ECLI:NL:RBNNE:2025:1753

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Assen

Zaaknummer: 11629961 \ VV EXPL 25-28

Vonnis in kort geding van 8 mei 2025

in de zaak van

HOLTRI VASTGOED B.V.,

te Ruinen,
eisende partij,

hierna te noemen: Holtri Vastgoed,

gemachtigde: mr. G.A. de Boer,

tegen

1.[gedaagde] ,2. [gedaagde] ,3. [gedaagde] ,4. [gedaagde] ,5. [gedaagde] ,6. [gedaagde] ,

7.
[gedaagde],

8.
[gedaagde],

9.
[gedaagde],
10.
[gedaagde],

11.
[gedaagde],

12.
[gedaagde],
13.
[gedaagde],

14.
[gedaagde],

15.
[gedaagde],

16.
[gedaagde],

17.
[gedaagde],

18.
[gedaagde],
19.
[gedaagde],

20.
[gedaagde],
21.
[gedaagde],
22.
[gedaagde],

23.
[gedaagde],
24.
[gedaagde],
25.
[gedaagde],
26.
[gedaagde],

27.
[gedaagde],

28.
[gedaagde],

29.
[gedaagde],

30.
[gedaagde],

31.
[gedaagde],

32.
[gedaagde],

33.
[gedaagde],

34.
[gedaagde],

35.
[gedaagde],

36.
[gedaagde],

37.
[gedaagde],

38.
[gedaagde],

39.
[gedaagde],

40.
[gedaagde],

41.
[gedaagde],

42.
[gedaagde],

43.
[gedaagde],

44.
[gedaagde],

45.
[gedaagde],

46.
[gedaagde],

47.
[gedaagde],

48.
[gedaagde],

49.
[gedaagde],

gedaagden 1 tot en met 49 wonende te Echten,

gemachtigde: mr. A.J. ter Wee,

50.[gedaagde],

51.
[gedaagde],

52.
[gedaagde],

53.
[gedaagde],

54.
[gedaagde],

55.
[gedaagde],

gedaagden 50 tot en met 55 wonende te Echten,

niet verschenen,

gedaagden 1 tot en met 55 worden hierna gezamenlijk aangeduid als ‘gedaagden’.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 april 2025 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;

- de brief van 16 april 2025 met productie D aan de zijde van Holtri Vastgoed;

- de brief van 16 april 2025 met productie 9 aan de zijde van gedaagden sub 1 tot en met 49;
- de mondelinge behandeling van 17 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de pleitnota aan de zijde van Holtri Vastgoed;
- de pleitaantekeningen aan de zijde van gedaagden sub 1 tot en met 49.

1.2.

Gedaagden sub 50 tot en met 55 zijn niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Op het perceel Ruinerweg 18 te Echten, gemeente De Wolden ligt recreatiepark Van Harte (hierna: het park). Het park bestaat – naast parkeergelegenheid en groenvoorziening – uit een separate beheerderswoning met kantoorruimte en een recreatiezaal. Achter die bebouwing staan laagbouw opstallen die in totaal twintig wooneenheden vormen.

2.2.

Staatsbosbeheer (hierna: SBB) is de bloot eigenaar van de ondergrond van het park. SBB heeft die grond in erfpacht verstrekt aan Van Harte Recreatiecentrum B.V. (hierna: Van Harte). Holtri Vastgoed huurt het park van Van Harte en verhuurt de woningen op het park aan gedaagden.

2.3.

Holtri Vastgoed heeft met ieder van de gedaagden een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomsten met de gedaagden staat opgenomen dat er sprake is van huur van

een recreatiewoning voor de duur van een week, met mogelijkheid tot verlenging.

2.4.

Gedaagden zijn arbeidsmigranten, hebben de Roemeense nationaliteit, werken in de regio rond Meppel en wonen tussen de één tot vijf jaar op het park. Gedaagde sub 1 en gedaagde sub 2 verblijven samen met hun twee kinderen van zes en twaalf jaar op het park.

2.5.

