Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/2640
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiser], uit [plaats], eiser
(gemachtigde: mr. D. van Hijkoop),
en
Instituut Mijnbouwschade Groningen, het Instituut
(gemachtigden: mr. C.L. Kuipers en mr. A.M. Wenniger).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de aan eiser toegekende vergoeding voor waardedaling van de woning op het perceel [perceel]. Eiser is het niet eens met de hoogte van de toegekende schadevergoeding. Hij voert daarover een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de hoogte van de schadevergoeding.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het Instituut de hoogte van de schadevergoeding goed heeft vastgesteld. Eiser krijgt geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Eiser heeft een aanvraag ingediend voor vergoeding van waardedaling van de woning op het perceel [perceel] (de woning). Het Instituut heeft met het besluit van 21 april 2023 een schadevergoeding van € 24.713,37 vermeerderd met de wettelijke rente aan eiser toegekend. Met het bestreden besluit van 2 mei 2024 op het bezwaar van eiser heeft het Instituut het besluit van 21 april 2023 herroepen en aan eiser een aanvullende schadevergoeding toegekend van € 21.374,15 vermeerderd met de wettelijke rente. In totaal is € 47.402,92 inclusief wettelijke rente als schadevergoeding aan eiser uitgekeerd.
2.1.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het Instituut heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 14 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van het Instituut.
Beoordeling door de rechtbank
Vaststaande feiten
3. Eiser is sinds 15 maart 2020 eigenaar van de woning. Daarvoor woonde eisers moeder in de woning. In 2020 is eiser door vererving eigenaar van de woning geworden.
4. Op 5 januari 2023 heeft eiser een aanvraag voor vergoeding van waardedaling of verminderde waardeontwikkeling van de woning ingediend bij het Instituut. Daarbij heeft eiser een taxatierapport van Makelaardij Stad en Ommeland B.V. van 23 november 2020 (de taxatie) ingediend.
5. In het primaire besluit van 21 april 2023 heeft het Instituut aan eiser een schadevergoeding van € 24.713,37 vermeerderd met de wettelijke rente toegekend. Daarbij is het Instituut uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning van € 198.000,- op de peildatum van 1 januari 2021 en een waardedalingspercentage van 11,09%.
Eiser heeft tegen dat besluit bezwaar gemaakt.
6. In het bestreden besluit van 2 mei 2024 op het bezwaar van eiser heeft het Instituut het besluit van 21 april 2023 herroepen en aan eiser een aanvullende schadevergoeding toegekend. Het Instituut heeft de waardedalingsvergoeding opnieuw berekend en is daarbij uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning van € 192.000,- op de peildatum van
1 januari 2019 en een waardedalingspercentage van 17,50%. Op basis van die gegevens heeft het Instituut aan eiser een schadevergoeding toegekend van € 40.732,83, vermeerderd met de wettelijke rente. In totaal is € 47.402,92 inclusief wettelijke rente als schadevergoeding voor waardedaling aan eiser uitgekeerd.
1 januari 2019 en een waardedalingspercentage van 17,50%. Op basis van die gegevens heeft het Instituut aan eiser een schadevergoeding toegekend van € 40.732,83, vermeerderd met de wettelijke rente. In totaal is € 47.402,92 inclusief wettelijke rente als schadevergoeding voor waardedaling aan eiser uitgekeerd.
Heeft het Instituut de juiste waardevaststellingsmethode toegepast?
7. Eiser betoogt dat het Instituut ten onrechte de waarde van de woning heeft vastgesteld op grond van de WOZ-methode. Gelet op de ‘Procedure en werkwijze IMG’ (de werkwijze) dient sprake te zijn van een ruimhartige schadevergoedingsregeling die wordt uitgevoerd met oog voor de menselijke maat. Volgens eiser heeft het Instituut slechts om redenen van doelmatigheid gekozen voor de vaststelling van de waardebepaling van de woning op grond van de WOZ-waarde. Dat terwijl toepassing van de WOZ-methode een zodanig groot verschil in waarde oplevert ten opzichte van de taxatie dat niet gesproken kan worden van een redelijke vergoeding van het waardeverlies. Het verschil in de waardevaststelling bedraagt ongeveer € 50.000,-, wat een discrepantie van 20% is. Eiser acht het apert onredelijk en niet uit te leggen dat hij vanwege de gestelde doelmatigheid genoegen moet nemen met een aanzienlijk lagere waardebepaling, waardoor een groot gedeelte van de waardedaling niet zal worden vergoed. In de taxatie zijn vergelijkende objecten meegenomen, zodat een betrouwbaar beeld kan worden gevormd van de reële waarde van de woning. Eiser acht het opvallend dat als er sprake is van verkoop van een woning, het Instituut niet uitgaat van de WOZ-waarde maar van de kooprijs. Volgens eiser zal de getaxeerde waarde van zijn woning in de vrije verkoop overeenkomen met de verkoopprijs van de woning als hij die zou hebben verkocht. Ook acht eiser het onjuist dat het Instituut bij verkrijging onder algemene titel middels vererving niet uitgaat van de actuele waarde van de woning gelijk als bij verkoop. Door middel van de taxatie is de waarde van de woning bij levering eenvoudig vast te stellen. Eiser acht de berekeningswijze met de WOZ-methode daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het Instituut heeft ten onrechte niet erkend dat hier sprake is van kennelijke onredelijkheid waarvoor de werkwijze geen inherente afwijkingsbevoegdheid bevat. Toepassing van artikel 3.4, tweede lid, van de werkwijze leidt in deze zaak tot een kennelijk onredelijke uitkomst, waardoor op grond van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van deze beleidsregel dient te worden afgeweken. Het bestreden besluit is daarom in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel, aldus eiser.
