Uitspraak
RECHTBANK Noord-Nederland
Privaatrecht
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: C/18/218495 / HA ZA 22-250
Vonnis van 9 augustus 2023
in de zaak van
[eiser conventie/verweerder reconventie],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [eiser conventie/verweerder reconventie] ,
advocaat: mr. S.K. Tuithof te Haarlem,
tegen
1.[gedaagde conventie/eiser reconventie sub 1] ,2. [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] ,
beiden wonende te [plaats]
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden conventie/eisers reconventie] ,
advocaat: mr. D. Maat te Groningen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 januari 2023;
- conclusie van antwoord in reconventie met producties (11 t/m 21);
- akte overlegging productie (22) aan de zijde van [eiser conventie/verweerder reconventie] ;
- akte overlegging producties (23 t/m 25) aan de zijde van [eiser conventie/verweerder reconventie] ;
- akte overlegging productie (6) aan de zijde van [gedaagden conventie/eisers reconventie]
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 april 2023. [eiser conventie/verweerder reconventie] is met zijn advocaat ter zitting verschenen. [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] is eveneens ter zitting verschenen, bijgestaan door mr. Maat. [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 1] is niet ter zitting verschenen. Aan de zijde van [gedaagden conventie/eisers reconventie] is L. Su als beëdigd tolk aanwezig. Partijen hebben - de advocaat van [eiser conventie/verweerder reconventie] mede aan de hand van spreeknotities - hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden en die aantekeningen zijn toegevoegd aan het dossier.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] en [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 1] zijn van Chinese origine. [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 1] is de Nederlands taal niet machtig en [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] beperkt.
2.2.
[eiser conventie/verweerder reconventie] was eigenaar van de woning staande en gelegen aan [adres] . In 2021 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] de woning te koop aangeboden.
2.3.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft interesse getoond in de aankoop van de woning.
2.4.
[gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] heeft op 10 juni 2021 een e-email aan de makelaar van [eiser conventie/verweerder reconventie] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Re: request for concrete proposal [adres] (…)
Dear [naam]
Sorry for the crazy business l've got no time even to finish reading through the translated contract not to say all the references!
Now l don't know if it is making it a more concrete offer:
1. Purchase price € .....2.55 mn.......... buyers costs (kk)
2. Desired transfer of ownership date ......30/11....... .... (date / month) 2021
3. Purchase conditions such as building inspection and/or obtaining financing with a concrete proposal for a financing/
amount and period (contact details building inspectors to be determined)
4. Items / furniture to be acquired (see list of items, that are in your possession (to be submitted). (…)"
2.5.
De makelaar van [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft een koopovereenkomst opgesteld. Omdat [gedaagden conventie/eisers reconventie] de Nederlandse taal niet (geheel) machtig is, is eveneens een Engelstalige koopovereenkomst opgesteld.
2.6.
De makelaar van [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft op 21 juni 2021 een e-mail aan [gedaagden conventie/eisers reconventie] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Dear [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] ,
l sent you this message by WhatsApp this morning;
l have not received a response from you to my last WhatsApp message from last Thursday.
l have the following questions;
1. If you really want to buy the villa [adres] , please let me know when you and your wife will sign the purchase agreement.
To schedule the signing, l would like to receive a number of concrete proposals from you for this week (with day, time and location).
2. If you do not wish to purchase the villa, please message me today so that l can inform the sellers that you are not going through with the sale. (…)"
2.7.
Op 26 juni 2021 hebben [eiser conventie/verweerder reconventie] en [gedaagden conventie/eisers reconventie] de (Nederlandstalige) koopovereenkomst getekend. In de koopovereenkomst is de koopprijs bepaald op € 2.550.000,00. In de koopovereenkomst staat voorts onder meer het volgende:
"(…) Artikel 4 eigendomsoverdracht Pro
4.1.
De akte van levering zal worden gepasseerd worden op 30 november 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan (…)
Artikel 5: Bankgarantie Pro / Waarborgsom
5.1
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op03 juli 2021een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 255.000,00,zegge tweehonderdvijfenvijftigduizend euro. Deze bankgarantie moet:
a. onvoorwaardelijk zijn;
b, voortduren tot ten minste één maand na de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht, en;
c, de clausule bevatten dat de desbetreffende bankinstelling op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren. Indien het bedrag van de garantie aan de notaris wordt uitgekeerd, zal deze daarmee handelen als in artikel 11 is Pro bepaald. Indien zich het gestelde in artikel 11.5 sub d voordoet, dient de bankgarantie te worden verlengd bij gebreke waarvan partijen de notaris ingevolge deze koopovereenkomst verplichten de bankgarantie te innen. Bij dezen wordt de notaris verplicht en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd om, zodra koper aan zijn verplichtingen heeft voldaan en de juridische levering is voltooid, de bankinstelling te berichten dat de door koper gestelde bankgarantie kan vervallen. Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet Pro op het financieel toezicht. (…)
Artikel 11: Ingebrekestelling Pro / Ontbinding
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij
ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van
tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende
schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en
onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.3
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11,1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3%) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en
onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.(…)
Artikel 15: Ontbindende Pro voorwaarden
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op datum invullen koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € n.v.t, zegge n.v.t. euro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan € vuld bedrag in cijfers in, zegge : vul bedrag in woorden in euro, of een rentepercentage niet hoger dan vul percentage in%, bij de volgende hypotheekvorm: vul hypotheekvorm in,
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet Pro op het financieel toezicht of:
b. op vul datum in koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen, of:
c. op vul datum in uit het rapport van een bouwtechnische keuring uitgevoerd door n.v.t. blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een bedrag € n.v.t. zegge: n.v.t., te boven gaan of als aanvullende specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Als de keurder bij onderdelen in het rapport een bandbreedte in de herstelkosten aanhoudt wordt uitgegaan van het hoogste bedrag. (…)"
Artikel 16: Bedenktijd Pro
De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf
heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint
om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst (in
kopie) aan koper ter hand gesteld is.
Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende
feestdag is.
De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd, dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet
een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn.
Als koper binnen de bedenktijd de koopovereenkomst wil ontbinden, moet hij ervoor zorgdragen dat
de ontbindingsverklaring verkoper of diens makelaar voor het einde van de bedenktijd bereikt. (…)"
2.8.
Op 26 juni 2021 heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] eveneens getekend voor het hebben gezien van de toelichting op de koopovereenkomst voor de consument. Daarin wordt onder meer een toelichting gegeven op artikel 15, de ontbindende voorwaarden.
2.9.
De Engelstalige koopovereenkomst is niet getekend.
2.10.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft op 2 juli 2021 een e-mail aan de makelaar van [eiser conventie/verweerder reconventie] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Re: purchase agreement [adres] , message also sent by WhatsApp (…)
Dear, [naam] ,
On Tuesday in a telephone conversation we requested an extension of a cooling period to 30 days more, during which we may collect more information about living in this house as this is going to be a significant change. This request was granted. Now we would like to state this request for your consideration.