Het park heeft een recreatieve bestemming. Holtri Vastgoed heeft bij de gemeente De Wolden een omgevingsvergunning aangevraagd voor het huisvesten van arbeidsmigranten op het park. Bij besluit van 7 november 2022 heeft de gemeente De Wolden deze aanvraag van Holtri Vastgoed afgewezen. Bij uitspraak van de rechtbank
Noord-Nederland, locatie Groningen, van 5 maart 2024 heeft de rechtbank geoordeeld dat de gemeente De Wolden de omgevingsvergunning terecht heeft afgewezen. Door Holtri Vastgoed is tegen voornoemde uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Dit hoger beroep loopt nog.

2.6.

Bij besluit van 16 december 2024 heeft de gemeente De Wolden aan Holtri Vastgoed meegedeeld dat zij met het laten verblijven van de arbeidsmigranten (gedaagden) op het park niet voldoet aan het begrip verblijfsrecreatie en Holtri Vastgoed handelt in strijd met artikel 19.1 van het ter plaatse geldende omgevingsplan. Tevens heeft de gemeente De Wolden in de brief van 16 december 2024 vermeld te hebben besloten om handhavend te gaan optreden en is aan Holtri Vastgoed meegedeeld dat zij het huisvesten van de arbeidsmigranten op het park vóór 1 mei 2025 moet beëindigen en indien daar niet aan wordt voldaan Holtri Vastgoed een last onder dwangsom opgelegd krijgt van € 250.000,00 wegens strijdig gebruik met het omgevingsplan.

2.7.

Holtri Vastgoed heeft per brief van 30 januari 2025 aan de gedaagden de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2025. Holtri Vastgoed geeft als reden voor de opzegging dat zij zich genoodzaakt ziet om de verhuur te beëindigen omdat de gemeente De Wolden voornemens is om aan Holtri Vastgoed een dwangsom op te leggen wegens strijdig gebruik van de woonruimte met het geldende omgevingsplan. Bij exploot van
31 januari 2025 is de brief met de huuropzegging aan de gedaagden betekend.

2.8.

Bij besluit van 27 februari 2025 heeft de Gemeente De Wolden de termijn waarop het huisvesten van de arbeidsmigranten moet zijn beëindigd verlengd tot 1 juli 2025.

2.9.

Bij brief van 14 maart 2025 is namens gedaagden sub 1 tot en met 49 bericht dat zij zich niet kunnen vinden in de opzegging en dat zij zich beroepen op huurbescherming.

3.Het geschil

3.1.

Holtri Vastgoed vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. Gedaagden zal veroordelen om de recreatiewoningen gelegen aan de Ruinerweg 18 te Echten, gemeente De Wolden, met al het hunne en de hunnen, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Holtri Vastgoed te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

II. Gedaagden hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan Holtri Vastgoed van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij na het verstrijken van de ontruimingstermijn in gebreke blijven met de nakoming van de veroordeling sub 1, met een maximum van € 50.000,00;

III. Gedaagden hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de kosten van betekening van deze dagvaarding, de kosten van eventuele tenuitvoerlegging van het vonnis, en het salaris van de gemachtigde van Holtri Vastgoed, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval betaling binnen die termijn uitblijft – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

Holtri Vastgoed legt aan haar vorderingen primair ten grondslag dat zij de huurovereenkomsten met gedaagden rechtsgeldig heeft opgezegd per 1 mei 2025. Dit omdat er sprake is van huur die naar zijn aard van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en de wettelijke regels van huurbescherming en de wettelijke opzeggingsgronden niet van toepassing zijn, aldus Holtri Vastgoed. Subsidiair stelt Holtri Vastgoed dat indien sprake is van huurovereenkomsten woonruimte, die huurovereenkomsten kunnen worden beëindigd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW. Holtri Vastgoed voert daartoe aan dat volgens de gemeente De Wolden het gebruik van de recreatiewoningen op het park door de gedaagden in strijd is met de omgevingsvergunning. Nu de gemeente De Wolden heeft aangegeven handhavend op te gaan treden, hangt Holtri Vastgoed een dwangsom van
€ 250.000,00 boven het hoofd. Holtri Vastgoed heeft daarom geen andere keuze dan uitvoering te geven aan het besluit van de gemeente en zij heeft daarom een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming van de recreatiewoningen op het park waar de gedaagden verblijven.