7.1.
Het Instituut stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde met als waardepeildatum 1 januari 2019 onverminderd de meest betrouwbare benadering van de waarde van eisers woning geeft. In bezwaar is de waardedalingsvergoeding opnieuw berekend op basis van de oorspronkelijke methode van Atlas Research uit het rapport ‘Zeven bewogen jaren’. Daarbij is de WOZ-waarde op de peildatum van 1 januari 2019 bij niet-verkochte woningen als inputvariabele gebruikt. Dat is conform het advies van de Adviescommissie waardedaling woningen aardbevingsgebied Groningen. Door die commissie is vastgesteld dat de WOZ-waarde in het aardbevingsgebied niet structureel lager is dan de verkoopprijs van woningen in het gebied. Die waarde betreft een objectief gegeven en publiekelijk beschikbare informatie. De WOZ-waarde van een woning op 1 januari 2019 biedt daarom een geschikte grondslag voor de berekening van de waardedalingsvergoeding voor niet-verkochte woningen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) acht het gebruik van de WOZ-waarde op de peildatum van 1 januari 2019 redelijk en doelmatig [1] . Met het hanteren van de WOZ-waarde op de peildatum wil het Instituut de waardedaling op de peildatum berekenen over een op dat moment representatieve woningwaarde. De doelstelling is om de waarde van een woning op de peildatum zo goed mogelijk te benaderen [2] . Is een woning niet verkocht, dan is de WOZ-waarde van 1 januari 2019 representatief voor de waarde op dat moment. In dit geval bedroeg die waarde van de woning € 192.000,-. Conform artikel 3.4, tweede lid, van de werkwijze is die waarde gehanteerd voor de berekening. Nu eiser de woning en de vordering voor de waardedaling van de woning heeft verkregen onder algemene titel, is de waardedaling die het Instituut hier vergoedt de vordering die eisers moeder had op de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) voordat zij overleed. Volgens het Instituut stond de hoogte van de vordering vast op het moment dat eiser de vordering verkreeg. Met het overlijden van eisers moeder stond de eigendomsperiode vast en daarmee ook de periode waarover de waardedalingsvergoeding moest worden berekend, alsook het gegeven dat de woning niet door eisers moeder was verkocht. Het Instituut stelt zich op het standpunt dat alleen al daarom de getaxeerde waarde van de woning niet gebruikt hoefde te worden. Daar komt bij dat er bij overdracht onder algemene titel, anders dan bij een normale verkoop, geen sprake is van een overdracht waarbij er een representatieve waarde van de woning is op de peildatum. Volgens het Instituut staat de taxatiewaarde van 23 november 2020 los van de overdracht onder algemene titel. Daarnaast geeft die taxatiewaarde geen representatieve waarde voor de peildatum van 1 januari 2019, nu het gaat om een hypotheektaxatie ten behoeve van de verbouwingswerkzaamheden. Het betreft dus geen daadwerkelijke marktwaarde, maar een inschatting van die waarde voor een ander doel. Het blijft dan de vraag wat een daadwerkelijke koper bereid was te betalen voor de woning, aldus het Instituut.
7.2.
De rechtbank is van oordeel dat het Instituut bij het bepalen van de waardedaling van eisers woning als gevolg van mijnbouw terecht is uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning op de datum van 1 januari 2019. Zij overweegt daartoe het volgende.
7.2.1.
