ECLI:NL:RBNNE:2023:1928

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: 9854704 \ CV EXPL 22-2636

Vonnis van 2 mei 2023

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. K.M. Löwik-Felt,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: De Huurdokters V.O.F..

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de akte wijziging van eis van [eiser] ,

- de akte uitlating wijziging van eis van [gedaagde] ,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van repliek,
- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is sinds 1 maart 2019 eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Nadat [eiser] eigenaar is geworden, heeft hij het pand laten renoveren.

2.2.

Op 3 mei 2019 is tussen partijen met ingang van half juni 2019 een tijdelijke huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning. [gedaagde] huurde de woning met twee medehuurders. Na ommekomst van de bepaalde termijn is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet. Aan huur was een bedrag van € 1.750,00 per maand verschuldigd waarvan € 1.550,00 aan kale huur.

2.3.

[gedaagde] heeft op 3 augustus 2020 de huurcommissie verzocht te beoordelen of de overeengekomen huurprijs voor de woning redelijk is.

2.4.

De huurcommissie heeft op 22 maart 2021 een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren in de woning. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. Hierin staat onder meer:

“Klachten en/of tekortkomingen

Huurder beroept zich in deze procedure op gebreken aan of tekortkomingen in of an de woonruimte. Tijdens het onderzoek zijn echter meer gebreken aan of tekortkomingen van de woonruimte geconstateerd.

Bevindingen onderzoeker

Gebreken en tekortkomingen zoals vermeld in Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte

Categorie C

Klacht (2)

(…)

Kieren in het raam.

(…)

Geen aanslag naad ten behoeve van waterdichting.

(…)

Weinig tot geen aanslag onderkant raam.

Conform het beleid van de huurcommissie kan voornoemde situatie gelieerd worden aan een gebrek. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven:

Het gebrek is analoog aan:

(CD8) Het kozijn/de deur/het raam is zodanig door houtrot aangetast dat er hemelwater naar binnen kan dringen.”

2.5.

Bij uitspraak van 16 juni 2021 heeft de voorzitter van de huurcommissie geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs van € 1.550,00 per 1 juni 2019 niet redelijk is. Wel redelijk is een huurprijs van € 661,88 passend bij 133 punten. Vanwege een ernstig gebrek in de woning is de voorzitter van de huurcommissie evenwel van oordeel dat de huurprijs moet worden verlaagd tot € 264,75 per maand met ingang van 1 juni 2019.

2.6.

Na opzegging door [gedaagde] , is de huurovereenkomst per 30 april 2021 geëindigd.

2.7.

[eiser] heeft op 7 juli 2021 verzet aangetekend bij de huurcommissie tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie.

2.8.

Bij uitspraak van 29 september 2021 heeft de huurcommissie geoordeeld dat het verzet gegrond is. Voorts heeft de huurcommissie geoordeeld dat het puntenaantal voor de woning 141 bedraagt. Bij dit puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 703,95 per maand aldus de huurcommissie. Tot slot heeft de huurcommissie geoordeeld dat de huurprijs per 1 juni 2019 € 703,95 bedraagt, maar in verband met de aanwezigheid van een ernstig gebrek per 1 juni 2019 tijdelijk wordt verlaagd tot € 281,58 (40%). De huurcommissie heeft in de uitspraak onder meer overwogen:

“Volgens het rapport van onderzoek heeft de woonruimte het volgende ernstige gebrek: Tijdens het onderzoek heeft inspecteur ramen geconstateerd welke niet wind- en waterdicht zijn. Volgens de huurder is het raam en kozijn kort geleden gerepareerd.”

2.9.

Bij dagvaarding van 19 april 2022 heeft [eiser] de uitspraak van de huurcommissie op de voet van artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan de kantonrechter ter beoordeling voorgelegd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert na wijziging van eis - samengevat - primair en subsidiair:

(I) een verklaring voor recht dat in de keuken van het gehuurde een RVS wasemkap aanwezig is (en niet een inbouw afzuigkap) en dat voor de waardering van de kwaliteit van het gehuurde het onderdeel ‘keuken’ moet worden uitgegaan van 12,75 punten;

(II) een verklaring voor recht dat voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van € 183.000,00 en dat het onderdeel ‘punten voor de WOZ-waarde’ moet worden gewaardeerd op 44;

(III) een verklaring voor recht dat de energieprestatie moet worden gebaseerd op energielabel E wat 5 punten oplevert. Voorts vordert [eiser] :

(IV)Primair, een verklaring voor recht dat de huurprijs geliberaliseerd is en dat de aanvangshuurprijs van € 1.550,00 redelijk is.

