Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer / rekestnummer: 11466956 \ VZ VERZ 24-62
Beschikking van 21 mei 2025
in de zaak van
[verzoeker],
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
procederend in persoon,
tegen
[de VvE]
te [plaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. M. van der Veen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingekomen ter griffie op 27 december 2024;
- de herziene versie van het verzoekschrift;
- de brief van [naam] , een van de eigenaars;
- het verweerschrift;
- de mondelinge behandeling van 13 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Bij akte van 27 september 2007 (hierna te noemen: de splitsingsakte) is het gebouw met toebehoren, gelegen aan de [adres] te Groningen, kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie [sectieletter] , nummers [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] (eigendom) en [perceelnummer 5] (recht van opstal) gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is de VvE opgericht.
2.2.
In de splitsingsakte is van toepassing verklaard het door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie vastgestelde modelreglement bij splitsing in appartementsrecht, vastgesteld bij notariële akte van 18 januari 2006, voor zover daar in de splitsingsakte niet van is afgeweken.
2.3.
In 2020 zijn door MEAP-Systems de rookgasafvoeren van het gebouw gekeurd. In haar rapport heeft MEAP-Systems onder meer het volgende geconcludeerd:
“De conditie van het huidige CRA-systeem is in principe zodanig dat de rookgasafvoer niet meer voldoet aan de bovengenoemde voorwaarden. Het CRA-systeem zal bij het vervangen van de CV-ketels mede vervangen moeten worden naar de geldende eisen.”
2.4.
De VvE is op 28 november 2024 in vergadering bijeen geweest. In de agenda van deze vergadering staat onder meer het volgende:
“3. Mededelingen en ingekomen stukken
Tijdens dit agendapunt worden eventuele mededelingen vanuit de beheerder en/of het bestuur behandeld. Daarnaast worden eventuele ingekomen stukken hier behandeld of toegewezen aan een later moment in de vergadering.
Ingekomen stukken:
Mail [verzoeker] : behandeling agendapunt notulen laatste vergadering.
Mail [verzoeker] : behandeling agendapunt notulen laatste vergadering.
4.Presentatie Energiewacht en Bouwbedrijf [naam]
Tijdens dit agendapunt wordt een presentatie gegeven door de Energiewacht en Bouwbedrijf [naam] over het relinen van de rookgaskanalen en de bouwkundige werkzaamheden die daaruit voortvloeien.
5.Besluitvorming Relinen rookgaskanalen
Tijdens dit agendapunt nemen de leden een besluit over de uitvoering van het relinen van de rookgaskanalen en de bouwkundige werkzaamheden door Energiewacht en Bouwbedrijf [naam] .
6.Financiering uitvoering project
Tijdens dit agendapunt nemen de leden een besluit over het aangaan van een financiering voor de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd.”
2.5.
In de concept notulen van de vergadering van 28 november 2024 staat onder meer het volgende vermeld:
“3. Mededelingen en ingekomen stukken
Er zijn geen mededelingen. Er is wel een ingekomen stuk van [verzoeker] met het verzoek om de vaststelling notulen van de laatste vergadering te behandelen. De beheerder geeft aan dat in overleg met het bestuur in eerste instantie is gekozen om dit agendapunt niet op te voeren, om de aandacht bij de overige agendapunten te houden. [verzoeker] is van mening dat dit agendapunt behandeld moet worden.
De beheerder brengt het ingekomen agendapunt ter stemming. Er zijn zijn drie aanwezigen voor behandeling van de notulen, dit betreft 435 stemmen (6%). De overige aanwezigen met 7152 stemmen voor (94%) wil de notulen bij de volgende vergadering behandelen. Dit houdt in dat het agendapunt niet tijdens deze vergadering in behandeling wordt genomen. De beheerder geeft aan dat vanzelfsprekend de notulen en de notulen van deze vergadering tijdens de volgende ALV worden behandeld.
4.Presentatie Energiewacht en Bouwbedrijf [naam]
De heer [naam] van Energiewacht presenteert de renovatieplannen voor de rookgaskanalen van het gebouw. Er zijn vier rookgaskanalen: twee met 16 aansluitingen en twee met 13 aansluitingen, alle parallel aangesloten. Uit een inspectierapport van MEAP blijkt dat er problemen zijn met de rookgaskanalen, zoals zichtbare rubbers die uitsteken en tekenen van corrosie. Hierdoor is er kans op lekkage, wat actie vereist.