On the other hand, we have not received inspection report. Therefore under article 15.1 b, we do deserve some time to weigh the decision: how the structural survey may convince us from the risk of overdue expense. Based on these above, we hope you will confirm our request.
Ref.
b. on Mention data the report of a structural survey performed by Choose an Item shows that the costs of the immediately required repair of defects and overdue maintenance exceed an amount of € Mention amount in figures, In words Mention amount in words, or if an
additional specialist survey is recommended. If the surveyor uses a bandwidth in the repair costs for parts of the report, the highest amount will be assumed. (…)"
2.11.
De makelaar van [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft vervolgens op dezelfde dag gereageerd op de e-mail van [gedaagden conventie/eisers reconventie] In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) RE: signed purchase agreement [adres]
Dear [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] ,
In response to your email below;
1. As confirmed today (July 2, 2021) by WhatsApp and by phone, we did not speak last Tuesday, l repeat, we did NOT speak to each other last June 29.
It is therefore not correct what you indicate in your e-mail!
After the signing of the purchase agreement [adres] last Saturday June 26,2021,no promises were made about changes. The seller and buyers are therefore bound by the signed purchase agreement [adres] . As indicated, the cooling-off period in accordance with Article 16 of the purchase agreement has expired.
2. No clause is included in the signed purchase agreement with regard to the a building inspection.
In addition, you were informed by telephone last Friday 25 June by the architectural inspector of Homekeur.
Last Saturday (June 26, 2021 ) this telephone conversation with Homekeur was also confirmed by you, in the presence of the seller.
We trust that pursuant to article 5 in the signed purchase contract that you will pay the 10% deposit on the account of notary Dom no later than Saturday 3 July, 2021.
l can't add anything more to this, and end the discussion. (…)"
2.12.
Op 9 juli 2021 heeft de makelaar van [eiser conventie/verweerder reconventie] een e-mail aan [eiser conventie/verweerder reconventie] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) De heer [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] heeft naar aanleiding van de 2e herinnering aan notariskantoor Dom gevraagd of hij ook een bankgarantie van EUR 255.000,-- mag stellen.
De notaris heeft aangegeven dat dat (conform koopovereenkomst) ook mogelijk is. Deze vraag van de heer [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] klinkt positief. Maandag a.s. neem ik contact op met de notaris om te controleren of er een bankgarantie (of waarborgsom) daadwerkelijk is ontvangen.
Als dat niet zo is ga ik de heer [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] en mevrouw [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 1] namen jou in gebreke stellen. (…)"
2.13.
Op 12 juli 2021 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] een brief aan [gedaagden conventie/eisers reconventie] verstuurd per post en per e-mail. In de brief staat onder meer het volgende:
"(…) Betreft: Ingebrekestelling inzake verstreken termijn storten waarborgsom / stellen
bankgarantie inzake koopovereenkomst [adres]
Geachte heer [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] en mevrouw [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 1] ,
Mijn opdrachtgever, de heer [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft aan u op 26 juni 2021 verkocht gelijk u
van opdrachtgever heeft gekocht de woning, gelegen aan [adres]
voor de (ver)koopsom van € 2.550.000,- k.k,
In artikel 5 van Pro de koopovereenkomst is overeengekomen tussen u en opdrachtgever dat
Uiterlijk op 03 juli 2021 de waarborgsom wordt gestort bij de notaris, welke is vermeld in
artikel 4 van Pro de koopovereenkomst.
Er is geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde(n). De verbintenissen
voortvloeiende uit de koopovereenkomst dienen derhalve nagekomen te worden.
Opdrachtgever heeft begrepen dat u de waarborgsom nog niet hebt gestort. De
opdrachtgever maakt zich dan ook terecht zorgen. Ik sommeer u, namens mijn
opdrachtgever, om binnen acht dagen na 12 juli 2021 de waarborgsom ad. € 255.000,- te
storten en daarmee in depot te stellen, of een bankgarantie te stellen, bij de betreffende
notaris.
Ik zeg u aan, dat opdrachtgever nakoming verlangt en dat ik bij dezen namens
opdrachtgever voor het geval u aan deze sommatie geen gevolg zult geven, met een beroep
op artikel 11 van Pro de gesloten koopovereenkomst aanspraak maak op de door u alsdan
verbeurde boete van drie promille (3%o) per dag, met een maximum van tien procent
(10%) na verstrijken van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen. (…)"
2.14.
Op 20 juli 2021 heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] een e-mail aan [eiser conventie/verweerder reconventie] gestuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
" Re: INGEBREKESTELLING / NOTICE OF DEFAULT regarding purchase agreement [adres]
.
Dear all
We have been abroad and at the same time had issues with the ING bank. May l suggest that we solve the payment issue in a more constructive way, given that we all need a good completion of the deal?
It won't take long, ING owned me time and money, they need to credit it within the coming two weeks.
Met vriendelijke groeten,
[gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] (…)"
2.15.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft op 29 juli 2021 nog een e-mail aan de makelaar van [eiser conventie/verweerder reconventie] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Here to confirm that we do not think over but will follow the deal. However, since the beginning of the month we have been in some issues with our business and individual account hosting bank, the ING Bank. We promise that we will follow the transfer request as soon as as it be cleared. Hopefully only weeks, as we have already submitted our appeal to the bank management.
Sorry to cause this inconvenience, but our intention is firmed up and there is no hesitation any more. (…)"
Bij de e-mail heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] een bijlage gevoegd.
2.16.
Op 20 september 2021 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] een deurwaardersexploot laten uitbrengen aan [gedaagden conventie/eisers reconventie] In het exploot staat onder meer het volgende:
"(…) AANGEZEGD:
1. Dat tussen requirant en gerequireerden een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de [adres]
(productie 1.);
2. Dat ex art. 5 van Pro de koopovereenkomst uiterlijk 03-07-2021 een zekerheid gesteld had moeten worden, hetzij via een borgsom ad EUR 255.000,00 dan wel middels een bankgarantie voor voornoemd bedrag;
3. Dat gerequireerden hiermee in gebreke zijn gebleven, nu geen bankgarantie is gesteld alsmede geen waarborgsom is gestort (productie 2);
4. Dat de makelaar van requirant - na ommekomst van de termijn van 03-07-2021 - reeds op 12-07-2021 gerequireerden in gebreke heeft gesteld (productie 3);
5. Dat gerequireerden hebben gereageerd op de ingebrekestelling zoals hiervoor bedoeld (productie 4);
6. Dat het e-mailbericht met mededeling als bijlagen is aangekomen, getuige de ontvangstbevestiging (productie 5);
7. Dat er geen beroep is gedaan op ontbindende voorwaarden;
8. Dat requirant zich primair op het standpunt stelt dat verzuim reeds is ingetreden maar subsidiair hierbij andermaal in gebreke stelt.