(V) Subsidiair, voor zover er geen sprake is van geliberaliseerde huur,

een verklaring voor recht dat de aanvangshuurprijs een bedrag bedraagt conform de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties houdende wijziging van het Besluit energieprestatievergoeding huur, de Regeling energieprestatievergoeding huur, het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte en maximaal behoort bij het door de kantonrechter vast te stellen aantal punten voor het gehuurde;

(VI) Zowel primair als subsidiair, de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, waaronder nakosten, te vermeerderen met rente.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Is [eiser] ontvankelijk?

4.1.

De eerste vraag die voorligt is of [eiser] kan worden ontvangen in zijn vorderingen. Hiertoe wordt overwogen dat artikel 7:262 lid 1 van het BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

4.2.

In de uitspraak van de huurcommissie van 29 september 2021 (met zaaknummer [nummer] ) is vermeld dat deze op 21 december 2021 aan partijen is verzonden. [eiser] heeft evenwel bij dagvaarding als productie 6 een e-mail overgelegd van 21 februari 2022. Hierin staat, voor zover relevant:

“De Huurcommissie heeft een verzoek behandeld over de woonruimte [adres] .

U heeft twee weken geleden en op 15 februari 2022 contact gehad met de Huurcommissie. Een medewerker van de Huurcommissie heeft aangegeven dat de uitspraak inzake dossier [nummer] door een fout in het systeem niet naar u als gemachtigde van de verhuurder is verzonden.

U ontvangt hierbij alsnog de uitspraak. Hierin staat welke beslissing de Huurcommissie heeft genomen en wie de kosten voor de procedure moet betalen. Wanneer u het niet eens bent met de beslissing, dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze e-mail naar de rechter gaan.”

4.3.

Gesteld noch gebleken is dat de door [eiser] als productie 6 overgelegde e-mail niet afkomstig is van de huurcommissie, zodat de kantonrechter hiervan uitgaat. Uit de inhoud van die e-mail leidt de kantonrechter af dat door een systeemfout de gemachtigde van [eiser] geen afschrift van de uitspraak van de huurcommissie van 29 september 2021 heeft ontvangen zoals in de uitspraak is opgenomen. Dat (de gemachtigde van) [eiser] eerder over de inhoud van de uitspraak van de huurcommissie beschikte, is niet komen vast te staan. [eiser] mocht er verder, gelet op de inhoud van die e-mail van de huurcommissie ook van uitgaan dat de termijn van acht weken aanving op 21 februari 2022. De termijn gaat lopen op de dag volgend op die van de verzending van de uitspraak, zodat de laatste dag dezelfde naam heeft als de dag van verzending. Verlenging vindt plaats wanneer de termijn afloopt op een algemeen erkende feestdag. De termijn zou aflopen op maandag 18 april 2022 maar dit is een algemeen erkende feestdag (Tweede Paasdag). Krachtens artikel 1 Algemene termijnenwet wordt de termijn dan verlengd tot en met de eerste dag die niet een zodanige dag is, in dit geval 19 april 2022. Dit betekent dat [eiser] door [gedaagde] bij dagvaarding van 19 april 2022 in rechte te betrekken, tijdig een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld. Hiermee is de fictieve wilsovereenstemming bepaald in artikel 7:262 lid 1 BW komen te vervallen. Dit betekent dat de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen. Ondanks deze zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil als uitgangspunt worden genomen het voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de huurcommissie heeft plaatsgevonden.

Is de wijziging van eis toelaatbaar?

4.4.

De kantonrechter stelt voorop dat op grond artikel 130 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) een eisende partij bevoegd is de eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen, zolang nog geen eindvonnis is gewezen. De bezwaren van gedaagde moeten worden getoetst aan de in artikel 130 lid 1 tweede volzin Rv bepaalde bevoegdheid om tegen een verandering of vermeerdering van eis bezwaar te maken op de grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met een goede procesorde.

4.5.

Voor het antwoord op de vraag of de eisvermeerdering in strijd is met een goede procesorde is van belang of [gedaagde] door de eisvermeerdering onredelijk wordt bemoeilijkt in haar verdediging en/of de eisvermeerdering een onredelijke vertraging van het geding met zich brengt.

4.6.