Uit vaste rechtspraak van de ABRvS volgt dat de regeling voor de begroting van waardedaling van woningen zoals die is neergelegd in de werkwijze, aanvaardbaar is. De ABRvS acht de keuze voor een abstracte wijze van schadebegroting aan de hand van het model van Atlas, toelaatbaar. Het gaat namelijk om veelvoorkomende schade met een structureel karakter en grote aantallen vergelijkbare schadegevallen. Deze vergen een snelle afwikkeling volgens uniforme maatstaven. Dit is in het belang van diegenen die met waardedaling als gevolg van mijnbouw zijn geconfronteerd. Het model van Atlas leidt voor de afwikkeling van grote aantallen zaken van eigenaren in het risicogebied als geheel tot redelijke en aanvaardbare uitkomsten. In individuele gevallen bestaat ruimte om onevenredige uitkomsten van het model van Atlas te corrigeren met toepassing van
artikel 4:84 van de Awb. [3]
artikel 4:84 van de Awb. [3]
7.2.2.
Partijen zijn het erover eens dat eisers moeder eigenaar van de woning was op het moment dat de vordering voor vergoeding van waardedaling van de woning door mijnbouw ontstond. Verder staat vast dat eisers moeder de woning na het ontstaan van die vordering niet heeft verkocht. Eiser heeft de vordering onder algemene titel verkregen.
7.2.3.
Gelet op deze feiten en omstandigheden mocht het Instituut de waardedalingsregeling uit de werkwijze toepassen. Op het moment van eisers aanvraag was er geen daadwerkelijke verkoopwaarde van de woning bekend. Hierdoor was het redelijk en aanvaardbaar dat het Instituut een abstracte wijze van schadebegroting heeft toegepast, zoals in de werkwijze is opgenomen. Daarbij speelt mee dat eiser in de bezwaarfase heeft verzocht om wijziging van de peildatum naar 1 januari 2019, aan welk verzoek het Instituut met het bestreden besluit op bezwaar gehoor heeft gegeven.
7.2.4.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat het Instituut op grond van de taxatie en de daarin opgenomen gegevens met toepassing van artikel 4:84 van de Awb van de werkwijze had behoren af te wijken en de uitkomsten van het model van Atlas had moeten corrigeren. Daarbij is van belang dat de taxatie dateert van ruim anderhalf jaar na de peildatum van 1 januari 2019. In de taxatie is als waardepeildatum 28 augustus 2020 gebruikt. Er is daarmee sprake van een behoorlijk tijdsverloop tussen de gebruikte peildatum in de taxatie en de peildatum van 1 januari 2019. Ook is van belang dat in de taxatie duidelijk staat dat het doel van de taxatie is het vaststellen van de marktwaarde van de woning ten behoeve van het verkrijgen van (hypothecaire) financiering. Anders dan eiser stelt, geeft de taxatie mede daarom geen reële weergave van de verkoopprijs van de woning op de peildatum van 1 januari 2019. Dat eiser de vordering onder algemene titel heeft verkregen, leidt niet tot een ander oordeel. Door die verkrijging is er niet (alsnog) een daadwerkelijke verkoopwaarde voor de woning ontstaan en vastgesteld. Van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel is geen sprake.
8. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Moest het Instituut rekening houden met waardevermeerdering van de woning?
Moest het Instituut rekening houden met waardevermeerdering van de woning?
9. Eiser betoogt dat hij groot financieel nadeel heeft geleden door het niet (kunnen) uitvoeren van aanpassingen aan de woning tijdens de versterkingsoperatie. Zijn moeder was gebaat bij aanpassingen aan de woning in het kader van de Wet langdurige zorg (Wlz). Door onzekerheden over (het verloop van) de versterkingsoperatie en vertraging in die operatie, zijn verbouwingswerkzaamheden aan de woning niet volledig uitgevoerd. Volgens eiser is daardoor niet de bijbehorende potentiële waardestijging van de woning gerealiseerd. Uit de taxatie volgt dat het waardeverschil na afronding van die werkzaamheden € 60.000,- had kunnen bedragen, waardoor de woning € 300.000,- waard was geweest als die was afgebouwd. Volgens eiser wordt ten onrechte met deze schadecomponent in de WOZ-waardebepaling geen rekening gehouden en kent ook de werkwijze hier geen vergoedingsmethode voor. Eiser acht dit onredelijk omdat een groot gedeelte van de schade nu voor zijn rekening blijft. Het bestreden besluit is daarom in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel, aldus eiser.
9.1.
Het Instituut voert aan dat dit geen bijzondere omstandigheden zijn om van de werkwijze af te wijken. De taxatie dateert van 23 november 2020 en de renovatiewerkzaamheden zouden pas zijn uitgevoerd (ver) na de periode waarover de waardedaling wordt vergoed. De eventuele waardestijging van de woning heeft ook geen effect gehad op de WOZ-waarde met de waardepeildatum 1 januari 2019 nu de werkzaamheden toen nog niet waren aangevangen dan wel voltooid, aldus het Instituut.
9.2.
