Uitspraak
RECHTBANK Noord-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: C/18/243477 / KG ZA 25-47
Vonnis in kort geding van 21 mei 2025
in de zaak van
L EN J PANDEN B.V.,
te Groningen,
eisende partij,
hierna te noemen: L en J Panden,
advocaat: mr. J. Douwes,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW DE FRONTIER AAN DE VERLENGDE LODEWIJKSTRAAT/VERLENGDE MEEUWERDERWEG TE GRONINGEN,
te Groningen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. S.M.J. Hengeveld.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de akte overlegging nadere producties en wijziging van eis van L en J Panden
- de akte houdende overlegging productie van de VvE
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van L en J Panden
- de pleitnota van de VvE.
- de akte overlegging nadere producties en wijziging van eis van L en J Panden
- de akte houdende overlegging productie van de VvE
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van L en J Panden
- de pleitnota van de VvE.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
De VvE is opgericht bij akte van 27 november 2007. Op die datum is het toen nog in aanbouw zijnde gebouw tussen de Verlengde Meeuwerderweg en de Verlengde Lodewijkstraat in Groningen (hierna: het gebouw) gesplitst in 555 appartementsrechten, waaronder 212 woningen en 6 bedrijfsruimten. Het Modelreglement 2006 (hierna: Modelreglement) is op de VvE van toepassing.
2.2.
Len J Panden is rechthebbende op vier van de zes appartementsrechten met betrekking tot de bedrijfsruimten. Zij heeft die bedrijfsruimten verhuurd aan INTER-PSY BV. Impuls Onroerend Goed BV is rechthebbende op de twee andere appartementsrechten, die zij eveneens heeft verhuurd. L en J Panden en Impuls Onroerend Goed BV zullen hierna samen ‘de bedrijven’ worden genoemd.
2.3.
Op het dak van het gebouw staat een luchtbehandelingsinstallatie uitsluitend ten behoeve van de zes bedrijfsruimten. Onderdeel van deze installatie is een luchtkoelinstallatie (hierna: de installatie). Bij arrest van 27 februari 2024 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, geoordeeld dat de installatie een gemeenschappelijke zaak is. De verzochte machtiging tot vervanging daarvan ten laste van de VvE is afgewezen.
2.4.
De installatie vertoont vanaf 2019 steeds vaker storingen. De toenmalig technisch beheerder voor de VvE, Veolia Gebouwenbeheer B.V., heeft op 4 november 2019 een kostenraming uitgebracht voor vervanging met als reden: ‘end of life’. Met ingang van de zomer 2024 werkt de installatie niet meer.
2.5.
In het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van de VvE is geen post voor onderhoud en vervanging van de installatie opgenomen.
2.6.
Bij brief van 8 april 2024 heeft L en J Panden aan het bestuur van de VvE bericht dat zij [bedrijfsnaam] Installatietechniek (hierna: [bedrijfsnaam]) heeft verzocht een offerte uit te brengen. [bedrijfsnaam] heeft voor de vervanging van de installatie op 16 april 2024 haar offerte uitgebracht voor een totaalbedrag van € 96.450,00 exclusief btw.
2.7.
Op de Algemene Ledenvergadering (hierna: ALV) van 28 mei 2024 heeft de vergadering aan het bestuur van de VvE gemandateerd om samen met de bedrijven en de beheerder verder uit te zoeken of repareren een optie is in plaats van vervanging. Vervolgens heeft de VvE een offerte bij Energiewacht opgevraagd en deze op 26 augustus 2024 ontvangen. Daarin is de vervanging van de installatie geoffreerd voor een totaalbedrag van € 106.875,00 exclusief btw.
2.8.
De vervanging van de installatie is geagendeerd op de ALV van 25 november 2024. Door het ontbreken van het quorum kon tijdens deze vergadering niet over het voorstel tot vervanging van de installatie worden gestemd. Besloten is bij de volgende te plannen vergadering over het voorstel te stemmen.
2.9.
Vervolgens is tussen partijen gecorrespondeerd over het houden van de volgende ALV, de (on)bevoegdheid van L en J Panden om de installatie te laten vervangen en het eventueel treffen van een schikking.
2.10.