Volgens de Nederlandse Praktijkrichtlijn (NPR) heeft een rookgaskanaal een levensduur van ongeveer 15 jaar. Na deze periode kunnen putcorrosie en veroudering van materialen optreden, waardoor het niet langer veilig is om nieuwe toestellen aan te sluiten zonder renovatie van het kanaal. De voorgestelde oplossing is het plaatsen van een kous in het bestaande rookgaskanaal. Deze kous wordt van onder naar boven ingebracht en vormt een nieuwe binnenlaag die het kanaal versterkt en afdicht.
(…)
Het voorstel is om alternatieve oplossingen te heroverwegen, gezien de aanzienlijke kosten van het project. De voorzitter geeft aan dat eerdere vergaderingen uitgebreid zijn besteed aan het onderzoeken van alternatieven en dat, gezien de urgentie en beperkte opties, dit de meest geschikte oplossing is. Uitstel kan leiden tot hogere kosten en veiligheidsrisico's, zeker als cv-ketels onverwacht uitvallen en niet vervangen kunnen worden zonder renovatie van het kanaal.
(…)
5.Besluitvorming Relinen rookgaskanalen
De vergadering begint met een stemronde over het relinen van de rookgaskanalen. De voorzitter vraagt of er bezwaren zijn tegen de uitvoering van de werkzaamheden door Energiewacht en Bouwbedrijf [naam] . Vier eigenaren stemmen tegen met een totaal van 560 stemmen tegen (7%), één onthoudt zich van stemming met 125 stemmen (2%), de overige 6902 aanwezige stemmen zijn voor uitvoering van het project (91%).
Het besluit wordt met een duidelijke meerderheid aangenomen. De voorzitter benadrukt dat de financiering van deze werkzaamheden niet uit de reserves van de VvE kan komen, omdat deze al zijn toegewezen aan andere onderhoudswerkzaamheden volgens het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP).
Besluit: De vergadering besluit de opdracht voor de renovatie van de rookgaskanalen te gunnen aan Energiewacht en [naam] volgens het gepresenteerde plan.
6.Financiering uitvoering project
Er wordt gemeld dat er nog een belangrijk punt besproken moet worden. Er volgt een uitgebreide discussie over de financiering van het project. Het totale bedrag wordt verdeeld over de appartementen op basis van de vastgelegde breukdelen in de splitsingsakte. Een eigenaar vraagt naar de exacte kosten per woning, en het bestuur verstrekt een overzicht per appartement. Er wordt uitgelegd dat de VvE niet beschikt over voldoende reserves en dat er geen subsidies beschikbaar zijn. Twee financieringsopties worden gepresenteerd: directe betaling door de eigenaren vóór 1 maart of financiering door de VvE via een lening met een verhoogde VvE bijdrage, waarvoor een tweederdemeerderheid nodig is. De VvE-financiering wordt afgewezen doordat de benodigde meerderheid niet is bereikt. Het project wordt daarom gefinancierd door individuele betalingen van de eigenaren, te voldoen voor 1 maart. Eigenaren kunnen overwegen persoonlijke leningen af te sluiten of contact op te nemen met hun hypotheekverstrekker. Het bestuur biedt aan in uitzonderlijke gevallen een beperkte betalingsregeling te treffen, maar benadrukt dat het project alleen doorgaat als alle betalingen tijdig zijn ontvangen. Als het bedrag niet op tijd binnen is, gaat het project niet door en kunnen extra kosten ontstaan.
Tevens vindt een stemming plaats over de begeleiding van het project door Exclusief Vastgoedbeheer (EVB). Dit houdt in dat het project zowel technisch als financieel door EVB wordt begeleidt. Tijdens de werkzaamheden zullen zij toezien op de werkzaamheden en ondersteuning bieden aan eigenaren die vragen hebben gedurende het project. Verder zullen zij de financiële afhandeling namens de VvE gaan uitvoeren. Dit houdt in dat de facturen voor de eigenaren worden opgesteld, en ook het eventuele debiteurenbeheer door hen wordt bewaakt. Ook de betalingen aan de leveranciers nemen zij op zich.