INGEBREKESTELUNG:
9. Dat requirant ex art. 11 van Pro de koopovereenkomst gerequireerden (nogmaals) in gebreke stelt en sommeert om binnen een termijn van 8 dagen na heden alsnog te voldoen aan alle verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst, meer in het bijzonder het stellen van een bankgarantie (ex art. 5.1 van de koopovereenkomst) (…)"
2.17.
Op 23 november 2021 heeft de notaris de afspraak op zijn kantoor op dinsdag 30 november 2021 om 11.00 uur voor de levering van de woning aan [gedaagden conventie/eisers reconventie] bevestigd. In de e-mail aan [gedaagden conventie/eisers reconventie] staat verder het volgende:
"(…) Please make sure that the balance of the completion statement payable by you has been credited to one of the bank accounts specified below before the time of conveyancing. (…)"
2.18.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft vervolgens op diezelfde dag geantwoord en het volgende e-mailbericht geschreven:
"(…) We are facing an accident with our banking and therefore would like to delay it till it be resolved. (…)"
2.19.
Op 30 november 2021 heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] een e-mail aan de makelaar van [eiser conventie/verweerder reconventie] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) I suggest to pay the Notaris from oversea individual account, as soon as possible. For now, we have no payable cash in the Netherlands, the procedure will be postponed. In the meantime I have to go abroad and meet the assets management company and my shareholders. The plan is to payoff in a monthly scheme.
Another option: we finish the Notaris procedures, and we pay you back after a month, the first amount to be 50 percent. This 60 percent will be only possible through our business credit line. To make this possible, ownership will be transferred to business possessions afterwards. (…)
If you do not agree, you may dismiss the deal. (…)"
2.20.
Op 1 december 2021 heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] een aangetekende brief aan [gedaagden conventie/eisers reconventie] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) Ingevolge artikel 4 (eigendomsoverdracht) van de koopovereenkomst had u de woning op 30 november 2021 af moeten nemen. Dit heeft u nagelaten. U bent uw verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet nagekomen. Opdrachtgever stelt u derhalve in gebreke.
Namens mijn opdrachtgever verzoek en - voorzover rechtens vereist - sommeer ik u om binnen acht dagen na heden uw verplichting uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst na te komen.
Mocht u niet aan deze verplichting voldoen en gedurende acht dagen nalatig blijven in de nakoming van uw verplichting tot afname van de woning tegen betaling van de koopsom, dan verbeurt u op grond van de koopovereenkomst een contractuele boete van 10% van de koopsom indien mijn opdrachtgever besluit om de koopovereenkomst te ontbinden dan wel een contractuele boete van 3 promille van de koopsom per dag tot aan de dag van nakoming met een maximum van 10% van de koopsom voor het geval mijn opdrachtgever nakoming vordert, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal. Mocht u binnen voormelde termijn alsnog nakomen, dan blijft u gehouden om de door mijn opdrachtgevers geleden en te lijden schade te vergoeden. (…)"
2.21.
[eiser conventie/verweerder reconventie] heeft op 10 december 2021 een Nederlandstalige brief (voorzien van een Engelse vertaling) aan [gedaagden conventie/eisers reconventie] verstuurd. In de brief staat onder meer het volgende:
"(…) Geachte heer [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 2] en mevrouw [gedaagde conventie/eiser reconventie sub 1] ,
Namens mijn opdrachtgever, de heer [eiser conventie/verweerder reconventie] , bericht ik u als volgt.
Mijn opdrachtgever heeft met u op 26 juni 2021 een koopovereenkomst gesloten met
betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres]
.
Ingevolge artikel 4 van Pro de koopovereenkomst had u de woning op 30 november 2021 moeten
afnemen. Dit heeft u nagelaten. Opdrachtgever heeft u beiden dientengevolge op 01 december
2021 in gebreke gesteld. Deze ingebrekestelling hebben wij u per e-mail, WhatsApp en post
(aangetekend) doen toekomen.
Wij kunnen nu constateren dat u uw verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, te
weten afname van de woning tegen betaling van de koopsom, ook niet gedurende de
overeengekomen acht dagen vanaf ingebrekestelling op 01 december 2021 bent nagekomen.
Mijn opdrachtgever heeft derhalve besloten tot ontbinding van de koopovereenkomst
[adres] .
Op grond van de koopovereenkomst verbeurt u een contractuele boete van 10% van de
koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de
kosten van verhaal. (…)"
2.22.
Op 16 augustus 2022 is per deurwaardersexploot de ontbinding van de koopovereenkomst nogmaals bevestigd.
2.23.
[eiser conventie/verweerder reconventie] heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] gesommeerd om over te gaan tot betaling van een contractuele boete van € 255.00,00 alsmede tot betaling van makelaarskosten ten bedrage van € 18.513,00. [gedaagden conventie/eisers reconventie] zijn niet overgegaan tot betaling.
2.24.
In mei 2022 is de onderhavige woning aan een derde verkocht voor € 2.400.000,00.
2.25.
Na een daartoe op 24 augustus 2022 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank verkrijgen verlof heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] op 30 augustus 2022 ten laste van [gedaagden conventie/eisers reconventie] conservatoir beslag gelegd op diverse onroerende zaken en onder derden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser conventie/verweerder reconventie] vordert - samengevat en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - om [gedaagden conventie/eisers reconventie] hoofdelijk te veroordelen tot:
I. betaling van een bedrag van € 327.657,12 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 september 2022 tot de dag der algehele voldoening;
II. betaling van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis vermeerderd met de beslagkosten.
3.2.
[eiser conventie/verweerder reconventie] stelt dat er tussen partijen een koopovereenkomst voor een woning tot stand is gekomen, maar [gedaagden conventie/eisers reconventie] de overeenkomst niet is nagekomen door de woning niet (tijdig) af te nemen. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst is [gedaagden conventie/eisers reconventie] volgens [eiser conventie/verweerder reconventie] daarom een contractuele boete van 10% van de koopsom van € 2.550,000 verschuldigd is, zijnde een bedrag van € 255.000,00. Ook dient [gedaagden conventie/eisers reconventie] volgens [eiser conventie/verweerder reconventie] de makelaarskosten van € 18.513,00 te voldoen. Omdat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, is [gedaagden conventie/eisers reconventie] volgens [eiser conventie/verweerder reconventie] op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst incassokosten verschuldigd van 15% van de hoofdsom verschuldigd. Subsidiair baseert [eiser conventie/verweerder reconventie] zijn vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten op artikel 6:96 BW Pro.
