Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: 10148253 \ CV EXPL 22-5618
Vonnis van 5 december 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [A] Huisvestingsgroep,
gemachtigde: mr. P. Eymaal,
tegen
[B],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [B] ,
gemachtigde: mr. F. Gietema-van der Heide.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[B] heeft in de periode van 1 september 2019 tot en met 31 augustus 2020 van [A] Huisvestingsgroep zelfstandige woonruimte gehuurd aan de [straat] 17 te [plaats] . Met ingang van 1 september 2020 is [B] woonruimte aan de [straat] 149 van [A] Huisvestingsgroep gaan huren.
2.2.
De door [B] gehuurde woonruimtes maken deel uit van een complex genaamd [naam] (hierna aan te duiden als: het complex) dat bestaat uit 500 zelfstandige woningen en commerciële ruimtes. De eigenaar van dit complex is de commanditaire vennootschap [C] Vastgoedbeleggingen C.V. (hierna: [C] C.V.). [A] Huisvestingsgroep is belast met de verhuur van de woonruimtes. De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [C] Vastgoedexploitatie II B.V. (hierna: [C] B.V.) heeft contracten gesloten met nutsbedrijven en een internetleverancier ten aanzien van het complex en factureert hiervoor aan [C] C.V.
2.3.
Deze zaak heeft betrekking op de kosten voor levering van nutsvoorzieningen en de overige servicekosten over de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 augustus 2020, de periode dat [B] woonachtig was in de woonruimte met nummer 17. De huurprijs bedroeg volgens de huurovereenkomst € 507,34 per maand, met een korting van € 103,34 per maand zolang [B] nog niet de leeftijd van 23 jaar had bereikt. Het maandelijkse voorschotbedrag ter zake van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, warmtelevering en de servicekosten bedroeg volgen artikel 4.3 van de huurovereenkomst
€ 202,79. Artikel 4.3 bepaalde verder:
Dit bedrag is samengesteld uit de volgende onderdelen. De hieronder genoemde bedragen slechts een
voorschot en geven dus slechts een indicatie van de uiteindelijke kosten per maand. Bij de jaarlijkse
afrekening kan het dus zo zijn dat de daadwerkelijke kosten hoger zijn dan de betaalde voorschotten.
• schoonhouden gemeenschappelijke ruimten € 10,-
• tuinonderhoud € 1,-
• (digitale) huismeester €5,-
• Klein onderhoud €1,-
• Beveiliging en beveiligde kastjes voor pakketjes € 10,-
• camera beveiliging € 1.-
• het eigen verbruik per woonruimte van verwarming € 50,-
• warmtelevering gemeenschappelijke ruimtes € 2,-
• kosten warmtelevering € 1,-
• elektraverbruik eigen woning € 20,-
• elektra gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen € 1,-
• waterverbruik eigen woning € 10,-
• waterverbruik gemeenschappelijk € 1,-
• glasfonds € 1,-
• ontstoppingsfonds € 1,-
• ongediertebestrijding € 1,-
• afvalophaaldienst € 2,50
• liftonderhoud € 1,-
• onderhoud aan brandveiligheidsvoorzieningen € 1,-
• internet € 25,-
• Administratiekosten €5,78
• Meubilering en stoffering kamer met laagslaper € 51.51
2.4.
Op 16 december 2021 heeft [A] Huisvestingsgroep [B] de afrekening servicekosten 2020, voor hem over de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 augustus 2020, toegezonden. Deze afrekening luidde, voor zover in deze procedure van belang, als volgt:
Servicekosten 2020 Subtotaal Totaal
schoonhouden gemeenschappelijke ruimten € 101,84
(digitale) huismeester € 19,73
klein onderhoud € 27,21
beveiliging € 29,41
eigen verbruik per woonruimte van verwarming € 852,96
warmtelevering gemeenschappelijke ruimtes € 16,80
kosten warmtelevering € 16,59
elektraverbruik eigen woning € 439,49
elektra gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen € 8,40
waterverbruik eigen woning € 36,32
liftonderhoud € 3,36
internet € 200,00
meubilering en stoffering kamer met LS € 412,08
Subtotaal kosten€ 2173,22
Subtotaal warmte € 886,35
Subtotaal overige servicekosten € 1286,87
Administratiekosten warmte 1% € 8,86
Administratiekosten overige servicekosten 5% € 64,34
Totale kosten€ 2246,42
Totaal voorschotbedragen € 202,79 per maand € 1622,32
Per saldo het bedrag dat je moet bijbetalen € 624,10
2.5.
[B] kon zich met deze afrekening niet verenigen en heeft op 1 februari 2022 de huurcommissie conform artikel 7:260 lid 1 BW Pro verzocht om daarover een uitspraak te doen.
2.6.
[A] Huisvestingsgroep heeft naar aanleiding van het verzoek van [B] het daartoe in artikel 7:260 lid 3 BW Pro voorgeschreven formulier bij de huurcommissie ingediend en specificaties overgelegd.
2.7.
De rapporteur van de huurcommissie heeft vervolgens onderzoek ingesteld en bij rapport van onderzoek van 7 april 2022 geconcludeerd dat de betalingsverplichting van [B] voor de servicekosten over de periode in geding € 653,94 bedroeg.
2.8.