3.3.

Gedaagden sub 1 tot en met 49 stellen zich op het standpunt dat de vorderingen van Holtri Vastgoed moeten worden afgewezen met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Holtri Vastgoed in de kosten van deze procedure waaronder de nakosten. Volgens gedaagden sub 1 tot en met 49 is er geen sprake van een huurovereenkomst die naar hun aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. In de huurovereenkomst staat wel dat er sprake is van huur voor korte duur, maar feitelijk wonen gedaagden sub 1 tot en met 49 al tussen de één en vijf jaar in de recreatiewoningen op het park, zijn zij niet op vakantie maar werken zij in de omgeving en is het de bedoeling van partijen dat er sprake is van doorlopende huur voor onbepaalde tijd, aldus gedaagden sub 1 tot en met 49. Met betrekking tot de aangevoerde opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW voeren gedaagden sub 1 tot en met 49 aan dat het enkele feit dat een bestaand gebruik van het gehuurde niet in overeenstemming is met het geldende omgevingsplan onvoldoende is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Er moet sprake zijn van een situatie waarin de ontwikkeling van de gemeente ook tot verwezenlijking van de bestemming noopt. In het besluit van 16 december 2024 van de gemeente valt volgens de gedaagden sub 1 tot en met 49 nergens te lezen dat een ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt. Een last onder dwangsom en een dreigende verbeurte van een dwangsom is niet opgenomen in de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW, aldus de gedaagden sub 1 tot en met 49. De gedaagden sub 1 tot en met 49 stellen zich op het standpunt dat uit het Vitaliteitsonderzoek van december 2016 en het onderzoek uit 2024 volgt dat verwezenlijking van een levensvatbaar recreatiepark niet mogelijk is waaruit volgt dat het onmogelijk is dat verwezenlijking van het omgevingsplan door de gemeente aanstaande is dan wel kan worden gerealiseerd, zodat aan de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e niet is voldaan. Ook heeft het park sinds jaar en dag al een recreatieve bestemming, maar huisvest Holtri Vastgoed sinds 2015 al arbeidsmigranten op het park. Daarbij wijzen de gedaagden sub 1 tot en met 49 nog op hun evidente belangen dat zij al tussen de één en vijf jaar op het park wonen, er ook kinderen wonen en zij op straat komen te staan als zij het gehuurde moeten ontruimen en dit een acute onmenselijke situatie zal opleveren. Ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dient de gevorderde ontruiming te worden afgewezen, aldus de gedaagden 1 tot en met 49. Tot slot stellen gedaagden sub 1 tot en met 49 zich op het standpunt dat het spoedeisend belang ontbreekt, indien er een veroordeling volgt de uitvoerbaarheid bij voorraad moet worden onthouden, de ontruimingstermijn dient te worden verlengd en de dwangsommen moeten worden beperkt tot vele lagere bedragen dan gevorderd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Vonnis op tegenspraak

4.1.

De kantonrechter heeft geconstateerd dat gedaagden sub 50 tot en met 55 behoorlijk zijn opgeroepen op de manier die artikel 47 lid 1 Rv voorschrijft, doordat op het adres van de huurwoningen van deze gedaagden de dagvaardingen in een gesloten envelop zijn achtergelaten. Nu in de dagvaarding de in de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, heeft de kantonrechter tegen de gedaagden 50 tot en met 55 verstek verleend.

4.2.