Besluit: De kosten voor het project worden gedragen door de eigenaren conform de breukdelen. Betaling dient te geschieden voor 1 maart.
Besluit: Exclusief Vastgoedbeheer begeleidt het project. De kosten van de begeleiding worden betaald vanuit het reservefonds.”
2.6.
In de besluitenlijst van de vergadering van 28 november 2024 staat onder meer het volgende vermeld:
“5. Besluitvorming Relinen rookgaskanalen
5.1
De vergadering besluit de opdracht voor de renovatie van de rookgaskanalen te gunnen aan Energiewacht en [naam] volgens het gepresenteerde plan.
6.Financiering uitvoering project
6.1
De kosten voor het project worden gedragen door de eigenaren conform de breukdelen. Betaling dient te geschieden voor 1 maart.
6.2
Exclusief Vastgoedbeheer begeleidt het project. De kosten van de begeleiding worden betaald vanuit het reservefonds.”
2.7.
De werkzaamheden door Energiewacht en Bouwbedrijf [naam] ten aanzien van het project met betrekking tot de rookgasafvoeren zijn reeds aangevangen. Daarbij zullen ook verschillende cv-ketels en warmteterugwinningsystemen worden geplaatst. De werkzaamheden in het appartement van [verzoeker] staan gepland vanaf 22 mei 2025.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt om:
I. nietigverklaring, dan wel vernietiging van twee besluiten, genummerd 5 en 6, genomen ter vergadering van 28 november 2024;
II. schorsing van de hiervoor genoemde besluiten totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist;
III. een beschikking te verlenen die, bij het doorgaan van de renovatie, tot gevolg heeft dat hij van de vereniging van eigenaren redelijke compensatie ontvangt voor vermijdbaar hoge directe en indirecte investeringskosten met betrekking tot het verwarmen in het appartementencomplex en het eigen appartement, dan wel de beschikking dat het complex dient over te gaan op het verwarmen door middel van de methode die de laagste investeringskosten biedt, op korte en lange termijn;
IV. een beschikking te verlenen die bij een eventueel toch doorgaan van de renovatie tot gevolg heeft dat de renovatie uitsluitend plaats inneemt in de bestaande schacht en bestaande koof, zodat er in de badkamer geen extra koof bijkomt;
V. een beschikking te verlenen, die tot gevolg heeft dat bij een eventueel toch doorgaan van de renovatie, het afwerkingsniveau, zoals verzorgt door de aannemer namens de vereniging van eigenaren, overeenkomt met dat van de rest van de badkamer van de verzoeker.
3.2.
De VvE voert verweer.
4.De beoordeling
Nietige en vernietigbare besluiten
4.1.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling van de verzoeken het volgende voorop. Artikel 5:130 BW Pro wijst de kantonrechter als bevoegde rechter aan voor vernietiging van een besluit van een vereniging van eigenaars. Nietigverklaring van besluiten behoort strikt genomen niet tot de bevoegdheid van de kantonrechter, maar de Hoge Raad heeft beslist dat in een geval als het onderhavige, waar zowel nietigheid als vernietiging van besluiten aan de orde is, de kantonrechter ook mag oordelen over het verzoek tot nietigverklaring van de besluiten. [1]
4.2.
Verder geldt dat appartementseigenaren aan een besluit van de VvE zijn gebonden, tenzij dat besluit nietig is of bij vernietigbare besluiten tijdig de vernietiging is ingeroepen en dat besluit door de rechter is vernietigd. Of een besluit nietig of vernietigbaar is, hangt af van het antwoord op de vraag waarmee het besluit in strijd is. Als het besluit in strijd is met de wet, het splitsingsreglement, de openbare orde of de goede zeden is het besluit nietig. Besluiten in strijd met het huishoudelijk reglement of de redelijkheid en billijkheid zijn vernietigbaar. [2] In geval van strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, kunnen besluiten eveneens worden vernietigd (artikel 2:15 lid 1 sub a BW Pro).
