Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer / rekestnummer: 11642174 \ VZ VERZ 25-16
Beschikking van 19 november 2025
in de zaak van
1.[verzoeker sub 1] ,
2.
[verzoeker sub 2],
[verzoeker sub 2],
beiden te [woonplaats] ,
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: [verzoekers] c.s.,
gemachtigde: mr. T.M. Vollbehr,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE],
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. T.A. Bode.
De zaak in het kort
In deze zaak moet de kantonrechter beoordelen of de ALV twee nietige, of vernietigbare, besluiten nam. De kantonrechter oordeelt dat het besluit om de kosten voor toezicht en afvalverwijdering anders te gaan verdelen onder de appartementseigenaren nietig is wegens strijd met het splitsingsreglement. Het andere besluit waartegen [verzoekers] c.s. opkomen is niet nietig of vernietigbaar.
Hierna in 'De beoordeling' legt de kantonrechter dat oordeel uit. Daaraan voorafgaand worden de procedure, de feiten en het verzoek beschreven.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingekomen op de griffie op 31 maart 2025
- het verweerschrift
- de aanvullende bijlagen van [verzoekers] c.s.
- de mondelinge behandeling van 6 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [verzoekers] c.s.
- de pleitnota van de VvE.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling verscheen de heer [verzoeker sub 1] (verzoeker 1), samen met mr. Vollbehr. Namens de VvE verschenen de heren [voorzitter VvE] (voorzitter) en [secretaris VvE] (secretaris), samen met mr. Bode.
1.3.
De griffier riep alle leden van de VvE als belanghebbende op voor de mondelinge behandeling. Eén belanghebbende verscheen bij de mondelinge behandeling, echter zonder het woord te voeren.
1.4.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Bij akte van 14 juni 2010 (hierna: de splitsingsakte) splitste [bedrijf] BV (hierna: [bedrijf] ) het recreatieterrein aan [adres] in 77 appartementsrechten ter plaatsing van recreatieverblijven. In de splitsingsakte is tevens de VvE opgericht en is het Modelreglement 2006 van de Koninklijke Notariële Broederschap (hierna: het Modelreglement) van toepassing verklaard. In de splitsingsakte werd verder een Uitwerking Modelreglement (hierna: het splitsingsreglement) opgenomen met enkele aanvullingen en afwijkingen van het Modelreglement. Tot slot werd op grond van artikel 59 van het Modelreglement een parkreglement van toepassing verklaard in de splitsingsakte (hierna: het Parkreglement).
2.2.
Artikel 8 van het Modelreglement bepaalt, onder meer:
1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
2.3.
Na de splitsing bood [bedrijf] het grootste deel van de appartementsrechten te koop aan. Appartementseigenaren die hun recreatieverblijf te huur aanboden aan derden, sloten tegelijk met het sluiten van de koopovereenkomst, een beheer- en verhuurovereenkomst met [bedrijf] . Deze overeenkomst wees [bedrijf] als exclusieve verhuurbemiddelaar aan.
2.4.
[verzoekers] c.s. kochten in 2018 een appartementsrecht van [bedrijf] en werden daarmee van rechtswege lid van de VvE. Naast een koopovereenkomst sloten [verzoekers] c.s. en [bedrijf] ook een beheer- en verhuurovereenkomst (hierna: de beheer- en verhuurovereenkomst). In de beheer- en verhuurovereenkomst staat, voor zover van belang:
Artikel 3 Duur van de overeenkomst.
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd.
De overeenkomst eindigt van rechtswege ingeval:
a [bedrijf] surseance van betaling aanvraagt;
b. [bedrijf] in staat van faillissement wordt verklaard.
Artikel 5
De eigenaar kan zijn woning slechts via [bedrijf] verhuren.
Artikel 23
[bedrijf] is gerechtigd alle rechten en verplichtingen die zij op grond van deze
overeenkomst heeft of is aangegaan, en alle daarbij behorende taken en
bevoegdheden over te dragen aan derden. [bedrijf] blijft alsdan aansprakelijk
jegens de eigenaar/het lid voor de correcte naleving van het in de onderhavige
overeenkomst bepaalde. (...)