De rechtbank volgt dit betoog van eiser niet. Uit jurisprudentie van de ABRvS [4] volgt dat iedere burger die eigenaar is van een woning in het aardbevingsrisicogebied en te maken heeft gekregen met fysieke schade als gevolg van de aardbevingen, voor de keuze staat om de los van de aardbevingen staande verbouwings-, opknap- en renovatiewerkzaamheden aan een woning al dan niet uit te voeren. Ook eiser en zijn moeder stonden voor zo’n keuze gelet op haar Wlz-behoeften. De stelling dat die keuze is beïnvloed door (ontwikkelingen in) de versterkingsoperatie, onderscheidt de onderhavige situatie niet van situaties waarin andere woningeigenaren in het aardbevingsrisicogebied destijds verkeerden. Daarbij komt dat de gestelde waardedaling door het niet afronden van aanpassingswerkzaamheden geen gevolg is van de ligging van de woning in het waardedalingsgebied. Niet afgeronde werkzaamheden hebben immers een zelfstandige invloed op de waarde van de woning. Dit staat los van waardedaling wegens ligging in het risicogebied. Daarbij is niet aannemelijk gemaakt dat het door de ligging in het risicogebied onmogelijk was de werkzaamheden af te ronden. De waardedaling veroorzaakt door het staken van de werkzaamheden is daarom geen direct gevolg van de aardbevingen. De door eiser genoemde omstandigheden vormen daarom geen bijzondere omstandigheid die in dit geval tot afwijking van de werkwijze had moeten leiden. Van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel is geen sprake.
9.3.
De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn betoog dat het Instituut in dit geval heeft gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel. De persoon die zich beroept op het vertrouwensbeginsel moet aannemelijk maken dat van de kant van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit die persoon in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of het bestuursorgaan een bepaalde bevoegdheid zou uitoefenen, en zo ja hoe die uitoefening zou plaatsvinden. Eiser heeft niet onderbouwd en niet aannemelijk gemaakt dat het Instituut een toezegging of andere uitlating of gedraging heeft gedaan waaruit eiser redelijkerwijs mocht afleiden dat het Instituut met de gestelde waardevermeerdering bij de waardedalingsvaststelling rekening zou houden. Zijn betoog slaagt om die reden niet.
10. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de aan eiser toegekende schadevergoeding voor waardedaling in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.E.A. Jonkers-Vellinga, rechter, in aanwezigheid van mr. R.A. Schaapsmeerders, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 1 augustus 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Algemene wet bestuursrecht (de Awb)
Artikel 4:84
Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
Procedure en werkwijze IMG (de werkwijze)
Artikel 3.4
1. De waardedaling wordt bepaald aan de hand van een vergelijking van de waarde van de woning op de peildatum met de waarde die de woning zou hebben gehad zonder het effect van bodembeweging door mijnbouwactiviteiten op de peildatum.
1. De waardedaling wordt bepaald aan de hand van een vergelijking van de waarde van de woning op de peildatum met de waarde die de woning zou hebben gehad zonder het effect van bodembeweging door mijnbouwactiviteiten op de peildatum.
2. Het Instituut gaat voor de waarde van de woning met het effect van bodembeweging uit van de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld voor de peildatum.
3. Voor de waarde van de woning, waarbij het effect van bodembeweging is weggedacht, wordt uitgegaan van de WOZ-waarde als bedoeld in het tweede lid, maar vermeerderd met het percentage waardedaling volgens de formule, waarbij x geldt als het percentage waardedaling.
4. In afwijking van het bepaalde in het tweede lid wordt afgeweken van de WOZ-waarde indien de aanvrager de betreffende woning voorafgaand aan de aanvraag heeft verkocht en overgedragen. In dat laatste geval wordt voor de waarde van de woning uitgegaan van de verkoopprijs van de woning. Indien de verkoopprijs niet kan worden vastgesteld aan de hand van de notariële akte, zal het Instituut (alsnog) uitgaan van de laatste WOZ-waarde voorafgaand aan de verkoop.
5. Het Instituut hanteert voor het bepalen van het percentage van de waardedaling van een woning het percentage dat volgt uit de methode van Atlas Research (voorheen: Atlas voor gemeenten), waarbij wordt uitgegaan van het model met bevingen van 2,9 mm/s of meer, te vermeerderen met eenmaal de standaardfout in verband met eventuele individuele verschillen of onzekerheden.
6. Het Instituut houdt bij het bepalen van de waardedaling van de woning die toekomt aan de aanvrager, rekening met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning, waaronder de periode waarin de eigenaar die woning in eigendom had en de waardedaling die gedurende deze periode is opgetreden, het gedeelte van de eigendom dat aan de aanvrager toebehoort en of de aanvrager de eigendom van de woning heeft.