Ingevolge artikel 140 lid 3 Rv geldt dat, indien in een zaak sprake is van meerdere gedaagden van wie tenminste één in het geding is verschenen, tussen alle partijen één vonnis wordt gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd. De regeling van artikel 140 Rv strekt ertoe dat in gevallen waarin een vordering tegen meer gedaagden wordt ingesteld, tussen de eiser(s) en de gedaagden geen tegenstrijdige vonnissen ten aanzien van eenzelfde rechtsbetrekking worden gewezen.^[1]Zoals hiervoor overwogen zijn de gedaagden 1 tot en met 49 verschenen. Hierdoor wordt dit vonnis ook jegens de gedaagden 50 tot en met 55 als een vonnis op tegenspraak beschouwd, ondanks dat zij niet zijn verschenen.

Spoedeisend belang

4.3.

De kantonrechter volgt Holtri Vastgoed in haar stelling dat sprake is van een spoedeisend belang nu zij, gelet op het door de gemeente De Wolden genomen besluit van
16 december 2024, mogelijk een last onder dwangsom opgelegd kan krijgen van de gemeente De Wolden.

Ten aanzien van de gevorderde ontruiming

4.4.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur?

4.5.

Partijen verschillen in de eerste plaats van mening of de tussen hen gesloten huurovereenkomst als ‘naar zijn aard van korte duur’, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, moet worden aangemerkt.

4.6.

De contractsvrijheid om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur te sluiten is zeer beperkt. Ingevolge art. 7:232 lid 2 BW zijn de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.^[2]Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Daarbij moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.^[3]

De kantonrechter overweegt verder dat met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016 ruimere mogelijkheden voor tijdelijke en kortlopende verhuur in de wet zijn gekomen, wat ertoe leidt dat bij de toetsing bij de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is, nog meer terughoudendheid is geboden.^[4]

4.7.

De uitleg van de tussen partijen gesloten overeenkomsten dient plaats te vinden aan de hand van het Haviltex-criterium (de in de rechtspraak van de Hoge Raad ontwikkelde maatstaf voor de uitleg van overeenkomsten).^[5]Dit criterium houdt kort weergegeven in dat voor de uitleg van een contract niet alleen de tekst bepalend is, maar dat het daarbij aankomt op de betekenis die de betrokken partijen aan de bepalingen daarvan, in de gegeven omstandigheden, over en weer redelijkerwijs mochten toekennen. Ook de wijze waarop partijen uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst kan een rol spelen bij de uitleg ervan.^[6]

4.8.

Voor toewijzing in kort geding is het voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. In de schriftelijke huurovereenkomsten van gedaagden is wel bepaald dat de recreatiewoningen worden verhuurd voor een week met de mogelijkheid tot verlenging, maar het enkele feit dat in de huurovereenkomst staat opgenomen dat deze is aangegaan voor een week, brengt niet zonder meer mee dat sprake is van huur naar zijn aard van korte duur. Niet in geschil is dat de recreatiewoningen zelfstandige woningen zijn, hetgeen betekent dat alle wezenlijke voorzieningen in de woning aanwezig zijn en de woningen geschikt zijn voor langdurig verblijf. Ook hebben gedaagden onbetwist gesteld dat de recreatiewoningen voor hen een primaire woonfunctie vervullen. Dat permanente bewoning van de recreatiewoningen volgens het omgevingsplan van de gemeente niet is toegestaan wordt in dit verband niet doorslaggevend geacht. Bovendien is onweersproken door gedaagden gesteld dat zij, in afwijking van de genoemde huurtermijn van een week in de huurovereenkomst, al tussen de één en vijf jaar continu in de recreatiewoningen verblijven tegen een periodieke huurbetaling. Gelet op het feit dat de huurovereenkomsten van gedaagden voor de periode van een week tussen de 52 en 260 keer zijn verlengd met een week is er geen sprake van een situatie waarin het voor partijen, althans voor gedaagden, duidelijk was of had moeten zijn dat geen beroep op huurbescherming mogelijk was. Er is inmiddels sprake van een langdurig, bestendig gebruik van de woningen door gedaagden, dat alle kenmerken van een huurovereenkomst in zich bergt. Tegen deze achtergrond kan er, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, niet meer gesproken worden van een situatie dat de woning slechts tijdelijk in gebruik is gegeven. De conclusie is daarom dat het hier niet gaat om een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is, maar om de huur van woonruimte zoals bedoeld in artikel 7:233 BW. De feitelijke voortzetting van de huurrelatie leidt ertoe dat nu sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en de regels omtrent huurbescherming op de huurovereenkomsten van gedaagden van toepassing zijn.