Bij uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 12 mei 2022 is deze conclusie overgenomen. [A] Huisvestingsgroep heeft verzet aangetekend tegen de uitspraak van de voorzitter en de huurcommissie heeft de zaak verder behandeld. Bij uitspraak van 23 juni 2022, verzonden op 12 augustus 2022, heeft de huurcommissie, kortgezegd, het verzet gerond verklaard en de betalingsverplichting van [B] vastgesteld op € 736,40.
Dit huurcommissie heeft de diverse posten waaruit dit totaalbedrag is opgebouwd als volgt gewaardeerd:
Gas € 193,13
Elektriciteit € 113,60
Water € 19,17
Schoonmaak € 94,66
Huismeester € 8,84
Klein onderhoud € 0,00
Beveiliging € 18,59
Camera beveiliging € 8,39
Liftonderhoud € 3,10
Internet € 0,00
Stoffering & Meubilering € 248,33
Administratiekosten 1% € 8,53
Administratiekosten 5% € 20,06
Hierbij is ten aanzien van de posten 'camerabeveiliging', 'liftonderhoud' en de daarvan afgeleide post 'administratiekosten 5%' afgeweken van de conclusie van de rapporteur.
2.9.
De huurcommissie heeft, in navolging van haar rapporteur, ter zake van de nutskosten geoordeeld dat [A] Huisvestingsgroep niet heeft voldaan aan de op haar rustende verplichting om onderbouwde facturen van de leverancier(s) over te leggen. [C] B.V. is volgens de huurcommissie een gelieerde vennootschap en haar facturen voldoen volgens de huurcommissie niet aan het vorenbedoelde vereiste. De huurcommissie heeft daarom de kosten voor gas, water en elektriciteit conform de conclusie van de rapporteur vastgesteld op basis van de normbedragen die zijn genoemd in bijlage VIII bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (URHW). Dit betreft de prijzen voor respectievelijk 400 m³ gas, 25 m³ water en 800 kWh elektriciteit - alles op jaarbasis - en daarbij de kosten per eenheid conform de Nibud-normen in de onderzoeksperiode voor gas, water en elektriciteit vastgesteld op respectievelijk € 0,8136, € 1,15 en € 0,2254. Verder is daarbij met betrekking tot gas en elektriciteit een correctie in verband seizoensinvloeden toegepast
2.10.
[A] Huisvestingsgroep is het op onderdelen niet eens met de beslissing van de huurcommissie.
3.Het geschil
3.1.
[A] Huisvestingsgroep vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, - samengevat - om de betalingsverplichting van [B] ter zake van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten vast te stellen op € 2.229,41, althans een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, en [B] te veroordelen tot betaling van
€ 607,09, althans een bedrag ter grootte van het verschil tussen het vast te stellen bedrag vanwege de bijkomende kosten en het door [B] betaalde voorschot van € 1.622,32, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf twee weken na datum vonnis, alsmede [B] te veroordelen in de proceskosten en nakosten.
3.2.
[B] voert verweer. [B] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [A] Huisvestingsgroep, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [A] Huisvestingsgroep, dan wel de vorderingen te matigen of te verlagen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [A] Huisvestingsgroep in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Algemeen
4.1.
[A] Huisvestingsgroep heeft bij dagvaarding ten aanzien van meerdere posten waaruit het servicekostenoverzicht is opgebouwd de beslissing van de huurcommissie daarover aangevochten. Naar aanleiding van een na het uitbrengen van de dagvaarding bekend geworden uitspraak van de kantonrechter Amsterdam [1] heeft [A] Huisvestingsgroep haar stellingen deels aangepast en zich daarbij deels neergelegd bij de beslissing van de huurcommissie. De kantonrechter zal in de hierna volgende beoordeling met name ingaan op de resterende punten, waarover partijen nog van mening verschillen.
4.2.
Bij het voorgaande dient in aanmerking te worden genomen dat het wettelijke uitgangspunt volgens artikel 7:262 lid 1 BW Pro is dat de uitspraak van de huurcommissie geacht wordt deel te zijn gaan uitmaken van de overeenkomst tussen verhuurder en huurder, tenzij een van hen binnen de daartoe gestelde termijn van acht weken een beslissing van de rechter vordert. In dat geval is de uitspraak van de huurcommissie in zijn geheel vervallen, ook indien, zoals in dit geval, niet wordt opgekomen tegen alle onderdelen van de beslissing van de huurcommissie. [2] Dit brengt mee dat de kantonrechter de hoogte van de servicekosten, waaronder de nutskosten, volledig (opnieuw) zal moeten vaststellen.
4.3.
De kantonrechter is bij de beoordeling gebonden aan de wettelijke bepalingen van het Burgerlijk Wetboek (BW) de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) en de daarop gebaseerde regelingen. De kantonrechter zal oordelen aan de hand van dezelfde (beleids)regels als welke de huurcommissie hanteert.
De kosten voor verwarming (gas), elektriciteit en water (inleiding)
4.4.
[A] Huisvestingsgroep heeft ter onderbouwing van de nutskosten bij de huurcommissie twee facturen en twee afrekeningen van Brunata Warmtemeterservice B.V. (hierna: Brunata) overgelegd, alsmede facturen van [C] B.V. aan [C] C.V. [3] Ook in de onderhavige procedure zijn deze facturen, als onderdeel van het overgelegde procesdossier bij de huurcommissie, overgelegd.