Op 18 april 2025 heeft L en J Panden aan de VvE het door L en J Panden opgestelde concept van ‘verklaring (eenzijdige overeenkomst) vervanging’ toegestuurd. In deze verklaring staat onder meer het volgende:
L en J Panden (…)
Verklaart als volgt:
L en J Panden heeft op eigen initiatief opdracht gegeven tot vervanging van de bestaande luchtkoelinstallatie op het dak van het gebouw, met inachtneming van de technische specificaties die gelden voor het gebouw en haar installaties.
L en J Panden erkent dat de vervanging van de luchtkoelinstallatie geen wijziging brengt in de eigendomsverhoudingen binnen de VvE.
De vervanging geschiedt volledig voor rekening en risico van L en J Panden. De VvE De Frontier draagt daarmee geen enkele financiële of contractuele verantwoordelijkheid ten aanzien van deze vervanging.
Indien de VvE op enig moment alsnog besluit om (een deel van) de kosten te dragen of een vaststellingsovereenkomst te sluiten, zal dat separaat geschieden en op eigen merites.
L en J Panden verklaart en garandeert dat:
-
de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd door de erkende installateur;
de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd door de erkende installateur;
-
de werkzaamheden zullen plaatsvinden overeenkomstig geldende wet- en regelgeving;
de werkzaamheden zullen plaatsvinden overeenkomstig geldende wet- en regelgeving;
-
een passende verzekering is afgesloten die alle relevante risico’s dekt.
een passende verzekering is afgesloten die alle relevante risico’s dekt.
6.
L en J Panden vrijwaart de VvE volledig voor:
L en J Panden vrijwaart de VvE volledig voor:
-
eventuele schade aan gebouw of installaties tijdens de uitvoering;
eventuele schade aan gebouw of installaties tijdens de uitvoering;
-
aanspraken van derden (waaronder huurders of buren) voortvloeiend uit of samenhangend met de vervanging;
aanspraken van derden (waaronder huurders of buren) voortvloeiend uit of samenhangend met de vervanging;
-
claims of verzoeken tot schadevergoeding in verband met vertraging, gebreken of gevolgschade.
claims of verzoeken tot schadevergoeding in verband met vertraging, gebreken of gevolgschade.
7.
Deze verklaring schept geen enkel recht op vergoeding of compensatie door de VvE aan L en J Panden, behoudens een later daartoe strekkend rechtsgeldig besluit van de Algemene Ledenvergadering of een gerechtelijke uitspraak.
Deze verklaring schept geen enkel recht op vergoeding of compensatie door de VvE aan L en J Panden, behoudens een later daartoe strekkend rechtsgeldig besluit van de Algemene Ledenvergadering of een gerechtelijke uitspraak.
8.
Deze verklaring laat onverlet het recht van L en J Panden om, indien noodzakelijk, een ver- zoek in te dienen bij de rechtbank tot vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW of een daaraan gelijk te stellen grondslag voor schadevergoeding of compensatie vanwege de ver- vanging.
Deze verklaring laat onverlet het recht van L en J Panden om, indien noodzakelijk, een ver- zoek in te dienen bij de rechtbank tot vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW of een daaraan gelijk te stellen grondslag voor schadevergoeding of compensatie vanwege de ver- vanging.
9.
Deze overeenkomst geldt mede ten behoeve van rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel en zal in geval van overdracht worden opgenomen als kettingbeding in de leveringsakte.
Deze overeenkomst geldt mede ten behoeve van rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel en zal in geval van overdracht worden opgenomen als kettingbeding in de leveringsakte.
2.11.
In reactie daarop heeft de VvE aangegeven dat het bestuur van de VvE op zich bereid is L en J Panden toegang te verlenen tot het gemeenschappelijk dak, maar dat toegang tot het dak onvoldoende is om daadwerkelijk tot vervanging van de installatie over te mogen gaan. Daartoe zal volgens de VvE door haar eerst een besluit moeten worden genomen en dat is nog niet het geval.
2.12.
De ALV waarop de vervanging van de installatie is geagendeerd, zal plaatsvinden op 10 juni 2025.
2.13.
L en J Panden heeft reeds opdracht gegeven aan [bedrijfsnaam] om de installatie te vervangen. De start van de werkzaamheden is door [bedrijfsnaam] blijkens haar e-mail van 24 april 2025 gepland op 16 juni 2025. L en J Panden heeft de factuur voor de eerste termijn ten aanzien van de werkzaamheden al aan [bedrijfsnaam] voldaan.
3.Het geschil
3.1.