Verzoek tot nietigverklaring
4.3.
[verzoeker] legt aan het verzoek tot nietigverklaring van de besluiten genummerd 5 en 6 niets ten grondslag. Ter zitting heeft [verzoeker] desgevraagd verklaard het verzoek tot nietigverklaring van de besluiten niet te handhaven. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van dit verzoek en wijst dit verzoek, voor zover nodig, af.
Verzoek tot vernietiging besluiten
4.4.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling van het verzoek tot vernietiging van de besluiten voorop dat het verzoekschrift ter griffie binnen is gekomen op 26 december 2024 en dat [verzoeker] nadien een herziene versie van dit verzoekschrift heeft ingediend op 6 februari 2025. Doordat [verzoeker] binnen een maand nadat de besluiten zijn genomen het verzoek tot vernietiging heeft ingediend, heeft hij dit tijdig ingediend gelet op het bepaalde in artikel 5:130 lid 2 BW Pro.
4.5.
[verzoeker] verzoekt om vernietiging van de besluiten genummerd 5 en 6, hierna respectievelijk het eerste en het tweede besluit te noemen. Het eerste besluit houdt in dat de vergadering heeft besloten om de opdracht voor de renovatie van de rookgaskanalen te gunnen aan Energiewacht en Bouwbedrijf [naam] . Het tweede besluit houdt in dat de kosten van het hiervoor genoemde project worden gedragen door de eigenaren conform de breukdelen, te betalen voor 1 maart 2025, en dat de begeleiding plaatsvindt door Exclusief Vastgoedbeheer waarvan de kosten worden betaald vanuit het reservefonds. [verzoeker] meent dat deze besluiten vernietigd moet worden wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen en wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW Pro.
Wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen
4.6.
[verzoeker] stelt -zo begrijpt de kantonrechter- dat de agenda van de vergadering in strijd is met de splitsingsakte, omdat daarin een aangedragen punt en een verplicht punt ontbreken. Volgens hem is het genomen besluit om een verplicht punt weg te stemmen ook in strijd met de splitsingsakte. Ditzelfde geldt voor het besluit dat de splitsingsakte niet van toepassing is op de vergadering. Deze argumenten hebben echter geen betrekking op de besluiten waarvan in deze procedure vernietiging wordt verzocht, maar zien op andere (aangedragen) agendapunten en besluiten. Voor vernietiging van de besluiten is echter nodig dat de besluiten waarvan vernietiging wordt gevraagd zelf tot stand zijn gekomen in strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen.
4.7.
Verder is volgens [verzoeker] niet voldaan aan de termijn voor het verstrekken van de notulen. Het niet tijdig verstrekken van de notulen ziet niet op de totstandkoming van de besluiten, maar de vastlegging achteraf. Het hierover gestelde kan dus niet tot vernietiging van de besluiten leiden.
4.8.
[verzoeker] stelt verder dat de argumentatie met betrekking tot de genomen besluiten niet steekhoudend of navolgbaar is. Nog daargelaten dat hij daarbij niet stelt waarom de argumentatie niet steekhoudend of navolgbaar is, is niet gesteld of gebleken dat daarmee sprake is van strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die de totstandkoming van besluiten regelen. Ook deze stelling kan niet tot vernietiging van de besluiten leiden.
4.9.
Ter zitting heeft [verzoeker] nog naar voren gebracht met welke artikelen uit de splitsingsakte de besluiten (verder) in strijd zouden zijn, maar heeft daarbij nagelaten te onderbouwen waarom sprake zou zijn van strijd met deze artikelen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het verzoek tot vernietiging van de besluiten niet op grond van strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, kan worden toegewezen.
In strijd met de redelijkheid en billijkheid
4.10.
Voor de vraag of een besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden vernietigd, moet beoordeeld worden of de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot dit besluit heeft kunnen komen.
4.11.
