Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: 10148253 \ CV EXPL 22-5618
Vonnis van 21 mei 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [A] Huisvestingsgroep,
gemachtigde: mr. P. Eymaal,
tegen
[B],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [B] ,
gemachtigde: mr. F. Gietema-van der Heide.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 december 2023
- de akte na tussenvonnis van [A] Huisvestingsgroep
- de antwoordakte van [B]
- de akte van [A] Huisvestingsgroep.
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
[A] Huisvestingsgroep is bij akte na tussenvonnis ingegaan op de vraagpunten die in het tussenvonnis van 5 december 2023 door de kantonrechter zijn opgeworpen. Naar aanleiding van de nadere toelichting door [A] Huisvestingsgroep en de reactie van achtereenvolgens [B] en [A] Huisvestingsgroep overweegt de kantonrechter verder het volgende.
De kosten van warmte en elektriciteit
2.2.
[A] Huisvestingsgroep is opgedragen om facturen van nutsbedrijven over te leggen. [A] Huisvestingsgroep heeft een e-mailbericht van [C] B.V. aan [C] C.V., de opdrachtgever van [A] Huisvestingsgroep, overgelegd waarin deze te kennen geeft de gevraagde facturen niet te willen delen.
2.3.
Alhoewel de kantonrechter het niet geloofwaardig vindt dat [C] C.V. niet in staat is om de gevraagde facturen over te leggen [1] , moet worden vastgesteld dat deze facturen niet zijn overgelegd, waardoor het in artikel 7:259 lid 4 BW Pro bedoelde inzagerecht wordt gefrustreerd. Als gevolg hiervan is het voor [B] , ook na deze gerechtelijke procedure, niet mogelijk gebleken inzicht te krijgen in de werkelijke kosten die ten grondslag liggen aan de door hem verschuldigde servicekosten.
2.4.
Anders dan door [B] is aangevoerd ziet de kantonrechter hierin echter geen grond om daaraan hetzelfde gevolg te verbinden als de huurcommissie heeft gedaan omdat daarvoor in dit geval geen wettelijke grondslag is [2] . Ook ziet de kantonrechter geen aanleiding om de meest voordelige tarieven van nutskosten te hanteren, zoals [B] ook heeft aan gevoerd.
Dit omdat de kantonrechter niet bekend is met de meest voordelige tarieven in de eerste acht maanden van 2020. [B] heeft hierover niets gesteld en dat had gezien zijn verweer wel op zijn weg gelegen. Het is niet aan de kantonrechter om zelf het internet af te speuren om deze tarieven te vinden. De kantonrechter merkt terzijde op dat dit eveneens geldt ten aanzien van de door [B] betwiste kosten van internetlevering.
2.5.
Wat wel bekend is zijn de gemiddelde tarieven zoals die door het Nibud worden gehanteerd. Deze tarieven staan vermeld in het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten van de huurcommissie en zij zijn door [A] Huisvestingsgroep ook aangehaald. De prijzen per m³ gas en kWh elektriciteit waren volgens deze Nibud-tarieven over 2020 iets lager dan de door [C] B.V. gehanteerde prijzen.
Voor wat betreft het gas heeft [C] B.V. een prijs van € 0,847 (incl. btw) per m³ gehanteerd [3] . Het Nibud-tarief betrof € 0,8136, derhalve 96,06% van de inrekening gebrachte prijs [4] . Voor de elektriciteit waren deze bedragen per kWh respectievelijk € 0,242 en
€ 0,2254. Het laatste bedrag is 93,14% van de in rekening gebrachte prijs.
2.6.
[A] Huisvestingsgroep heeft nader uiteengezet dat de warmtelevering is gefactureerd op basis van een verdeelsleutel. Voor de individuele wooneenheden geldt een systeem met geregistreerde warmte-eenheden (WE) en omrekening van WE naar m³ kan volgens [A] Huisvestingsgroep niet zomaar. Dit neemt niet weg dat het complex, zo de kantonrechter begrijpt, wordt verwarmd door een gasgestookte installatie. Uiteindelijk vormt het gasverbruik van die installatie de basis voor de in rekening te brengen kosten van de verwarming. In die zin is er een verband tussen de prijs per m³ en de prijs per WE.
