Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/3889
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 9 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: ir. [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Opsterland, verweerder
(gemachtigde: [naam] ).
Procesverloop
Bij besluit van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld voor het kalenderjaar 2021 op € 302.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2023. Eiser is niet verschenen. De rechtbank heeft daarop vastgesteld dat eiser bij brief van 15 december 2022 is uitgenodigd voor de zitting. De uitnodiging is verstuurd naar het adres van de gemachtigde van eiser. Uit het Track&Trace systeem van PostNL volgt dat de uitnodiging aldaar op 16 december 2022 in ontvangst is genomen. Aldus is de rechtbank gebleken dat eiser op de juiste wijze uitgenodigd is. De rechtbank heeft de zitting daarom laten doorgaan. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaak is een in 1997 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 133 m2, en een inhoud van 418 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 448 m².
Geschil
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 280.000 en verweerder staat een waarde voor van € 302.000.
Bewijslastverdeling
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
Standpunten partijen
4. Eiser stelt dat verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in perceeloppervlakte en woninginhoud tussen de onroerende zaak en de bij de waardering gebruikte vergelijkingsobjecten. Eiser stelt verder dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen in de woning. De keuken en badkamer zijn eenvoudig en dateren van ten tijde van de bouw van de woning.
5. Naar aanleiding van het beroep heeft verweerder de onroerende zaak door een gecertificeerde taxateur laten waarderen. Daartoe heeft op 10 januari 2022 een inpandige opname plaatsgevonden. Het door de taxateur opgestelde rapport heeft verweerder als bijlage bij het verweerschrift overgelegd. Verweerder verwijst naar het rapport ter onderbouwing van de door hem gestelde waarde. Verweerder betwist voorts dat de gedateerdheid van de voorzieningen moet leiden tot een verlaging van de WOZ-waarde. De onroerende zaak is zowel van binnen als buiten goed onderhouden. Dat de keuken en badkamer gedateerd zijn drukt de waarde niet, omdat deze nog steeds functioneel zijn en er bovendien netjes uitzien. Verweerder wijst er tot slot op dat ten tijde van de waardepeildatum sprake was van een kopersmarkt. Dat brengt volgens verweerder mee dat gedateerde voorzieningen niet een prijsbepalende omstandigheid vormen.
Beoordeling
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de beschikte WOZ-waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum.
7. De rechtbank is van oordeel dat de in de in het taxatierapport (zie 5.) aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de onroerende zaak te zijn om te kunnen dienen als vergelijkingsobject, zolang voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de verschillen tussen de in het taxatierapport aangevoerde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak in voldoende mate rekening gehouden. Dat volgt uit het taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven toelichting. Ook heeft verweerder voldoende onderbouwd gesteld dat de gedateerdheid van de keuken en badkamer in dit geval niet leidt tot verlaging van de waarde.
Conclusie
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Brekelmans, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2023.
w.g. griffier w.g. rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).