Artikel 25
Deze overeenkomst kan slechts aangepast worden op de navolgende wijzen:
a. indien [bedrijf] en de eigenaar daartoe besluiten;
b. indien de algemene ledenvergadering van [bedrijf] besluit tot aanpassing van
één of meer artikelen van deze overeenkomst.
Een zodanig besluit kan slechts worden genomen in een ledenvergadering,
waarin tenminste twee/derde gedeelte van de leden aanwezig of
vertegenwoordigd zijn en het besluit wordt genomen met een meerderheid
van tenminste drie/vierde gedeelte van de geldig uitgebrachte stemmen.
Indien in deze eerste algemene ledenvergadering, waarin een zodanig
besluit als bedoeld in dit artikel op de agenda staat, bedoeld quotum niet
wordt gehaald, zal binnen twee maanden na deze vergadering een nieuwe
vergadering worden bijeen geroepen met dezelfde agendapunten, in welke vergadering alsdan rechtsgeldig kan worden besloten ongeacht het aantal
aanwezige of vertegenwoordigde leden, mits het besluit wordt genomen met
een meerderheid van tenminste drie/vierde gedeelte van de geldig uitgebrachte stemmen.
Een derde als bedoeld in artikel 23 kan deze overeenkomst met de eigenaar
niet aanpassen.
2.5.
De VvE wijzigde de splitsingsakte na 14 juni 2010 enkele malen. De laatste wijziging vond plaats op 12 maart 2019. Sinds de laatste wijziging bepaalt de splitsingsakte dat het Parkreglement daarvan geen onderdeel meer uitmaakt. Bovendien werd toen in het splitsingsreglement een achtste lid toegevoegd aan artikel 8 van het Modelreglement, wat bepaalt dat:
In afwijking van lid 2 van dit artikel bevestigen partijen dat de vereniging van eigenaars en [bedrijf] B.V., een overeenkomst hebben gesloten inzake het toezicht en het onderhoud van het park, waarbij zij zijn overeengekomen dat de kosten die voortvloeien uit deze overeenkomst door [bedrijf] B.V. rechtstreeks aan de eigenaren zullen worden berekend, ieder voor een gelijk deel.
2.6.
Sinds de splitsing in 2010 voerde [bedrijf] in opdracht van de VvE bepaalde beheerwerkzaamheden - onderhoud en toezicht - uit op het park en ontving zij daarvoor een vaste vergoeding. De Algemene Ledenvergadering van de VvE (hierna: de ALV) heeft bij besluit van 22 maart 2024 de samenwerking met [bedrijf] als gedelegeerd beheerder/parkuitvoerder beëindigd, met ingang van 1 mei 2024.
2.7.
De meest recente versie van het Parkreglement dateert van 7 juni 2024 en bepaalt onder meer:
Artikel 16
Kosten van beheer en toezicht zullen door de Eigenaren van de recreatiewoningen voor gelijke delen gedragen worden.
VERHUUR EN INGEBRUIKGEVING
Artikel 27
(...)
c. De Vereniging kan besluiten nemen over aanpassing van de verhuurovereenkomst met de Verhuurbemiddelaar. Een zodanig besluit kan slechts worden genomen in een Ledenvergadering, waarin tenminste twee/derde gedeelte van de leden aanwezig is of vertegenwoordigd is en het besluit wordt genomen met een meerderheid van tenminste drie/vierde gedeelte van de geldig uitgebrachte stemmen. Indien in deze eerste Ledenvergadering, waarin een zodanig besluit als bedoeld in dit artikel op de agenda staat en bedoeld quotum niet wordt gehaald, zal binnen twee maanden na deze vergadering een nieuwe vergadering worden bijeen geroepen met dezelfde agendapunten, in welke vergadering alsdan rechtsgeldig kan worden besloten ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden, mits het besluit wordt genomen met een meerderheid van tenminste drie/vierde van de geldig uitgebrachte stemmen.