2.7.
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt er toe dat de kantonrechter aanleiding ziet om bij de vaststelling van de kosten voor verwarming en elektriciteit uit te gaan van de Nibud-tarieven over 2020. De kantonrechter zal in verband daarmee een correctie toepassen van 96,06 % respectievelijk 93,14%. De uitwerking hiervan zal hierna volgen.
2.8.
Ten aanzien van de ‘academic guesses’ met betrekking tot de toerekening van het warmte- en elektriciteitsverbruik aan de gemeenschappelijke ruimtes heeft [A] Huisvestingsgroep uiteengezet dat deze zijn gebaseerd op de formule (voorschotbedrag in huurcontract) x (het aantal bewoonde maanden) x (een onzekerheidsmarge van 5%).
[B] heeft hier tegenin gebracht dat [A] Huisvestingsgroep het voorschotbedrag in de huurovereenkomst bepaalt en daardoor ook de inschatting van de kosten van de gemeenschappelijke ruimtes bepaalt.
2.9.
[B] kan worden nagegeven dat de gehanteerde verdeelsleutel deels is gebaseerd op een door [A] Huisvestingsgroep zelf vastgestelde voorschotbijdrage en daardoor heeft de uitkomst een bepaalde mate van willekeur. Een ander verdeelsleutel zou denkbaar geweest zijn. De kantonrechter heeft berekend dat [A] Huisvestingsgroep ongeveer 9,8% van het totaalbedrag heeft toegerekend aan de gemeenschappelijke ruimtes en het is de vraag of er een andere verdeelmethode tot een wezenlijk andere uitkomst zou leiden. De hiervoor gegeven verdeling komt niet onredelijk voor en [B] , die bekend mag worden verondersteld met de indeling van het complex, heeft in dit verband niets concreet aangevoerd. [B] heeft wel aangevoerd dat het een keuze is geweest om de gemeenschappelijke ruimtes niet de bemeteren, maar daarover kan slechts worden vastgesteld dat dit niet is gebeurd en er moet beslist worden over de situatie zoals die zich voordoet.
2.10.
Het gaat er uiteindelijk om dat de totale kosten van elektriciteit en verwarming op een redelijke manier over de huurders worden verdeeld in het geval volledig individueel bemeterde toerekening niet mogelijk is. De totale kosten zijn een gegeven. Indien er een verdeelsleutel zou worden gekozen waarbij een lager bedrag aan de gemeenschappelijke ruimtes zou worden toegerekend, zou dit een verhoging van de kosten per WE meebrengen, en omgekeerd. Dit alles overziende ziet de kantonrechter geen aanleiding om af te wijken van de door [A] Huisvestingsgroep gehanteerde verdeelsleutel. De kantonrechter laat daarbij buiten beschouwing dat de factor ‘aantal bewoonde maanden’ feitelijk iets anders zou moeten worden doordat [A] Huisvestingsgroep in plaats van met het aantal daadwerkelijk bewoonde maanden in het jaar (5576,864) is gaan rekenen met het totaal bewoonbare maanden (6000), omdat dit de uitkomst niet wezenlijk aantast.
2.11.
Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter voor wat betreft de onderdelen warmtelevering [5] als volgt vaststellen. De daar genoemde bedragen vanwege verwarming per woonruimte en warmtelevering gemeenschappelijke ruimtes zijn gebaseerd op een gasprijs per m³ van € 0,847. De kantonrechter zal hierop een correctiefactor van 96,06% toepassen (zie 2.7 hiervoor). De afrekening verbruik woonruimte (F1) wordt daardoor € 819,35
(€ 852,96 x 96,06%). Het bedrag voor warmtelevering gemeenschappelijke ruimtes (F2) wordt € 15,00 (€ 15,62 x 96,06%).
2.12.
Dit leidt er toe dat de administratiekosten warmte € 8,51 (1% van € 819,35 +
€ 15,00 + € 16,59) worden.
2.13.
