Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 19/3829
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 22 maart 2022 in de zaak tussen
[eiseres] te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
Procesverloop
Bij besluit van 31 mei 2019 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de panden [adres 1] en [adres 2] te Leeuwarden, per waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld voor het kalenderjaar 2019 op € 814.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2022. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1
Eiseres is sinds 10 oktober 2017 eigenaar van de panden [adres 1] en [adres 2] te Leeuwarden, beide gebouwd omstreeks 1900 (de panden).
De panden deden ten tijde van de aankoop door eiseres dienst als atelier, werkruimte en expositieruimte.
1.2
Eiseres heeft de panden gekocht van de gemeente Leeuwarden. De notariële akte van levering van 10 oktober 2017 vermeldt - voor zover hier van belang - het volgende:
“
Artikel 1.
Artikel 1.
Bij een overeenkomst van koop de dato negen oktober tweeduizend zeventien (hierna: “de koopovereenkomst”) heeft verkoper verkocht aan koper, die heeft gekocht, ter uitvoering van welke overeenkomst verkoper bij deze levert aan koper, die bij deze aanvaardt:
een perceel grond met de daarop aanwezige opstallen, bestaande uit een (voormalig) kantoorpand, met erf en verder toebehoren aan het[adres 1] te 8911 HK Leeuwarden, kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie C nummer 1329, groot zes are en vijfendertig centiare;
een perceel grond met daarop aanwezige opstallen bestaande uit een (voormalig) schoolgebouw, met erf en verder toebehoren aan het[adres 2] te 8911 HK Leeuwarden, kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie C nummer 1321, groot vier are en drieënzestig centiare,
(…)
Artikel 3.
De koopprijs van het verkochte bedraagt achthonderdvijftienduizend euro (EUR 815.000,00).”
1.3
De panden zijn door eiseres gekocht ter uitbreiding van het [naam bedrijf] te Leeuwarden. Na de aankoop zijn de panden door eiseres verbouwd.
1.4
Eiseres heeft een aanslagbiljet gemeentelijke heffingen / WOZ-beschikking ontvangen met dagtekening 31 mei 2019. Op dit aanslagbiljet staat als omschrijving “ [adres 2] Leeuwarden” vermeld.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de WOZ-waarde van de panden per
1 januari 2018. Verweerder staat een waarde voor van € 814.000, terwijl eiseres bepleit dat deze waarde de helft lager zou moeten zijn.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
4. Eiseres voert aan dat er volgens de notariële akte (zie 1.2) sprake is van twee panden, te weten [adres 1] en [adres 2] . De WOZ-beschikking heeft volgens eiseres alleen betrekking op [adres 2] en de WOZ-waarde moet daarom de helft zijn van de totale aankoopprijs van € 815.000. Voor [adres 1] zou in de visie van eiseres een aparte WOZ-beschikking moeten worden opgelegd.
Verder voert de gemachtigde van eiseres in zijn beroepsschrift nog een aantal beroepsgronden aan die hij in vele andere zaken ook aanvoert.
5. Verweerder stelt dat [adres 1] en [adres 2] één object vormen, omdat de panden bij eiseres in eigendom en gebruik zijn op de waardepeildatum. Voor de WOZ-waarde van de panden is daarom volgens verweerder terecht aangesloten bij de eigen aankoopprijs. Voor [adres 1] is geen afzonderlijke WOZ-beschikking afgegeven.
Objectafbakening
6. De rechtbank leidt uit de hierboven vermelde standpunten van partijen af dat tussen hen de objectafbakening in geschil is. Voor de objectafbakening is artikel 16 van Pro de Wet WOZ van belang. Dat artikel bepaalt dat - voor zover hier van belang - voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak wordt aangemerkt:
“
a. een gebouwd eigendom;
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;”
7. De rechtbank overweegt dat uit de stukken van het geding, waaronder het taxatierapport van verweerder met bijbehorende (kadastrale) foto’s, volgt dat sprake is van twee gebouwde eigendommen in de zin van artikel 16, onder a, van de Wet WOZ. Naar het oordeel van de rechtbank vormen deze twee gebouwde eigendommen een samenstel in de zin van artikel 16, onder d, van de Wet WOZ, omdat beide panden op waardepeildatum in eigendom zijn van en in gebruik zijn bij eiseres en, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Eiseres heeft beide panden namelijk aangekocht ter uitbreiding van het [naam bedrijf] en zij heeft ter zitting verklaard dat beide panden, na met dit doel te zijn verbouwd, inmiddels door [naam bedrijf 2] in gebruik zijn genomen. Voor toepassing van de Wet WOZ dienen [adres 1] en [adres 2] daarom als één onroerende zaak te worden aangemerkt.