3.3.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] voert verweer. [gedaagden conventie/eisers reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser conventie/verweerder reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser conventie/verweerder reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser conventie/verweerder reconventie] in de kosten van deze procedure. [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft primair aangevoerd dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat er geen sprake is van wilsovereenstemming. Subsidiair voert [gedaagden conventie/eisers reconventie] aan dat er sprake is van dwaling en de overeenkomst moet worden vernietigd. Meer subsidiair stelt [gedaagden conventie/eisers reconventie] zich op het standpunt dat er geen ingebrekestelling is verstuurd en ontbinding van de koopovereenkomst door [eiser conventie/verweerder reconventie] daarom niet mogelijk was en hij dus ook geen aanspraak kan maken op de contractuele boete die verschuldigd is bij ontbinding. Nog meer subsidiair voert [gedaagden conventie/eisers reconventie] aan dat [eiser conventie/verweerder reconventie] , gelet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, geen beroep kan doen op de bepalingen in de koopovereenkomst over de contractuele boete. Uiterst subsidiair voert [gedaagden conventie/eisers reconventie] ten aanzien van de contractuele boete aan dat deze op grond van artikel 6:94 BW Pro moet worden gematigd. Ten aanzien van de gevorderde makelaarskosten voert [gedaagden conventie/eisers reconventie] aan dat deze kosten niet op hem verhaalbaar zijn. Ten slotte voert [gedaagden conventie/eisers reconventie] aan dat er geen rechtsgrond bestaat voor betaling van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
Voorwaardelijke reconventie:
3.4.
Voor het geval dat in conventie wordt geoordeeld dat de daartoe strekkende mededeling niet kwalificeert als een rechtsgeldige buitengerechtelijke vernietiging, vordert [gedaagden conventie/eisers reconventie] in voorwaardelijke reconventie:
I. dat de koopovereenkomst d.d. 26 juni 2021 tussen [eiser conventie/verweerder reconventie] als verkoper en [gedaagden conventie/eisers reconventie] als koper wordt vernietigd wegens dwaling;
II. om [eiser conventie/verweerder reconventie] te veroordelen om de conservatoire beslagen d.d. 30 augustus 2022, als gespecificeerd in productie 8 bij de dagvaarding zijdens [eiser conventie/verweerder reconventie] d.d. 13 augustus 2022, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis op te heffen, op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 voor iedere dag dat van [eiser conventie/verweerder reconventie] nalaat aan deze veroordeling te voldoen;
III. om [eiser conventie/verweerder reconventie] te veroordelen tot vergoeding van alle reeds geleden en nog te lijden schade als gevolg van de beslagleggingen d.d. 30 augustus 2022 nader op te maken bij staat;
IV. om [eiser conventie/verweerder reconventie] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten conform het liquidatietarief, dit te vermeerderen met de wettelijke rente, te betalen vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.5.
[eiser conventie/verweerder reconventie] voert verweer. [eiser conventie/verweerder reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden conventie/eisers reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden conventie/eisers reconventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden conventie/eisers reconventie] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank ziet aanleiding om de vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie vanwege de onderlinge samenhang gezamenlijk te beoordelen.
4.2.
In deze zaak gaat het in de kern om de vraag of [gedaagden conventie/eisers reconventie] een contractuele boete van € 255.000,00 verschuldigd is aan [eiser conventie/verweerder reconventie] alsmede een bedrag van € 18.513,00 aan makelaarskosten en buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van (primair) € 41.026,95.
Koopovereenkomst tot stand gekomen?
4.3.
Om te beginnen zal de rechtbank beoordelen of er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van de woning gelegen aan de [adres] voor een bedrag van € 2.550.000,00 omdat [gedaagden conventie/eisers reconventie] primair betwist dat er sprake is van wilsovereenstemming.
4.4.
De rechtbank stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW Pro). Van een aanbod is sprake in geval van een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen, dat voldoende bepaald is en waaruit de wil van de aanbieder blijkt om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. De aanvaarding is een tot de aanbieder gerichte wilsverklaring. Aanbod en aanvaarding kunnen in beginsel in iedere vorm geschieden. De aanvaarding moet inhoudelijk met het aanbod overeenstemmen. Of hiervan sprake is, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. [1] Daarbij dient ook rekening te worden gehouden met de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst. [2]
4.5.
De rechtbank stelt voorop dat er een door beide partijen getekende overeenkomst is overgelegd door [eiser conventie/verweerder reconventie] ter onderbouwing van zijn stelling dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In die koopovereenkomst zijn essentialia opgenomen zoals de beschrijving van de woning, een koopprijs en een leveringsdatum. In de koopovereenkomst is het artikel 15.1 waarin ontbindende voorwaarden zijn omschreven, doorgehaald (zie r.o. 2.7). Een getekende overeenkomst is aan te merken als een onderhandse akte in de zin van 156 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Dat de akte is getekend door een niet Nederlands sprekend persoon, doet er niet aan af dat sprake is van een onderhandse akte in de zin van voornoemd artikel. [3] Een dergelijke akte heeft gelet op artikel 157 lid 2 Rv Pro dwingende bewijskracht. Het gevolg daarvan is dat de (inhoud van de) overeenkomst, behoudens tegenbewijs, dwingend bewijs tussen partijen oplevert. Om die reden gaat de rechtbank, behoudens tegenbewijs, van de waarheid van de inhoud van de akte uit, maar ook dat de wil van [gedaagden conventie/eisers reconventie] op die inhoud was gericht. [4] Dit betekent dat de rechtbank er behoudens tegenbewijs vanuit gaat dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] de woning van [eiser conventie/verweerder reconventie] voor een bedrag van € 2.550.000,00 heeft gekocht zonder dat er ontbindende voorwaarden ten aanzien van financiering en/of het uitvoeren van een bouwkundige keuring zijn overeengekomen.
4.6.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft aangevoerd dat hij desondanks niet aan de koopovereenkomst is gebonden omdat zijn wil er niet op was gericht om de overeenkomst zonder ontbindende voorwaarden aan te gaan. [gedaagden conventie/eisers reconventie] stelt dat hij de Nederlandse taal niet machtig is. Naar het oordeel van de rechtbank is dat gegeven een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt. Van belang hierbij is dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] zich op de Nederlandse woningmarkt begeeft en het zijn verantwoordelijkheid is om te begrijpen, zonodig door professionele bijstand in te schakelen (bijvoorbeeld een aankoopmakelaar), onder welke voorwaarden hij een koopovereenkomst voor een woning sluit.
4.7.
De rechtbank kan [gedaagden conventie/eisers reconventie] evenmin volgen in zijn stelling dat vast staat dat de ontbindende voorwaarde wel in de Engelstalige koopovereenkomst was opgenomen. De rechtbank stelt voorop dat er geen Engelstalige koopovereenkomst is getekend en daarom niet dezelfde bewijskracht aan een ongetekend document kan worden toegekend als aan de getekende Nederlandstalige koopovereenkomst. Verder heeft te gelden dat [eiser conventie/verweerder reconventie] betwist dat in de Engelse versie die ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst op tafel lag, de bepalingen niet waren doorgehaald en dat vóór het tekenen de overeenkomst puntsgewijs met [gedaagden conventie/eisers reconventie] is doorgenomen door de makelaar. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [gedaagden conventie/eisers reconventie] gelegen om zijn stelling van een nadere onderbouwing te voorzien, maar dat heeft hij niet gedaan. Derhalve komt niet vast te staan dat de Engelstalige versie die ten tijde van het tekenen van de overeenkomst op tafel lag, afweek van de thans getekende overeenkomst.