Opzeggingsgrond huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub e BW

4.9.

Op grond van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder e BW kan de verhuurder de huurovereenkomst van woonruimte opzeggen in verband met de verwezenlijking van een geldend omgevingsplan, dat wil zeggen een omgevingsplan dat onherroepelijk door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd.

4.10.

Het enkele feit dat het bestaande gebruik van de door Holtri Vastgoed verhuurde woningen niet in overeenstemming is met het geldende omgevingsplan, is onvoldoende voor een beëindiging van de huurovereenkomsten op deze opzeggingsgrond. Er moet sprake zijn van een situatie waarin de ontwikkeling van de gemeente ook tot verwezenlijking van de bestemming noopt. De verhuurder moet voldoende feiten stellen en aannemelijk maken waarom de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van het bestemmingsplan noopt. Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de verhuurder in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan.^[7]Dit betekent concreet dat de huurovereenkomst alleen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW kan worden opgezegd als er vanuit de gemeente actie wordt ondernomen om naleving van het omgevingsplan te realiseren. Dat is het geval.

4.11.

Tussen partijen is niet in geschil dat het omgevingsplan onherroepelijk is en de gemeente De Wolden actie heeft ondernomen tot naleving van het omgevingsplan. De gemeente De Wolden heeft bij besluit van 16 december 2024 namelijk aangegeven dat Holtri Vastgoed met het laten verblijven van de arbeidsmigranten (zijnde gedaagden) op het park handelt in strijd met het ter plaatse geldende omgevingsplan, welk gebruik niet past binnen de regels van het omgevingsplan waarin staat dat er sprake moet zijn van verblijfsrecreatie. Tevens heeft de gemeente De Wolden bij voornoemd besluit van
16 december 2024 aan Holtri Vastgoed een last onder dwangsom van € 250.000,00 aangezegd indien niet vóór 1 mei 2025 de huisvesting van de arbeidsmigranten, zijnde gedaagden, op het park zal zijn beëindigd en beëindigd zal worden gehouden. Bij besluit van 27 februari 2025 heeft de gemeente De Wolden de termijn voor de beëindiging van de huisvesting van de gedaagden op het park verlengd tot 1 juli 2025. Gelet op voorgaande besluiten van de gemeente De Wolden moet worden geconcludeerd worden dat de gemeente actie heeft ondernomen om naleving van het omgevingsplan te realiseren waarmee aan het criterium als genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub e BW is voldaan.

4.12.

Of het daadwerkelijk verwezenlijken van een recreatief park op het recreatiepark Van Harte wel of niet lukt is op dit moment niet relevant. Bepalend voor de vraag of er is voldaan aan de grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW is dat de gemeente door middel van de genomen besluiten actie heeft ondernomen om het recreatieve doel te verwezenlijken. Als door Holtri Vastgoed niet aan de besluiten wordt voldaan zal, gelet op de besluiten, door de gemeente De Wolden tot invordering van de aangekondigde dwangsom van € 250.000,00 worden overgegaan. Nu de gemeente De Wolden door middel van de genomen besluiten richting Holtri Vastgoed actie heeft ondernomen om naleving van het omgevingsplan te realiseren noopt, naar het voorshands oordeel van de kantonrechter, de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van het omgevingsplan en bestaat de grond voor beëindiging ex artikel 7:274 lid 1 sub e BW.

4.13.

Het enkele feit dat er sprake is van de grond voor beëindiging ex artikel 7:274 lid 2 BW brengt met zich mee dat de rechter (anders dan de wettekst suggereert) geen nadere marge heeft om toch te besluiten de beëindigingsvordering niet toe te wijzen.^[8]Aan een belangenafweging komt de kantonrechter dan ook niet toe. Ook het feit dat dat er nog een hoger beroep procedure loopt tegen de afgewezen omgevingsvergunning en een bezwaarschriftprocedure tegen de door de gemeente genomen besluiten maakt niet dat de grond voor beëindiging vervalt.

