Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/1697
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 december 2025 in de zaak tussen
[eisers], uit [woonplaats], eisers
(gemachtigde: mr. H. Martens),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Emmen
(gemachtigde mr. K. Croezen).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de omgevingsvergunning die is verleend voor kamerverhuur voor maximaal vijf jaar aan de [adres] in [woonplaats]. Eisers zijn het niet eens met die vergunning. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de verlening van de vergunning.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college de omgevingsvergunning mocht verlenen
.Eisers krijgen dus geen gelijk en het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Eisers krijgen dus geen gelijk en het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Van Oenen Vastgoed B.V. (vergunninghouder) heeft op 17 april 2023 een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het verlengen van de mogelijkheid tot kamerverhuur aan 8 personen voor maximaal vijf jaar aan de [adres] in [woonplaats]. De aanvraag ziet op een vergunning voor handelen in strijd met de regels van de ruimtelijke ordening.
2.1.
Het college heeft op 25 juli 2023 meegedeeld dat er van rechtswege een omgevingsvergunning is verleend voor kamerverhuur. Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. Het college heeft het bezwaar op 26 februari 2024 ongegrond verklaard en de verleende omgevingsvergunning met een nadere motivering in stand gelaten.
2.2.
Eisers hebben beroep ingesteld tegen het besluit van 26 februari 2024.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op 9 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben eisers met hun gemachtigde deelgenomen.
2.4.
Voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling van de zaak op 9 december 2025, heeft de griffier vanuit de zittingszaal telefonisch contact gehad met de gemachtigde van het college omdat zij niet aanwezig was. De gemachtigde van het college heeft aangegeven de uitnodiging voor de zitting niet te hebben gezien. De rechtbank heeft vastgesteld dat het college in een brief, die op 21 oktober 2025 aangetekend naar de gemachtigde van het college is verzonden, is uitgenodigd voor de zitting op 9 december 2025 om 09:30 uur. Er is voor ontvangst van die brief getekend. De rechtbank heeft dan ook geconstateerd dat het college op de juiste wijze is uitgenodigd en heeft de zitting laten doorgaan. De rechtbank heeft op de zitting het onderzoek gesloten.
2.5.
De gemachtigde van het college heeft na de zitting verzocht om heropening van het onderzoek en een verweerschrift toegezonden. De rechtbank heeft dat verzoek afgewezen omdat de rechtbank van oordeel is dat het onderzoek volledig is geweest.
Beoordeling door de rechtbank
Wat is het toetsingskader?
3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Omdat de aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt. Dat betekent dat in dit geval de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
3.1.
Op de locatie is het bestemmingsplan ‘Emmen, Emmerhout’ van toepassing. De gronden hebben daarin onder andere de bestemming ‘Wonen - Aaneengebouwd 2’. De gronden mogen worden gebruikt voor aaneengebouwde (rijtjes)woningen met twee bouwlagen. Bewoning mag (volgens de definitie van ‘woning’) slechts plaatsvinden door één afzonderlijk huishouden. Vergunninghouder heeft een omgevingsvergunning gevraagd voor het afwijken van het bestemmingsplan voor kamerverhuur.
3.2.
Uit artikel 2.12, eerste lid, van de Wabo volgt dat een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan kan worden verleend als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Het college heeft in het bestreden besluit overwogen dat aan het plan kan worden meegewerkt met behulp van artikel 4, lid negen, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht.
3.3.
Het college heeft beleidsruimte bij de beslissing om al dan niet gebruik te maken van zijn bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen en het moet de betrokken belangen afwegen. De rechtbank oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Zij toetst deze keuze van het college terughoudend. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht en of het college de omgevingsvergunning in redelijkheid heeft kunnen verlenen. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening of weigering van de omgevingsvergunning te dienen doelen. [1]
Is voldoende geborgd dat alleen verhuurd wordt aan studenten en overlast wordt voorkomen?
4. Eisers hebben in hun beroepschrift aangevoerd dat de motivering in het bestreden besluit dat de kamerverhuur toegestaan is omdat de kamerverhuur in het pand aan de [adres 2] is beëindigd, onvoldoende motivering is voor vergunningverlening. Verder voeren eisers aan dat bewoning door een groep studenten niet vergelijkbaar is met bewoning door een gezin of huishouden en dat er geen voorwaarden zijn gesteld aan de hoeveelheid kamers of bewoners. Ook zijn er geen verplichtingen gesteld aan parkeernormen en fietsenstalling conform de Beleidsregels kamerverhuur gemeente Emmen 2018. In de vergunning ontbreken verder volgens eisers voorschriften om te borgen dat overlast zal worden voorkomen en het college had aanvullende eisen moeten stellen ten aanzien van de openbare orde, veiligheid, gezondheid of ter bescherming van het woon- en leefmilieu.
4.1.