Ter onderbouwing van het standpunt dat sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid voert [verzoeker] ten aanzien van het eerste besluit aan dat de VvE heeft gekozen voor het renoveren van de rookgasafvoeren om een bepaald probleem op te lossen, terwijl deze oplossing aanmerkelijk duurder is dan een andere mogelijke oplossing, namelijk het overstappen op het lokale warmtenet. Daarbij komt volgens hem dat de investering in de rookgasafvoeren minder lang, namelijk 15 jaar, meegaat én de wijk in 2030 aardgasvrij zal worden gemaakt, terwijl een investering in het warmtenet 30 jaar meegaat. Verder sluit [verzoeker] zich aan bij de stelling van een andere eigenaar ( [naam] ) dat er meer plannen gepresenteerd hadden moeten worden en dat dit alsnog dient te gebeuren. De VvE brengt in reactie daarop naar voren dat de mogelijkheid van het warmtenet is onderzocht en dat er onder de eigenaren onvoldoende draagvlak bestond voor de overstap naar het lokale warmtenet. Verder voert zij aan dat [verzoeker] niet duidelijk heeft onderbouwd hoe hij tot de berekening van de kosten voor de aansluiting op het warmtenet is gekomen en dat volgens haar de overstap op het warmtenet niet veel goedkoper is. De VvE betwist ook dat een investering in de rookgasafvoeren maar 15 jaar meegaat en dat de gemeente zal beslissen dat het appartementencomplex aardgasvrij moet worden gemaakt. Daarnaast voert de VvE aan dat er een ontvangststation moet worden geplaatst en dat het de vraag is of daar plek voor is in de gemeenschappelijke ruimtes.
4.12.
Niet ter discussie staat dat op dit moment de cv-ketels, die veelal aan vervanging toe zijn, niet kunnen worden vervangen omdat de rookgasafvoeren niet voldoen aan de daartoe gestelde eisen, en dat er aldus actie moet worden ondernomen. [verzoeker] stelt dat het overstappen op het warmtenet een goedkopere oplossing is voor dit probleem. Door [verzoeker] is zelf een berekening op papier gezet voor de overstap naar warmtenet, maar de juistheid hiervan is door de VvE betwist en de berekening is niet onderbouwd en daarmee niet controleerbaar. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook onvoldoende gebleken dat sprake is van een (veel) goedkopere oplossing. Afgezien daarvan brengt de VvE naar voren dat er onvoldoende draagvlak is binnen de VvE voor de overstap naar het warmtenet, met name omdat de eigenaren de mogelijkheid om hun eigen energieleverancier te kiezen wilden behouden en dit ook tijdens een vergadering is besproken. [verzoeker] betwist dit punt niet. Hij erkent ook dat dit zo tijdens een vergadering is besproken. Volgens de VvE had Warmtestad aangegeven dat het voor de overstap op het warmtenet vereist is dat alle eigenaren (ook degene die reeds aardgasvrij wonen) akkoord gaan met de overstap op het warmtenet, hetgeen [verzoeker] niet betwist. [verzoeker] stelt daarbij wel dat Warmtestad aan hem heeft toegezegd dat er uitzonderingen mogelijk waren en dat aldus niet alle eigenaren aangesloten hoefden te worden op het warmtenet. Hij heeft toegelicht dat hij de indruk kreeg dat er 10 tot 20 uitzonderingen mogelijk waren. De VvE betwist dit. Nu [verzoeker] heeft nagelaten dit standpunt nader (met stukken) te onderbouwen, kan hiervan dan ook niet worden uitgegaan. Daarmee is wegens het gebrek aan draagvlak binnen de VvE niet gebleken van een reële optie ten aanzien van de overstap naar het warmtenet, waardoor er reeds daarom niet kan worden geoordeeld dat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dat niet is gekozen voor (of niet verder onderzoek is gedaan naar) de optie van overstap op het warmtenet. De overige aangedragen argumenten waarom er gekozen had moeten worden voor overstap op het warmtenet en niet voor renovatie, kunnen daarom onbesproken blijven. Welke andere plannen, buiten het warmtenet, nog gepresenteerd hadden moeten worden, is niet gesteld, zodat ook de gestelde omstandigheid dat er niet meer andere plannen zijn gepresenteerd niet tot het oordeel kan leiden dat het besluit om tot renovatie over te gaan in strijd met redelijkheid en billijkheid is.
4.13.