4.14.

Tot slot stellen gedaagden sub 1 tot en met 49 zich op het standpunt dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de vordering tot ontruiming zou moeten worden afgewezen. Een ontruimingsvordering in kort geding kan vervolgens alleen worden afgewezen als gebruik van de bevoegdheid tot het opzeggen van de huurovereenkomst door de verhuurder en de gevorderde ontruiming naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het is aan de huurder – in dit geval dus gedaagden– dit te onderbouwen.

Gedaagden sub 1 tot en met 49 hebben gewezen op hun belang bij behoud van de woningen en dat van de twee op het park verblijvende kinderen die in de buurt naar school gaan. Gedaagden zullen gelet op de krappe woningmarkt geen of zeer moeizaam een nieuwe woning vinden. Verder voeren gedaagden sub 1 tot en met 49 aan dat zij al meerdere jaren verblijven in de recreatiewoningen op het park en het werk van de gedaagden nauw verbonden is met de mogelijkheid om te kunnen huren op het park en dus wonen.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wegen de door gedaagden aangevoerde omstandigheden, weliswaar zwaar, maar niet zo zwaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Holtri Vastgoed de opzeggingsgrond ex artikel 7:274 lid 1 sub e BW heeft ingeroepen. Inherent aan de opzegging van een huurovereenkomst van een woning is dat een bewoner in beginsel de woning moet verlaten. Voor gedaagden wegen de mogelijk verstrekkende gevolgen van opzegging mee, gelet op de krapte op de huidige woningmarkt. Ook hebben gedaagden een belang, zeker gelet op het feit dat er kinderen op het park verblijven en deze in de buurt van het park naar school gaan. Daar staat echter tegenover het belang van Holtri Vastgoed tot opzegging van de huurovereenkomst om hiermee te voldoen aan de besluiten van de gemeente, omdat zij anders een last onder dwangsom verbeuren van € 250.000,00. Daaraan doet niet af dat het besluit van de gemeente De Wolden nog niet onherroepelijk is. Het feit dat de bestuursrechtelijke rechtsbescherming nog open staat of niet is afgerond, staat aan de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW niet in de weg. Feit is dat Holtri Vastgoed gelet op de door de gemeente opgelegde last onder dwangsom geen andere keuze heeft gehad dan opzegging van de huurovereenkomsten om daarmee te voorkomen dat de last onder dwangsom zal worden verbeurd.

4.15.

Gelet op dit alles zal naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een bodembodemrechter, als het geschil aan hem wordt voorgelegd, hoogstwaarschijnlijk de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst (artikel 7:272 BW) toewijzen. Verder kan, gelet op het besluit van de gemeente De Wolden van 16 december 2024, een beslissing in een eventuele bodemzaak niet worden afgewacht. In dit besluit is namelijk aangekondigd dat als Holtri Vastgoed niet voor beëindiging van de huisvesting van de gedaagden op het park zorgt een last onder dwangsom zal worden opgelegd. Dit betekent dat de vordering tot ontruiming van de recreatiewoningen in dit kort geding al kan en zal worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Dwangsom

4.16.

De gevorderde dwangsom zal bij gebrek aan belang worden afgewezen, nu Holtri Vastgoed met dit vonnis een titel heeft om de ontruiming te bewerkstelligen. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de uitvoering van de veroordeling tot ontruiming. Holtri Vastgoed heeft niet toegelicht waarom het verbeuren van een dwangsom daarnaast noodzakelijk zou zijn.

Machtiging

4.17.

De kantonrechter ziet voorts geen grond om de gevorderde machtiging van Holtri Vastgoed om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust immers niet op de wet. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de kantonrechter Holtri Vastgoed niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te (doen) bewerkstelligen.