L en J Panden vordert – na wijziging van eis – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de VvE veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, L en J Panden, dan wel de door haar ingeschakelde installateur, onmiddellijk en (volledig en zonder restricties) onbelemmerde toegang te verlenen tot het dak van het gebouw, alsmede tot alle eventueel noodzakelijke gemeenschappelijke ruimten binnen en/of op het gebouw, ten behoeve van de vervanging van de luchtkoelinstallatie, zulks onder de voorwaarde dat L en J Panden de kosten van de vervanging zal voorfinancieren;
2. de VvE veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 10.000,00:
a. per kalenderdag, of een gedeelte daarvan, dat zij in gebreke blijft aan de veroordeling onder 1. te voldoen, door niet te verklaren dat zij toegang zal geven dan wel door niet daadwerkelijk toegang te verlenen,
b. voor iedere afzonderlijke weigering om mee te werken aan een concreet toegangsverzoek van L en J Panden of van haar installateur,
alles tot een maximum van € 100.000,00;
3. bepaalt dat L en J Panden gerechtigd is om, indien de VvE in gebreke blijft aan de veroordeling onder 1. te voldoen, de toegang tot het dak te laten bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
4. al hetgeen meer of anders zal bepalen dat de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
5. de VvE veroordeelt in de kosten van dit geding en van de tenuitvoerlegging, daaronder de kosten van inzet van de sterke arm.
3.2.
De VvE voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van L en J Panden dan wel L en J Panden niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, met veroordeling van L en J Panden in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Toetsingskader
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of L en J Panden ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de aard van de vordering met zich brengt dat L en J Panden daarbij een spoedeisend belang heeft. L en J Panden stelt in dat kader dat de installatie essentieel is voor de klimaatbeheersing in de bedrijfsruimten. Doordat deze defect is, ontstaat een onaangenaam en onwerkbaar binnenklimaat waardoor volgens L en J Panden de normale bedrijfsvoering ernstig wordt belemmerd, met name in het (in stilte en koelte) kunnen ontvangen van patiënten en cliënten. L en J Panden stelt dat niet van haar worden kan verwacht dat zij de besluitvorming in de ALV afwacht, gelet op de zomerperiode (en de daarin te verwachten temperaturen) die voor de deur staat, en verder uitstel daardoor onaanvaardbare consequenties zal hebben. De werkzaamheden staan per begin juni 2025 gepland en de installateur kan de opdracht niet uitvoeren zonder toegang tot het dak, aldus L en J Panden.
Inhoudelijk
4.3.
Allereerst overweegt de voorzieningenrechter dat zij de vordering van L en J Panden zo begrijpt dat de VvE wordt veroordeeld – verkort weergegeven – haar, dan wel de door haar ingeschakelde installateur, onbelemmerde toegang te verlenen tot het dak van het gebouw en de werkzaamheden ter vervanging van de installatie te gedogen. L en J Panden heeft aldus op de mondelinge behandeling verklaard, omdat het haar immers te doen is om vervanging van de installatie en niet slechts om de toegang tot het dak.
4.4.
De voorzieningenrechter overweegt verder dat het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn arrest van 27 februari 2024 heeft geoordeeld dat de installatie een gemeenschappelijke zaak is. Partijen zijn het erover eens dat voor werkzaamheden hieraan derhalve in beginsel toestemming van de VvE nodig is en dat L en J Panden zonder die toestemming geen werkzaamheden aan de installatie mag verrichten. Tussen partijen is op zich niet in geschil dat de installatie feitelijk defect is. De vervanging van de installatie stond op de ALV van 25 november 2024 geagendeerd, maar op dat moment kon daar niet over worden gestemd omdat er geen quorum was. De daaropvolgende ALV is, zo heeft de VvE verklaard, gepland op 10 juni 2025. Op die vergadering is het vervangen van de installatie wederom geagendeerd. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat van
L en J Panden niet verwacht kan worden te wachten tot de VvE een besluit over de vervanging van de installatie heeft genomen en overweegt daartoe als volgt.
L en J Panden niet verwacht kan worden te wachten tot de VvE een besluit over de vervanging van de installatie heeft genomen en overweegt daartoe als volgt.
4.5.