Van bemoeilijking van [gedaagde] in haar verdediging is, naar het oordeel van de kantonrechter, geen sprake nu [gedaagde] de gelegenheid heeft gehad haar standpunt met betrekking tot de vermeerderde eis aan de kantonrechter kenbaar te maken. Van een wijziging van 180 graden is geen sprake. Dat er sprake is van een noviteit is inherent aan het feit dat [eiser] zich beroept op jurisprudentie van de Hoge Raad die nog niet bestond ten tijde van de procedure bij de huurcommissie. Dit maakt evenwel niet dat hij daarop thans geen beroept zou kunnen doen. De kantonrechter zal in lijn met de huidige jurisprudentie van de Hoge Raad de vorderingen beoordelen.

4.7.

Ook van een onredelijke vertraging van de procedure is geen sprake.

De uitspraak van de huurcommissie

4.8.

Wanneer partijen een aanvangshuur zijn overeengekomen die hoger is dan de liberalisatiegrens, kan de huurder de huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuur. Uit artikel 7:247 lid 1 BW volgt dat artikel 7:249 BW ook voor geliberaliseerde huur geldt. Bij de toetsing van de (geliberaliseerde) aanvangshuurprijs dient de huurcommissie vervolgens, op grond van artikel 3 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw), de bepalingen van de Uhw (en de daarop gebaseerde regelgeving) toe te passen.

4.9.

Artikel 11 lid 3 Uhw bepaalt dat indien de huurcommissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, zij in haar uitspraak de huurprijs vermeldt die zij redelijk acht. Indien sprake is van een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens zijn er volgens artikel 11 lid 4 Uhw twee mogelijkheden:
- de eerste mogelijkheid is dat de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs leidt tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De huurcommissie spreekt in dat geval uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is. Dat oordeel dient zij ook uit te spreken wanneer de door haar bepaalde huurprijs lager is dan de aanvangshuur. Zolang de huurprijs waar de huurcommissie op uitkomt hoger is dan de liberalisatiegrens, spreekt de huurcommissie uit dat de aanvangshuurprijs redelijk is;
- de tweede mogelijkheid is dat de beoordeling van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs leidt tot een huurprijs onder de liberalisatiegrens.

In die situatie is volgens artikel 11 lid 4 Uhw geen sprake meer van geliberaliseerde huur, is artikel 11 lid 3 Uhw van toepassing en kan de huurcommissie in haar uitspraak de huurprijs vermelden die zij redelijk acht.

Dit systeem geldt ook voor de kantonrechter.

Het door de huurcommissie aan het gehuurde toegekende aantal punten

4.10.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat de huurcommissie te weinig punten heeft toegekend bij de waardering van de woning waardoor de huurprijs onder de liberalisatiegrens is vastgesteld. Volgens hem zijn er te weinig punten toegekend voor de keuken, de WOZ-waarde, het energielabel en is er ten onrechte een korting toegepast in verband met gebreken. De kantonrechter zal deze onderwerpen achtereenvolgens bespreken.

4.11.

Met betrekking tot de keuken is [eiser] van mening dat er 12,75 punten moeten worden toegekend in plaats van 12,5 punten. Hiertoe voert [eiser] aan dat er ten onrechte geen punten zijn toegekend voor de RVS wasemkap. Dit is als zodanig niet door [gedaagde] weersproken zodat voor de keuken 12,75 punten zullen worden toegekend.

4.12.

Volgens [eiser] moeten er ter zake van de WOZ-waarde 44 punten worden toegekend en niet de door de huurcommissie vastgestelde 40 punten. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] de aan dat puntenaantal ten grondslag gelegde berekening niet heeft weersproken zodat de kantonrechter van de juistheid hiervan uit zal gaan. Dit betekent dat voor de WOZ-waarde 44 punten aan de woning moeten worden toegekend.

4.13.

[eiser] stelt verder dat voor het niet afgemelde energielabel de jurisprudentie van de Hoge Raad inzake het ontbreken van een WOZ-waarde analoog zou moeten worden toegepast. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dit evenwel in het midden worden gelaten. Hiertoe is redengevend dat het gehuurde, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zonder energielabel wordt gewaardeerd op 146 punten. Niet in geschil is dat de huurovereenkomst medio juni 2019 is aangevangen. Bij dit puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 730,22 voor huurovereenkomsten die tot stand zijn gekomen tussen 1 juli 2018 en 30 juni 2019.^[1]Per 1 januari 2019 is de liberalisatiegrens geïndexeerd naar € 720,42. Nu de maximale huurprijs hoe dan ook hoger is dan de liberalisatiegrens, betekent dit dat er sprake is van geliberaliseerde huur. Dit heeft tot gevolg (zie r.o. 4.9.) dat de kantonrechter moet oordelen dat er sprake is van een redelijke aanvangshuurprijs.