Het verschuldigde vanwege elektriciteitsverbruik zal op dezelfde wijze als hiervoor worden vastgesteld. Het door [A] Huisvestingsgroep in rekening gebrachte bedrag aan variabele kosten (het gemeten aantal kWh’s) zal tot 93,14% worden verminderd tot een bedrag van € 232,25. Het totaalbedrag inclusief vaste kosten komt daarmee op € 422,38. Voor de gemeenschappelijke ruimtes wordt het bedrag 93,14% van € 7,91 is € 7,37.
De kosten van water en internet
2.14.
De kosten voor waterlevering en internet zullen worden vastgesteld zoals zij door [A] Huisvestingsgroep in rekening gebracht. De in rekening gebrachte waterkosten komen niet uit boven het Nibud-gemiddelde zodat er geen aanleiding is om dit bedrag aan te passen. Voor wat betreft de internetkosten geldt dat [A] Huisvestingsgroep - net als ten aanzien van de overige nutskosten - geen factuur van de provider heeft overgelegd. [B] heeft aangevoerd dat van het laagste tarief zou moeten worden uitgegaan, maar daartoe heeft hij geen concreet bedrag genoemd. Ook ten aanzien hiervan geldt hetgeen de kantonrechter onder 2.4 hiervoor heeft overwogen. Het in rekening gebrachte bedrag van
€ 25,00 per maand komt niet onredelijk voor, zodat de betalingsverplichting op basis van dat bedrag zal worden vastgesteld, ondanks het ontbreken van de afrekening van de provider.
De huismeesters en beveiliging
2.15.
[A] Huisvestingsgroep heeft de kosten van huismeester [huismeester 2] aangepast op basis van diens daadwerkelijke loonkosten per uur op grond waarvan ten aanzien van hem niet een bedrag van € 38,00 per uur is gerekend maar € 27,23 per uur. De kantonrechter is van oordeel dat [A] Huisvestingsgroep deze aanpassing voldoende heeft onderbouwd.
2.16.
[A] Huisvestingsgroep heeft de loonkosten van [huismeester 1] onderbouwd, waaruit blijkt dat zijn loon in 2020 € 40,32 per uur bedroeg. Dit ligt boven het door [A] Huisvestingsgroep bij de bepaling van de servicekosten aangehouden maximum bedrag per uur van € 38,00. De kantonrechter ziet in hetgeen door [B] is aangevoerd geen aanleiding om terug te komen op haar eerdere beslissing de werkzaamheden van [huismeester 1] als huismeester mee te rekenen. Ook is er geen aanleiding om, zoals ook door [B] is aangevoerd, de kosten per uur ten aanzien van [huismeester 1] gelijk te stellen aan de loonkosten per uur van [huismeester 2] .
[huismeester 1] vervulde blijkens de overgelegde informatie de functie van projectmanager, hetgeen zijn hoger salaris verklaard. Dat hij in die functie werkzaamheden als huismeester heeft verricht is door [A] Huisvestingsgroep voldoenden aannemelijk gemaakt en hetgeen [B] heeft aangevoerd doet daar niet aan af. De kantonrechter merkt in dit verband nog op dat ten aanzien van [huismeester 1] blijkens de bij de dagvaarding overgelegde urenspecificatie slechts een beperkt aantal van 232 als huismeester gewerkte uren in aanmerking is genomen.
2.17.
Het voorgaande leidt er toe dat de door [A] Huisvestingsgroep gemaakte herberekening zal worden overgenomen. De post ‘klein onderhoud’ zal worden vastgesteld op € 18,24 en de post ‘beveiliging’ [6] op € 24,97.
Stoffering en meubilering
2.18.
De kantonrechter begrijpt uit de nadere toelichting door [A] Huisvestingsgroep dat zij, anders dan door de kantonrechter werd verondersteld in het tussenvonnis van 5 december 2023, een onderscheid heeft gemaakt tussen woonruimte met een hoogslaper en met een laagslaper. Dit blijkt uit de twee inventarislijsten [7] en de bij productie 4, onderdeel K bij dagvaarding overgelegde specificatie. De kantonrechter begrijpt dat uit de toevoeging ‘LS’ op de afrekening moet worden afgeleid dat [B] is aangeslagen voor een laagslaper. Verder heeft [A] Huisvestingsgroep gesteld dat bij de bepaling van de stofferingskosten kan worden uitgegaan van bijlage 4a bij de huurovereenkomst - dat betreft de inventaris met laagslaper - en niet de als bijlage 5 overgelegde lijst waarop eveneens onroerende zaken staan vermeld. [B] heeft zich hiertegen verweerd met geen ander argument dan dat [A] Huisvestingsgroep geen afrekening met een hoogslaper heeft overgelegd. Dat verweer slaagt niet omdat dit de stellingname van [A] Huisvestingsgroep niet weerlegt.
