni 2017 – 1 januari 2019.
3. Recht op vergoeding voor imago-effect en de invloed van waardedaling op koopprijs woning in 2017
3.1. In beroep voert eiser allereerst aan dat de verkoper van zijn huis geen hinder heeft ondervonden van aardbevingsproblematiek bij de verkoopprijs. Volgens eiser heeft hij de hoogste prijs betaald uit de range die door een taxateur is vastgesteld. Eiser verwacht dat de waardevermindering van zijn huis wel degelijk is toegenomen tussen januari 2017 en januari 2019. Hierbij hoort volgens eiser ook de geleden imago-schade.
3.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de verkoper van zijn huis wel degelijk schade heeft geleden in de vorm van waardedaling door het imago-effect. Eiser is in januari 2017 eigenaar geworden van de woning. Op dat moment was het imago-effect al ingetreden. Verweerder wijst erop dat alleen degenen die op 16 augustus 2012 (de datum van de beving in Huizinge) rechthebbenden waren van een woning in het risicogebied, schade lijden ten gevolge van waardedaling door het risicogebied. Het is volgens verweerder daarom goed mogelijk dat de vorige eigenaar van de woning wél recht heeft op waardedalingsvergoeding.
Dat de aankoopprijs van zijn woning op dat moment – tijdens de waardedalingsperiode- de hoogste taxatieprijs was, maakt het volgens verweerder niet aannemelijk dat opgetreden waardedaling op dat moment niet al (bewust of onbewust) in de aankoopprijs was verdisconteerd. Verweerder wijst er in dat kader op dat zich in het hele risicogebied waardedaling heeft voorgedaan, zodat alle gangbare verkoopprijzen zijn beïnvloed door opgetreden waardedaling. Bovendien is het volgens verweerder zo dat zelfs wanneer eiser een prijs heeft betaald waarin waardedaling niet (uitdrukkelijk) is meegenomen, hij in dat geval bewust heeft geaccepteerd dat hij toen meer dan de marktprijs heeft betaald voor de woning. Die keuze komt volgens verweerder voor het risico van eiser zelf.
3.3. De rechtbank overweegt dat verweerder met de Procedure en Werkwijze van het IMG (de Werkwijze), gebaseerd op de Tijdelijke wet Groningen, een schaderegeling heeft ontwikkeld voor waardedaling van woningen in het aardbevingsgebied (hoofdstuk 3). Deze regeling, die voorziet in schadevaststelling op abstracte wijze volgens de methode van Atlas voor gemeenten (Atlas), wordt gekwalificeerd als beleid in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Waardedaling wordt berekend per zespositiepostcodegebied, enerzijds voor een ‘algemeen’ imago-effect en anderzijds voor bevingen zwaarder dan 2,9 mm/s, die zich hebben voorgedaan in het betreffende postcodegebied tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019.
3.4. Niet in geschil is dat eiser in januari 2017 eigenaar is geworden van de woning. Het betoog dat eiser in aanmerking komt voor waardedalingsvergoeding door het imago-effect volgt de rechtbank niet, nu verweerder 16 augustus 2012 als peildatum hanteert voor het toekennen van deze vergoeding. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht besloten dat eiser niet in aanmerking komt voor vergoeding wegens het imago-effect, nu hij op 16 augustus 2012 nog geen eigenaar was van de woning.
3.5. Over de betaalde koopprijs van de woning overweegt de rechtbank als volgt.
De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting in aanvulling op het verweerschrift toegelicht dat het voor een taxateur niet mogelijk is om op grond van een taxatie de mate van waardedaling van een woning te bepalen. In vergelijkbare gebieden doen zich omgevingsverschillen voor die de taxatie van referentiepanden aantasten. Verweerder vindt dat een waardedaling op basis van een standaardmethode vastgesteld dient te worden. Dit gebeurt op basis van de methode van Atlas. De rechtbank overweegt dat uit een uitspraak van deze rechtbank van 1 november 2021 (ECLI:NL:RBNNE:2021:4668) blijkt dat de keuzes die ten grondslag liggen aan de methode van Atlas voldoende ruimhartig, redelijk en aanvaardbaar worden geacht. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden uitgesloten dat opgetreden waardedaling al (on)bewust bij de
getaxeerde woningwaarde was ingecalculeerd. De stellingen van eiser over de getaxeerde woningwaarde slagen daarom niet.
3.6. Eiser heeft ter zitting twijfel geuit over de mate waarin bewoners van het aardbevingsrisicogebied zijn betrokken bij de totstandkoming van de waardedalingsregeling. De rechtbank overweegt dat uit het eerste advies van de commissie Hammerstein [1] blijkt dat die commissie op 29 en 30 oktober 2018 en 28 en 29 januari 2019 bezoeken aan Groningen heeft gebracht. Tijdens deze bezoeken is met verschillende (maatschappelijke) organisaties gesproken, zoals de Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (WAG), Groninger Bodembeweging, Groninger Gasberaad en Boerenbelang Mijnbouwschade (p. 33).
4.Recht op vergoeding van waardedaling wegens de bevingsgeschiedenis
4.1.
Eiser voert aan dat verweerder niet heeft onderbouwd waaruit blijkt dat er vanaf 2017 in zijn postcodegebied geen aardbevingen met een trillingssnelheid van 2,9 mm/s of meer hebben voorgedaan.
