Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 11480794 \ CV EXPL 25-66
Vonnis van 30 juni 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.A.M. Kamps,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Goosen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen mevrouw [naam] (hierna: [naam] ), een rechtsvoorganger van [gedaagde] , als verhuurder en [eiser] als huurder is op 1 oktober 2017 met ingang van diezelfde datum een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan [adres] . Het betreft een woning die in een appartementencomplex is gelegen.
2.2.
In de huurovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
"(…)
2. Voorwaarden
Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voorzover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 30 juli 2023 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003, hierna te noemen 'algemene bepalingen'. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen.
De algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.
(…)
Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1.
Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit
- de huurprijs 615,-
- de vergoeding voor de onder 6 genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten).
- verwarming in 1e instantie 75,- p.m.
4.2.
De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7. van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
4.3.
De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.
4.4.
Per betaalperiode van één maand bedraagt
- de huurprijs € 615,-
- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege
verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten € 75,-
______
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen € 690,-
Zegge: zeshonderd en negentig euro
4.5.
Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode van 01-10-17 tot en met 31-10-17 en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 690,-
Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op 01-10-17 contant
(…)
5. Huurprijswijziging
5.1.
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-07-2019 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.
(…)
6. Leveringen en diensten
De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:
- water
-
elektriciteit
elektriciteit
- (…)"
2.3.
Na aanvang van de huurovereenkomst werd door [eiser] aanvankelijk een bedrag van € 75,- per maand betaald voor verwarmingskosten. [eiser] heeft toen de woning door [naam] was verkocht aan een nieuwe eigenaar (vóór [gedaagde] ) op eigen naam een overeenkomst voor de levering van gas gesloten. Vanaf dat moment is [eiser] gestopt met het betalen van de verwarmingskosten van € 75,- per maand en betaalde hij nog slechts een huursom van € 615,- per maand.
2.4.
[gedaagde] heeft nadat hij verhuurder van de woonruimte was geworden aanvankelijk geen servicekosten bij [eiser] in rekening gebracht.
2.5.
[gedaagde] heeft [eiser] bij brief van 25 mei 2024 bericht dat de huur van de woonruimte per 1 juli 2024 verhoogd wordt tot een bedrag van € 745,14 per maand. In deze brief schrijft [gedaagde] onder meer:
"Zoals overeengekomen in artikel 5 van Pro de huurovereenkomst zal per 1 juli 2024 de huur van het door u gehuurde pand worden herzien, zoals hieronder is omschreven.
Oude huur HuurherzieningNieuwe huur:
Kale huur € 615,-- Verhoging van 5,8% Kale huur € 650,67
Servicekosten € - Servicekosten € -
Gemeenschappelijk gas, water en elektra € 94,47
Aparte rekening juli 2023 tot juli 2024
Totale huur € 745,14
Met ingang van 1 juli 2024 bedraagt de door u verschuldigde huur € 745,14 per maand.
(…)
Dit is de eerste huurverhoging in jaren, voorheen heb ik een jaarlijkse huurverhoging altijd
vermeden, gezien de gestegen kosten is een verhoging nu opportuun.
(…)
De gemeenschappelijke kosten voor gas, water en elektra worden per 1 juli 2024 eveneens per maand verrekend (voorschot).
Zoals genoemd, ontvangt u voor het afgelopen jaar hier een separate opgave en factuur voor.
(…)"
2.6.
[gedaagde] heeft [eiser] bij brief van 15 juli 2024 een overzicht van de servicekosten over 2023 [1] toegezonden. Volgens dit overzicht komen de servicekosten per appartement op een bedrag van € 963,97 per jaar, zijnde € 80,33 per maand. Het overzicht ziet er als volgt uit:
Gemeenschappelijk gas, water en elektra. schoonmaak
Bron: jaarrekening 2024 vve
per jaar
per maand
€ 15.645,58
Nutsvoorzieningen elektra
€ 521,52
€ 43,46
€ 3.074,21
Energiemeting
€ 102,47
€ 8,54
€ 3.493,11
Water
€ 116,44
€ 9,70
€ 5.606,28
Huur boilers energiewacht
€ 186,88
€ 15,57
€ 1.100,00
Contract schoonmaak
€ 36,67
€ 3,06
Nnb
Onderhoud gemeenschappelijke cv
€ 28.919,18
Totaal voor 30 appartementen
€ 963,97
€ 80,33
2.7.