Op de zitting is door eisers aangegeven dat zij (inmiddels) in kunnen stemmen met kamerverhuur aan studenten maar dat zij vrezen voor overlast door onder andere het gebruik van de kamers voor prostitutie. Zij willen dat geborgd wordt dat er alleen zal worden verhuurd aan studenten en dat de huisregels van de verhuurder onderdeel uit gaan maken van de omgevingsvergunning zodat daarop gehandhaafd kan worden.
5. De rechtbank stelt vast dat partijen het er (inmiddels) over eens zijn dat de verhuur van kamers aan studenten aan de [adres] voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank gaat dan ook niet meer in op de gronden die eisers hebben aangevoerd over strijd met de goede ruimtelijke ordening. De rechtbank gaat hieronder in op het borgen van verhuur aan studenten en de noodzaak om de naleving van de huisregels als voorschrift aan de omgevingsvergunning te verbinden.
5.1.
De rechtbank overweegt dat het college in de Beleidsregels kamerverhuur gemeente Emmen 2018 heeft vastgelegd onder welke voorwaarde het college gebruik maakt van de bevoegdheid om af te wijken van het geldende bestemmingsplan ten behoeve van kamerverhuur. Zo mag er in wijken buiten het centrum van Emmen, maximum 1 woning per bouwblok in één postcodegebied (volledige postcode) geheel of gedeeltelijk voor kamerbewoning worden gebruikt. Daarnaast moet worden voldaan aan de geldende parkeernormen in de gemeente Emmen en moet er een bruikbare en bereikbare fietsenstalling op eigen erf zijn.
Uit deze beleidsregels volgt niet dat kamers alleen mogen worden verhuurd aan studenten. Maar in de aanvraag van 17 april 2023 is door vergunninghouder expliciet een omgevingsvergunning gevraagd voor huisvesting van 8 individuen voor een internationaal project in Emmen betreffende het tekort aan zorgpersoneel. Daarbij is verwezen naar de website over het project: [naam].
Uit deze beleidsregels volgt niet dat kamers alleen mogen worden verhuurd aan studenten. Maar in de aanvraag van 17 april 2023 is door vergunninghouder expliciet een omgevingsvergunning gevraagd voor huisvesting van 8 individuen voor een internationaal project in Emmen betreffende het tekort aan zorgpersoneel. Daarbij is verwezen naar de website over het project: [naam].
Omdat vergunninghouder heeft verzocht om afwijking van het bestemmingsplan voor kamerverhuur aan deze groep studenten en dát gebruik vergund is, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende geborgd dat vergunning is verleend voor kamerverhuur aan studenten.
5.2.
Op grond van artikel 2.22, tweede lid van de Wabo, mogen aan de omgevingsvergunning alleen de voorschriften verbonden worden, die nodig zijn met het oog op de goede ruimtelijke ordening. In welke gevallen een bepaald voorschrift nodig is, staat primair ter beoordeling van het bevoegd gezag. [2] Het college heeft het niet noodzakelijk gevonden om de huisregels van de verhuurder, als voorschrift aan de omgevingsvergunning te verbinden. In de huisregels zijn onder andere algemene gedragsregels en regels over veiligheid, netheid, huurbetaling en verboden activiteiten opgenomen. Op de zitting is door eisers aangegeven dat het pand al in gebruik is voor kamerverhuur aan studenten en dat er tot op heden geen sprake is van overlast. Uit het dossier blijkt verder ook niet dat er in de voorgaande periode van kamerverhuur op dit adres sprake is geweest van overlast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college dan ook geen aanleiding hoeven zien om de huisregels als voorschriften aan de omgevingsvergunning te verbinden. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat de naleving van huisregels in beginsel een kwestie is tussen huurder en verhuurder. Daarnaast is er, als het gaat om bijvoorbeeld het veroorzaken van geluidsoverlast of het verrichten van illegale activiteiten, wellicht ook sprake van een overtreding van andere (bestuursrechtelijke of strafrechtelijke) regelgeving waartegen opgetreden kan worden.
5.3.
Voor zover eisers zich zorgen maken over de handhaving op de naleving van de verleende vergunning of algemene bepalingen in het kader van openbare orde en veiligheid, overweegt de rechtbank dat deze procedure alleen gaat over de vraag of het college de gevraagde vergunning heeft mogen verlenen. Of al dan niet aan de verleende vergunning of andere rechtstreeks werkende artikelen over openbare orde en veiligheid wordt voldaan, valt buiten de beoordeling van deze omgevingsvergunning.
5.4.
Naar het oordeel van de rechtbank mocht het college de gevraagde omgevingsvergunning verlenen en hoefde het college geen verdere voorschriften aan de vergunning te verbinden. De gronden van eisers slagen niet.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Bastin, rechter, in aanwezigheid van mr. S.G. Steenbergen, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 12 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.