Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/1806
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 29 januari 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam 1] , bewindvoerder),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Terschelling,
(gemachtigde: [naam 2] )
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 januari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2023, op 1 januari 2022 (de waardepeildatum), vastgesteld op € 429.000 (de beschikking).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft digitaal (via Teams) plaatsgevonden op 8 januari 2026. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de vrijstaande woning, gebouwd in 1958, die voor recreatieve doeleinden wordt gebruikt. De heffingsambtenaar is voor de woning (in beroep) uitgegaan van een oppervlakte van 79 m², voor het tuinhuis van 8 m², voor de cultuurgrond van 2.040 m² (het weiland) en voor de kavel van 600 m² (de tuin).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden.
4. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.
6. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat deze niet hoger kan zijn dan € 350.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 429.000.
6.1.
Eiseres voert - samengevat - aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het feit dat 30% van de grondoppervlakte uit de oprit bestaat en daarmee niet als tuin bruikbaar is. Ook is er volgens haar onvoldoende rekening gehouden met het feit dat het bestemmingsplan afwijkt van die van de referentieobjecten. Verder wijst eiseres erop dat de oppervlakte van de woning door de heffingsambtenaar voortdurend wordt gewijzigd
(van 59 m² naar 69 m² naar 79 m²). Eiseres vindt dat uitgegaan moet worden van de gegevens van de BAG [2] , die uitgaat van 59 m². Eiseres stelt dat de indeling ondoelmatig is omdat de woning slechts één slaapkamer heeft op de bovenverdieping. Verder stelt zij dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van zijn standpunt een waardematrix overgelegd, waarin de waarde is bepaald op € 632.000 (€ 203.0000 hoger dan de beschikte waarde) en waarin hij de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten heeft gebruikt:
- [adres 2] (verkocht op 17 oktober 2022 voor € 620.000);
- [adres 3] (verkocht op 19 januari 2022 voor € 465.000);
- [adres 4] (verkocht op 10 september 2021 voor € 720.000).
De oppervlakte van de woning
7. In het in bezwaar toegezonden taxatieverslag is uitgegaan van een oppervlakte van 69 m². De rechtbank kan zich voorstellen dat het verwarrend is dat de afmeting van de woning enkele keren is gewijzigd en afwijkt van de BAG-gegevens, maar in de uitspraak op bezwaar is uitgelegd dat er is nagemeten aan de hand van de bouwtekening en hierbij is gebleken dat het object zelfs groter is dan waarvan de gemeente is uitgegaan. De berekening van de oppervlakte op basis van de bouwtekening uit 2011 is als bijlage toegevoegd.
De rechtbank ziet, gelet op de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing, in het door eiseres gevoerde betoog onvoldoende aanleiding om uit te gaan van een kleinere oppervlakte.
De rechtbank ziet, gelet op de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing, in het door eiseres gevoerde betoog onvoldoende aanleiding om uit te gaan van een kleinere oppervlakte.
De waardebepaling
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem in de beroepsfase overgelegde waardematrix en de door hem gegeven toelichting ter zitting, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten.
Die prijzen per m² zijn € 5.250 ( [adres 2] ), € 4.425 ( [adres 3] ) en
€ 3.100 ( [adres 4] ), wat leidt tot een gemiddelde prijs van € 4.725 per m² bij 55 m², met een correctie van 5% voor grootte. De gehanteerde prijs van € 3.615 per m² voor de woning van eiseres vindt de rechtbank daarom niet te hoog. Nu de waardematrix van de heffingsambtenaar een waarde van € 632.000 voor de woning van eiseres bepleit, terwijl de beschikte waarde € 203.000 lager is, zit er bovendien ruime speling in die waarde, voor het geval er wel enige extra waardedruk in aanmerking zou moeten worden genomen. Ook merkt de rechtbank op dat als eiseres zou worden gevolgd in het door haar bepleite aantal vierkante meters (59 m²) deze taxatie nog ruim boven de WOZ-waarde uitkomt.
€ 3.100 ( [adres 4] ), wat leidt tot een gemiddelde prijs van € 4.725 per m² bij 55 m², met een correctie van 5% voor grootte. De gehanteerde prijs van € 3.615 per m² voor de woning van eiseres vindt de rechtbank daarom niet te hoog. Nu de waardematrix van de heffingsambtenaar een waarde van € 632.000 voor de woning van eiseres bepleit, terwijl de beschikte waarde € 203.000 lager is, zit er bovendien ruime speling in die waarde, voor het geval er wel enige extra waardedruk in aanmerking zou moeten worden genomen. Ook merkt de rechtbank op dat als eiseres zou worden gevolgd in het door haar bepleite aantal vierkante meters (59 m²) deze taxatie nog ruim boven de WOZ-waarde uitkomt.
9. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat 30% van de grondoppervlakte van de tuin uit de oprit bestaat. De rechtbank ziet niet in waarom de heffingsambtenaar de oprit (de toegangsweg voor het weiland van eiseres) niet kan betrekken bij de waardering van de tuin. Ook een oprit heeft waarde. De heffingsambtenaar heeft verder rekening gehouden met de ligging van het perceel door een aftrek van 20% toe te passen (kwalificatie 2 in plaats van 3). De rechtbank ziet in het betoog van eiseres geen grond gelegen om te oordelen dat niet met kwalificatie 2 (slechte ligging) kan worden volstaan, maar moet worden uitgegaan van kwalificatie 1 (zeer slechte ligging). Daarbij betrekt de rechtbank de reactie van de heffingsambtenaar dat het
object een vrije ligging op enige afstand van [straat] heeft.
object een vrije ligging op enige afstand van [straat] heeft.
10. Volgens de heffingsambtenaar is het bestemmingsplan voor [adres 3] (met een oppervlakte van 39 m² bij verkoop) gelijk aan dat van de woning van eiseres. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat de verkoopprijs van [adres 3] van € 465.000 laat zien dat beschikte waarde van de woning van eiseres van
€ 429.000 niet te hoog is.
€ 429.000 niet te hoog is.
11. De heffingsambtenaar is voor de staat van de woning van eiseres (de onderhoudstoestand) uitgegaan van factor 3 (gemiddeld). Voor zover eiseres van mening is dat de onderhoudstoestand van haar woning, ten opzichte van de referentieobjecten, als minder moet worden aangemerkt, overweegt de rechtbank dat het aan haar is om dit te stellen, en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen. [3] De heffingsambtenaar heeft het standpunt van eiseres gemotiveerd betwist. Eiseres heeft het gestelde slechte onderhoud niet onderbouwd, zodat niet aannemelijk is geworden dat een extra aftrek op zijn plaats zou zijn.
De enkele stelling ter zitting dat de muurtjes in het niet-verbouwde gedeelte van de woning nog uit de jaren ‘50 dateren en dat er pissebedden uitkomen, is onvoldoende. Ook een aftrek wegens ondoelmatigheid van de woning is door eiseres niet aannemelijk gemaakt, noch anderszins gebleken.
12. Voor zover eiseres heeft gewezen op de - volgens haar te grote - prijsstijging ten opzichte van het vorige belastingjaar met 28%, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Op grond van de Wet WOZ dient de WOZ-waarde jaarlijks opnieuw te worden bepaald, los van voorgaande waardevaststellingen. [4] Ook de verwijzing naar de WOZ-waardes van buurpanden baat eiseres niet, omdat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van transacties van vergelijkbare woningen en niet aan de hand van de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen.
13. Gelet op al het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning van
€ 429.000 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W. Wassink, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 29 januari 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.