4.18.

De vordering van Holtri Vastgoed om gedaagden te veroordelen in de kosten gemoeid met een eventuele gedwongen ontruiming door de deurwaarder wordt afgewezen. Deze kosten zullen weliswaar ten laste van gedaagden komen als zij inderdaad worden gemaakt, maar op dit moment staat nog niet vast of het tot een gedwongen ontruiming zal komen, en zo ja, welke kosten daarvoor gemaakt zullen worden.

Proceskosten

4.19.

gedaagden zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Holtri Vastgoed worden begroot op:

- dagvaarding € 119,40

- griffierecht € 135,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.203.40

4.20.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.21.

Holtri Vastgoed heeft gevorderd dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het vonnis meteen zou kunnen worden uitgevoerd, ook als hoger beroep wordt ingesteld. Gedaagden sub 1 tot en met 49 hebben zich hiertegen verzet en gewezen op artikel 7:272 lid 1 BW.

4.22.

Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht tot de rechter op de beëindigingsvordering onherroepelijk heeft beslist. De wetgever heeft in deze bepaling geen uitzondering gemaakt voor de opzegging wegens verwezenlijking van een geldend omgevingsplan. Op het beginsel van artikel 7:272 lid 1 BW dat geen uitvoerbaar bij voorraadverklaring kan volgen zolang er nog niet onherroepelijk is beslist heeft de Hoge Raad een uitzondering toelaatbaar geacht indien een rechtsmiddel wordt aangewend met alleen dan wel hoofdzakelijk als doel de huurbeëindiging uit te stellen. Ook is een uitvoerbaar bij voorraad verklaring gerechtvaardigd geacht bij een onevenredigheid van de wederzijdse belangen.^[9]

4.23.

Holtri Vastgoed dient de huisvesting van de gedaagden in de recreatiewoningen op grond van de besluiten van de gemeente De Wolden uiterlijk 1 juli 2025 te beëindigen op last van een dwangsom van € 250.000,00. Tegenover dit financiële belang van Holtri Vastgoed om tijdig de recreatiewoningen te kunnen ontruimen, zodat aan het bestuursrechtelijke bevel van de gemeente De Wolden kan worden voldaan, staat het belang van gedaagden. Gedaagden sub 1 tot en met 49 hebben verzocht een eventuele veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, om te voorkomen dat zij in afwachting van de uitkomst van een eventueel hoger beroep en een bodemprocedure gedwongen kunnen worden de recreatiewoningen te verlaten, en zij daar niet meer kunnen terugkeren indien zij in hoger beroep dan wel in de bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat Holtri Vastgoed een zwaarwegend belang heeft, maar dat haar enkele financiële belang moet wijken voor het woonbelang van gedaagden, waaronder de twee kinderen, om een onherroepelijke beslissing over de opzegging van de huurovereenkomst af te wachten, zoals het wettelijk stelsel meebrengt. Ook bestaat er geen reden om op de strekking van artikel 7:272 lid 1 BW een uitzondering te maken, omdat het verweer van gedaagden de kantonrechter niet kennelijk ongegrond voorkomt.

Gelet op het voorgaande zal de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, zodat gedaagden zoals zij hebben aangekondigd ook van dit vonnis in hoger beroep kunnen gaan zonder dat al een situatie is ontstaan waarbij gedaagden geen onderdak meer hebben.

4.24.

De proceskostenveroordeling zal wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard nu daar geen inhoudelijk verweer tegen is gevoerd.

5.De beslissing

De kantonrechter, recht doende als voorzieningenrechter in kort geding:

5.1.

veroordeelt gedaagden om de recreatiewoningen gelegen aan de Ruinerweg 18 te Echten, gemeente De Wolden, met al het hunne en de hunnen, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Holtri Vastgoed te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

5.2.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 1.203,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt gedaagden tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als genoemd in 5.2 als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de beslissingen zoals hiervoor genoemd onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.J.R. de Locht en in het openbaar uitgesproken op
8 mei 2025.

typ/conc: 33514/awi