4.8.
Verder heeft de rechtbank in overweging genomen dat geenszins is gebleken dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] een financieringsvoorbehoud heeft bedongen. Het is aan de kopende partij om een voor hem gunstige voorwaarde, zoals een financieringsvoorbehoud of mogelijkheid tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring, te bedingen. Het is niet aan [eiser conventie/verweerder reconventie] om zich ervan te vergewissen dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] de koop al dan niet onder ontbindende voorwaarden wilde sluiten. Uit de overgelegde e-mailcorrespondentie volgt de juistheid van de stelling van [gedaagden conventie/eisers reconventie] ook niet. Weliswaar heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] op 10 juni 2021 een e-mail gestuurd waaruit kan worden gedestilleerd dat hij een bouwkundig rapport wilde laten opmaken, maar gesteld noch gebleken is dat [eiser conventie/verweerder reconventie] met deze voorwaarde akkoord is gegaan en dat er dus wilsovereenstemming zou zijn bereikt. [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft geenszins onderbouwd waaruit de overeenstemming over de (ontbindende) voorwaarden zou volgen. Ook de hoogte van de koopprijs geeft, anders dan [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft betoogd, niet zonder meer aanleiding om te veronderstellen dat het niet de bedoeling van [gedaagden conventie/eisers reconventie] was om een overeenkomst zonder ontbindende voorwaarden te sluiten. Het zonder financieringsvoorbehoud sluiten van een koopovereenkomst betekent niet zondermeer, zoals [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft aangevoerd, dat de koopsom uit eigen middelen zal worden voldaan zonder hypothecaire lening. Ten slotte heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] er terecht op gewezen dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] het document waarin toelichting is gegeven op de koopovereenkomst en wordt uitgelegd wat wordt bedoeld met artikel 15 van Pro de koopovereenkomst, voor gezien heeft getekend.
4.9.
Ook de verklaringen van [gedaagden conventie/eisers reconventie] na het sluiten van de koopovereenkomst wijzen niet op het ontbreken van wilsovereenstemming over essentialia. Integendeel: uit de inhoud van de ná ondertekening van de koopakte gezonden e-mails volgt dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] de koopovereenkomst gestand doet en vraagt hij om uitstel van betaling danwel om een betalingsregeling. [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft weliswaar gevraagd om meer tijd om de financiering rond te krijgen en aangegeven problemen te hebben met de bank, maar hieruit volgt niet dat zijn wil er eerder op was gericht om een koopovereenkomst te sluiten met een financieringsvoorbehoud.
4.10.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende omstandigheden aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat er, anders dan zoals uit de onderhandse akte volgt, geen wilsovereenstemming was bereikt over de koop van de woning zonder ontbindende voorwaarden. Derhalve heeft te gelden dat er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen op grond waarvan [gedaagden conventie/eisers reconventie] zonder ontbindende voorwaarden de woning aan [adres] van [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft gekocht.
Dwaling?
4.11.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat de overeenkomst op grond van dwaling moet worden vernietigd en stelt dat met de indiening van de conclusie van antwoord - welke tevens aan de advocaat van [eiser conventie/verweerder reconventie] is verzonden - de overeenkomst buitengerechtelijk is vernietigd. Voor het geval met de indiening van de conclusie van antwoord geen sprake is van een buitengerechtelijke vernietiging, heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] in reconventie gevorderd om de koopovereenkomst alsnog te vernietigen. De rechtbank overweegt als volgt.
4.12.
Voor een geslaagd beroep op dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 BW Pro is vereist dat er sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken op grond waarvan de koopovereenkomst is aangegaan en dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten. Voorts is vereist dat zich (tenminste) één van de drie in artikel 6:228 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) genoemde gevallen voordoet, te weten - kort gezegd - a) de wederpartij heeft een onjuiste inlichting verstrekt, b) de wederpartij heeft een mededelingsplicht geschonden, of c) er is sprake van wederzijdse dwaling. [gedaagden conventie/eisers reconventie] beroept zich op artikel 6:228, lid 1, aanhef en onder a en b, BW.
4.13.
Anders dan [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft aangevoerd, kan de rechtbank hem niet volgen in de stelling dat het op de weg van [eiser conventie/verweerder reconventie] had gelegen om er vanwege de taalbarrière aan de zijde van [gedaagden conventie/eisers reconventie] er expliciet op te wijzen dat er geen ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst waren opgenomen. Het is - zoals hiervoor ook is overwogen - aan de kopende partij om een voor hem gunstige voorwaarde, zoals een financieringsvoorbehoud of mogelijkheid tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring, te bedingen. Dat [eiser conventie/verweerder reconventie] een op hem rustende mededelingsplicht zou hebben geschonden ten aanzien van het ontbreken van ontbindende voorwaarden, ziet de rechtbank zonder nadere toelichting die niet is gegeven dan ook niet in. Bovendien heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] gesteld dat de makelaar puntsgewijs de overeenkomst in het Engels met [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft doorgenomen. Dat hierbij onjuiste inlichtingen zijn gedaan, heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] niet danwel onvoldoende onderbouwd. Bovendien is geenszins gesteld - en dat is de rechtbank ook niet gebleken - waaruit [eiser conventie/verweerder reconventie] had moeten afleiden dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] de overeenkomst niet had gesloten bij een juiste voorstelling van zaken. De stelling van [gedaagden conventie/eisers reconventie] dat [eiser conventie/verweerder reconventie] had moeten begrijpen dat hij de aankoop van een woning voor meer dan 2,5 miljoen euro niet uit eigen middelen kon betalen, is hiervoor onvoldoende. Het sluiten van een koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud betekent niet zonder meer dat er voor het betalen van de koopsom geen hypothecaire lening nodig is.
4.14.
De conclusie hiervan is dat het beroep van [gedaagden conventie/eisers reconventie] op dwaling niet slaagt. De door [gedaagden conventie/eisers reconventie] ingeroepen buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomst treft daarom geen doel. De door [gedaagden conventie/eisers reconventie] in voorwaardelijke reconventie gevorderde vernietiging van de overeenkomst zal eveneens worden afgewezen.
Ingebrekestelling?
4.15.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft meer subsidiair aangevoerd dat hij de contractuele boete niet verschuldigd is omdat de koopovereenkomst pas kan worden ontbonden nadat hij in gebreke is gesteld. Volgens [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft de ingebrekestelling van 12 juli 2021 hem nimmer bereikt en kon de koopovereenkomst dus niet worden ontbonden.