2.8.
Op 3 maart 2025 wijzigden [verzoekers] c.s. en [bedrijf] de beheer- en verhuurovereenkomst middels een allonge. [verzoekers] c.s. en [bedrijf] kwamen overeen dat:
- Middels deze allonge wordt afgesproken dat artikel 25b m.b.t. aanpassing van
de overeenkomst vervalt;
- De beheer- en verhuurovereenkomst kan enkel en alleen gewijzigd worden
tussen bovenstaande partijen onderling;
2.9.
De algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: de ALV) nam in haar vergadering van 7 maart 2025 een aantal besluiten (hierna: Besluit 5.2.1 en de Besluiten 6.1 en 6.2).
2.10.
Besluit 5.2.1 ziet op het wijziging van twee bepalingen in de beheer- en verhuurovereenkomsten tussen [bedrijf] en de appartementseigenaren, zodat de VvE inspraak heeft over de hoedanigheid van de verhuurbemiddelaar en onder welke voorwaarden verhuurbemiddeling plaatsvindt.
Aan artikel 3 van de beheer- en verhuurovereenkomst (zie 2.4) wordt een lid toegevoegd dat luidt:
c. Deze overeenkomst kan worden opgezegd door de eigenaar met een opzegtermijn van 13 maanden.
En de eerste zin van artikel 23 van de beheer- en verhuurovereenkomst wordt gewijzigd in:
[bedrijf] is gerechtigd, na voorafgaande toestemming en onder voorwaarden te stellen door de VvE, alle rechten en verplichtingen die zij op grond van deze overeenkomst heeft of is aangegaan, en alle daarbij behorende taken en bevoegdheden over te dragen aan derden. [bedrijf] blijft alsdan aansprakelijk jegens de eigenaar/het lid voor de correcte naleving van het in de overeenkomst bepaalde.
2.11.
De Besluiten 6.1 en 6.2 zien op het herverdelen van de totale kosten van beheer, toezicht en afvalverwijdering van het park. In Besluit 6.1 besluit de ALV dat de totale afvalkosten en kosten van toezicht van het park aan de individuele woningen worden toegerekend. Verrekening vindt vervolgens plaats aan de hand van het verbruikte percentage water per woning. Die rekenmethode vindt volgens Besluit 6.1 plaats vanaf de jaarrekening 2024, dus voor het eerst over 2025. Ter vastlegging van Besluit 6.1 in het Parkreglement besluit de VvE in Besluit 6.2 tot wijziging van de tekst van artikel 16 van het Parkreglement (zie 2.7) in:
Kosten van beheer zullen door de eigenaren van de Recreatiewonigen gedragen worden voor gelijke delen;
Kosten van de verwijdering van afval en de kosten voor het houden van toezicht, zullen door de eigenaren van de recreatiewoningen gedragen worden naar rato van het watergebruik van de recreatiewoningen met dien verstande dat hierbij het extra watergebruik door een eigenaar in verband met een jacuzzi niet in aanmerking wordt genomen;
3.Het verzoek
3.1.
[verzoekers] c.s. verzoekt de kantonrechter om bij beschikking Besluit 5.2.1 nietig te verklaren en de Besluiten 6.1 en 6.2 nietig te verklaren, dan wel te vernietigen.
3.2.
De VvE is het niet eens met de verzoeken en vraagt de kantonrechter om [verzoekers] c.s. niet-ontvankelijk te verklaren of de verzoeken af te wijzen. Ook vraagt de VvE de kantonrechter om [verzoekers] c.s. uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen in de proceskosten.
4.De beoordeling
Inleiding en wettelijk kader
4.1.
In deze zaak moet de kantonrechter beoordelen of Besluit 5.2.1 en de Besluiten 6.1 en 6.2 nietig of vernietigbaar zijn, zoals [verzoekers] c.s. betogen.
4.2.
Een besluit van een orgaan van de VvE is nietig als het is genomen in strijd met de splitsingsakte, het splitsingsreglement of de wet. [1]
4.3.