4.5.
[A] Huisvestingsgroep stelt zich op het standpunt dat [C] C.V. als eigenaar van het complex het gas, het water en de elektriciteit inkoopt bij [C] B.V. en dat de door [C] B.V. verzonden facturen de werkelijke kosten van deze voorzieningen weergeven. [A] Huisvestingsgroep ziet niet in waarom er met het overleggen van de facturen van [C] B.V. aan [C] C.V. niet is voldaan aan hetgeen van haar wordt verlangd.
[A] Huisvestingsgroep stelt zich verder op het standpunt dat de door [C] B.V., in rekening gebrachte kosten inclusief BTW, € 0,847 per m³ voor gas, € 1,055 per m³ voor water en € 0,242 per kWh voor elektriciteit, nauwelijks afwijken van de Nibud-normen en redelijk zijn.
4.6.
Volgens [A] Huisvestingsgroep kunnen de normbedragen van Bijlage VIII bij de URHW in dit geval ook niet worden toegepast omdat het hier niet gaat om 'servicekosten' maar om 'kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter'. Hiertussen moet volgens haar onderscheid worden gemaakt. Verder stelt [A] Huisvestingsgroep dat zij het voorgeschreven formulier heeft gebruikt en ook volledig heeft ingevuld, zodat zij aan de formele vereisten heeft voldaan. [B] heeft aangevoerd dat de juistheid van de facturen van [C] B.V. niet valt te controleren en is van mening dat moet worden uitgegaan van het normverbruik zoals de huurcommissie dat heft toegepast.
Servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter
4.7.
De kantonrechter zal eerst ingaan op het begrip servicekosten, nu [A] Huisvestingsgroep dit nadrukkelijk aan de orde heeft gesteld. Volgens artikel 7:237 lid 3 BW Pro wordt onder 'kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter' verstaan de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het gebruik in het woongedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Onder 'servicekosten' wordt volgens deze bepaling verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.
4.8.
Er is dus sprake van een onderscheid tussen beide begrippen en deze splitsing is aangebracht bij een wetswijziging per 1 juli 2014, waarbij het huidige derde lid van artikel 7:237 BW Pro is ingevoerd (Staatsblad 2014, nr. 205). De splitsing van de servicekosten in 'nutsvoorzieningen met een individuele meter' en 'servicekosten' is blijkens de nota van toelichting bij het besluit tot wijziging van het BHW en het Besluit servicekosten gemaakt ten behoeve van een meer heldere en efficiëntere afhandeling van geschillen over de servicekosten (Staatsblad 2014, nr. 218). In de hier van belang zijnde artikelen 7:259 BW, 7:260 BW en 18 UHW worden beide begrippen ook naast elkaar genoemd.
4.9.
De levering van gas, water en elektriciteit vormde een onderdeel van de huurovereenkomst. [B] hoefde daarvoor niet zelf overeenkomsten met de desbetreffende aanbieders te sluiten. Uit de door [A] Huisvestingsgroep overgelegde stukken [4] leidt de kantonrechter af dat de woonruimtes, dus ook die van [B] , ten aanzien van zowel warmte (gas), water als elektriciteit individueel worden bemeterd. Partijen hebben ook niet anders gesteld. De kantonrechter begrijpt hieruit verder dat Brunata de bemetering en het aflezen van de meters en de administratie daarvan verzorgde.
Dit leidt er toe dat de beoordeling van de hoogte van de kosten voor deze nutsvoorzieningen zal moeten plaatsvinden aan de hand van hetgeen daartoe is bepaald ten aanzien van de 'kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter'. Nu daarover tussen partijen geen overeenstemming is zal de bepaling van de hoogte van de betalingsverplichting plaatsvinden tot het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde diensten kan worden beschouwd (artikel 7:259 lid Pro 1, tweede volzin, BW en, in iets andere bewoordingen, artikel 18 lid 2 UHW Pro). Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 14 april 2020 [5] volgt verder dat de kosten in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten.
4.10.
Omdat als gevolg van de individuele bemetering het verbruik valt vast te stellen
- naar aanleiding van hetgeen [B] met betrekking tot de hoogte van het verbruik van warmte heeft aangevoerd later meer - zullen de in rekening te brengen kosten daarop moeten zijn gebaseerd, dit met inbegrip van individueel te bepalen bijkomende vaste kosten als belastingen en netwerkkosten. De door [A] Huisvestingsgroep overgelegde individuele afrekening van Brunata bedoeld in voetnoot 3 op bladzijde 5 biedt dit verbruiksoverzicht.
4.11.
[A] Huisvestingsgroep heeft ter onderbouwing van de kosten verder de facturering door [C] B.V. aan [C] C.V. overgelegd, maar niet de onderliggende facturen van de leveranciers van gas, water en elektriciteit aan [C] B.V. Wie dit zijn en, belangrijker, welke prijs er per geleverde eenheid en aan bijkomende kosten in de periode waarom het hier gaat werd betaald is niet duidelijk geworden. De huurcommissie heeft [A] Huisvestingsgroep juist daarop afgerekend.