8. Bij de beoordeling van de objectafbakening merkt de rechtbank op dat in het taxatieverslag een derde kadastraal perceel is genoemd. Verweerder heeft ter zitting echter toegelicht dat dit derde perceel ten onrechte in het taxatieverslag is vermeld, dat aan dat perceel geen waarde is toegekend en dat de WOZ-beschikking ook niet op dat derde perceel betrekking heeft. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat dit derde perceel geen onderdeel uitmaakt van het object waarop de WOZ-beschikking betrekking heeft.
9. Eiseres heeft erop gewezen dat het aanslagbiljet met daarop de WOZ-beschikking als omschrijving alleen [adres 2] vermeldt. De omschrijving van het object in de WOZ-beschikking is naar het oordeel van de rechtbank niet bepalend voor de objectbepaling in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ. Die omstandigheid maakt het hiervoor bij 7. vermelde oordeel van de rechtbank dan ook niet anders. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat uit het taxatieverslag duidelijk volgt dat de beschikte waarde betrekking heeft op beide panden en verweerder bovendien geen afzonderlijke WOZ-beschikking voor [adres 1] heeft opgelegd.
WOZ-waarde
10. Ten aanzien van de vastgestelde WOZ-waarde overweegt de rechtbank als volgt. De waarde van de onroerende zaak is, samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde daarvoor zou willen betalen. Indien een belanghebbende een onroerende zaak heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde ten tijde van de aankoop overeenkomt met de betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [2] Door eiseres is niet gesteld dat zij teveel, dan wel een onjuiste prijs, heeft betaald voor de panden. Dit betekent dat de door eiseres betaalde aankoopprijs de waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer weergeeft zoals bedoeld in de Wet WOZ. Nu de aankoopprijs van € 815.000 bovendien niet ver van de waardepeildatum tot stand is gekomen, kent de rechtbank aan deze aankoopprijs een doorslaggevende betekenis toe. De vastgestelde WOZ-waarde van € 814.000 is dan ook niet te hoog. Aan de overige beroepsgronden van eiseres komt de rechtbank daardoor niet meer toe. Wat betreft de beroepsgrond dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de corona-epidemie, overweegt de rechtbank dat de coronapandemie pas in 2020 in Nederland uitbrak en dus op de waardepeildatum van 1 januari 2018 (of de toestandsdatum van 1 januari 2019) nog niet te voorzien was.
Conclusie
11. Gelet op het voorgaande is verweerder er in geslaagd de door hem beschikte waarde van € 814.000 aannemelijk te maken. Het beroep is daarom ongegrond.
Immateriële schadevergoeding (ISV)
12. Volgens vaste jurisprudentie geldt dat een uitspraak in eerste aanleg niet binnen een redelijke termijn is gedaan als de rechtbank niet binnen twee jaar uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In die termijn is de duur van de bezwaarfase begrepen. De termijn begint op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. Als de redelijke termijn is overschreden, moet de rechtbank beoordelen in hoeverre die overschrijding is toe te rekenen aan verweerder en in hoeverre aan de rechtbank. De bezwaarfase mag daarbij niet langer dan een half jaar duren en de beroepsfase niet langer dan anderhalf jaar. De ISV bedraagt forfaitair € 500 per half jaar (of deel daarvan) van overschrijding.
13. De rechtbank ziet aanleiding om de redelijke termijn te verlengen in verband met de situatie rondom de coronapandemie. Vanwege de coronapandemie is de rechtbank een periode gesloten geweest waardoor reeds geplande zittingen zijn verdaagd en nog in te plannen zittingen als gevolg daarvan vertraging hebben opgelopen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die een verlenging van de termijn met vier maanden rechtvaardigt. [3]
14. De rechtbank overweegt dat verweerder het bezwaarschrift op 3 juni 2019 heeft ontvangen. Tot de datum van deze uitspraak zijn er dus 2 jaar en (afgerond) 9 maanden verstreken. De totale overschrijding - rekening houdend met de hiervoor genoemde bijzondere omstandigheden - bedraagt hierdoor 5 maanden (33 -/- 24 -/- 4). Dit leidt tot een ISV van € 500. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 26 september 2019, dus de volledige termijnoverschrijding is toe te rekenen aan de rechtbank. Omdat het bedrag van de ISV minder dan € 5.000 beloopt, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren. [4]
Proceskosten
15. De rechtbank ziet aanleiding tot toekenning van een vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase. Reden daarvoor is de aan eiser toegekende ISV (zie 14). Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de uitspraak op bezwaar volledig in stand is gebleven. [5]
16. Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 541 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5, omdat in deze zaak slechts sprake is van toekenning van een ISV [6] ).
Griffierecht
17. De rechtbank ziet in de toewijzing van de ISV aanleiding te bepalen dat de Minister aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt de Minister in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 541;
- draagt de Minister op het betaalde griffierecht van € 345 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch, voorzitter, en mr. G. Kattenberg en mr. S.A. Wortmann, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2022.
w.g. griffier
w.g. voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.