4.16.
De rechtbank overweegt dat in de koopovereenkomst in artikel 11.2 is bepaald dat ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een tekortkoming mogelijk is na een voorafgaande ingebrekestelling. [gedaagden conventie/eisers reconventie] is door [eiser conventie/verweerder reconventie] op 12 juli 2021 gesommeerd om binnen acht dagen over te gegaan tot het storten van een waarborgsom dan wel tot het stellen van een bankgarantie. In reactie daarop laat [gedaagden conventie/eisers reconventie] bij e-mail van 20 juli 2021 weten dat hij in het buitenland verbleef en dat er problemen waren met de bank. [gedaagden conventie/eisers reconventie] is niet overgegaan tot betaling. Dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] de ingebrekestelling niet heeft ontvangen, ziet de rechtbank gelet op de e-mail van [gedaagden conventie/eisers reconventie] van 20 juli 2021 dan ook niet in.
4.17.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] was voorts op grond van koopovereenkomst gehouden om de woning op 30 november 2021 af te nemen. Voorafgaande aan die datum is er tussen [gedaagden conventie/eisers reconventie] en de makelaar van [eiser conventie/verweerder reconventie] meermaals contact geweest waarbij [gedaagden conventie/eisers reconventie] aangaf problemen te hebben met de bank en dat er geld onderweg was. Dat [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft ingestemd met het uitstellen van de leveringsdatum is niet gebleken. Daarom moest [gedaagden conventie/eisers reconventie] de woning op 30 november 2021 afnemen. Nu [gedaagden conventie/eisers reconventie] op 30 november 2021 de woning niet heeft afgenomen, schoot hij tekort in de nakoming van de overeenkomst. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft op 1 december 2021 een aangetekende ingebrekestelling gestuurd waarin staat dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft nagelaten om de woning op 30 november 2021 af te nemen en is hij gesommeerd om hiertoe alsnog binnen acht dagen toe over te gaan. Dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] ook die aangetekende brief niet heeft ontvangen, heeft hij niet gesteld. [gedaagden conventie/eisers reconventie] is niet alsnog overgegaan tot afname van de woning. Er is geen communicatie meer geweest met [gedaagden conventie/eisers reconventie] en er was geen zicht op dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] alsnog zou nakomen.
4.18.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] is nadat hij deugdelijk in gebreke is gesteld en vervolgens niet is overgegaan tot betaling van de waarborgsom en/of nakoming van de overeenkomst door de woning af te nemen, dan ook in verzuim komen te verkeren. Het stond [eiser conventie/verweerder reconventie] vrij de overeenkomst op grond van artikel 11.2 ontbinden. Ingevolge voornoemd artikel is [gedaagden conventie/eisers reconventie] een boete van 10% van de koopsom verschuldigd aan [eiser conventie/verweerder reconventie] , hetgeen in dit geval een bedrag van
€ 255.000,00 bedraagt.
Beperkende werking redelijkheid en billijkheid?
4.19.
Het beroep van [gedaagden conventie/eisers reconventie] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid inhoudende dat [eiser conventie/verweerder reconventie] geen beroep toekomt op artikel 11.2 van de koopovereenkomst waarin de contractuele boete is vastgelegd, treft naar het oordeel van de rechtbank geen doel.
4.20.
Het gaat er om of een beroep van [eiser conventie/verweerder reconventie] op de contractuele bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De ruimte om een contractuele bepaling op die grondslag buiten toepassing te laten is zeer beperkt. De enkele stelling dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] de Nederlandse taal niet machtig is en daarom artikel 11.2 van de koopovereenkomst niet heeft begrepen, is een onvoldoende omstandigheid om tot het oordeel te kunnen komen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser conventie/verweerder reconventie] een beroep doet op artikel 11.2 van de koopovereenkomst. Hiervoor is reeds geoordeeld dat de taalbarrière niet aan [eiser conventie/verweerder reconventie] kan worden tegenwerpen en [gedaagden conventie/eisers reconventie] er voor verantwoordelijk is om te begrijpen waarvoor hij heeft getekend. Het boetebeding is bovendien een standaardbeding dat in dergelijke koopcontracten is opgenomen. [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft geen andere omstandigheden aangedragen die het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kunnen rechtvaardigen.
Matiging?
4.21.
Ten slotte heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] verzocht om de gevorderde boete te matigen op grond van artikel 6:94 BW Pro omdat toepassing van het boetebeding volgens hem in de gegeven omstandigheden leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat.
4.22.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Het gaat om een boete die in een overeenkomst is opgenomen. Een dergelijke contractuele boete kan niet zomaar worden gematigd, maar uitsluitend wanneer ‘de billijkheid dit klaarblijkelijk eist’, aldus de wet (artikel 6:94 lid 1 BW Pro). De Hoge Raad heeft dit verduidelijkt, onder meer in het arrest Intrahof/ Bart Smit. [5] Daaruit volgt dat de rechter uitsluitend terughoudend gebruik mag maken van zijn bevoegdheid tot matiging van contractuele boetes en daarvan pas gebruik mag maken als het boetebeding in de omstandigheden van het geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Ook blijkt daaruit dat de vraag of een dergelijk geval zich voordoet moet worden bepaald aan de hand van de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. In een later arrest heeft de Hoge Raad opnieuw geoordeeld dat de omstandigheden van het geval beslissend zijn en verder dat niets de rechter verhindert om in dat verband gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen. [6] De Hoge Raad heeft daarbij ook geoordeeld dat de rechter niet minder terughoudend met matiging van een verbeurde boete moet zijn wanneer het gaat om een koopovereenkomst tussen particulieren die betrekking heeft op een woning, zoals hier aan de orde is. Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank als volgt.
4.23.
De door [gedaagden conventie/eisers reconventie] aangedragen omstandigheden rechtvaardigen naar het oordeel van de rechtbank geen matiging. Het boetebeding waar het hier om gaat is een gangbaar beding in de Nederlandse praktijk bij verkoop van woonhuizen, zowel wat betreft het percentage als de voorwaarden waaronder de boete verschuldigd wordt. De contractuele boete dient als fixatie van de door [eiser conventie/verweerder reconventie] als gevolg van het tekortschieten van [gedaagden conventie/eisers reconventie] geleden schade en heeft tot doel kopers tot afname van de gekochte woning te prikkelen. Voorkomen dient te worden dat kopers te lichtvaardig een koopovereenkomst aangaan. Dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] in deze situatie is beland vanwege een taalbarrière is - zoals reeds eerder is overwogen - geen omstandigheid die een zware rol kan spelen in het kader van de redelijkheid en billijkheid. Het is [gedaagden conventie/eisers reconventie] geweest die een verplichtingen in de vorm van de koop van een zeer prijzige woning is aangegaan zonder zich daarbij te verzekeren van de expertise van een aankoopmakelaar. Ter zitting is gebleken dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] de aankoop van de woning wilde financiering met de winsten uit een onderneming en dat de benodigde liquiditeiten ten tijde van de koop kennelijk niet beschikbaar of toereikend waren. Onder die omstandigheden geldt temeer dat het voor de hand had gelegen dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] advies had ingewonnen bij een aankoopmakelaar of een financieel adviseur voordat hij een koopovereenkomst met [eiser conventie/verweerder reconventie] aanging. Bovendien is niet komen vast te staan dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] niet heeft begrepen onder welke voorwaarden hij de overeenkomst heeft gesloten.