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat het hiervoor in r.o. 4.9 laatste zin bedoelde 'in relatie staan van de in rekening te brengen kosten tot de werkelijke kosten' zo moet worden begrepen dat als uitgangspunt heeft te gelden hetgeen de leverancier van het gas, het water en de elektriciteit in rekening heeft gebracht. Het leveren door of via de verhuurder van nutsvoorzieningen kan geen verdienmodel naast de huuropbrengst zijn. Dit klemt te meer omdat er in een situatie als deze voor de huurder sprake is van een vorm van 'gedwongen winkelnering' omdat de huurder niet zelf de voor hem of haar meest voordelige aanbieder kan contracteren en volledig is overgeleverd aan de verhuurder of, zoals in dit geval, een daarachter opererende eigenaar of een daaraan op een of andere wijze gelieerde entiteit.
4.13.
De getrapte constructie die in dit geval kennelijk wordt gehanteerd via [C] B.V. is op zichzelf toegestaan, maar kan naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding vormen om het hiervoor genoemde uitgangspunt dat de huurder daardoor niet extra mag worden belast te omzeilen. De achtergrond van de relatie tussen [C] B.V. en [C] C.V. (en overigens ook [A] Huisvestingsgroep) is niet duidelijk gemaakt, maar hoe dan ook, het om kennelijk moverende redenen bij het contracteren met de energie- en waterbedrijven en de facturering ervan tussenschuiven van een of meer entiteiten mag niet ten nadele van de huurder strekken. Omdat er geen inzicht is gegeven in hetgeen [C] B.V. aan de nutsbedrijven heeft betaald ter zake van gas, water en elektriciteit is er geen duidelijkheid of [C] B.V. de bij haar in rekening gebrachte kosten één op één aan [C] C.V. heeft doorberekend dan wel of daarop een opslag is toegepast. Daarom kan dan ook niet zonder meer worden uitgegaan van de door [C] B.V. bij [C] C.V. in rekening gebrachte bedragen. De kantonrechter volgt het hieromtrent in een kennelijk vergelijkbaar geval door de kantonrechter Amsterdam in rechtsoverweging 28 van de in voetnoot 1 genoemde uitspraak gegeven oordeel dan ook niet.
4.14.
Artikel 7:259 lid 4 BW Pro geeft de huurder een inzagerecht in onderliggende stukken. Omdat nu bij de kantonrechter is gevorderd om onder meer de kosten van de nutsvoorzieningen vast te stellen en gelet op hetgeen hiervoor is overwogen de facturen van de desbetreffende nutsbedrijven over de periode waar het hier om gaat daarvoor nodig zijn, zal [A] Huisvestingsgroep deze stukken alsnog over zal moeten leggen.
4.15.
De kantonrechter is verder van oordeel, anders dan de huurcommissie, dat de sanctie op het niet over leggen van de hiervoor bedoelde facturen niet is het toepassen van de normbedragen die zijn genoemd in Bijlage VIII bij de URHW is. Deze normbedragen zijn blijkens deze bijlage van toepassing in de gevallen bedoeld in artikel 18 lid 4 UHW Pro. Daarbij gaat het om de vaststelling van servicekosten (waaronder begrepen de kosten van levering van gas, water en elektriciteit zonder individuele bemetering) en niet om de kosten voor nutsvoorzieningen mét een individuele meter. In zoverre volgt de kantonrechter hetgeen hieromtrent door [A] Huisvestingsgroep is gesteld.
4.16.
[B] heeft verder vraagtekens geplaatst bij het gemeten verbruik en er op gewezen dat het verbruik in nummer 17 veel hoger was dan zijn verbruik daarna in nummer 149, terwijl hij gedurende koudere maanden in nummer 149 verbleef. Verder heeft hij er op gewezen dat op de afrekening van nummer 17 twee (warmte)meters staan vermeld en op de door hem overgelegde afrekening van nummer 149 een. Hij concludeert op grond hiervan dat hij voor nummer 17 dubbel moet hebben betaald.
[A] Huisvestingsgroep heeft hiertegen, onder overlegging van een e-mail van Brunata met nadere uitleg over de bemetering, aangevoerd dat er van dubbel betalen geen sprake is geweest. Volgens deze uitleg is er in nummer 17 een grotere convector geplaatst dan in nummer 149. De meters (door Brunata kostenverdelers genoemd) kunnen de capaciteit van de grote convector volgens Brunata niet aan en daarom is er bij de grote convectoren gekozen voor twee meters die met een zodanige schaalwaarde zijn ingesteld dat zij feitelijk als halve meter fungeren. [A] Huisvestingsgroep heeft verder aangevoerd dat er allerlei van buiten komende oorzaken kunnen zijn die de door [B] gestelde verschillen kunnen verklaren.
4.17.
De kantonrechter is van oordeel dat de door [A] Huisvestingsgroep aangevoerde verklaring van Brunata plausibel overkomt en de [B] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld om de juistheid daarvan in twijfel te trekken. Verder geeft hetgeen [B] heeft aangevoerd onvoldoende aanleiding om te veronderstellen dat de door hem geconstateerde verbruiksverschillen tussen de nummers 17 en 149 te wijten zijn aan onjuistheden in de registratie van zijn verbruik in nummer 17.
4.18.
[B] heeft eerst bij conclusie van dupliek aangevoerd dat op de afrekeningen van Brunata wordt gewerkt met een prijs per warmte-eenheden (WE) en dat onduidelijk is hoe deze prijs tot stand komt en hoe de omrekening van gasverbruik naar WE plaatsvindt.
