Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 25/2336
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Het Hogeland,
(gemachtigde: [naam] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 juni 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2025, op 1 januari 2024 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 513.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: De gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de vrijstaande woning, gebouwd in 1990, met een gebruiksoppervlakte van 143 m² en een aangebouwde garage van 22 m². De oppervlakte van het perceel is 769 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2024 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat deze niet hoger kan zijn dan € 469.000, de heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 513.000.
7. Eiser voert – samengevat – aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verminderde kwaliteit, onderhoudstoestand, voorzieningenniveau en primaire kenmerken van zijn woning. Ter onderbouwing van de waarde heeft hij in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 30 juni 2025 door [taxateur] B.V., waarin zijn woning op de waardepeildatum is getaxeerd op
€ 469.182. In het rapport zijn de volgende drie referentieobjecten gebruikt: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4]
8. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van zijn standpunt een waardematrix overgelegd, waarin de waarde is bepaald op € 513.000 en waarin hij de volgende vier referentieobjecten heeft gebruikt: [adres 2] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
De primaire kenmerken van de woning
9. De rechtbank ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar niet te volgen in de door hem toegepaste (primaire) objectkenmerken en oppervlaktes. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat eiser in zijn rapport van dezelfde objectkenmerken en oppervlaktematen is uitgegaan.
De waardebepaling
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de toelichting ter zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, voorzieningen en ligging betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De gecorrigeerde m²-prijs van eisers woning van
€ 2.467, die in lijn ligt met die van de referentieobjecten, acht de rechtbank niet te hoog.
Met name de referentieobjecten [adres 2] en [adres 4] , die door beide partijen gebruikt zijn voor de onderbouwing van de waarde, vindt de rechtbank goed vergelijkbaar. Voor zover eiser heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte [adres 3] niet heeft meegenomen in zijn matrix, wijst de rechtbank erop dat in het belastingrecht sprake is van zogenoemde ‘vrije bewijsleer’, wat betekent dat het de heffingsambtenaar (de taxateur) vrij staat de referentieobjecten te kiezen waarmee hij aannemelijk wenst te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Met de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten heeft hij de waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Daarom ziet de rechtbank geen aanleiding eiser op dit punt te volgen.
11. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar voor de staat van eisers woning bij de kwaliteit, onderhoud en uitstraling terecht uitgegaan van een factor 3 (gemiddeld), en bij de voorzieningen van een factor 2 (matig). Voor zover eiser van mening is dat de KOUDV-factoren van zijn woning ten opzichte van de referentieobjecten lager moeten worden vastgesteld, overweegt de rechtbank dat het aan hem is om dit te stellen, en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen. [2] De heffingsambtenaar heeft het standpunt van eiser gemotiveerd betwist. Eiser heeft in dit verband onvoldoende naar voren gebracht, zodat hij niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. De door eiser overgelegde foto’s geven daarvoor geen aanleiding. Het door eiser overgelegde taxatierapport van [taxateur] B.V. biedt onvoldoende aanknopingspunten voor de conclusie dat de matrix van de heffingsambtenaar en de daarin genoemde KOUDV-factoren niet kunnen worden gevolgd. Het taxatierapport biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht in de totstandkoming van de door eiser bepleite waarde. Ook is niet duidelijk op welke manier de verschillende KOUDV-factoren zijn gewaardeerd.
12. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van
€ 513.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. de Jonge rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 15 januari 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.