4.14.

Indachtig de thans aan de Hoge Raad^[2]gestelde prejudiciële vragen omtrent de waardering van een ten tijde van de huurovereenkomst niet afgegeven energielabel, ziet de kantonrechter aanleiding om de gevorderde verklaring voor recht over dit onderwerp af te wijzen en de beoordeling hiervan niet aan te houden omdat [eiser] hierbij geen belang heeft gelet op voormeld oordeel dat er ook zonder punten voor het energielabel sprake is van geliberaliseerde huur. Daarbij weegt tevens mee dat de huurovereenkomst tussen partijen reeds is geëindigd.

Was er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake van gebreken?

4.15.

Nu geoordeeld wordt dat het gaat om geliberaliseerde woonruimte, is de vraag aan de orde of de gestelde gebreken moeten leiden tot een (tijdelijke) vermindering van de huurprijs. Naar het oordeel van de kantonrechter moet die vraag bevestigend worden beantwoord. Hiertoe is redengevend dat artikel 12 lid 1 Uhw bepaalt dat in geval van een verzoek op grond van artikel 7:249 BW, zoals hier aan de orde is, de huurcommissie tevens uitspreekt of zij van oordeel is dat de overeengekomen huurprijs (…), gelet op de gebreken ten aanzien van de woonruimte, in rekening dient te worden gebracht. Indien de huurcommissie van oordeel is dat die huurprijs, gelet op de gebreken, niet in rekening dient te worden gebracht, geeft zij deze gebreken in de uitspraak aan en vermeldt zij een in verhouding tot die gebreken lagere huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs, aldus nog steeds artikel 12 lid 1 Uhw. Weliswaar blijkt uit de wetsgeschiedenis niet dat het de bedoeling van de wetgever is dat ook als de redelijk geoordeelde huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomt, de gebreken ambtshalve moeten worden beoordeeld, maar de kantonrechter heeft ook geen aanknopingspunten in de wet of de jurisprudentie gevonden waaruit het tegendeel blijkt. Integendeel, naar de letter van de wet moet de huurcommissie, en in het verlengde daarvan vervolgens de kantonrechter, bij een
redelijkehuurprijs ambtshalve een oordeel geven over aanwezige gebreken en de gevolgen daarvan voor de huurprijs.^[3]Een
redelijkehuurprijs kan geliberaliseerd of niet geliberaliseerd zijn.

4.15.1.

[eiser] betwist dat er sprake was van houtrot, volgens hem blijkt dit ook niet uit de door de rapporteur van de huurcommissie aan het rapport toegevoegde foto’s. De constateringen zijn bovendien niet analoog aan het genoemde gebrek CD8, aldus [eiser] . Voor zover de constateringen wel analoog zijn aan het gebrek CD8, betwist [eiser] dat het gebrek al aanwezig was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Er zijn immers geen vocht- en/of lekkageplekken geconstateerd. Dat er een kier in het kozijn zou hebben gezeten, is door [gedaagde] ook niet aan hem gemeld. Tot slot stelt [eiser] zich op het standpunt dat een verlaging van de huurprijs is dit kader tot 40% buiten proportioneel is omdat van een ernstige aantasting in het woongenot niet is gebleken. Hooguit een verlaging tot 95% is redelijk, aldus [eiser] .

4.15.2.

[gedaagde] voert aan dat zij niet betwist dat er geen sprake was van houtrot maar dat dit niet ter zake doet nu de rapporteur van de huurcommissie heeft geoordeeld dat er sprake is van een gebrek
analoogaan het gebrek CD8. Een analoge situatie is genoeg om het gebrek vast te kunnen stellen, aldus [gedaagde] . Uitganspunt is dat het gebrek het woongenot ernstig schaadt. Het is juist dat hout werkt, maar om de gevolgen hiervan te voorkomen dienen bouwkundige maatregelen te worden genomen. Dat heeft [eiser] nagelaten waardoor de kozijnen niet water- en winddicht zijn. Volgens [gedaagde] heeft hij [eiser] wel degelijk van deze gebreken op de hoogte gesteld. Overeengekomen was dat de kozijnen in orde zouden worden gemaakt. Pas in maart 2020 zijn er werkzaamheden aan de kozijnen uitgevoerd maar desondanks is het gebrek blijven bestaan. Er is bovendien daadwerkelijk sneeuw naar binnen gekomen door de kieren, dit is ook aan de verhuurder gemeld. De kou leverde tot slot wel degelijk een grote belemmering op van het woongenot, aldus nog steeds [gedaagde] .

