Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 24/4649
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Fryske Marren
(gemachtigde: mr. [naam 2] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 916.000 (de beschikking). Op 30 januari 2024 (een dag vóór de dagtekening van de beschikking) heeft de heffingsambtenaar de waarde ambtshalve verlaagd naar € 740.000.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hij heeft daarbij de waarde van € 740.000 gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft bij brief van 15 november 2024, ontvangen door de rechtbank op 26 november 2024, beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft 8 mei 2025 op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Op 16 juli 2025 heeft er bij de heffingsambtenaar een fysieke hoorzitting plaatsgevonden.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 1 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers gemachtigde en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit 2008. De oppervlakte van de woning bedraagt 320 m².
Vooraf
3. Naar aanleiding van de hoorzitting op 16 juli 2025 heeft de heffingsambtenaar bij brief van 17 november 2025 het volgende aan eiser bericht:
‘Onderwerp:Ambtshalve verlaging [adres 2]
Beste meneer [naam 1] ,
U heeft, namens [eiser] , beroep ingesteld tegen mijn beslissing op bezwaar betreffende de WOZ- waarde (tijdvak 2024) van het object plaatselijk bekend als [adres 2] . Ik deel u het volgende mee.
Ambtshalve verlaging van de WOZ-waarde
Tijdens de hoorzitting op 16 juli 2025 is besproken om als uitgangspunt het stijgingspercentage van etagewoningen van 6,1% en de bijgestelde WOZ-waarde in fase van beroep voor belastingjaar 2023 te hanteren, te weten € 679.000. Dit om zo de procedure voor belastingjaar 2024 te beslechten. Op basis hiervan verlaag ik de WOZ-waarde voor belastingjaar 2024 van € 740.000 naar € 720.000.
Correctie van de aanslag
De onroerende zaakbelasting bekend onder nummer [nummer] verlaag ik van € 648,- naar
€ 631,-.
Tegemoetkoming in de gemaakte kosten
U komt in aanmerking voor een teruggaaf van het door u betaalde griffierecht van € 51,- en een tegemoetkoming in de onkosten van € 432,75. Het bedrag van € 483,75 wordt overeenkomstig artikel 32 a lid 4 van de wet WOZ gestort op de rekening van uw cliënt.
Beroep
Ik ben hiermee volledig tegemoet gekomen aan de afspraken die zijn gemaakt tijdens de hoorzitting op 16 juli 2025. U had aangegeven na de hoorzitting binnen 1 week het beroep in te trekken. Hierop heb ik niets vernomen. Nu ons geschil over de juistheid van de WOZ-waarde is beslecht, verzoek ik u uw beroep bij de rechtbank Noord-Nederland in te trekken.’
3.1.
Eiser heeft bij brief van 18 februari 2026 de rechtbank meegedeeld dat hij het beroep handhaaft, omdat hij de voorgestelde vermindering gelet op de ondervonden overlast te gering acht. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat de ambtshalve verlaging in beroep volgens hem niet geldt, nu eiser zijn beroep niet heeft ingetrokken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet. Uit de brief van 17 november 2025 (zie 3.) kan niet kan worden afgeleid dat de ambtshalve verlaging slechts geldt als het beroep wordt ingetrokken. Hoewel in die brief is vermeld dat eiser na de hoorzitting had aangegeven zijn beroep binnen een week in te trekken, staat daarin niet dat de ambtshalve verlaging vervalt als dat niet gebeurt. Op de heffingsambtenaar rust daarom de bewijslast dat de (ambtshalve verlaagde) WOZ-waarde van € 720.000 niet te hoog is.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning van € 720.000 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door eiser aangevoerde beroepsgronden.
4.1.
Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [1]
4.2.
Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met stank-, afval- en geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door een horecagelegenheid op de begane grond. De lage afvoer van afzuigkappen zorgt voor hinder. Daarnaast ligt er afval op straat, wat rommel en ongedierte aantrekt, en rookt het personeel bij de ingang, waarbij peuken worden achtergelaten. Op grond hiervan meent eiser dat de WOZ-waarde met 25% verlaagd dient te worden.
4.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt twee matrices overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 740.000 (€ 20.000 hoger dan de ambtshalve verlaagde WOZ-waarde) en waarin de verkoopcijfers van de volgende referentieobjecten zijn gebruikt: [adres 3] en [adres 4] , [adres 5] , en [adres 6] en [adres 7] .
De waardebepaling
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem in de beroepsfase overgelegde waardematrices en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de referentieobjecten, wat type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen betreft, goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de prijzen per m² voor de woning worden herleid vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
6. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met stank-, afval- en geluidsoverlast, volgt de rechtbank niet. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden. Dan moet hij stellen, en bij gemotiveerde betwisting bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. [2] De heffingsambtenaar heeft het standpunt van eiser gemotiveerd betwist en toegelicht dat de toegepaste waardeverlaging vanwege de overlast ruim voldoende is. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Eiser heeft met hetgeen hij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk gemaakt dat er een extra aftrek zou moeten plaatsvinden.
Conclusie en gevolgen
7. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde, na ambtshalve vermindering naar € 720.000 (zie 3.1.), niet te hoog vastgesteld. Nu die ambtshalve vermindering hangende het beroep heeft plaatsgevonden, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en dat de rechtbank de waarde zal verlagen tot dat bedrag.
Proceskosten
8. De rechtbank acht termen aanwezig om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm. Aan eiser is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Zijn gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De rechtbank berekent deze vergoeding op € 800. [3] De heffingsambtenaar moet deze kosten vergoeden, voor zover hij (een gedeelte van) deze kosten niet reeds heeft vergoed (zie onder 3.).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
verlaagt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 naar een bedrag van
€ 720.000;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan eiser vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten van € 800, voor zover hij (een gedeelte van) deze kosten niet reeds heeft vergoed.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 18 juni 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.