2.19.
[A] Huisvestingsgroep heeft met betrekking tot de stoffering op basis van de bijlage 4a een herberekening gemaakt die neerkomt op een bedrag van € 313,14, in plaats van de eerder door haar in rekening gebracht € 412,08. De kantonrechter vindt deze herberekening aannemelijk en zal daarvan uitgaan.
De overige kosten
2.20.
De overige posten zullen worden vastgesteld conform hetgeen daarover is geoordeeld in het tussenvonnis van 5 december 2023 dan wel, voor zover daarover tussen partijen geen verschil van mening bestond, conform de oorspronkelijke afrekening. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat als gevolg van de alsnog door [A] Huisvestingsgroep gehanteerde verdeelsleutel van 8/6000 in plaats van 8/5576,86 een aantal verder niet betwiste posten zijn gewijzigd ten opzichte van de oorspronkelijke afrekening. Voor wat betreft deze bedragen zal de kantonrechter uitgaan van de aangepaste afrekening zoals die door [A] Huisvestingsgroep op bladzijde 21 van haar conclusie van repliek is weergegeven.
Slotsom
2.21.
Het voorgaande leidt tot de navolgende afrekening:
Servicekosten 2020 Subtotaal Totaal
schoonhouden gemeenschappelijke ruimten € 94,66
(digitale) huismeester € 11,14
klein onderhoud € 18,24
beveiliging € 24,97
eigen verbruik per woonruimte van verwarming € 819,35
warmtelevering gemeenschappelijke ruimtes € 15,00
kosten warmtelevering € 15,42
elektraverbruik eigen woning € 422,38
elektra gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen € 7,37
waterverbruik eigen woning € 36,32
liftonderhoud € 3,12
internet € 200,00
meubilering en stoffering kamer met LS € 313,14
Subtotaal kosten€ 1.981,11
Subtotaal warmte € 849,77
Subtotaal overige servicekosten € 1.131.34
Administratiekosten warmte 1% € 8,50
Administratiekosten overige servicekosten 5% € 56,57
Totale kosten€ 2.046,18
2.22.
De kantonrechter zal de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten voor [B] voor het adres [straat] 17 te [plaats] voor het jaar 2020 (periode 1 januari tot en met 31 augustus 2020) vaststellen op € 2.046,18.
2.23.
[B] heeft bij wijze van voorschotten een bedrag van € 1.622,32 betaald, zodat resteert een bedrag van € 423,86 dat hij nog zal moeten nabetalen. [B] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis, tot aan de dag der algehele voldoening.
De proceskosten
2.24.
Hoewel [B] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag aan servicekosten, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren. Redengevend daarvoor is dat als uitgangspunt geldt dat de servicekosten in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten en dat de huurder op grond van artikel 7:259 lid 4 BW Pro inzicht moet kunnen krijgen die werkelijke kosten. De kantonrechter stelt vast dat er in dit geval, ook na een procedure bij de Huurcommissie en in de onderhavige procedure, geen duidelijkheid is gekomen over die werkelijke kosten. Het door [A] Huisvestingsgroep niet verstrekken van de benodigde gegevens en de door haar opgetuigde ondoorzichtige wijze van vaststelling van de servicekosten is hier debet aan. Dit moet voor haar rekening blijven zodat [A] Huisvestingsgroep haar eigen proceskosten zal moeten dragen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
stelt de betalingsverplichting van [B] ter zake van de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten over het jaar 2020 voor de [straat] 17 te [plaats] vast op € 2.046,18;
3.2.
veroordeelt [B] om aan [A] Huisvestingsgroep te betalen een bedrag van
€ 423,86, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis is te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
3.3.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft hetgeen onder 3.2 is toegewezen;
3.5.
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Groenewegen en in het openbaar uitgesproken op
21 mei 2024.
c. 324