Op zichzelf is dit een relevante vraagstelling, omdat er ten aanzien van de warmtekosten blijkens de overgelegde afrekeningen van Brunata niet op basis van het aantal verbruikte m³'s gas werd afgerekend, maar op basis van aantal WE's. Kennis van de prijs die is betaald voor het gas en de daarmee samenhangende vaste kosten is daarom onvoldoende om de daarvoor in rekening te brengen en naar WE's omgerekende kosten bij de huurder de bepalen. Alhoewel [B] dit punt op een zeer laat tijdstip heeft opgeworpen, zal de kantonrechter [A] Huisvestingsgroep gezien het belang ervan voor de beoordeling de gelegenheid geven om zich hierover nog bij akte uit te laten.
De huismeester en klein onderhoud
4.19.
[A] Huisvestingsgroep stelt dat er twee huismeesters werkzaam waren in het complex. [huismeester 1] (hierna [huismeester 1] ), die in dienst was bij [C] B.V., en [huismeester 2] (hierna: [huismeester 2] ), die bij haar in dienst was. Volgens [A] Huisvestingsgroep zijn de kosten van [huismeester 1] , 232 door hem opgegeven uren tegen € 38,00 per uur, als klein onderhoud in rekening gebracht en de kosten van [huismeester 2] , 517 beschikbare uren
onder de post (digitale) huismeester en 504 uren onder 'klein onderhoud', beiden tegen
€ 38,00 per uur. Volgens [A] Huisvestingsgroep is conform het beleid van de huurcommissie 70% daarvan bij de huurders in rekening gebracht. [A] Huisvestingsgroep heeft bij dagvaarding als productie 4, bijlagen B en C specificaties overgelegd.
Zij heeft het deels onderbrengen van de kosten van de huismeesters onder de post 'klein onderhoud' verklaard met verwijzing naar de Wet op de huurtoeslag. De kosten van huismeester kunnen volgens artikel 5 lid 3 van Pro deze wet slechts tot een maximum van
€ 12,00 per maand onderdeel van de rekenhuur onderdeel uitmaken. Indien de kosten van de huismeesters volledig zouden worden doorberekend zouden de huurders volgens [A] Huisvestingsgroep mogelijk geen huurtoeslag meer kunnen aanvragen omdat de rekenhuur dan te hoog zou worden.
[B] heeft aangevoerd dat hij [huismeester 1] niet kent, [huismeester 2] was volgens hem het enige aanspreekpunt. Verder heeft hij aangevoerd dat [A] Huisvestingsgroep ondanks het door deze gestelde argument de kosten van de huismeester moet uitsplitsen en onderbouwen met facturen. Kosten die boven de in de Wet op de huurtoeslag genoemde grens uitkomen dienen volgens hem als exploitatiekosten voor rekening van de verhuurder te worden beschouwd.
4.20.
De kantonrechter is van oordeel dat van [A] Huisvestingsgroep niet kan worden gevergd dat zij ten aanzien van [huismeester 2] facturen van verrichte werkzaamheden over legt nu hij onbetwist als werknemer bij haar in dienst was in de functie van beheerder van het complex. Dit leidt tot het oordeel dat de gestelde uren van [huismeester 2] , die geacht kunnen worden te zijn gemaakt ten behoeve van het complex, in aanmerking kunnen worden genomen, zonder dat dit nader behoeft te worden gespecificeerd. De kantonrechter constateert daarbij dat [A] Huisvestingsgroep de door de huurcommissie in haar Beleidsboek Servicekosten gehanteerde kostenverdeling 30% ten laste van de verhuurder/70% ten laste van de huurder heeft toegepast, zodat [A] Huisvestingsgroep wat dat betreft het vigerende beleid heeft gehanteerd. Dit geldt zowel ten aanzien van de uren die onder '(digitale) huismeester' als onder 'klein onderhoud' zijn geschaard.
4.21.
Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 4.12 is overwogen met betrekking tot de nutskosten overweegt de kantonrechter dat de werkelijk gemaakte kosten het uitgangspunt dienen te zijn bij de bepaling van de aan de huurder door te belasten kosten. Het uurtarief van € 38,00 waarvan [A] Huisvestingsgroep is uitgegaan betreft het (in 2020) door de huurcommissie gehanteerde
maximumuurtarief. De kantonrechter is van oordeel dat indien de werkelijk gemaakte kosten (loon vermeerderd met alle daarover verschuldigde (werkgevers)lasten) van de beheerder omgerekend naar een bedrag per uur lager waren dan € 38,00, slechts dat lagere bedrag in aanmerking kan worden genomen. [A] Huisvestingsbeheer heeft hieromtrent geen inzicht gegeven en zal daarom de bedoelde loonkosten per uur over 2020 alsnog dienen te specificeren.
maximumuurtarief. De kantonrechter is van oordeel dat indien de werkelijk gemaakte kosten (loon vermeerderd met alle daarover verschuldigde (werkgevers)lasten) van de beheerder omgerekend naar een bedrag per uur lager waren dan € 38,00, slechts dat lagere bedrag in aanmerking kan worden genomen. [A] Huisvestingsbeheer heeft hieromtrent geen inzicht gegeven en zal daarom de bedoelde loonkosten per uur over 2020 alsnog dienen te specificeren.