Dat het bestuur van de VvE verantwoordelijk is voor het creëren van onvoldoende draagvlak door bangmakerij, gedreig en het tegenwerken van de presentatie door Warmtestad, zoals door [verzoeker] is gesteld, is verder niet gebleken. [verzoeker] stelt ook niet welk handelen of nalaten van het bestuur als bangmakerij en gedreig kan worden beschouwd. Ten aanzien van het tegenwerken van de presentatie, overweegt de kantonrechter dat op de vergadering met een meerderheid is gestemd tegen het houden van de presentatie en dat de meerderheid van de eigenaren kennelijk geen behoefte had aan deze presentatie. Dat het bestuur daar (oneigenlijke) invloed op heeft uitgeoefend is niet gebleken. Voor zover [verzoeker] bedoelt te stellen dat de besluitvorming onzorgvuldig is geweest wegens een gebrek aan informatie over de mogelijkheden, kan ook dat hem niet baten, nu gebleken is dat de meerderheid geen behoefte had aan nadere informatie over het warmtenet.
4.14.
[verzoeker] stelt verder dat hij ten opzichte van de andere eigenaren wordt benadeeld omdat er in het kader van een kostenbesparende maatregel is gekozen voor het plaatsen van een koof in onder andere zijn appartement, terwijl ook kon worden gekozen voor de optie om de werkzaamheden in de bestaande schacht en koof te laten plaatsvinden. Daardoor wordt hij – ten opzichte van de (meeste) andere eigenaren – benadeeld en het plaatsen van de koof leidt ook tot verlies van woongenot. Omdat de koof alleen een basisafwerking krijgt, zal [verzoeker] ook extra kosten moeten maken om de koof qua afwerkingsniveau vergelijkbaar te krijgen met de rest van de badkamer. Volgens [verzoeker] is daardoor geen sprake van een evenredige verdeling van de lusten en lasten tussen de verschillende eigenaren. De kantonrechter begrijpt dat dit punt ziet op zowel het eerste als het tweede besluit. De VvE voert aan dat indien voor de andere optie wordt gekozen, er in elk appartement hak- en breekwerk moet plaatsvinden om toegang tot de schacht te krijgen en dat dit meer kosten oplevert. Verder heeft de VvE naar voren gebracht dat het afwerkingsniveau van de koof vergelijkbaar zal zijn met het huidige afwerkingsniveau van de badkamer. Ook is betwist dat het plaatsen van de koof leidt tot verlies van woongenot.
4.15.
Wat betreft de gekozen wijze van renoveren, overweegt de kantonrechter dat niet ter discussie staat dat sprake is van een kostenbesparende maatregel. Hoewel deze maatregel financieel gezien ten gunste is van alle eigenaren, zijn er enkele eigenaren die in zekere zin last hebben van deze keuze, omdat er in hun appartement een extra koof in de badkamer wordt geplaatst. De kantonrechter is echter van oordeel dat dit niet als onredelijk kan worden aangemerkt, nu de kostenbesparende maatregel in het belang is van alle eigenaren, (desgevraagd) onvoldoende naar voren is gebracht welk verlies aan woongenot het aanbrengen van de koof meebrengt en het afwerkingsniveau van de koof in de vier hoekappartementen, waarvan [verzoeker] er één heeft, vergelijkbaar zal zijn met de rest van de betreffende badkamer. Ter zitting is gebleken dat het onduidelijk is in hoeverre het voor [verzoeker] mogelijk is om een voorkeur aan te geven voor stuc- of spackwerk op de koof, maar ook indien het stucwerk betreft, acht de kantonrechter het niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, zolang het afwerkingsniveau vergelijkbaar zal zijn met de bestaande badkamer. Indien [verzoeker] in aanvulling daarop werkzaamheden aan zijn badkamer wil laten verrichten, staat dat hem vrij, maar dan wel op eigen kosten. De kantonrechter acht het niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat kosten van door [verzoeker] gewenste extra werkzaamheden door hem zelf en niet door de VvE worden gedragen.
4.16.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de VvE bij afweging van alle belangen in redelijkheid en billijkheid tot deze besluiten heeft kunnen komen. Het verzoek tot vernietiging daarvan op deze grond zal eveneens worden afgewezen.
Schorsing besluiten
4.17.
