Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/4884
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 12 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren,
(gemachtigde: mr. [naam] )
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 november 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1]
(de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 436.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente De Fryske Marren voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar van 6 november 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van € 436.000 gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiseres heeft een reactie op het verweerschrift ingestuurd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenares van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit 1976, welke zowel recreatief als voor permanente bewoning gebruikt mag worden met een balkon, twee dakkapellen en een tuinhuis. De perceeloppervlakte bedraagt 581 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is hij hierin geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
6. Eiseres bepleit een waarde van € 300.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 436.000.
7. Eiseres voert - samengevat - aan dat de heffingsambtenaar uitgaat van verkeerde data (zoals gegevens uit de BAG [2] ) en een rekenmodel hanteert dat tot willekeur leidt en een enorme rechtsongelijkheid tot gevolg heeft. Als de juiste woonoppervlaktes worden gehanteerd, valt volgens eiseres de waarde van haar woning aanzienlijk lager uit. Verder wijst zij erop dat de WOZ-waarde van haar woning met 22% is gestegen, wat meer is dan de WOZ-waarden van woningen in de buurt. Op de zitting heeft eiseres aangegeven zich te kunnen vinden in de door de heffingsambtenaar in beroep gehanteerde referentieobjecten, mits wordt uitgegaan van de juiste oppervlaktes.
8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is bepaald een waardematrix overgelegd, waarin de waarde is bepaald op € 436.000 en waarin hij de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten heeft gebruikt:
- [adres 2] (verkocht op 24 november 2023 voor € 485.000);
- [adres 3] (verkocht op 9 september 2019 voor € 435.000);
- [adres 4] in Boornzwaag (verkocht op 12 januari 2024 voor € 520.000).
De oppervlakte van de woning en de referentieobjecten
9. De rechtbank stelt voorop dat de Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, wordt gehanteerd (zie 4.). Echter, toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in dat artikellid is omschreven en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald [3] . Gelet op het voorgaande bevat de Uitvoeringsregeling geen dwingend voorgeschreven recht. Er bestaat geen verplichting om de geregistreerde BAG-oppervlakte te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde.
10. De rechtbank kan zich voorstellen dat het verwarrend is als afmetingen en objectkenmerken van woningen die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt afwijken van de BAG, het WOZ-waardeloket, het Kadaster, of verkoopgegevens van de makelaar. Zij is echter van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde meetmethode niet tot een onjuiste uitkomst leidt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hij niet de beheerder is van de BAG en dat verzoeken tot aanpassing van BAG-gegevens bij de gemeente moeten worden ingediend. Wel controleert hij de oppervlaktes en objectkenmerken met luchtfoto’s; wanneer deze redelijk overeenkomen met de BAG, wordt van de BAG-gegevens uitgegaan. Bij gerede twijfel worden ze nagemeten.
11. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in de toegepaste oppervlakte van de woning van eiseres (verblijfsruimte 95 m², overige ruimte 4 m²). De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de taxateur die oppervlakte heeft nagemeten vanaf de bouwtekeningen conform de NEN 2580 norm. De rechtbank ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar hierin niet volgen. Het is haar niet gebleken dat - zoals eiseres heeft gesteld - de waarde van de dakkapellen dubbel zijn meegenomen in de waardering.
12. De rechtbank volgt eiseres ook niet in haar stelling dat de oppervlakte van het referentieobject [adres 2] , zoals vermeld in de verkoopbrochure, 142 m² bedraagt in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde 123 m² (inclusief 2 m² balkon). De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat makelaars vaak een andere meetmethode hanteren, waarbij bijvoorbeeld ook het trapgat wordt meegerekend.
13. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen reden om de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktematen en objectkenmerken voor onjuist te houden.
De waardebepaling
14. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde van € 436.000 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank laat de verkoop van het referentieobject aan [adres 3] van 9 september 2019 buiten beschouwing, omdat deze datum te ver van de waardepeildatum ligt. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwen de referentieobjecten [adres 2] en [adres 4] echter voldoende dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij neemt hierbij in aanmerking dat die referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
14.1
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m² van € 2.106 van de recreatiewoning van eiseres is, in vergelijking met die van de referentieobjecten, niet te hoog bepaald. Met name het referentieobject aan [adres 2] (zie 12.), waarvan eiseres ter zitting ook heeft aangegeven dat die goed vergelijkbaar is, geeft naar het oordeel van de rechtbank een goede weerspiegeling dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is bepaald. Eiseres heeft onvoldoende naar voren gebracht om de waardebepaling van de heffingsambtenaar in twijfel te trekken. Dat zij via een eigen berekening is uitgekomen op
€ 300.000, is daartoe onvoldoende. De heffingsambtenaar heeft er op de zitting ook nog op gewezen dat bij de WOZ-waardering rekening moet worden gehouden met de zogenoemde wortelformule [4] , hetgeen eiseres niet in haar eigen berekening heeft meegenomen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Zij wijst er verder nog op dat de WOZ-waardering geen optelsom is van aan diverse onderdelen van de onroerende zaak toe te kennen waarden. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor.
15. Over de stelling van eiseres dat sprake is van een onredelijke waardestijging ten opzichte van het vorige belastingjaren, overweegt de rechtbank dat de vorige waardevaststelling niet relevant is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Ook een vergelijking van de WOZ-waarde met de WOZ-waarden van andere woningen is niet relevant, nu door eiseres niet aannemelijk is gemaakt dat er sprake is van identieke woningen die ongelijk worden gewaardeerd door de heffingsambtenaar [5] . Gelet op het door eiseres overgelegde overzicht van die panden is hiervan geen sprake.
16. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van € 4436.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Van strijd met enig beginsel van behoorlijk bestuur, zoals eiseres heeft gesteld, is de rechtbank niet gebleken.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft, en daarmee de aanslag OZB ook. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 12 mei 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.