ECLI:NL:RBNNE:2026:3046

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Groningen

Bestuursrecht

zaaknummers: LEE 25/4343 en 26/1137

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 9 juli 2026 in de zaken tussen

[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres (zaaknummer LEE 25/4343),

[eiser] uit [woonplaats] ,eiser (zaaknummer 26/1137),

gezamenlijk te noemen: eisers,

De inspecteur van Belastingdienst/Kantoor Leeuwarden, de inspecteur

(gemachtigde: [naam 1] ).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eisers tegen de uitspraken op bezwaar van de inspecteur van 20 oktober 2025.

1.1.

Namens eisers is op 2 juli 2025 € 48.625,- aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan ter zake van de verkrijging van de onroerende zaak aan [adres] (de woning).

1.2.

De inspecteur heeft de bezwaren ongegrond verklaard.

1.3.

De inspecteur heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft de beroepen op 9 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers en de gemachtigde van de inspecteur, bijgestaan door [naam 2] .

Feiten

2. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

2.1.

Eisers hebben op 5 juni 2025 de woning gekocht. De woning is een gelijkvloers appartement.

2.2.

Per brief met dagtekening 10 juni 2025 hebben eisers een verzoek toepassing 2% tarief woningaankoop in verband met buitengewone omstandigheden aan de Belastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek gestuurd. In dit verzoek is aangegeven dat de terminaal zieke dochter van eisers in eerste instantie in de woning gaat wonen, tezamen met haar twee kinderen, maar dat eisers de intentie hebben om “aldaar op termijn permanent kleiner te gaan wonen”. Met dagtekening 8 juli 2025 hebben eisers een bericht ontvangen van de Directeur Belastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek (de directeur). De directeur merkt het verzoek van eisers eerst aan als een verzoek om toepassing van de hardheidsclausule. Vervolgens geeft de directeur aan dat er in de situatie van eisers geen ruimte is om de hardheidsclausule toe te passen en daarmee geen uitzondering kan worden gemaakt op de voorwaarden voor toepassing van het 2% tarief.

2.3.

De woning is op 2 juli 2025 aan eisers geleverd. In de akte van levering is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:

De overdrachtsbelasting bedraagt 10,4% over € 467.553,83 (de koopprijs van
In totaal bedraagt het bedrag aan overdrachtsbelasting € 48.625,-.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of eisers de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken in de zin van artikel 14, tweede lid van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr), en daarmee of het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van 2% van toepassing is.

4. De rechtbank is van oordeel dat eisers de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken en dus het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van 2% van toepassing is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Standpunt eisers

5. Eisers zijn van mening dat zij de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Eisers voeren daartoe aan dat zij de woning hebben gekocht voor hun oude dag, erop gelet dat het een gelijkvloers appartement betreft, en zij in de toekomst graag kleiner willen wonen. Dat eisers de aankoop van dit appartement hebben vervroegd om hun terminaal zieke dochter en haar twee kinderen tot haar overlijden nog in de woning te laten wonen, doet hier volgens eisers niet aan af. Eisers stellen dat uit de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 12 december 2024^[1]op te maken valt dat artikel 14, tweede lid van de Wbr geen termijn verbindt waarop zij de woning “anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken”. Volgens eisers volgt daarnaast uit de parlementaire geschiedenis dat de wetgever voor de toepassing van het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting rekening heeft gehouden met de situatie dat een koper een woning niet direct na de verkrijging als hoofdverblijf gaat gebruiken. Eisers hebben op de zitting bij de rechtbank verklaard dat artsen eerder hebben aangegeven dat de dochter nog maar kort te leven heeft, maar dat zij blijven hopen op een wonder.