Het verzoek tot schorsing van de besluiten wordt afgewezen. Er wordt gelijk eindbeschikking gewezen en daarom is een schorsing voor de duur van deze procedure niet aan de orde. Naar het oordeel van de kantonrechter is het voor de voortgang van de reeds ingeplande en ook al gestarte werkzaamheden van belang dat de werkzaamheden voortgezet kunnen worden en dat niet afgewacht hoeft te worden tot onherroepelijk is beslist. De werkzaamheden bevinden zich reeds in een vergevorderd stadium en door de VvE is onweersproken gesteld dat het staken van de werkzaamheden tot schade zal leiden.
Overige verzoeken
4.18.
[verzoeker] verzoekt om ‘een beschikking te verlenen die tot gevolg heeft dat hij van de VvE redelijke compensatie ontvangt voor vermijdbaar hoge investeringskosten met betrekking tot het verwarmen van het appartementencomplex en zijn eigen appartement’. Indien dit niet kan worden toegewezen verzoekt hij om ‘een beschikking te verlenen die tot gevolg heeft dat het complex dient over te gaan op het verwarmen door middel van de methode die de laagste investeringskosten biedt’. Het is in een procedure als de onderhavige aan de kantonrechter om te beoordelen of de door de VvE genomen besluiten nietig of vernietigbaar zijn. Is een besluit nietig en wordt deze vernietigd, dan is het aan de VvE om (eventueel) een nieuw besluit rondom het betreffende onderwerp te nemen, niet aan de kantonrechter om te bepalen wat de VvE vervolgens in een nieuw besluit zou moeten beslissen. Reeds daarom liggen deze verzoeken voor afwijzing gereed, nog daargelaten dat hiervoor reeds is geoordeeld dat de besluiten om tot renovatie over te gaan en de kosten daarvan te laten dragen door de eigenaren conform de breukdelen, niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. In dat oordeel ligt besloten dat eventuele extra kosten niet voor rekening van de VvE hoeven te komen en dat er geen nader onderzoek naar andere methode van verwarming (zoals warmtenet) behoeft plaats te vinden (althans dat het niet onredelijk is dat hiertoe niet wordt overgegaan door de VvE). De kantonrechter wijst deze verzoeken dan ook af.
4.19.
Verder verzoekt [verzoeker] om ‘een beschikking te verlenen die bij een eventueel toch doorgaan van de renovatie tot gevolg heeft dat de renovatie uitsluitend plaats inneemt in de bestaande schacht en bestaande koof, zodat er in de badkamer geen extra koof bijkomt’ en ‘een beschikking te verlenen die tot gevolg heeft dat het afwerkingsniveau zoals verzorgd door de aannemer namens de VvE overeenkomt met dat van de rest van de badkamer van de verzoeker.’ Ook hiervoor geldt dat het in deze procedure hoe dan ook niet aan de kantonrechter is om dit te bepalen. Daarbij komt dat deze verzoeken haaks staan op de besluiten die door de VvE zijn genomen en waarover hiervoor is geoordeeld dat deze besluiten niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en niet worden vernietigd. De verzoeken worden dan ook afgewezen.
Niet-ontvankelijkheid Exclusief Vastgoedbeheer
4.20.
[verzoeker] verzoekt om de stellingen uit de brief van [naam] mee te wegen in de beoordeling. Hoewel hierop door partijen verder niet is ingegaan, zal de kantonrechter volledigheidshalve kort stilstaan bij de andere stelling van [naam] in zijn brief, namelijk dat Exclusief Vastgoedbeheer niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat de VvE niet ermee heeft ingestemd dat Exclusief Vastgoedbeheer in de onderhavige procedure de VvE vertegenwoordigt. De kantonrechter overweegt dat Exclusief Vastgoedbeheer geen partij is in de onderhavige procedure en dat zij daarom niet nietontvankelijk kan worden verklaard.
Proceskosten
4.21.
[verzoeker] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten aan de zijde van de VvE worden begroot op € 542,00 aan salaris gemachtigde (2 punt x tarief € 271,00) en € 135,00 aan nakosten, in totaal € 677,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de verzoeken af;
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart deze beschikking wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2025.
52952