4.24.
Dat [eiser conventie/verweerder reconventie] slechts een schade van € 150.000,00 heeft geleden omdat de woning uiteindelijk voor een lager bedrag is verkocht en dit bedrag het verschil betreft tussen de met [gedaagden conventie/eisers reconventie] overeengekomen koopsom en de koopsom die [eiser conventie/verweerder reconventie] daadwerkelijk heeft ontvangen, is een omstandigheid die mee kan wegen bij de beoordeling of de boete moet worden gematigd. Deze omstandigheid ligt in dit geval naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gewicht in de schaal om tot matiging over te gaan. In dit kader is van belang dat [eiser conventie/verweerder reconventie] onweersproken heeft gesteld dat hij vanwege het niet nakomen van de verplichtingen aan de zijde van [gedaagden conventie/eisers reconventie] , hij de woning pas zes maanden later heeft verkocht. Hetgeen erin heeft geresulteerd dat hij gedurende die periode de hypotheeklasten moest dragen evenals andere kosten voor bijvoorbeeld energie. Bovendien is het niet zo dat de contractuele boete niet hoger mag zijn dan de daadwerkelijk geleden schade omdat het boetebeding, naast een schadefixerende strekking, ook een aansporend effect tot nakoming kan hebben.
4.25.
Dat toewijzing van de gevorderde boete ertoe leidt dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] onroerende goederen zal moeten verkopen en zelf niet de middelen heeft om de boete te voldoen, valt te betreuren, maar maakt niet dat sprake is van buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Het had op de weg van [gedaagden conventie/eisers reconventie] gelegen om inzicht te geven in zijn financiële situatie, maar dit heeft hij niet, althans op volstrekt onvoldoende wijze, gedaan. Doordat [gedaagden conventie/eisers reconventie] voor meer dan 2,5 miljoen euro een woning heeft gekocht, is de contractuele boete van 10% die hij bij niet nakoming van de overeenkomst, ook aanzienlijk. De gevolgen van het handelen zoals [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft gedaan, kunnen echter niet op [eiser conventie/verweerder reconventie] worden afgewenteld.
4.26.
De conclusie van het bovenstaande is dat de boete niet zal worden gematigd en [gedaagden conventie/eisers reconventie] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag € 255.000,00. De hierover gevorderde en niet weersproken wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen. Voor zover [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft bedoeld de wettelijke handelsrente te vorderen, komt deze niet voor toewijzing in aanmerking nu er geen sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW. Enkel de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro zal worden toegewezen.
Makelaarskosten ten bedrage van € 18.513,00
4.27.
Naast de contractuele boete heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] betaling gevorderd van een bedrag van € 18.513,00 aan makelaarskosten. [gedaagden conventie/eisers reconventie] betwist deze kosten verschuldigd te zijn omdat het geen schade betreft en ook niet is onderbouwd door een factuur of betalingsbewijs. Ook heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] erop gewezen dat artikel 11.2 en artikel 6:92 lid 1 en Pro 2 BW aan toewijzing van de vordering in de weg staan.
4.28.
De rechtbank kan [gedaagden conventie/eisers reconventie] volgen in zijn verweer. In artikel 11.2 van de koopovereenkomst is kort gezegd bepaald dat naast aanspraak maken op de contractuele boete, het recht om een aanvullende schadevergoeding te vorderen mogelijk is indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete. In dit geval is de rechtbank van oordeel dat [eiser conventie/verweerder reconventie] gelet op de gemotiveerde betwisting aan de zijde van [gedaagden conventie/eisers reconventie] onvoldoende heeft onderbouwd dat de daadwerkelijke schade hoger is dan de contractuele boete. Artikel 11.2 staat dan ook aan toewijzing van de vordering tot betaling van de makelaarskosten in de weg en zal worden afgewezen.
buitengerechtelijke incassokosten
4.29.
[eiser conventie/verweerder reconventie] heeft primair een bedrag van € 46.642,61 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst en subsidiair - zo begrijpt de rechtbank - een bedrag van € 3.050,00 op grond van artikel 6:96 BW Pro. [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft zich verweerd.
4.30.
De rechtbank kan [gedaagden conventie/eisers reconventie] volgen in zijn verweer dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 11.3 niet voor toewijzing in aanmerking. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is en dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] niet handelt in uitoefening van een beroep of bedrijf. Het gevorderde bedrag, dat hoger is dan het op basis van het Besluit geldende tarief, is gebaseerd op een tussen partijen overeengekomen beding. Op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 5 BW Pro mag bij overeenkomst niet ten nadele van een natuurlijk persoon die niet handelt in uitoefening van een beroep of bedrijf van de wettelijke tarieven worden afgeweken. De rechter zal de bepaling waarop de door [eiser conventie/verweerder reconventie] gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn gebaseerd, dan ook buiten toepassing laten.
4.31.
Subsidiair heeft [eiser conventie/verweerder reconventie] buitengerechtelijke incassokosten gevorderd op basis van artikel 6:96 BW Pro. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen tot ten hoogste het bedrag van de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, zijnde een bedrag van € 3.050,00. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen vanaf de datum van dagvaarding, nu niet is gesteld of gebleken dat of wanneer de buitengerechtelijke kosten door [eiser conventie/verweerder reconventie] zijn voldaan.
Uitvoerbaar bij voorraad?
4.32.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft ten slotte verweer gevoerd tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis. Hij heeft aangevoerd dat [eiser conventie/verweerder reconventie] in het geheel niet heeft onderbouwd waarom het vonnis uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard en dat zijn belang om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, dient te prevaleren. Hiertoe heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] aangevoerd dat hij geen liquide middelen heeft en het executeren van het vonnis zal leiden tot executie van onroerende zaken, waaronder de woning van [gedaagden conventie/eisers reconventie] Subsidiair heeft [gedaagden conventie/eisers reconventie] aangevoerd dat [eiser conventie/verweerder reconventie] zekerheid moet stellen als het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
4.33.