Een besluit van een orgaan van de VvE is vernietigbaar (a) wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) wegens gedrag van de ALV in strijd met de redelijkheid en billijkheid [2] , of (c) wegens strijd met een (huishoudelijk) reglement, zoals het Parkreglement. [3]
4.4.
De kantonrechter kan het verzoek van [verzoekers] c.s. alleen inhoudelijk beoordelen als zij ontvankelijk zijn in hun verzoek.
[verzoekers] c.s. zijn ontvankelijk
4.5.
[verzoekers] c.s. zijn ontvankelijk in hun verzoek. Weliswaar moet een vordering tot nietigverklaring bij de rechtbank moet worden ingesteld, maar volgens vaste rechtspraak mag de kantonrechter zich ook uitlaten over de nietigheid van een besluit als die vordering wordt gecombineerd met een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit. [4]
4.6.
Verder dienden [verzoekers] c.s. het verzoek ook tijdig in, omdat het inkwam op de griffie binnen de wettelijke termijn van een maand nadat de ALV de bestreden besluiten nam. [5]
4.7.
Omdat [verzoekers] c.s. ontvankelijk zijn komt de kantonrechter toe aan een inhoudelijke beoordeling van hun verzoek.
Besluit 5.2.1 is niet nietig of vernietigbaar
4.8.
De kantonrechter oordeelt dat Besluit 5.2.1 geen nietig besluit betreft.
4.9.
Van een besluit dat is genomen in strijd met de splitsingsakte, het splitsingsreglement of de wet, is namelijk geen sprake. Ten eerste voert de VvE onweersproken aan dat zij het besluit nam op grond van artikel 27 onder c van het Parkreglement en dat het Parkreglement geen onderdeel vormt van de splitsingsakte en/of het splitsingsreglement. Ten tweede is niet gesteld of gebleken dat de ALV het besluit nam in strijd met de wet. Om deze redenen kan Besluit 5.2.1 niet nietig zijn.
4.10.
Hoewel [verzoekers] c.s. in het verzoekschrift alleen een beroep doen op de nietigheid van Besluit 5.2.1, begrijpt de kantonrechter dat partijen ook zijn oordeel willen vernemen over de vernietigbaarheid ervan. [6]
4.11.
De kantonrechter oordeelt dat van vernietigbaarheid geen sprake is, omdat [verzoekers] c.s. onvoldoende onderbouwen dat de in de wet genoemde a-, b- of c-grond (zie 4.3) zich voordoet.
4.12.
Bij dat oordeel neemt de kantonrechter als uitgangspunt dat tussen partijen niet in geschil is dat de ALV Besluit 5.2.1 nam op grond van het bepaalde in artikel 27 onder c van het Parkreglement. Daarin staat dat de ALV bij gekwalificeerde meerderheid besluiten kan nemen over aanpassing van de verhuurovereenkomsten van elk van de appartementseigenaren met [bedrijf] . Artikel 27 onder c werd in 2024 opgenomen in het Parkreglement. Gezien het tijdsverloop werd het besluit om artikel 27 onder c op te nemen in het Parkreglement onaantastbaar.
4.13.
Volgens [verzoekers] c.s. heeft de VvE ondanks het voorgaande geen zeggenschap meer over de beheer- en verhuurovereenkomst, onder meer vanwege de tussen hen en [bedrijf] overeengekomen allonge (zie 2.8). Verder menen [verzoekers] c.s. dat de ALV geen zeggenschap heeft over de beheer- en verhuurovereenkomst omdat 44% van de leden van de VvE de eigen recreatiewoning niet verhuurd.
4.14.
Daarmee komt het betoog van [verzoekers] c.s. er - kort gezegd - op neer dat de ALV ondanks het bepaalde in artikel 27 onder c van het Parkreglement, onbevoegd is om in te grijpen in de beheer- en verhuurovereenkomst. Zodoende bestrijden [verzoekers] c.s. dus niet zozeer de inhoud of de totstandkoming van Besluit 5.2.1, maar de aan de ALV toegekende bevoegdheid van artikel 27 onder c van het Parkreglement. Een oordeel over de rechtsgeldigheid van artikel 27 onder c van het Parkreglement gaat echter het bestek van deze procedure te buiten. Daarmee onderbouwen [verzoekers] c.s. onvoldoende dat Besluit 5.2.1 in strijd is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen of in strijd is met het Parkreglement (de a- en c-grond).