De eerdergenoemde mevrouw [naam] heeft [eiser] bij e-mail van 23 juli 2024 de volgende verklaring toegezonden:
"(…)
Huurder: [eiser] heeft op 01-10-2017 de woning aan [adres] gehuurd voor onbepaalde tijd van mevr. [naam] eigenaresse van de woning op 01-10-2017 voor het bedrag van € 615 euro inc servicekosten en exclusief verwarmingskosten.
Verwarmingskosten groot 75 Euro zo als vermeld in het Huurovereenkomst tussen [eiser] en mevr. [naam] . Aangegaan op 01-10-2017.
Ik mevr. [naam] verklaar hier bij dat de huurder [eiser] de woning aan [adres] heeft gehuurd voor 615 euro inc service kosten en exc 75 euro verwarmingskosten totaal 690 euro (…)"
2.8.
[gedaagde] heeft de huurcommissie bij verzoek ingekomen bij de huurcommissie op 5 augustus 2024 verzocht om het aan [eiser] gedane voorstel tot huurverhoging te beoordelen. [eiser] heeft in deze procedure een bezwaarschrift ingediend. De Dienst van de huurcommissie heeft op of omstreeks 13 september 2024 een rapport van onderzoek opgesteld. Hierin staat onder meer vermeld:
"(…)
BEVINDINGEN ONDERZOEKER
Aard van de woonruimte : Zelfstandig
Woonvorm : Meergezinswoning 3e etage
Bouwjaar/bouwperiode : 1972
Monument : Geen Rijksmonument
Woningwaarde uitgedrukt in punten : 105
Maximale huurprijs : € 633,58 per maand
(…)
Algemene conclusie
De woningwaardering voor de onderzochte woonruimte is op basis van het onderzoek vastgesteld op 105 punten. De daarbij behorende maximale huurprijs bedraagt € 633,58 per maand.
Nu de voorgestelde huurprijs, op basis van de bevindingen uit het onderzoek, lager ligt dan de wettelijk toegestane maximale huurprijs, kan de voorgestelde huurprijs per 1 juli 2024 van € 650,67 per maand niet als redelijk worden aangemerkt. Op basis van de woningwaardering is per 1 juli 2024 een huurprijs van € 633,58 als redelijk aan te merken.
(…)"
2.9.
De huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden aan partijen op 7 november 2024, beslist over het bezwaar van [eiser] tegen de door [gedaagde] voorgestelde huurverhoging. In deze uitspraak overweegt de huurcommissie onder meer:
"(…)
Huurder betoogt dat er geen sprake is van een kale huurprijs maar van een all-in huurprijs. Dat blijkt volgens huurder uit de huurovereenkomst. Huurder geeft daarnaast aan dat er een gesprek is geweest tussen hem en de verhuurder waarbij laatstgenoemde geen juiste huurovereenkomst kon overleggen. Ook nadat huurder deze aan verhuurder heeft toegestuurd blijft verhuurder volgens huurder ontkennen dat er servicekosten verdisconteerd zitten in het bedrag van € 615,- per maand.
(…)
Verhuurder stelt dat er wel sprake is van een kale huurprijs van € 615,- per maand. Volgens hem blijkt dat duidelijk uit het contract. Naast de kale huurprijs is er een bedrag van € 75,- per maand verschuldigd voor de gemeenschappelijke servicekosten. Verder heeft de huurder zelf de aansluiting voor gas, water en elektra betaald.
Beoordeling
Vanaf 1 juli 2024 mag de verhuurder de huurprijs standaard verhogen met maximaal 5,80%. Dit percentage geldt voor alle kamers, woonwagens, standplaatsen en voor zelfstandige woningen met een kale huurprijs boven de € 300,00.