[eiser conventie/verweerder reconventie] heeft aangevoerd dat van hem in redelijkheid niet kan worden verwacht dat hij in geval van een toewijzend vonnis een hoger beroep afwacht. Als er geen liquide middelen zouden zijn om aan de veroordeling te voldoen, is dit volgens [eiser conventie/verweerder reconventie] een omstandigheid die voor rekening en risico van [gedaagden conventie/eisers reconventie] komt. Als [gedaagden conventie/eisers reconventie] een onroerend goed heeft met overwaarde, is dat vermogen en [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft het recht om het vonnis te executeren en tot verkoop van onroerende zaken over te gaan.
4.34.
De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 233 lid 1 Rv Pro kan de rechter, indien dit wordt gevorderd, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, tenzij uit de wet of uit de aard van de zaak anders voortvloeit. Uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar dient te zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Uit vaste rechtspraak volgt dat de eisende partij belang heeft bij de uitvoerbaarverklaring, aangezien het vonnis ziet op betaling van een geldsom. [7] Een daartegenover gesteld restitutierisico dient te worden geconcretiseerd. [8] Bij de beslissing om bij verweer op dit punt een vonnis wel of niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, moet de rechter de belangen van partijen afwegen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden, bijvoorbeeld in verband met de spoedeisendheid van het voldoen aan de betreffende veroordeling, het belang van degene die de veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand totdat op een in te stellen rechtsmiddel is beslist.
4.35.
De rechtbank is van oordeel dat het door [gedaagden conventie/eisers reconventie] aangedragen belang bij behoud van de bestaande toestand niet zwaarder weegt dan het belang van [eiser conventie/verweerder reconventie] om het vonnis hangende een hogere voorziening te executeren. Gelet op het bovengenoemde uitgangspunt is het belang van [eiser conventie/verweerder reconventie] bij uitvoerbaarverklaring een gegeven. De enkele omstandigheid dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] niet de financiële middelen stelt te hebben om te voldoen aan de veroordeling en dit tot verkoop van onroerende zaken zal leiden, weegt onvoldoende zwaar om af te wijken van het hiervoor genoemde uitgangspunt. Daarbij komt dat, zoals reeds in rechtsoverweging 4.25 is overwogen, [gedaagden conventie/eisers reconventie] niet, althans op volstrekt onvoldoende wijze inzicht heeft gegeven in zijn financiële situatie. Het voorgaande leidt ertoe dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. De rechtbank ziet in de gegeven omstandigheden geen aanleiding om aan de uitvoerbaarheid bij voorraad de voorwaarde van zekerheidsstelling te verbinden.
Voorwaardelijke reconventie; opheffing beslag
4.36.
Nu de voorwaarde voor het instellen van de voorwaardelijke reconventie is vervuld, namelijk dat de buitengerechtelijke vernietiging geen doel treft, komt de rechtbank toe aan beoordeling van de door [gedaagden conventie/eisers reconventie] ingestelde reconventionele vorderingen.
4.37.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de onder I genoemde vordering tot vernietiging van de overeenkomst zal worden afgewezen omdat er geen sprake is van dwaling (zie r.o. 4.14).
4.38.
Ten aanzien van het onder II in voorwaardelijke reconventie gevorderde opheffing van het door [eiser conventie/verweerder reconventie] gelegde beslag overweegt de rechtbank als volgt. Nu de vordering van [eiser conventie/verweerder reconventie] in conventie zal worden toegewezen, zal de vordering van [gedaagden conventie/eisers reconventie] tot opheffing van het beslag worden afgewezen omdat geen sprake is van op ondeugdelijk gronden gelegde beslaglegging of andere in artikel 705 Rv Pro genoemde grond voor opheffing. De in het verlengde daarvan gevorderde betaling (vordering onder III) van de schade als gevolg van de beslaglegging door [gedaagden conventie/eisers reconventie] , zal daarom eveneens worden afgewezen.
proceskosten
4.39.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] zal in conventie als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De door [eiser conventie/verweerder reconventie] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten ligt eveneens voor toewijzing gereed. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft in conventie tevens betaling gevorderd van de door hem gemaakte kosten voor het leggen van beslag. Op grond van artikel 706 Rv Pro liggen de beslagkosten voor toewijzing gereed. [eiser conventie/verweerder reconventie] heeft een overzicht van de (exploot)kosten van het beslag overgelegd en hieruit volgt dat het gaat om een bedrag van € 669,79. [gedaagden conventie/eisers reconventie] heeft hiertegen geen afzonderlijk verweer gevoerd zodat die explootkosten voor toewijzing gereed liggen.
4.40.
De rechtbank begroot de proceskosten in conventie tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser conventie/verweerder reconventie] op basis van het toegewezen bedrag op:
- explootkosten beslagprocedure € 669,79
- griffierecht beslagprocedure € 314,00
- salaris advocaat beslagprocedure € 598,00
- explootkosten bodemprocedure € 129,82
- griffierecht bodemprocedure € 1.963,00
- salaris advocaat bodemprocedure
€ 5.290,00(2 punten x € 2.645,00 (tarief VI))
€ 5.290,00(2 punten x € 2.645,00 (tarief VI))
Totaal € 8.964,61
4.41.
[gedaagden conventie/eisers reconventie] zal ook in voorwaardelijke reconventie als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat de voorwaardelijke reconventionele vordering voortvloeit uit het verweer, zullen de punten voor het salaris van de advocaat op de helft van de punten in conventie worden gewaardeerd.
De kosten aan de zijde van worden begroot op:
- salaris van de advocaat
€ 1.322,50(0.5 punt x € 2.645,00 (tarief VI))
€ 1.322,50(0.5 punt x € 2.645,00 (tarief VI))
Totaal € 1.322,50
4.42.
De door [eiser conventie/verweerder reconventie] gevorderde veroordeling in de nakosten in reconventie is toewijsbaar voor zover deze kosten zijn gevorderd en voor zover zij op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.Beslissing
in conventie:
5.1.
veroordeelt [gedaagden conventie/eisers reconventie] hoofdelijk - in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd - tot betaling van een bedrag van € 255.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 september 2022 tot aan de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagden conventie/eisers reconventie] tot betaling van een bedrag van € 3.050,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding, zijnde vanaf 13 september 2022, tot de dag van algehele betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagden conventie/eisers reconventie] hoofdelijk in de proceskosten welke tot aan deze uitspraak zijn vastgesteld op € 8.964,61 te vermeerderen met de wettelijke rente indien [gedaagden conventie/eisers reconventie] niet binnen vijftien dagen na betekening van dit vonnis heeft betaald;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in voorwaardelijke reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af;
5.6.
veroordeelt [gedaagden conventie/eisers reconventie] hoofdelijk in de proceskosten welke tot aan deze uitspraak zijn vastgesteld op € 1.322,50;
5.7.
veroordeelt [gedaagden conventie/eisers reconventie] hoofdelijk in de in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden conventie/eisers reconventie] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
in conventie en in voorwaardelijke reconventie:
5.8.
verklaart de veroordeling onder 5.1, 5.2. 5.3., 5.6. en 5.7 . uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Griffioen en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023.
714