4.2.
Verweerder stelt dat hij terecht tot de conclusie is gekomen dat zich in het postcodegebied van eiser tussen 19 januari 2017 en 1 januari 2019 geen bevingen hebben voorgedaan waarbij een trillingssnelheid van tenminste 2,9 mm/s is gehaald.
4.3.
De rechtbank overweegt dat verweerder bij punt 5.4.3 in zijn verweerschrift een tabel heeft opgenomen, waaruit blijkt dat de opgetreden trillingssnelheid ter plaatse van de woning in de eigendomsperiode van eiser maximaal 1,40 mm/s bedroeg. De beving in Huizinge op 16 augustus 2012 heeft een maximale trillingssnelheid van 3,98 mm/s bereikt, maar op die datum was eiser nog geen eigenaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht op basis van die gegevens besloten dat eiser niet in aanmerking komt voor waardedalingsvergoeding wegens de bevingsgeschiedenis, nu de grenswaarde van 2,9 mm/s niet is gehaald in de periode wanneer eiser tot aan de peildatum van 1 januari 2019 eigenaar was.
5.Cessie van vorderingen tot waardevermindering
5.1.
Eiser voert tot slot aan dat hij de vergoeding van de waardevermindering bij het tekenen van de koopakte heeft overgenomen, aangezien de koopakte een bepaling bevat waaruit volgt dat hij alle rechten en plichten overneemt, volgens eiser valt eventuele waardevermindering hier ook onder.
5.2.
De rechtbank overweegt dat eiser bij zijn reactie op het verweerschrift van 23 november 2021 een kopie van de koopovereenkomst van zijn woning als bijlage heeft ingediend. Hij heeft daarbij gewezen op bepaling 7.4 van de koopakte, waarin de volgende passage is opgenomen:
“In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. Deze overdracht vindt plaats per datum van de eigendomsoverdracht. Vindt de feitelijke levering op een eerdere datum plaats dan de ondertekening van de akte van levering, dan wordt de overdracht van bovenvermelde aanspraken effectief per die eerdere datum. (…)”
5.3.
In artikel 3.6 van de Werkwijze van verweerder is vermeld: “Het Instituut houdt bij het bepalen van de waardedaling van de woning die toekomt aan de aanvrager, rekening met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning, waaronder de periode waarin de eigenaar die woning in eigendom had en de waardedaling die gedurende deze periode is opgetreden, het gedeelte van de eigendom dat aan de aanvrager toebehoort en of de aanvrager de eigendom van de woning heeft
.”
.”
5.4.
Ter zitting is met partijen gesproken over bepaling 7.4 van de koopovereenkomst.
De gemachtigde van verweerder heeft ter zitting in reactie op de ingediende koopovereenkomst van de woning -kort samengevat- gesteld dat deze bepaling niet een cessie van een eventuele waardedalingsvordering inhoudt. Waardedaling ziet op de schade die bij de verkoop van de woning relevant is, en treft daarom alleen de verkoper. Het is daarom goed mogelijk dat de vorige eigenaar van de woning wel recht heeft op een vergoeding, aldus de gemachtigde. Ook kan een vordering voor waardedaling wel degelijk worden gecedeerd, maar daarvoor is vereist dat er sprake is van een ondubbelzinnigheid.
De gemachtigde van verweerder heeft gesteld dat hiervan in het geval van eiser geen sprake is. Daarnaast heeft de gemachtigde aangegeven dat de opgetreden waardedaling al bewust of onbewust is verdisconteerd in de koopprijs van de woning. Het toekennen van extra waardedaling aan eiser zou twee keer bevoordeling zijn.
5.5.
De rechtbank overweegt dat verweerder bij het vaststellen wie in aanmerking komt voor een waardedalingsvergoeding, uitgaat van de eigendomsgegevens in het Kadaster. Een cessie wordt alleen bij de besluitvorming van verweerder betrokken als deze ondubbelzinnig is. Dat betekent concreet dat de vordering tot vergoeding van de waardedaling uitdrukkelijk moet worden benoemd in een specifieke bepaling. Een algemene bepaling over de overdracht van vorderingen voldoet niet aan die eis van ondubbelzinnigheid.
5.6.
De rechtbank is van oordeel dat in dit geval uit bepaling 7.4 van de koopovereenkomst niet ondubbelzinnig blijkt dat eiser en de vorige bewoner afspraken hebben gemaakt over het cederen van een toekomstige vordering van waardedaling van de woning. Daarbij acht de rechtbank ook van belang dat de opgetreden waardedaling in 2017, toen eiser eigenaar werd van de woning, al bewust of onbewust bij de koopprijs was betrokken. Daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het niet de bedoeling van de verkoper geweest kan zijn om een eventuele waardedalingsvordering aan eiser te cederen, als hij ook al een lagere verkoopprijs van de woning heeft moeten accepteren omdat er op de woning een negatief imago-effect rust.
6. Dat betekent dat het beroep van eiser ongegrond is.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr. R.E.J. Jansen, griffier, op 14 januari 2022. De beslissing wordt op de eerstvolgende maandag na deze datum in het openbaar uitgesproken.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.