4.15.
Met hun betoog onderbouwen [verzoekers] c.s. ook niet waaruit blijkt dat de ALV handelde in strijd met de redelijkheid en billijkheid door Besluit 5.2.1 te nemen. Het besluit is daarom ook niet vernietigbaar op de b-grond.
Besluit 6.1 en 6.2 zijn nietig
4.16.
De kantonrechter oordeelt dat Besluit 6.1 en 6.2 nietig zijn wegens strijd met het splitsingsreglement. Beide besluiten beogen de verdelingssleutel van gezamenlijke kosten te wijzigen door een bepaling op te nemen in het Parkreglement. Dergelijke verdelingssleutels moeten echter op straffe van nietigheid worden opgenomen in het splitsingsreglement. Dat ligt de kantonrechter als volgt toe.
4.17.
De wet bepaalt dat in een splitsingsakte een splitsingsreglement moet worden opgenomen. Aan dat vereiste wordt voldaan als in een splitsingsakte een Modelreglement van toepassing wordt verklaard, zoals in dit geval het Modelreglement. [7] Het toepasselijke splitsingsreglement moet volgens de wet aangeven welke kosten en schulden voor gezamenlijke rekening komen van alle appartementseigenaren. [8] Voor het verdelen van de kosten geldt als wettelijk uitgangspunt dat alle appartementseigenaren voor een gelijk verbonden zijn in deze schulden, tenzij in het van toepassing zijnde splitsingsreglement een andere verdeling staat. [9] Een splitsingsakte en het daarbij behorende splitsingsreglement moeten zijn ingeschreven in de openbare registers. [10] Dat biedt derden de mogelijkheid om via de openbare registers kennis te nemen van de manier waarop welke kosten op welke manier worden verdeeld tussen de appartementseigenaren.
4.18.
In deze zaak bepaalt de splitsingsakte dat het splitsingsreglement bestaat uit het Modelreglement met enkele aanpassingen. Artikel 8 lid 1 en 2 van het Modelreglement bepalen dat gezamenlijke kosten tussen de appartementseigenaren worden verdeeld op basis van de breukdelen. In afwijking daarop bepaalt artikel 8 lid 8 van het splitsingsreglement dat alle appartementseigenaren voor gelijke delen moeten bijdragen in de beheerkosten. Van die verdeling van de gezamenlijke kosten kan niet worden afgeweken door het (wijzigen van het) Parkreglement. Het Parkreglement maakt immers geen deel meer uit van de splitsingsakte en/of het splitsingsreglement. Dat betekent dus dat Besluit 6.1 en 6.2 nietig zijn.
4.19.
Overigens zijn niet alleen de Besluiten 6.1 en 6.2 nietig, maar ook artikel 16 van het Parkreglement zelf. De manier waarop gezamenlijke kosten worden verdeeld moet blijken uit het splitsingsreglement. Iedere daarvan afwijkende bepaling in een huishoudelijk reglement is daarom nietig. [11] Tussen partijen golden - en gelden - dus alleen de verdelingssleutels van gezamenlijke kosten zoals verwoord in het Modelreglement en het splitsingsreglement.
De proceskosten
4.20.
De kantonrechter compenseert de proceskosten tussen partijen. Beide partijen moeten daarom de eigen proceskosten dragen. De kantonrechter compenseert de proceskosten omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart nietig de Besluiten 6.1 en 6.2, zoals genomen tijdens de ALV van de VvE [naam VvE] op 7 maart 2025, tot wijziging van artikel 16 van het Parkreglement VvE “ [naam VvE] ”,
5.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. T.K. Hoogslag en in het openbaar uitgesproken op
19 november 2025.
c53230