Standpunt inspecteur

6. De inspecteur is van mening dat de beweegredenen tot aankoop, het inzicht en de bedoelingen van eisers ten aanzien van de woning helder, bewonderenswaardig en goed voorstelbaar zijn, maar dat eisers de woning na verkrijging niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken in de zin van artikel 14, tweede lid van de Wbr. De inspecteur voert daartoe in zijn verweerschrift aan dat de woning is aangekocht ten behoeve van de dochter, die voor onbepaalde tijd gebruik maakt van de woning tegen betaling van huur. Woningen die ouders kopen voor hun kind moeten volgens de inspecteur worden belast naar het hogere algemene tarief, zoals ook is opgemerkt in de Memorie van Toelichting bij de Wet differentiatie overdrachtsbelasting.^[2]De inspecteur is daarnaast van mening dat de situatie van eisers anders is dan de situatie in de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 12 december 2024,^[3]waardoor eisers volgens de inspecteur geen geslaagd beroep kunnen doen op het gelijkheidsbeginsel. Op de zitting bij de rechtbank heeft de inspecteur verklaard dat er geen twijfel bestaat dat eisers “te zijner tijd in de woning gaan wonen”, maar dat het problematisch is dat er geen termijn is vastgesteld of valt vast te stellen waarop dit gebeurt. Volgens de inspecteur is immers niet met zekerheid vast te stellen wanneer de dochter van eisers komt te overlijden, en is dus niet duidelijk wanneer eisers de woning zullen gaan gebruiken. Volgens de inspecteur is het met name van belang dat er geen datum is vastgelegd, bijvoorbeeld in de akte van levering,^[4]waarop eisers de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zullen gaan gebruiken.

Juridisch kader

7. Artikel 14, eerste en tweede lid, van de Wbr luiden als volgt (wettekst 2025):

“
1. De belasting bedraagt 10,4 percent.

2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, of van rechten van lidmaatschap als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel b, voor zover deze laatste rechten betrekking hebben op een woning, als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.”

8. In de memorie van toelichting bij de wet differentiatie overdrachtsbelasting^[5]staat, voor zover hier van belang, het volgende:

“
Andere natuurlijke personen - niet zijnde starters - die een woning verkrijgen,

hebben recht op de toepassing van het verlaagde tarief van 2%, mits zij de

woning verkrijgen om deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan

gebruiken. Doorstromers op de woningmarkt kunnen derhalve van het verlaagde

tarief van 2% gebruik blijven maken.

Alle overige verkrijgingen worden vanaf 1 januari 2021 belast tegen het hogere algemene tarief (…). Hieronder valt bijvoorbeeld ook de verkrijging van een vakantiewoning, een woning die ouders kopen voor hun kind en verkrijgingen van woningen door niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen, bijvoorbeeld woningcorporaties (…).

De inspecteur beoordeelt achteraf, maar binnen de gebruikelijke naheffingstermijnen, of de verkrijger de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Op basis van gegevens van het Kadaster woont 96% van de woningkopers die voornemens is de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken na twaalf maanden in de woning. Na deze twaalf maanden kan de inspecteur in de meeste gevallen een goede beoordeling maken of aan de voorwaarden voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling wordt voldaan. De beoordeling zal plaatsvinden door een onderzoek naar de feiten en omstandigheden (…).

Met het begrip «anders dan tijdelijk als hoofdverblijf» wordt aangesloten bij het begrip «anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staan» in de eigenwoningregeling van artikel 3.111, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet inkomstenbelasting 2001. Hierbij gaat het om een duurzaam eigen gebruik van de woning die de verkrijger overeenkomstig de bestemming als woning ter beschikking staat.”

9. In de nota naar aanleiding van het verslag bij de wet differentiatie overdrachtsbelasting^[6]staat, voor zover hier van belang, het volgende:

“
De leden van de fractie van de VVD vragen wat het hoofdverblijfcriterium betekent voor woningen die na aankoop eerst nog grondig verbouwd moeten worden alvorens de koper het huis als hoofdverblijf kan betrekken en noemen hierbij het voorbeeld van een gezin dat tijdelijk tussen twee woningen in zit. Aanvullend vragen de leden of de intentie voldoende is of dat het kabinet hecht aan een specifieke termijn waarbinnen de woning als hoofdverblijf fungeert.

Het voordeel van een hoofdverblijfcriterium ten opzichte van een toetsing op woningbezit is dat natuurlijke personen die tijdelijk tussen twee woningen in zitten niet onbedoeld tegen het hogere tarief aanlopen. Uit data van het Kadaster blijkt dat in minimaal 96% van de gevallen kopers binnen 12 maanden in de woning gaan wonen. Mocht het zijn dat een verbouwing langere tijd in beslag neemt, dan kan het zijn dat de inspecteur contact opneemt, omdat uit de objectieve gegevens niet blijkt dat de verkrijger de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. In dat geval kan een verkrijger met een nog in gang zijnde verbouwing aannemelijk maken dat de woning toch is gekocht om anders dan tijdelijk te gaan gebruiken als hoofdverblijf. Wel zal de verkrijger de woning na voltooiing van de verbouwing daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moeten gaan gebruiken (…).