4.15.3.

Partijen twisten allereerst over de vraag of er sprake is van een gebrek en zo ja, of dit gebrek als een gebrek onder de categorie C kan worden geschaard. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval. Hiertoe wordt overwogen dat uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s in samenhang bezien met de foto’s uit het rapport van de rapporteur van de huurcommissie en zijn bevindingen, maken dat de gebreken aan het gehuurde maken dat die het woongenot van [gedaagde] ernstig hebben geschaad. Daarmee kwalificeert het gebrek ten aanzien van de kozijnen als een categorie C gebrek. Immers is bouwkundig vastgesteld dat de kozijnen niet waren voorzien van tochtwerende voorzieningen. Door die kieren is er zelfs sneeuw het gehuurde binnengedrongen. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter wel degelijk een ernstige aantasting van het woongenot nu het gehuurde daarmee niet water- en winddicht is. Het verweer van [eiser] dat er alleen sneeuw aan de binnenkant zichtbaar is en niet aan de buitenkant, passeert de kantonrechter. Op de foto’s is zichtbaar dat er sneeuw op straat ligt. Dat er geen sneeuw aan de buitenkant van de vensterbank ligt, maakt dit niet anders. Een aanwijzing dat het raam open heeft gestaan zoals [eiser] betoogt, ziet de kantonrechter niet. De kantonrechter laat de foto van de hal waarin sneeuw te zien is verder onbesproken, nu dit, wat hier ook van zij, niet tot een ander oordeel kan leiden.

4.15.4.

In het licht van het voorgaande, komt de kantonrechter tot het oordeel dat gelet op het gebrek en de mate waarin dit gebrek het huurgenot van [gedaagde] heeft aangetast, een huurprijsverlaging tot 40% op zijn plaats is. Voor recht zal daarom worden verklaard dat de redelijke aanvangshuurprijs van € 1.550,00 per maand moet worden verlaagd tot € 620,00. [gedaagde] heeft, voor het geval de kantonrechter tot het oordeel komt dat zij een lagere huurprijs verschuldigd is dan door haar is betaald, geen tegenvordering ingesteld zodat, indachtig het oordeel dat [gedaagde] een huurprijs van € 620,00 per maand verschuldigd was, over een eventuele terugbetaling van teveel betaalde huur geen oordeel behoeft te worden gegeven.

4.15.5.

Tot slot overweegt de kantonrechter dat gesteld noch gebleken is dat de gebreken die leiden tot een huurprijsvermindering voor het eindigen van de huurovereenkomst zijn verholpen.

4.16.

Tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor is overwogen, liggen de vorderingen van [eiser] onder I, II, III en IV voor toewijzing gereed met dien verstande dat gelet op de bij aanvang aanwezig gebreken een korting zal worden toegepast op de verschuldigde huurprijs per maand. Omdat de conclusie is dat er sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, komt de kantonrechter aan de subsidiaire vordering niet toe.

4.17.

Omdat partijen over en weer in het gelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten dienen te dragen.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat in de keuken van de woonruimte aan de [adres] een RVS wasemkap aanwezig is (en niet een inbouw afzuigkap) en dat voor de waardering van de kwaliteit van de woonruimte het onderdeel “Keuken” derhalve gewaardeerd wordt met 12,75 punten,

5.2.

verklaart voor recht dat voor de waardering van de kwaliteit van de woonruimte aan de [adres] ten aanzien van de WOZ-waarde uitgegaan kan worden van € 183.000,00 en dat het onderdeel “Punten voor de WOZ-waarde” derhalve gewaardeerd wordt met 44 punten,

5.3.

verklaart voor recht dat de tussen [eiser] en [gedaagde] overeengekomen huurprijs voor de [adres] geliberaliseerd is als bedoeld in artikel 7:247 BW en dat de bij aanvang van die huurovereenkomst overeengekomen kale huurprijs van € 1.550,00 redelijk is maar dat deze huurprijs in verband met de aanwezigheid van ernstige gebreken wordt verlaagd tot 40% zijnde € 620,00 per maand,

5.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dienen te dragen,

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. de Jong en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2023.

402/eh