4.22.
Dit geldt eveneens met betrekking tot de daarnaast in rekening gebrachte uren van [huismeester 1] . [A] Huisvestingsgroep heeft ter onderbouwing een specificatie van [C] B.V. overgelegd van de dagen en uren waarop [huismeester 1] voor het complex heeft gewerkt, maar daarmee is de hoogte van gerekende kosten niet onderbouwd. De kantonrechter is verder van oordeel dat de opmerking van [B] dat hij [huismeester 1] niet kent en dat [huismeester 2] steeds het aanspreekpunt was onvoldoende is als betwisting dat [huismeester 1] werkzaamheden als huismeester heeft verricht.
De beveiliging
4.23.
[A] Huisvestingsgroep heeft met betrekking tot de beveiliging 13 facturen van beveiligingsbedrijf Trigion overgelegd. Het betreft 12 maandfacturen, steeds groot
€ 1.162,13 (incl. BTW) en een factuur met betrekking tot extra controle op 31 december 2020/1 januari 2021. [A] Huisvestingsgroep heeft het totaalbedrag van deze facturen ten aanzien van de afrekening voor [B] omgerekend naar de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 augustus 2020. [B] heeft, in navolging van de beslissing van de huurcommissie op dit punt, aangevoerd dat [A] Huisvestingsgroep slechts de facturen van Trigion over de periode tot en met 31 augustus 2020 in aanmerking had mogen nemen. Volgens [B] is het bij de omslagmethode die [A] Huisvestingsgroep heeft gehanteerd mogelijk dat hij teveel zou moeten betalen indien de kosten van de beveiliging na 1 september 2020 veel hoger zouden zijn geworden.
4.24.
De kantonrechter oordeelt hieromtrent als volgt. Uitgangspunt volgens artikel 7:259 lid 2 BW Pro is dat de afrekening van de servicekosten plaatsvindt op basis van een kalenderjaar van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten. Het derde lid van artikel 7:259 BW Pro geeft voor wat betreft de huurovereenkomst die in een kalenderjaar eindigt geen andere regeling. Naar het oordeel van de kantonrechter is de door [A] Huisvestingsgroep gehanteerde berekeningsmethode in overeenstemming met het wettelijk uitgangspunt van artikel 7:259 BW Pro. Gelet op het constante karakter van de beveiligingskosten is er geen aanleiding om een meer uitgesplitste berekeningsmethode te hanteren. Dit anders dan bijvoorbeeld ten aanzien van kosten van gas of elektriciteit die niet individueel zijn vast te stellen, waarvoor in het Beleidsboek Servicekosten van de huurcommissie een forfaitaire uitsplitsing op basis van seizoensinvloed is gemaakt.
Het eveneens geldende uitgangspunt dat de huurder zoveel mogelijk de werkelijke kosten betaalt staat hiermee niet op gespannen voet. Uit de overgelegde facturen blijken de werkelijk gemaakte kosten. Het wettelijk systeem van vaststelling en afrekening van servicekosten gaat uit van een evenredige omslag van die kosten over de huurders. In dit geval is niet gebleken dat [B] onevenredig is benadeeld door de gehanteerde berekeningsmethode. De kosten van de extra beveiligingsronde tijdens oudjaar, toen [B] niet meer in nummer 17 woonde, acht de kantonrechter omgerekend per huurder verwaarloosbaar. Volgens de overgelegde factuur ging het om een bedrag van € 190,51.
Dit brengt mee dat [A] Huisvestingsgroep kan worden gevolgd.
Warmte en elektriciteit gemeenschappelijke ruimtes
4.25.
De door het complex als geheel afgenomen hoeveelheid gas (warmte) en elektriciteit is door [A] Huisvestingsgroep verdeeld in hetgeen door de individuele huurders is afgenomen en hetgeen aan de gemeenschappelijke ruimtes is toegerekend.
De kantonrechter overweegt in verband hiermee allereerst dat de kosten het verbruik ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimtes over de huurders mogen worden omgeslagen.
[A] Huisvestingsgroep heeft op basis van, zoals zij dat heeft aangeduid, een 'academic guess' een bedrag aan de gemeenschappelijke ruimtes toegerekend en dat naar evenredigheid over de huurders verdeeld. Zij heeft met betrekking tot het warmteverbruik van het totaalbedrag van € 119.013,00 (incl. BTW) € 11.711,41 aan de gemeenschappelijke ruimtes toegerekend en met betrekking tot het elektriciteitsverbruik € 5.855,71 van een totaalbedrag van € 271.509,90.
[B] stelt zich op het standpunt dat dit laatste niet kan en heeft verder verwezen naar hetgeen hij ten aanzien van het individuele verbruik heeft aangevoerd.
4.26.
Voor wat betreft de kosten van de gas en elektriciteit geldt hetgeen hiervoor onder 4.7 e.v. is overwogen en ook ten aanzien hiervan zal [A] Huisvestingsgroep zich nader moeten uitlaten.
4.27.