De leden van de fractie van de VVD vragen onder welk tarief de aankoop van woningen door ouders voor hun kinderen valt.

Als de ouders de woning kopen, en deze niet zelf duurzaam als hoofdverblijf gaan gebruiken, is het 8%-tarief van toepassing. Vanzelfsprekend hebben ouders ook de mogelijkheid aan de kinderen een lening te verstrekken of een schenking te doen waarmee door hen de woning kan worden aangekocht en dan is het verlaagde tarief wel van toepassing.”

Overwegingen van de rechtbank

10. In deze zaken is enkel in geschil of eisers de woning na de verkrijging op 2 juli 2025 anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken en daarmee of het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van 2% van toepassing is. Niet in geschil is dat aan de overige voorwaarden van artikel 14, tweede lid van de WBR, wordt voldaan.

11. Uit artikel 14, tweede lid van de WBR volgt dat voor toepassing van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting moet worden vastgesteld of de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. In artikel 4, tweede lid van de WBR zijn echter geen termijnen opgenomen waarbinnen de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moet worden gebruikt, noch blijkt uit dit artikel dat de woning direct na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moet worden gebruikt. De wetgever heeft bovendien rekening gehouden met de situatie dat een koper een woning niet direct na de verkrijging als hoofdverblijf gaat gebruiken.

12. De rechtbank is van oordeel dat eisers de woning na de verkrijging op 2 juli 2025 anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. In het geval van eisers hebben zij verklaard dat de woning is aangekocht met de intentie om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Het gaat om een gelijkvloers appartement en eisers willen kleiner gaan wonen. De inspecteur heeft daarnaast op zitting verklaard dat er geen twijfel bestaat dat eisers “te zijner tijd in de woning gaan wonen”. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat eisers de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Dat dit niet binnen een vooraf vastgestelde en/of vastgelegde termijn gebeurt en niet direct na aankoop van de woning, is niet van belang.

13. Anders dan de inspecteur stelt, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat de woning voor de dochter is gekocht. Het ligt niet in de rede om een woning te kopen om te voorzien in de woningbehoefte van de dochter, erop gelet dat de dochter er maar een korte periode in kan wonen. Eisers hebben de aankoop van de woning, gelet op de situatie dat hun dochter terminaal ziek is en niet lang meer te leven heeft (alhoewel iedereen hoopt op een wonder), enkel vervroegd en de bewoning van de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf slechts (kort) uitgesteld.

Slotsom

14. De slotsom is dat het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van 2% van toepassing is op de verkrijging van de woning.

Conclusie en gevolgen

15. De beroepen zijn gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraken op bezwaar.

16. De rechtbank vermindert de door eisers verschuldigde overdrachtsbelasting tot
€ 9.351. Dit is 2% aan overdrachtsbelasting over € 467.553,83 (zie 2.3).

17. Omdat de beroepen gegrond zijn, moet de inspecteur het griffierecht aan eisers vergoeden (€ 53, geheven in de zaak LEE 25/4343) en krijgen eisers ook een vergoeding van hun proceskosten. Op de zitting is afgestemd dat deze kosten bestaan uit de door eisers gemaakte reiskosten voor de reis per auto van [plaats] naar Groningen en terug, uitgaande van een vergoeding van € 0,28 per kilometer. De rechtbank kent voor de reiskosten een vergoeding toe van € 73,92 (264 kilometer maal een vergoeding van € 0,28 per kilometer).

Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart de beroepen gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- vermindert de op afdracht wegens de verkrijging op 2 juli 2025 verschuldigde overdrachtsbelasting tot € 9.351,-;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraken op bezwaar;

- veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 73,92;

- bepaalt dat de inspecteur het griffierecht van € 53,- in de zaak LEE 25/4343 moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.A.M. Geersheuvels, rechter, in aanwezigheid van
mr.M.A. Veenstra, griffier.

griffier

rechter

Uitgesproken in het openbaar op 9 juli 2026.

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Toepassing verlaagd overdrachtsbelastingtarief bij tijdelijk verblijf dochter in woning