(…)
Bezwaargronden huurder
De huurder heeft bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging omdat er volgens huurder sprake is van een all-in huurprijs. Daarbij verwijst huurder naar bepalingen uit het huurcontract van 1 oktober 2017 en een verklaring van de (aanvankelijke) verhuurder van 15 augustus 2024. In het verlengde daarvan geeft huurder aan dat een huurverhoging van 5,8% leidt tot een verhoging boven de maximaal redelijke huurprijs. Daarnaast geeft huurder aan van mening te zijn dat er sprake moet zijn van een huurverlaging in plaats van een huurverhoging gelet op de volgens hem aanwezige gebreken in de woning. Tot slot maakt huurder bezwaar tegen het met terugwerkende kracht in rekening brengen van servicekosten en het in rekening brengen van servicekosten op basis van de geldende huurovereenkomst.
De commissie beoordeelt het bezwaar als volgt.
All-in huurprijs
De commissie is van oordeel dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt, en de huurder onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, dat er sprake is van een kale huurprijs van € 615,- per maand. Uit hetgeen partijen over en weer ter zitting hebben verklaard is de commissie gebleken dat de € 75,- aan servicekosten zoals opgenomen in de huurovereenkomst wordt betaald als vergoeding voor de door de verhuurder gemaakte gemeenschappelijke/VvE kosten. Huurder heeft verklaard zelf zorg te dragen voor nutsvoorzieningen zoals gas, water en licht en hier ook zelf voor te betalen. Deze kosten zijn dus niet in de huur begrepen. Welke kosten wel in de huurprijs van € 75,- zouden zijn opgenomen, is door huurder niet voldoende gemotiveerd. Gelet op het voorgaande stelt de commissie vast dat er geen sprake is van een all-in huurprijs, althans dat hiervan niet voldoende is gebleken.
Verhoging hoger dan toegelaten
Op vrijdag 13 september 2024 heeft er een onderzoek aan de woonruimte van huurder plaatsgevonden. Aan de hand van dat onderzoek heeft de Huurcommissie de woning gewaardeerd op 105 punten. Op basis van dat puntenaantal bedraagt de maximale huurprijs voor de woning € 633,58 per maand. De verhuurder heeft huurder een huurverhogingsvoorstel doen toekomen waarin hij voorstelt de kale huurprijs te verhogen van € 615,- tot € 650,67 per maand. Dat bedrag is hoger dan de maximaal toegestane huurprijs voor de woning. De commissie is daarom van oordeel dat de voorgestelde huurverhoging niet redelijk is. Wel redelijk is een verhoging tot de maximale huurprijs van
€ 633,58 per maand.
Onderhoudsgebreken
Onderhoudsgebreken of slechte kwaliteit van de woning zijn geen geldige redenen om de huurverhoging te weigeren. Dit is alleen anders als de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging wegens onderhoudsgebreken heeft uitgesproken. De Huurcommissie heeft echter geen verzoek van de huurder ontvangen om de onderhoudsgebreken te beoordelen. De commissie kan daarom niet meegaan in de stelling van huurder dat er sprake moet zijn van een huurverlaging.
(…)
Servicekosten
Uit het bezwaar komt naar voren dat de huurder het niet eens is met de stijging van de servicekosten. Servicekosten zijn kosten die naast de kale huurprijs van een woning betaald worden voor door de verhuurder te leveren diensten. De jaarlijkse huurverhoging is echter gebaseerd op de kale huurprijs. De servicekosten spelen bij de huurverhoging geen rol en vallen buiten de beoordeling van deze procedure over de verhoging van de kale huurprijs.
(…)
Beslissing
Het voorstel van de verhuurder om de huurprijs te verhogen met € 35,67 (5,80%) tot € 650,67 met ingang van 1 juli 2024 is niet redelijk.
Een verhoging tot de maximale huurprijs van € 633,58 per maand met ingang van 1 juli 2024 is wel redelijk.
(…)"
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 549,01;
II. vaststelt dat sprake is van een all-in huurprijs, met een oorspronkelijke, kale huurprijs van € 538,82 per maand;
III. [gedaagde] in de proceskosten veroordeelt.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met vaststelling van de kale huurprijs op een bedrag van € 638,58 per maand en vaststelling van de servicekosten op primair een bedrag van € 80,33 per maand en subsidiair op een bedrag van € 75,00 per maand, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen deze termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, een en ander bij vonnis uitvoerbaar te verklaren bij voorraad.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
Artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat wanneer de huurcommissie op verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarop de huurcommissie om een uitspraak is verzocht. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 april 2021 [2] bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW Pro instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie.
