Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 22/3701
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Het Hogeland, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 september 2022.
1.1.
Bij besluit van 25 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021, vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 op € 274.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiser: [X] , bijgestaan door [bijstand] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak.
3. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit 1970 met 234 m² gebruiksoppervlak op een perceel van 2.170 m².
Geschil
4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak. Eiser bepleit een waarde van € 243.000 en de heffingsambtenaar bepleit de beschikte en in bezwaar gehandhaafde waarde van € 274.000.
Beoordeling door de rechtbank
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2021 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als de heffingsambtenaar niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
6. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting bevestigd dat eiser als beroepsgronden enkel aanvoert dat de heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten van de referentiewoningen had moeten overleggen, dat de heffingsambtenaar voor de waardering ongeschikte referentiewoningen heeft gebruikt, dan wel met de verschillen onvoldoende rekening heeft gehouden en dat de heffingsambtenaar onjuist rekening heeft gehouden met de grondprijzen.
7. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de als bijlage bij het verweerschrift opgenomen waardematrix. In deze waardematrix is de waarde onderbouwd aan de hand van een drietal referentiewoningen, die ook door eiser in zijn bijlage bij het bezwaarschrift zijn gebruikt. Het betreft de verkoop van de woningen:
- [referentiewoning 1] , verkocht op [datum] 2020 voor € 255.000;
- [referentiewoning 2] , verkocht op [datum] 2021 voor € 285.000;
- [referentiewoning 3] , verkocht op [datum] 2021 voor € 285.025.
De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix de door eiser gehanteerde indexering aangehouden.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de hiervoor onder 7. genoemde waardematrix en met de toelichting daarop in het verweerschrift en ter zitting het van hem verlangde bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
9. De onder 7. genoemde referentiewoningen kennen wat grootte, kwaliteit, onderhoud, uitstraling en ligging inderdaad verschillen, maar de keuze voor deze objecten valt gelet op de woningmarkt ten tijde van de waardepeildatum en de unieke kenmerken van eisers onroerende zaak te rechtvaardigen. Met de verschillen is, naar het oordeel van de rechtbank, zodanig rekening gehouden dat zij een juiste waardebepaling van eisers onroerende zaak niet in de weg staan.
10. Met name de referentiewoning die aan [referentiewoning 3] in hetzelfde dorp als de onroerende zaak van eiser ligt, uit dezelfde bouwperiode en met een iets kleiner gebruiksoppervlak, is, naar het oordeel van de rechtbank, een goede onderbouwing van de waarde van eisers onroerende zaak. Eiser heeft zijn standpunt dat aan deze referentiewoning wat betreft de KOUDV-factoren voor doelmatigheid en uitstraling een hogere factor moet worden toegekend, niet, althans onvoldoende, onderbouwd, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet voor het oordeel dat de inschaling van de KOUDV-factoren voor deze woning onjuist is.
11. Inzake het standpunt van eiser dat de heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten van de referentiewoningen had moeten overleggen, is de rechtbank van oordeel dat dit standpunt eiser niet kan baten. De rechtbank overweegt daartoe dat allereerst niet is komen vast te staan dat de heffingsambtenaar over deze rapporten beschikt(e). Indien de heffingsambtenaar niet over deze rapporten beschikt(e), vormen deze ook niet op de zaak betrekking hebbende stukken. Indien ervan uit moet worden gegaan dat de heffingsambtenaar wel over deze rapporten beschikt(e), is de rechtbank van oordeel dat, indien al moet worden aangenomen dat deze rapporten dan wel tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), eiser door het niet overleggen van de rapporten niet in is benadeeld. De rechtbank overweegt daartoe dat eiser beschikte over de objectkenmerken van de referentiewoningen en dat deze dezelfde zijn als die de heffingsambtenaar in zijn waardematrix heeft gehanteerd. Eiser heeft bovendien deze referentiewoningen zelf in de bezwaarfase aangedragen. Er bestaat daarom ook geen aanleiding om gevolgen te verbinden aan een mogelijke schending van artikel 8:42 van Pro de Awb.
12. Eiser heeft ten slotte aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de waardematrix bij de referentiewoningen verschillende grondprijzen heeft gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat hoe dichter de dorpen in de gemeente Het Hogeland bij de [provinciehoofdstad] liggen, hoe hoger de grondprijzen zijn. De rechtbank acht hiermee de verschillen in de grondprijzen voldoende verklaard en is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze verschillen bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.
14. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank in zijn verweerschrift verzocht eiser te veroordelen in een proceskostenvergoeding, maar heeft dit verzoek niet nader gemotiveerd en cijfermatig onderbouwd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat het hier een uiting van frustratie betreft over de procedure. Eiser heeft in bezwaar allerlei stukken gevraagd die betrekking hebben op de waardering van de onroerende zaak en deze grote hoeveelheid aan stukken ook gekregen van de heffingsambtenaar in de vorm van een informatiepakket. De gemachtigde van eiser heeft de ontvangst en de compleetheid van deze stukken aan de heffingsambtenaar in bezwaar ook bevestigd. Vervolgens heeft eiser in zijn beroepschrift het standpunt ingenomen dat hij niet over alle stukken beschikt, in het bijzonder heeft eiser geklaagd over het ontbreken van inzicht in de voor de onroerende zaak gehanteerde grondprijs. Eiser heeft dit standpunt ter zitting bij eerste weerspreking weer ingetrokken. De rechtbank begrijpt de frustratie van de heffingsambtenaar over deze gang van zaken, nu dit voor de heffingsambtenaar onnodige kosten en tijdverspilling met zich brengt, maar is van oordeel dat dit te weinig grond is voor een veroordeling van eiser in de proceskosten.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Er bestaat geen aanleiding een van de partijen te veroordelen in de proceskosten
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, rechter, in aanwezigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 juli 2023.
w.g. griffier
w.g. rechter
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.