Volgens de parlementaire geschiedenis [1] met betrekking tot artikel 5:121 BW kan onder omstandigheden, namelijk indien de werkzaamheden geen verder uitstel kunnen lijden, ook achteraf door de kantonrechter een machtiging voor reeds verrichte werkzaamheden worden verleend. Hieruit volgt dat voor dergelijke werkzaamheden geen besluit van de VvE behoeft te worden afgewacht. De voorzieningenrechter is van oordeel dat daarvan sprake is ten aanzien van de werkzaamheden ter vervanging van de installatie. L en J Panden stelt immers dat de koeling van de bedrijfsruimten essentieel is voor een functioneel werkklimaat voor de behandelaren en patiënten van haar huurder. Zonder een werkende luchtkoeling zal volgens L en J Panden in de voor de deur staande zomer sprake zijn van een onwerkbare situatie. De VvE heeft dit niet, althans onvoldoende onderbouwd weersproken. L en J Panden voert verder onweersproken aan dat zij niet kan wachten op een besluit van de VvE en daarna een eventuele verzoekschriftprocedure tot vervangende machtiging aangezien tussen het geven van de opdracht tot vervanging en de daadwerkelijke werkzaamheden een periode van meerdere maanden zit in verband met het klaarmaken van de installatie en het afgeven van de benodigde vergunningen tot het plaatsen daarvan. In dat geval kan de installatie pas worden vervangen na de zomer. Bovendien is, gelet op de voorgeschiedenis, niet gezegd dàt de VvE met de vervanging zal instemmen.
4.6.
Daar komt bij dat toewijzing van de vordering niets af doet aan het feit dat eventuele nadelige gevolgen van een negatief besluit van de VvE en het daarna, en dus na het uitvoeren van de werkzaamheden, indienen van het verzoek tot vervangende machtiging voor rekening en risico komen van L en J Panden. L en J Panden heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat zij zich dit realiseert en zich in dat kader conformeert aan alle onderdelen van het door haar opgestelde en als productie 39 van haar akte in het geding gebrachte concept van ‘verklaring (eenzijdige overeenkomst) vervanging’, zoals ook geciteerd in ro. 2.10. Zij heeft verder verklaard dat zij ermee instemt dat deze verklaring als onderdeel van het voorbehoud bij toewijzing van de vordering geldt. De voorzieningenrechter zal de vordering dan ook onder vermelding van die voorwaarde toewijzen.
4.7.
Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven veroordeling, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter aangewezen. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen en beperkt zoals is verwoord in het dictum.
4.8.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft L en J Panden, indien de VvE ondanks het verbeuren van de dwangsommen L en J Panden niet toelaat tot het dak, eveneens belang bij toewijzing van haar vordering de toegang tot het dak te laten bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie. De werkzaamheden aan de installatie staan immers al op 16 juni 2025 gepland. Mocht L en J Panden ertoe moeten overgaan om op deze manier toegang te verkrijgen, dan zullen vervolgens uiteraard geen dwangsommen meer door de VvE worden verbeurd. De kosten van het op deze wijze toegang verkrijgen zullen voor rekening van de VvE komen.
4.9.
De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van L en J Panden worden begroot op:
- kosten dagvaarding
€
122,35
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.121,35
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt de VvE om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, L en J Panden, dan wel de door haar ingeschakelde installateur, onmiddellijk en (volledig en zonder restricties) onbelemmerde toegang te verlenen tot het dak van het gebouw, alsmede tot alle eventueel noodzakelijke gemeenschappelijke ruimten binnen en/of op het gebouw, met het gedogen van de vervanging van de luchtkoelinstallatie, zulks onder de voorwaarde dat L en J Panden de kosten van de vervanging zal voorfinancieren en zich zal conformeren aan de ‘verklaring (eenzijdige overeenkomst) vervanging’ zoals overgelegd als productie 39 van haar akte,
5.2.
veroordeelt de VvE tot betaling van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere afzonderlijke weigering om mee te werken aan een concreet toegangsverzoek van L en J Panden of van haar installateur, met een maximum van € 50.000,00,
5.3.
bepaalt dat L en J Panden is gerechtigd om, indien de VvE in gebreke blijft aan de veroordeling onder 5.1. te voldoen, de toegang tot het dak te laten bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, waarna geen dwangsommen meer door de VvE zullen worden verbeurd, en bepaalt dat in dat geval de kosten daarvan voor rekening van de VvE komen,
5.4.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 2.121,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Kremer en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025.
c:598