4.2.
De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 7 november 2024. De dagvaarding is op 2 januari 2025 aan [gedaagde] betekend, zodat [eiser] zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. In dat verband is van belang dat de Hoge Raad in genoemd arrest van 23 april 2021 heeft bepaald dat als de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie is gebleken, zij in haar beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen. Indien beide partijen ondubbelzinnig te kennen geven dat zij ten aanzien van bepaalde geschilpunten geen beslissing van de kantonrechter verlangen, dient de kantonrechter de beslissing van de huurcommissie over die geschilpunten te eerbiedigen. Zij zal daarmee bij de beslissing over samenhangende geschilpunten rekening dienen te houden. Voorts is van belang dat uit genoemd arrest blijkt dat geschilpunten door een gedaagde ook zonder een vordering in reconventie aan de kantonrechter kunnen worden voorgelegd.
4.3.
De kantonrechter dient in deze procedure derhalve alleen een beslissing te geven over de onderdelen in de uitspraak van de huurcommissie waarover een uitspraak is verzocht. Voor de overige onderdelen van de uitspraak van de huurcommissie zal gelet op eerdergenoemd arrest die uitspraak worden gevolgd.
Is er sprake van een all-in huurprijs?
4.4.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2017 een all-in huurprijs zijn overeengekomen die inclusief servicekosten € 615,00 bedroeg. Dit volgt uit de huurovereenkomst en wordt bevestigd door de schriftelijke verklaring van mevrouw [naam] , die de huurovereenkomst oorspronkelijk met [eiser] is aangegaan. Het gebruik van water en overige kosten is conform de huurovereenkomst nooit (eerder) in rekening gebracht door [naam] , de opvolgende eigenaar of [gedaagde] , omdat in de huurovereenkomst is opgenomen dat die levering door de verhuurder aan de huurder zonder extra kosten verzorgd dient te worden.
4.5.
[gedaagde] betwist dat sprake is van een all-in huurprijs van € 615,00. Er is juist sprake van een kale huurprijs van € 615,00 exclusief servicekosten. Dit volgt uit de huurovereenkomst, waarin de huurprijs en de servicekosten worden uitgesplitst. In de huurovereenkomst wordt immers naast de kale huurprijs vermeld dat voor de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening wordt toegepast. Verder staat nog apart in de huurovereenkomst genoemd dat er voor verwarming een bedrag van € 75,00 per maand wordt betaald.
4.6.
De kantonrechter overweegt dat ingevolge artikel 7:258 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) sprake is van een all-in huurprijs als de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs van de woonruimte is vastgesteld. Dus als uit de huurovereenkomst niet kan worden opgemaakt wat de hoogte is van de huurprijs (de prijs voor het gebruik van de woonruimte) is sprake van een all-in huurprijs. De achtergrond hiervan is dat de huurder bekend moet zijn met welk deel van zijn totale betalingsverplichting de huurprijs omvat en welk deel de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten zijn om een procedure daarover te kunnen voeren.
4.7.
Bij de beantwoording van de vraag of tussen partijen sprake is van een all-in huurprijs dan wel van een kale huurprijs komt het in eerste instantie aan op de uitleg van de desbetreffende bepalingen van de huurovereenkomst. Hierbij stelt de kantonrechter voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van het contract mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet alleen dient plaats te vinden op grond van de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. Ook buiten de tekst gelegen omstandigheden van het geval (de context) kunnen meebrengen dat aan de bepalingen van de overeenkomst een andere dan de taalkundige betekenis moet worden gegeven.
4.8.