Ten aanzien van de toerekening van verbruik aan de gemeenschappelijke ruimtes is, indien dit verbruik niet exact is vast te stellen, een toerekening op basis van een redelijke inschatting toegestaan. [A] Huisvestingsgroep heeft ook ten aanzien hiervan gewezen op artikel 5 lid 3 van Pro de Wet op de huurtoeslag en de kantonrechter begrijpt dat zij er bij haar 'academic guess' rekening mee heeft gehouden om de servicekosten ten aanzien van de elektriciteit ook ten aanzien van dit onderdeel niet boven de € 12,00 per maand te laten uitkomen zodat dit aan de rekenhuur voor de vaststelling van huurtoeslag kan worden toegerekend.
4.28.
Voor wat betreft de warmte heeft [A] Huisvestingsgroep ongeveer 9,8% van het totaalbedrag toegerekend aan de gemeenschappelijke ruimtes. Met betrekking tot de warmte heeft zij niet toegelicht hoe haar 'academic guess' tot stand is gekomen en de kantonrechter acht dat voor de beoordeling wel van belang, [A] Huisvestingsgroep zal zich daarover nader kunnen uitlaten.
De kantonrechter betrekt hierbij dat de afgenomen warmte per huurder door de individuele bemetering per wooneenheid is vast te stellen, zodat op basis daarvan en na omrekening van warmteenheden naar m³'s gas, het aan de gemeenschappelijke ruimtes toe te rekenen verbruik vastgesteld zou moeten kunnen worden. Uit de afrekening van Brunata lijkt echter het omgekeerde te volgen, namelijk dat de totale hoeveelheid door de wooneenheden afgenomen warmte pas is vastgesteld na aftrek van het bedrag volgens de 'academic guess' van het totaalbedrag. Dit vraagt om een nadere toelichting.
4.29.
Partijen zijn eveneens verdeeld over de kosten van de warmtelevering. [A] Huisvestingsgroep stelt, na correctie, een bedrag van € 16,59 ter zake van 'kosten warmtelevering' te mogen rekenen. Dit bedrag betreft blijkens de door haar gegeven toelichting en de in dat dat verband overgelegde facturen van Brunata van 24 december 2020 en 6 september 2021 onder meer de kosten van periodiek opname van meters, overige service (factuur 24 december 2020) en mutatiekosten (factuur 6 september 2021). Met dit laatste wordt bedoeld, zo heeft de kantonrechter begrepen, meteropname bij bewonerswisseling. Het bij de huurders in rekening brengen van administratiekosten zoals hier het geval is, is toegestaan.
4.30.
[A] Huisvestingsgroep heeft uiteengezet dat zij de ten aanzien van de mutatiekosten een collectiviteitskorting heeft bedongen en deze kosten als geheel naar rato over de bewoners door te belasten omdat de bewoners belang hebben bij de individuele bemetering. De kantonrechter is gelet op deze toelichting van oordeel dat deze wijze van omslag in de gegeven situatie redelijk is. Ook ten aanzien hiervan geldt hetgeen is overwogen onder 4.24 ten aanzien van de omslag van kosten over de huurders.
Verder geldt hier dat deze post blijkens de overgelegde factuur van 24 december 2020 niet alleen ziet op mutatiekosten, maar ook op een aantal administratieve kosten waarvan omslag over alle bewoners redelijk is. Tot slot merkt de kantonrechter op dat [A] Huisvestingsgroep met betrekking tot haar administratiekosten voor de warmtetoedeling 1% heeft gerekend, waarmee zij het door de huurcommissie gehanteerde beleid in geval van het hebben uitbesteed van bemeting en verdeling heeft toegepast.
De kosten van internet
4.31.
Evenals bij de nutsvoorzieningen heeft [A] Huisvestingsgroep ter onderbouwing van de kosten van internet een factuur van [C] B.V. aan [C] C.V. overgelegd. Ten aanzien hiervan is de kantonrechter evenals ten aanzien van de nutsvoorzieningen van oordeel dat de factuur van [C] B.V. onvoldoende is. [C] B.V. heeft met betrekking tot de internetvoorziening naar mag worden aangenomen een overeenkomst gesloten met een internetprovider en het gaat om de door deze provider in rekening gebrachte kosten. [A] Huisvestingsgroep zal hiervan een facturen over dienen te leggen. Zij zal hiertoe in de gelegenheid worden gesteld.
De stofferings- en meubileringskosten
4.32.
Overeengekomen kosten van door de verhuurder ter beschikking gestelde stoffering en meubilering mogen tot op zekere hoogte als servicekosten aan de huurder worden doorberekend. [A] Huisvestingsgroep heeft op basis van de totale kosten van meubilering en stoffering van het complex een volgens haar redelijke verdeling van deze kosten gemaakt waarbij zij 29% van dit bedrag heeft toegerekend aan voor haar rekening komende kosten en 71% van dit bedrag heeft toegerekend vanwege aan de huurders ter beschikking staande meubilering en stoffering. Dit komt volgens haar neer op een huurdersbijdrage van € 51,51 per maand. Voor [B] kwam dit over de periode tot en met 31 augustus 2020 neer op
€ 412,08. Volgens [A] Huisvestingsgroep heeft de huurcommissie een onjuiste berekeningsmaatstaf gehanteerd. De rapporteur van de huurcommissie is uitgegaan van de als bijlage bij de huurovereenkomst gevoegde inventarislijst en de daarbij vermelde vervangingskosten en heeft daarop de door [A] Huisvestingsgroep gehanteerde toerekening van 71,29% in mindering gebracht en daarvan vervolgens 20% als gebruiksvergoeding berekend, dit conform het daaromtrent bepaalde in het Beleidsboek Servicekosten van de huurcommissie. [B] stelt zich op het standpunt dat de berekening van de huurcommissie moet worden aangehouden.