De kantonrechter stelt vast dat in artikel 4.1. van de huurovereenkomst bij de betalingsverplichting van de huurder een uitsplitsing is gemaakt in drie componenten: een huurprijs van € 615,00, een voorschot op de vergoeding voor de onder artikel 6 van Pro de huurovereenkomst genoemde bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) waarbij geen bedrag is genoemd en een vergoeding voor verwarming die op € 75,00 is gesteld. In artikel 4.4. van de huurovereenkomst is ook een onderscheid gemaakt tussen de huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor de servicekosten. Een redelijke uitleg van deze contractuele bepalingen brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat partijen hiermee een kale huurprijs van € 615,00 per maand voor de woonruimte zijn overeengekomen met daarnaast een aparte vergoeding voor servicekosten en een vergoeding voor verwarming en derhalve dat, anders dan [eiser] heeft betoogd, partijen géén all-in huurprijs zijn overeengekomen. Door deze uitsplitsing en de bijbehorende omschrijvingen is een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de kale huurprijs en de servicekosten respectievelijk de verwarmingskosten. Bij een all-in prijs is juist kenmerkend dat niet is afgesproken welk deel van de huurprijs op de huur van de woonruimte ziet en welk deel op service- en nutsvoorzieningen ziet.
4.9.
Uitgangspunt op grond van artikel 157 lid 2 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) is dat een ondertekende onderhandse akte, zoals de onderhavige huurovereenkomst, tussen partijen dwingend bewijs oplevert van de afspraken die daarin staan. Deze regel is ook van toepassing in dit geval waarbij de oorspronkelijke verhuurder [naam] inmiddels is opgevolgd door [gedaagde] . [3] Dit betekent dat de kantonrechter er in beginsel vanuit heeft te gaan dat partijen een kale huurprijs van € 615,00 per maand
exclusiefservicekosten zijn overeengekomen. Op grond van artikel 151 lid 2 Rv Pro staat tegenbewijs tegen dit dwingende bewijs open. [eiser] heeft, mede onder overlegging van een schriftelijke verklaring van mevrouw [naam] , de oorspronkelijke verhuurder van de woonruimte, gesteld dat partijen een all-in huurprijs van € 615,00
inclusiefservicekosten zijn overeengekomen. Daarmee heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter een begin van bewijs van deze van de tekst van de huurovereenkomst afwijkende afspraak geleverd. De kantonrechter zal [eiser] in staat stellen om verder bewijs te leveren om het tegenbewijs te kunnen vervolmaken, bijvoorbeeld door het laten horen van getuigen die over de gestelde afwijkende afspraak kunnen verklaren. Overeenkomstig het door hem gedane bewijsaanbod zal [eiser] tot dit tegenbewijs worden toegelaten.
exclusiefservicekosten zijn overeengekomen. Op grond van artikel 151 lid 2 Rv Pro staat tegenbewijs tegen dit dwingende bewijs open. [eiser] heeft, mede onder overlegging van een schriftelijke verklaring van mevrouw [naam] , de oorspronkelijke verhuurder van de woonruimte, gesteld dat partijen een all-in huurprijs van € 615,00
inclusiefservicekosten zijn overeengekomen. Daarmee heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter een begin van bewijs van deze van de tekst van de huurovereenkomst afwijkende afspraak geleverd. De kantonrechter zal [eiser] in staat stellen om verder bewijs te leveren om het tegenbewijs te kunnen vervolmaken, bijvoorbeeld door het laten horen van getuigen die over de gestelde afwijkende afspraak kunnen verklaren. Overeenkomstig het door hem gedane bewijsaanbod zal [eiser] tot dit tegenbewijs worden toegelaten.
4.10.
In afwachting van de bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
laat [eiser] toe tot tegenbewijs tegen het uit de huurovereenkomst voortvloeiende dwingende bewijs dat partijen bij deze huurovereenkomst een kale huurprijs van € 615,00 exclusief servicekosten zijn overeengekomen;
5.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
dinsdag 14 juli 2026voor uitlating door [eiser] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;
dinsdag 14 juli 2026voor uitlating door [eiser] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;
5.3.
bepaalt dat, als [eiser] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen;
5.4.
bepaalt dat, als [eiser] getuigen wil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdata van de partijen en hun gemachtigden in de maanden december 2026 tot en met mei 2027 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;
5.5.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van
mr. J. Boerlage-van den Bosch in het gerechtsgebouw te Groningen aan het Guyotplein 1;
5.6.
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen;
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Boerlage-van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op30 juni 2026.
520/MP