4.32.
De kantonrechter zal bij de vaststelling van deze kosten uitgaan van hetgeen daaromtrent is bepaald in het genoemde Beleidsboek Servicekosten. In dit geval zijn er facturen overgelegd met betrekking tot de totale inrichting van het complex. Het betreft echter verzamelfacturen die niet uitgesplitst per wooneenheid en gemeenschappelijke ruimtes en ook niet naar de diverse zaken die door de leverancier zijn geleverd.
Aan de hand van deze facturen valt niet af te leiden welke kosten aan de individuele huurder als servicekosten mogen worden doorberekend en welke kosten als exploitatiekosten aan de kale huur toegerekend moeten worden. De kantonrechter begrijpt uit de toelichting van [A] Huisvestingsbeheer dat zij in verband met dit laatste de verdeling 71%/29% heeft gehanteerd.
Wel is er bij de huurovereenkomst een inventarislijst gevoegd met de vervangingswaarde van diverse meubels en aanverwante zaken. Daarbij wordt aangetekend dat er verschil is tussen wooneenheden met een laagslaper en met een, duurdere, hoogslaper. De kantonrechter begrijpt dat nummer 17 een laagslaper heeft.
4.33.
Uitgangspunt bij de vaststelling van de bijdrage van de huurder is de aankoopwaarde van de desbetreffende zaken, die moet blijken uit aankoopfacturen. Nu gespecificeerde aankoopfacturen ontbreken zal een waardeschatting moeten worden gemaakt en naar het oordeel van de kantonrechter kunnen in dit geval de op de inventarislijst genoemde vervangingskosten, die door [A] Huisvestingsgroep worden gehanteerd en zijn overeengekomen, als zodanig worden aangemerkt. [B] heeft niet aangevoerd dat deze bedragen niet redelijk zijn.
4.34.
De voorgaande methode waarborgt eveneens dat [B] niet betaalt voor een aanmerkelijk duurdere hoogslaper - volgens de inventarislijsten zijn de vervangingskosten voor een laagslaper € 622,91 en voor een hoogslaper € 1.597,20 -. Bij de door [A] Huisvestingsgroep gehanteerde berekening werd hiervoor geen onderscheid gemaakt, zo heeft de kantonrechter het althans begrepen.
4.35.
[A] Huisvestingsgroep heeft gesteld dat een aantal van de op de inventarislijst genoemde zaken onroerend zijn en daarom niet via de servicekosten in rekening kunnen worden gebracht, zonder dit nader te specificeren. Zij zal in de gelegenheid worden gesteld om hierover duidelijkheid te verschaffen.
4.36.
De rapporteur van de huurcommissie is bij zijn berekening uitgegaan van een bedrag van € 2.618,56 vanwege roerende zaken volgens de inventarislijst. De kantonrechter heeft de onderbouwing van dit bedrag niet kunnen achterhalen. Volgens berekening van de kantonrechter is het totaalbedrag van de inventarislijst met laagslaper € 2.348,56. Conform het Beleidsboek Servicekosten uitgaande van een afschrijvingspercentage van 20% zou aan [B] 8/12de van 20% van het genoemde bedrag in rekening kunnen worden gebracht, dit afgezien van hetgeen onder 4.35 is overwogen.
De overige posten
4.37.
Met betrekking tot de overige bij de servicekosten in rekening gebracht posten is tussen partijen geen verschil van mening (meer), zodat deze geacht kunnen worden overeengekomen te zijn. De kantonrechter zal deze posten daarom vaststellen conform de gewijzigde afrekening die [A] Huisvestingsgroep op bladzijde 21 van haar conclusie van repliek heeft weergegeven. Daarbij wordt aangetekend dat partijen eveneens instemming hebben bereikt over een ten aanzien van de kosten te hanteren verdeelsleutel van 8/6000 in plaats van de aanvankelijk door [A] Huisvestingsgroep gehanteerde verdeelsleutel van 8/5576,86.
Slotconclusie
4.38.
Er kan nog geen eindvonnis worden gewezen. [A] Huisvestingsgroep zal zich eerst nog bij akte moeten uitlaten in reactie op de rechtsoverwegingen 4.14, 4.18, 4.21, 4.26, 4.28, 4.31 en 4.35. [B] zal hierna de mogelijkheid krijgen om daarop bij akte te reageren. Hierna zal beoordeeld worden of er nog een nadere mondelinge behandeling moet plaatsvinden, ofwel dat er eindvonnis kan worden gewezen. De verdere beoordeling zal vooreerst worden aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
bepaalt dat [A] Huisvestingsgroep zich bij akte kan uitlaten zoals is bedoeld in rechtsoverweging 4.38 en verwijst de zaak daarvoor naar de rolzitting van de kantonrechter van
dinsdag 9 januari 2024om 11:00 uur;
dinsdag 9 januari 2024om 11:00 uur;
5.2.
houdt de verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Groenewegen en in het openbaar uitgesproken op
5 december 2023.
c. 324